Come faccio a trovare un immobile

Come faccio a trovare un I BENI

Flip è possibile?Questo è il grande punto interrogativo tutti vogliono una risposta. Se stai cercando di acquistare una casa in cui vivere, il mio suggerimento è dimenticare. Hai abbastanza per preoccuparsi di trovare un buon albergo. D'altra parte, se un flipper cade in grembo, non lasciarlo andare. Approfitta piena di esso.

Come faccio a realtà Flip a

Proprietà?La meccanica della transazione può essere complicato, soprattutto per i novizi. Fondamentalmente, essa va qualcosa di simile. Una volta individuato un immobile adatto, si presenta un sotto-offerta del mercato. Se il venditore accetta, è ora deve rapidamente rivendere. A seconda di come la vostra offerta è stata strutturata, il periodo di tempo può essere ovunque da un minimo di circa 30 giorni ad un massimo di circa sei mesi. Quindi si mettono in un rebuyer (colui che acquista effettivamente la proprietà) che conclude la vendita con l'originale venditore. Il rebuyer mette il denaro giù di pagamento e costi di chiusura e ottiene un nuovo finanziamento. Una parte del prezzo d'acquisto va a incassare il venditore originale. E si ottiene il resto, di solito in denaro, ma a volte sotto forma di una seconda ipoteca, per te. Ci sono fondamentalmente due metodi di strutturare il vostro acquisto: l'assegnazione e l'opzione.

Come posso offrire un'opzione?Opzioni immobiliari non sono molto diverse da stock options. Per l'acquirente, sono l'occasione (ma non l'obbligo) di acquistare ad un prezzo fissato a una data futura. Per il venditore, sono un impegno a vendere a un prezzo fissato a una data fissata. Nota, l'opzione non è un acquisto. Piuttosto che state comprando un'opzione sulla proprietà ottenere il diritto, ma non l'obbligo, di acquistare in futuro. Per questo privilegio che normalmente danno il venditore opzione po 'di soldi, forse 1.000 dollari a 5.000 dollari o più. (Il ulteriormente la data di opzione, più soldi di solito è necessario.)

Suggerimento È OPZIONE AL VOSTROSi noti che in un opzione, l'acquirente sono non impegnati ad acquistare. It's a vostra discrezione. Il venditore, invece, si è impegnata a vendere. Lui o lei deve passare attraverso la transazione, se si esegue l'opzione.

Perché un venditore d'accordo a una cosa del genere? Cash! Ricorda, di solito si ha un po 'di soldi opzione, che il venditore si farà se non eventualmente effettuare l'acquisto. La durata dell'opzione è altresì negoziabili. Di solito si esegue da 30 giorni a sei mesi o più. Quando si è ribaltato una casa, un termine di 30 a 90 giorni non sarebbe raro.

Pro e Contro di opzioneHai legato la proprietà ad un prezzo fisso. Non c'è bisogno di beneficiare o per ottenere un mutuo. Inoltre, non c'è bisogno di venire con un acconto. Non è di proprietà della proprietà, quindi non siamo responsabili per i pagamenti mutui, tasse, assicurazione, manutenzione o riparazione. Hai una quantità relativamente piccola di denaro legato. Ma i soldi che si è messo a rischio se non si riesce a trovare un rebuyer ed esercitare l'opzione. Se non esercitare l'opzione prima della scadenza, si perde la possibilità di denaro (l'importo che mettere in su). Se i valori delle proprietà scendere durante il periodo di opzione, avrete difficoltà a trovare un acquirente.

Come faccio ad associare una

Acquisto?Assegnazione è l'altro metodo di flipping, spesso preferito dai professionisti. Qui si effettua una offerta di acquisto, di solito per contante. Tuttavia, quando si rendono la tua offerta, è stato che l'acquirente è il tuo nome "o assegna" o qualsiasi altra lingua è adeguata in te dello Stato. Ciò significa che o si può acquistare la proprietà, o chiunque altro si assegna l'appalto può acquistare la proprietà.

