Nuove modifiche alle procedure di chiusura

Nessuno vuole pagare i costi di chiusura. Sono i costi di transazione di compravendita immobiliare che tutti preferiscono fare a meno. Tuttavia, esistono costi di chiusura, e talvolta sono maltrattati. E 'importante capire che i costi di chiusura, non sono completamente regolamentato. Istituti di credito possono a volte carica quello che vogliono, portando alle cosiddette "tasse spazzatura" o oneri inutili che solo vantaggio del creditore. (Quali sono le tasse dei rifiuti è suscettibile di interpretazione vi do la mia prendere su di esso nel corso di questo articolo.) D'altra parte, ci sono delle regole che i creditori devono vivere. Sotto ReSPA (Real Estate Settlement Procedures Act), un finanziatore deve dare una buona stima fede di ciò che i costi per il prestito, e in effetti l'operazione, sarà entro i tre giorni della vostra presentare una domanda formale. Darvene notizia, tuttavia, non significa necessariamente ridurre i costi o addirittura essere completamente accurata. Inoltre HUD (Department of Housing and Urban Development) richiede che un HUD-1 dichiarazione delle proprie spese di chiusura sarà dato, ma non fino a quando nel un giorno di chiusura. Da allora, naturalmente, di solito è troppo tardi per fare qualcosa sui costi.

Nuove modifiche per chiusura ProcedurePerché le procedure di chiusura in corso hanno prodotto tanti problemi e lamentele, HUD ha indicato può adottare uno a due livelli

sistema (non ancora in vigore al momento della stesura). Nell'ambito di questo piano c'èsarebbero due tipi di costi di chiusura: GFE buona fede Stima. Questo è più o meno il vecchio sistema in cui il creditore può dare una stima che può o non può dimostrare di essere precisi. GMPA Garantito ipoteche Package accordo. Qui le garanzie mutuante che i costi di chiusura saranno non più di una somma fissa. Tuttavia, tale importo potrebbe essere superiore alla stima fornita nel quadro del piano di altri. Inoltre, vi è un pensiero di essere dato per identificare le varie tasse creditore (che compongono la maggior parte dei costi di chiusura per l'acquirente) e codifica tali. Tuttavia, e 'necessario che ogni acquirente di esaminare quali sono i costi di chiusura potrebbe essere quello di vedere dove possono essere ridotti. Ecco un elenco dei costi di chiusura tipica al momento dell'acquisto di una casa. (Nota: Probabilmente non hanno tutti questi, si possono avere maggior parte di loro.)

Costi di chiusura tipici

ChecklistPolizza assicurativa di rischio (assicurazione contro gli incendi) dei proprietari di casa a casa di assicurazione di garanzia prorations pacchetto fiscale contratto di commissione per il servizio Escrow tassa imposta ipotecaria procuratore pagamento tassa di assicurazione Titolo Una varietà di altre tasse possono essere imposti anche maggior parte degli acquirenti sono confusi da queste tasse, quindi andiamo su alcune delle quelli più comuni.

Gli avvocati che lavorano nel settore immobiliare in genere hanno istituito commissioni per le operazioni standard. Tali spese sono normalmente compresi tra $ 500 e $ 1500, a seconda delle dimensioni e della complessità dell'operazione. Essere sicuri di discutere le tasse prima di assumere un avvocato. Ricordo, l'onorario per l'avvocato, come tutto il resto, sono negoziabili.

Perché devo pagare per L'assicurazione dei rischi? Come l'acquirente di una casa (nuovo o la rivendita), si vuole portare assicurazione contro gli incendi. Ciò assicura lei, e il creditore, che, in caso di una catastrofe, la casa può essere ricostruito. Non pensate di poter risparmiare solo prendendo una possibilità e non l'assicurazione dei beni. Il finanziatore sarà la domanda che si siano coperti da un'assicurazione incendio minima come condizione per il finanziamento. Se non, il mutuante metterà la propria, di solito più costosi della politica sulla proprietà e la fattura per questo. Se si rifiutano di pagare, si potrebbe essere messa in mora e l'ente che potrebbe precludere l'. Mentre si sono tenuti a pagare per l'assicurazione incendio e pericolo di base, che di solito non sono tenuti a svolgere la politica di una casa "di" (anche se alcuni di questi finanziatori fare ora richiedono it). La politica della casa corre quasi il doppio di quanto il fuoco di base / Politica di pericolo, ma è un buon investimento. Ti protegge contro una serie di perdite, compresa la responsabilità se qualcuno si fa male sulla vostra proprietà.

