Novas alterações Procedimentos de Encerramento

Ninguém quer pagar os custos de fechamento. Eles são os custos de transação da compra de imóveis que todos nós preferiria fazer sem. No entanto, os custos de encerramento não existem, e às vezes eles são desrespeitados. É importante entender que os custos de fechamento não estão totalmente regulamentadas. Lenders vezes pode cobrar o que querem, levando à chamada "taxa do lixo" ou encargos desnecessários que só beneficia o credor. (Quais são as taxas de lixo está aberto à interpretação que eu lhe darei minha opinião sobre ele ao longo deste artigo.) Por outro lado, existem regras que os emprestadores necessidade de viver. RESPA Under (Real Estate Settlement Procedures Act), um emprestador deve dar lhe uma estimativa de boa-fé do que os seus custos para o empréstimo e, com efeito a transação, será dentro de três dias de sua tomada de um pedido formal. Dar-lhe o aviso prévio, todavia, não significa necessariamente redução desses custos, ou mesmo ser totalmente exato. Além HUD (Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano), exige que um HUD-1 declaração de suas despesas de fechamento ser dado a você, mas não até no um dia do fechamento. Até lá, é claro, geralmente é tarde demais para fazer qualquer coisa sobre os custos.

Novas alterações Encerramento ProcedimentosPorque os procedimentos de fechamento atual têm produzido tantos problemas e reclamações, HUD indicou que pode tomar uma de duas camadas

sistema (ainda não entrou em vigor a partir desta escrita). No âmbito deste plano nãoseriam dois tipos de custos de fechamento: GFE Good Faith Estimate. Isto é muito bonito o antigo sistema em que o credor pode lhe dar uma estimativa que pode ou não pode vir a ser precisos. GMPA Garantido Mortgage acordo Package. Aqui, o credor garantias de que os custos de encerramento será no máximo um valor definido. No entanto, essa quantidade poderia ser maior do que a estimativa dada sob a outro plano. Além disso, há alguns pensavam ser dada à identificação das diferentes taxas do emprestador (que compõem a maior parte dos custos de fechamento para o comprador) e codifica a estes. No entanto, cabe a cada comprador examinar o que os custos de fechamento pode ser para ver onde eles podem ser reduzidos. Aqui está uma lista de custos de fechamento típico na compra de uma casa. (Nota: Você provavelmente não terá todos esses, você pode ter a maioria deles.)

Custos típicos de Encerramento

ChecklistPerigo de apólices de seguros (seguro contra incêndio) seguro de casa de origem do pacote fiscal garantia prorations serviço Imposto taxas de hipoteca contrato taxa Procuradoria Custódia taxa taxa de seguro do título A variedade de outras taxas podem ser igualmente aplicadas maioria dos compradores são confundidos por estas taxas, por isso vamos passar por cima de alguns dos mais comuns.

Os advogados que trabalham no setor imobiliário têm geralmente fixar taxas para operações normais. Essas taxas são normalmente entre $ 500 e US $ 1500, dependendo do tamanho e da complexidade do negócio. Certifique-se de discutir as taxas antes de contratar um advogado. Lembre-se, os honorários advocatícios, como tudo mais, são negociáveis.

Why Do I Have to Pay for Seguro de Riscos? Como o comprador de uma casa (nova ou usada), você vai querer levar o seguro de incêndio. Isto assegura que você, eo credor que, no caso de uma catástrofe, a casa pode ser reconstruído. Não pense que você pode economizar dinheiro, tendo apenas uma chance e não segurar o imóvel. O credor vai exigir que você carrega o seguro de incêndio mínima como condição de financiamento. Se não o fizer, o credor irá colocar o seu próprio, geralmente mais caro política sobre a propriedade e cobrá-lo. Se você se recusar a pagar, você poderá ser colocado em situação de incumprimento eo credor poderia encerrar. Quando você é obrigado a pagar pelo seguro de incêndio e risco de base, que normalmente não são obrigados a realizar uma política de casa "é" (embora alguns credores não exigem agora lo). A política de proprietário corre quase o dobro do fogo básico / Política de perigo, mas é um bom investimento. Ele protege você contra uma variedade de perdas, incluindo a responsabilidade, se alguém se machuca em sua propriedade.

Em algumas áreas do país, as seguradoras têm sido recentemente recusa de emissão de novas políticas, por causa das perdas. Certifique-se de verificar para ver que você pode realmente fazer um seguro, ou então você pode não ser capaz de concluir a compra da sua casa!