A differenza dell'opzione, l'assegnazione viene eseguito solo per il tempo come una normaledi chiusura, di solito 30 a 45 giorni. Ciò significa che hai avuto modo di trovare un acquirente e concludere la vostra altra estremità l'affare molto rapidamente. Eventualmente avete fatto il vostro lavoro e hanno un rebuyer attesa dietro le quinte. Ora firmare un accordo separato per la proprietà con il rebuyer, ma naturalmente la tua vendita è un prezzo più elevato. Quando l'affare è pronto a chiudere, il nome del rebuyer va in atto. Ancora una volta, non hai mai fatto effettuare l'acquisto. L'operazione è sostanzialmente gestita in deposito a garanzia. Alla fine dell'operazione, otterrete il vostro denaro, normalmente in contanti Il più grande problema con l'utilizzo di un incarico è spesso quello di ottenere un venditore di accettare. Savvy venditori non sempre d'accordo. Il motivo è che non sanno che alla fine l'acquisto della proprietà. Hanno paura che non possa essere in grado di ottenere un mutuo necessario e si desidera una porta indietro, o che hai intenzione di vendere il tuo contratto a qualcun altro (che è, in realtà, il caso!) E che la persona non può beneficiare di un mutuo necessario. Al fine di calmare le paure del venditore, può essere necessario mettere in su un deposito più grande, o evitare di inserire clausole di salvaguardia molti (imprevisti) nel contratto, che possono aumentare i rischi.

Vantaggi e gli svantaggi della cessioneDevi solo mettere il deposito originale quando si acquista la proprietà dal venditore, e si ottiene questo ritorno dalle vostre rebuyer. Se funziona, è un accordo rapido. N. guide, le tasse di proprietà, o l'assicurazione di cui preoccuparsi. Ma voi in realtà si impegnano ad acquistare la proprietà. Per proteggersi da dover completare l'acquisto nel caso in cui non riesci a trovare un acquirente (o il vostro rebuyer cade attraverso), si vorrà un sacco di clausole di salvaguardia (contingenze cfr. articolo 10). Ma fuggire clausole indebolire la vostra offerta e diminuire le vostre probabilità di ottenere lo accettano. Quindi, per fare l'affare, si può prendere un grosso rischio. Se non gestita correttamente, è possibile effettuare il venditore seriamente arrabbiato con voi e potete terreni stessi in un processo. Il venditore non può essere in grado di completare la vendita per qualsiasi serie di motivi, quindi è ancora una volta bisogno di un sacco di clausole di salvaguardia per proteggersi dal rebuyer. Anche in questo caso, tali clausole indebolire il suo accordo di rivendita.

Il problema principale con

FlippingQuasi tutti i venditori hanno una sorta di rapporto personale con l'acquirente. Vogliono sapere chi è l'acquisto di loro proprietà. (Questo è anche il caso di istituti di credito, che quasi sempre insistono per sapere esattamente quali a che fare con.) Quando si assegna il contratto di acquisto, si rompe quel legame. Molti venditori, tuttavia, sono disposti a percorrere previsto l'affare si conclude in modo ragionevole. Dopo tutto, sono ancora trovato una vendita fuori di esso. Molti istituti di credito non sarà, pertanto il suo rebuyer potrebbe avere problemi a ottenere il finanziamento necessario. Un altro problema si verifica quando i venditori scoprire che siete rivendere la proprietà con un profitto considerevole. Questo può rendere un venditore più infelice. Dopo tutto, essi concludono, che cosa stai portando l'affare? Essi ritengono che il profitto dovrebbe giustamente andare in tasca. Come risultato, si potrebbe avere un venditore arrabbiato per le mani, che almeno si rifiuta di firmare l'accordo a meno che il lui o lei ottiene più soldi, o nella peggiore delle ipotesi, vuole portarvi in tribunale. Così, per l'olio delle acque, molti investitori che flip in questo modo stupidamente non dicono il venditore. Pensano che quello che i venditori non conoscere la volontà di non far loro del male. Qualcosa di simile accade nel caso del rebuyer. Sarà lui o lei ti arrabbiare se scoprono che stanno pagando molto di più per la proprietà di te? Qui sta il guaio. Non ci dovrebbe essere nulla di illegale o immorale, anche in capovolgimento di proprietà, finché tutte le parti interessate sonoconsapevoli di ciò che sta succedendo. Tuttavia, quando una parte non sa cosa sta succedendo, ci sono tutti i tipi di opportunità per le cose vadano male.