In alcune zone del paese, gli assicuratori sono stati di recente rifiuto di rilascio di nuove politiche a causa delle perdite. Assicurarsi di verificare che si può effettivamente ottenere l'assicurazione, altrimenti si potrebbe non essere in grado di concludere l'acquisto della vostra casa!

What's a garanzia Home

Pacchetto?Un pacchetto di garanzia a casa è facoltativa. Il costo è di solito da $ 250 ogni anno verso l'alto, a seconda della qualità della copertura. Il piano riguarda problemi con molti dei sistemi della vostra casa, come elettrici e idraulici. Maggior parte dei venditori pagherà per il primo anno, per tenerti da chiamare per lamentarsi di qualcosa come un calorifero che perde acqua. Di solito si può continuare il piano in poi anni dal versamento del premio stesso.

Perché devo pagare le tasse

il mio acquisto?E 'l'unica cosa che è certo, oltre la morte! Non si deve pagare l'imposta sulle vendite (o almeno non ancora!) In qualsiasi zona del paese che io sappia, anche se alcuni Stati fanno pagare uno di solito nominale "imposta di trasferimento." Ma tu devi pagare le tasse di proprietà. La società escrow prorates la vostra quota di imposte l'anno. Proration significa semplicemente che, se i venditori hanno già pagato le tasse in anticipo, si paga di nuovo per quella porzione di tempo che si possiede la proprietà. Se hai trovato un nuovo prestito, che è una tassa sequestrare conto, il prestatore può anche richiedere che si vale la pena pagare uno o due mesi di tasse in anticipo per avere iniziato il conto. (Questo account paga le tasse per voi ogni anno.)

Se non si dispone di un account sequestrare, il mutuante sarà sicuramente voglio che tu a pagare per un servizio che riferirà ogni volta che si riescono a pagare le tasse. Questo è quindi il creditore può quindi intervenire, pagarli, e poi precludere su di voi! La quota è di solito circa $ 25 a $ 50. E non c'è uscirne!

Why Do I Have to Pay Guide canone? Se si ottiene una nuova ipoteca, avete intenzione di pagare il canone di chiusura su di esso. Questi sintomi di solito compongono la maggior parte dei costi di chiusura. Spesso i costi di chiusura del mutuo può venire a quanto 4 o 5 per cento o più del prezzo di acquisto totale. Ecco alcuni dei diritti e ciò che essi rappresentano:

Tasse ipotecarie Chiusura Costi

Checklist

Disporre il sequestro del conto e il programma di installazione / Service Fee alcuni prestiti richiedono di

Ci sono un sacco di compagnie di assicurazione titolo. A volte l'agente preferisce una società specifica. Che possono essere, poiché la società titolo è dare loro vantaggi o perché l'agenzia immobiliare della società proprietaria del titolo. (Perks potrebbe essere qualcosa di innocuo come cancelleria libero.) Il rapporto tra la società e il titolo di agente dovrebbe essere divulgati a voi e voi dovrebbe essere data la possibilità di andare altrove. Poiché ai fini pratici una società del titolo di solito è buono come un altro, in realtà non dovrebbe importare a voi, tranne nel caso delle tasse. Se una società del titolo è più conveniente rispetto ad un altro, vorrei insistere sulla compagnia più conveniente. È necessario eseguire ciò al momento del deposito viene aperto.

Di solito la parte (acquirente o venditore) che paga per il deposito a garanzia e assicurazione di titolo è determinato dalla consuetudine nella zona di particolare. A volte è consuetudine di dividere i costi con il venditore. Altre volte, sia il venditore o il compratore paga tutte. Sarete spinti a seguire personalizzati per la propria area. Non si devono, però. Ricordo, quasi tutto è negoziabile nel settore immobiliare. Nell'ambito del escrow spese ci possono essere anche altre prorations di interessi, tasse, affitti, e le assicurazioni. Tanto per essere sicuro che stai pagando solo il tuo congrua. Verificare con il vostro agente, avvocato, commercialista o se non siete sicuri. Oggetti sono di solito proporzionale alla chiusura del deposito. Tuttavia, se non si è trovato in possesso dei beni fino a una data successiva, quindi non è giusto per te di dover pagare gli interessi, le assicurazioni e le tasse fino a tale data. Se stai prendendo possesso oltre la chiusura del deposito a garanzia, è sicuro che prorations sono fatte a partire da tale data successiva.