O que é uma casa de garantia

Pacote?Um pacote de casa garantia é opcional. É normalmente custa de US $ 250 para cima, anualmente, dependendo da qualidade da cobertura. O plano cobre os problemas com muitos dos sistemas da sua casa, como elétrica e hidráulica. A maioria dos vendedores vão pagar para o primeiro ano, para mantê-lo de chamar a queixar-se algo como um aquecedor de água vazando. Habitualmente pode continuar o plano em anos posteriormente pagando o prémio de si mesmo.

Por que eu tenho que pagar impostos

a minha compra?É a única coisa que é certa, além da morte! Você não tem que pagar imposto sobre as vendas (pelo menos não ainda!) Em qualquer zona do país que eu conheço, embora alguns estados cobram uma taxa de transferência nominal normalmente "." Mas você tem que pagar impostos sobre propriedade. A empresa escrow rateia a sua parte dos impostos do ano. Rateio significa simplesmente que, se os vendedores já pagaram os impostos antecipadamente, você paga-los de volta para a parte de tempo que você possui a propriedade. Se você está recebendo um novo empréstimo, que tem um imposto de embargar conta, o credor pode também exigir que você vale a pena pagar um ou dois meses de impostos na frente para obter a conta começou. (Esta conta paga seus impostos para que a cada ano.)

Se você não tiver uma conta de apreender, o credor terá, sem dúvida, quero que você pagar por um serviço que relatará a qualquer momento você deixar de pagar seus impostos. Isto é assim que o credor pode, então, intervir, pagá-las, e então encerrar em você! A taxa é normalmente em torno de US $ 25 a $ 50. E não há como sair dele!

Why Do I Have to Pay As taxas de hipoteca? Se você começar uma nova hipoteca, você vai ter que pagar taxas de fechamento sobre ele. Estes geralmente compõem a maior parte dos custos de fechamento. Muitas vezes, os custos de encerramento das hipotecas pode chegar a até 4 ou 5 por cento ou mais do preço de compra total. Aqui estão algumas das taxas eo que elas representam:

Custos Mortgage taxas de fechamento

Checklist

Impound Conta e Setup / Service Fee Alguns empréstimos exigem que você

Há uns lotes das companhias de seguros título. Às vezes, o agente vai preferir uma empresa específica. Isso pode ser porque o título de empresa é dar-lhes regalias ou porque a agência imobiliária possui o título de empresa. (Perks pode ser algo tão inócuo como papelaria livre.) A relação entre o título de empresa eo agente deve ser divulgado para você e você Deve ser dada a opção de ir em outro lugar. Uma vez que para efeitos práticos, uma companhia de título normalmente é tão bom quanto outro, isso realmente não importa para você, exceto no caso das taxas. Se uma companhia de título é mais barato do que o outro, gostaria de insistir na companhia mais barata. Você deve fazer isso na hora do depósito é aberto.

Normalmente a parte do comprador (ou vendedor) quem paga a título de caução e do seguro é determinado pelo costume na área específica. Às vezes, costuma-se dividir esses custos com o vendedor. Outras vezes, o vendedor ou o comprador paga todos eles. Você será pressionado a seguir personalizada para sua área. Você não tem que, no entanto. Lembre-se, praticamente tudo é negociável no mercado imobiliário. Como parte das despesas judiciais, poderá também haver outros prorations de juros, impostos, aluguéis e seguros. Só não se esqueça de que você está pagando apenas partilhar a sua justa. Verifique com seu agente, advogado, contabilista ou se você não tiver certeza. Itens geralmente são rateados no final do depósito. No entanto, se você não está recebendo a posse do imóvel até uma data posterior, então é injusto para você ter de pagar juros, seguro, e taxas até essa data. Se você está tomando posse até ao fim do compromisso, a certeza de que prorations são feitos a partir dessa data posterior.

How Do I Taxas Evitar lixo?Existem duas formas, ambas as quais já foram sugeridos. Em primeiro lugar, saber quais os custos e honorários deveria ser. Se você não consegue reconhecer uma taxa de lixo, como você pode contestá-lo? Por outro lado, exigir que todas as taxas do lixo ser eliminada ou pelo menos reduzida. No entanto, você deve fazer isso na abertura do depósito. Se você esperar até que o negócio está pronto para fechar a tentar fazer alterações, você poderia pôr em perigo o seu empréstimo, o que poderia significar nenhum negócio e um vendedor muito irritado. Se o credor não irá demitir taxas de lixo quando você levá-los até no momento da aplicação de um empréstimo, receber um emprestador diferente. Não há escassez de credores no país.