Fare la scelta HardPertanto, al fine di evitare possibili problemi etici e giuridici per la strada, è una buona idea lasciare che sia il venditore rebuyer e sapere esattamente cosa sta succedendo nella prima parte della fronte. In altre parole, non importa quanto doloroso, laici tutte le carte sul tavolo fargli sapere quanto stai facendo. E ottenere il loro consenso per iscritto nel caso in cui entrambe le parti devono poi avere un errore di memoria.

Naturalmente, questo è difficile. Una volta che una delle parti lo sa, non possono esseredisposti ad andare avanti. Tuttavia, è meglio non scoprire in anticipo, piuttosto che dopo.

Escrow Adouble può essere interpretato come avente lo scopo di ingannare il venditore o rebuyer o entrambi. La ragione è che ciascuna delle parti vede solo il suo uno vincolato e, di conseguenza, non vede l'affare intera. Questa è un'altra ragione per essere sicuro che tutte le parti l'accordo capire esattamente cosa sta succedendo.

Non al di sopra di consiglio

Squelch the Deal?Forse sì, forse no. Se l'affare è giusto, dovrebbe andare tutto bene. Se qualcuno viene ingannato, quindi fare sapere a loro sarà sicuramente squelch l'affare. Ma poi di nuovo, perché mai si vuole ingannare nessuno? E 'solo terra che in acqua calda in seguito. Il modo giusto di gestire un flip è essere sicuri che tutte le parti sanno quello che stai facendo. A volte quando sono a conoscenza di essa, che ti ammiro per questo. Dopo tutto, ricordare che si sta fornendo una vendita per un venditore che vuole uscire. E si sta fornendo una casa per un acquirente che vuole entrare perché non dovresti avere diritto ad un utile per questo? E 'una vittoria, win, win situation!

Beware of ManipulationWhat's flipping dato un brutto nome, più che altro nel corso degli ultimi anni sono acquirenti senza scrupoli che hanno manipolato mutui, valutazioni, e rebuyers. Piuttosto che fare il vero lavoro della transazione, cioè trovare proprietà che stanno vendendo al di sotto del mercato, hanno acquistato proprietà al mercato reale e quindi, attraverso la manipolazione, vendute soprattutto per il mercato di acquirenti incauti. Questo a volte è stato fatto in collusione con apparente istituti di credito garantito che le valutazioni superiori sono stati collaudati e concesso prestiti più grandi erano giustificati. A volte queste proprietà sono stati venduti a minoranza povera rebuyers che davvero non ho capito riguardo al valore di mercato o quanto è alto il loro pagamenti sarebbero. Successivamente, quando questi rebuyers non poteva effettuare pagamenti rigido, le case erano perse alla chiusura. Ecco dove il vero problema iniziato. Quasi tutti i mutui per la casa sono un modo o nell'altro assicurati o garantiti attraverso il governo o un governo-agenzia di (FHA, VA, Fannie Mae, Freddie Mac, e così via). Quando il governo ha cominciato a prendere queste proprietà schiena, ha scoperto quello che stava accadendo e ha avviato le indagini penali in pinne. Questo non è qualcosa che si desidera avere mai accadere.

un articolo presentato da David F.

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