Lembre-se, tudo em imóveis é negociável! Isso inclui custos de fechamento. Para ter o seu pagamento vendedor, torná-lo uma contingência da compra. Se o vendedor não paga, você não precisa comprar. O truque, é claro, está começando o vendedor para ir junto. Em um mercado forte, os vendedores simplesmente mostrar o seu agente (que está apresentando o acordo) até a porta. Eles não vão considerá-lo. Em um mercado fraco, porém, onde os vendedores têm tentado, sem sucesso, sair de sua casa por seis meses, ele pode trabalhar. A chave é encontrar um vendedor que está muito motivado para vender. Se você é o único comprador de encontrar em um tempo longo, você pode levá-los para pagar seus custos de fechamento. Outras considerações são quando você está dando um vendedor que o preço melhor do que ele ou ela previsto, ou melhores condições. Em um trade-off, o vendedor poderia considerar pagar seus custos de fechamento.

Lembre-se, são os custos de fechamento de caixa. No entanto, às vezes eles podem ser financiados. É o vendedor oferecer um bom preço (supondo que a propriedade avalia fora) e obter um grande

empréstimo, por vezes, o valor total da casa (ver artigo4). Em contrapartida, o vendedor paga os custos de fechamento de caixa. Naturalmente, alguns compradores que são negociadores muito difícil argumentar a favor de tudo bom preço, boas condições, eo vendedor paga custos de fechamento! Como eu disse, em um mercado onde as casas mal não estão vendendo, os vendedores, por vezes desesperada vai concordar.

Emprestadores Finalmente, pode ser possível envolver os custos de fechamento para a hipoteca. Muitos oferecem esses dias "custo zero" hipotecas. Você pode optar por um. A "sem nenhum custo hipoteca" é um termo impróprio. Existem custos. É justo que eles estão escondidos. Por exemplo, eu recentemente obteve tal hipoteca. No fechamento, o credor pago todos os meus NRCC (fechando os custos não recorrentes), que incluiu título de caução, e as taxas do emprestador. (Não, é claro, pagar minhas despesas recorrentes, tais como prorations e seguros de risco.) Em troca de fazer isso, o prestamista aumentou a taxa de juros, por 3 / 8 de um por cento. Eu tinha uma escolha. Eu poderia pagar os custos de fechamento em dinheiro. Ou eu poderia pagar uma taxa de juros um pouco maior (um pouco maior e pagamento mensal) e não têm NRCC. Outros credores vão rolar os custos de fechamento para a hipoteca. Em outras palavras, eles vão te dar a mesma taxa de juro, mas você acaba devendo mais. Os custos de encerramento será adicionado à hipoteca. De qualquer maneira, é um método eficaz de reduzir a quantidade de dinheiro que você tem que vir para cima com no fechamento. Basta lembrar que a desvantagem é tanto uma maior taxa de juros ou um empréstimo maior, tanto do que normalmente se traduzem em um pouco maiores pagamentos mensais. Fechando os custos são a perdição das transações imobiliárias. Para evitar uma surpresa desagradável no final do negócio, ter certeza de obter boas estimativas de que eles são. Para obter mais informações sobre os custos de fechamento e taxas "lixo" para verificar, Encerramento O comprador da Checklist, McGraw-Hill, 2003.

A buzzword recente no mercado imobiliário é "flipping". Essencialmente, significa vender um imóvel, logo que você comprá-lo. Em alguns casos, mesmo antes de comprá-lo! Tenho certeza que se você já ouviu o termo, você já se perguntou se você também poderia fazer isso. A resposta é sim, você pode. Mas, e é um grande MAS, você tem que encontrar um imóvel que irá funcionar como um flipper "." Que funciona como uma palheta? Simple qualquer propriedade que você pode comprar abaixo do valor de mercado. Se você puder encontrar um imóvel que está vendendo por menos do que vale a pena (espero muito menos), você pode ser capaz de rapidamente inverter a revendê-lo a alguém. E embolsar a diferença, normalmente em dinheiro. Assim, você teria uma escolha comprá-lo e mover-se em si mesmo. Ou fazer uma revenda rápida.

Não pense que por causa do todo o hype em torno da exclusão do imposto sobre grandes casas, você não vai ter os impostos em um flip. Você quase certamente. Lembre-se, você deve ter vivido em casa como sua residência pessoal de dois em cinco anos para chegar a até US $ 250.000 por exclusão pessoa. Você provavelmente não vai mesmo conseguir uma taxa de imposto sobre ganhos de capital, porque você não vai ter dono da propriedade, pelo menos, um ano. Verifique com seu contador.

um artigo submetido por David F.

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