Come faccio a evitare i costi di spazzatura?Ci sono due modi, due dei quali sono già state suggerite. In primo luogo, conoscere i costi e le tasse dovrebbero essere. Se non è possibile riconoscere una tassa della spazzatura, come si può contestarla? In secondo luogo, chiediamo che tutte le tariffe dei rifiuti da eliminare o almeno ridurre. Tuttavia, è necessario farlo in apertura del deposito a garanzia. Se attendere l'affare è pronto a chiudere per cercare di apportare modifiche, si potrebbe mettere in pericolo il vostro prestito, che potrebbe significare nessun accordo e un venditore molto arrabbiata. Se il creditore non cadere le accuse dei rifiuti quando si portarli fino al momento di chiedere un prestito, avere un finanziatore diverso. Non ci sono carenze degli istituti di credito del paese.

Ricordate, tutto nel settore immobiliare è negoziabile! Che comprende i costi di chiusura. Per avere la vostra paga il venditore, ne fanno una contingenza di acquisto. Se il venditore non paga, non si compra. Il trucco, naturalmente, è sempre il venditore per andare avanti. In un mercato forte, i venditori semplicemente mostrare il vostro agente (che ha presentato l'accordo) alla porta. Essi non considerano. In un mercato debole, tuttavia, dove i venditori hanno cercato invano di uscire di casa per sei mesi, potrebbe funzionare. La chiave è trovare un venditore che è fortemente motivato a vendere. Se sei l'unico acquirente di venire da un bel pezzo, si può arrivare a pagare i costi di chiusura. Altre considerazioni sono quando stai dando il prezzo di un venditore meglio di lui o lei previsto, o condizioni migliori. In un trade-off, il venditore potrebbe considerare pagare i costi di chiusura.

Ricordate, i costi di chiusura sono in denaro. Tuttavia, a volte possono essere finanziati. Si offrono al venditore un buon prezzo (supponendo che la proprietà valuta out) e ottenere un grande

prestito, a volte per l'intero valore della casa (si veda l'articolo4). In cambio, il venditore paga i costi di chiusura di cassa. Naturalmente, alcuni acquirenti che sono negoziatori molto duro per sostenere tutto il buon prezzo, buone condizioni, e il venditore paga i costi di chiusura! Come ho detto, in un mercato dove le case solo cattivi non sono di vendita, venditori a volte disperata sarà d'accordo.

Infine, può essere possibile per avvolgere i costi di chiusura in un mutuo. Molti istituti di credito offrono questi giorni "no cost" ipoteche. Si potrebbe optare per uno. Un "no cost" mutuo è un termine improprio. Ci sono i costi. È solo che sono nascosti. Per esempio, ho ottenuto di recente un mutuo. Alla chiusura, il creditore pagato tutti i miei NRCC (i costi di chiusura non ricorrente), che comprendeva il titolo, escrow, e le tasse mutuante. (Non ha, ovviamente, pagare le mie spese ricorrenti, come prorations e le assicurazioni di pericolo.) In cambio di ciò, il creditore ha aumentato il tasso di interesse, da 3 / 8 di punto percentuale. Ho avuto una scelta. Avrei potuto pagare le spese di chiusura in contanti. Oppure avrei potuto pagare un tasso leggermente superiore interesse (e leggermente più alta di pagamento mensile) e non hanno NRCC. Altri finanziatori tirera 'i costi di chiusura nelle guide. In altre parole, che vi darà lo stesso tasso di interesse, ma vi ritroverete a causa di più. Le spese di chiusura sarà aggiunto l'ipoteca. Ad ogni modo, è un metodo efficace per ridurre la quantità di denaro devi venire con al closing. Basta ricordare che il rovescio della medaglia è né un tasso d'interesse o un prestito più grandi, entrambi i quali di solito si traducono in un po 'più elevati pagamenti mensili. Costi di chiusura sono la rovina delle transazioni immobiliari. Per evitare una brutta sorpresa nel tardo accordo, essere sicuri di ottenere una buona valutazione di ciò che sono. Per ulteriori informazioni sui costi di chiusura e "spese di spazzatura" check in, Chiusura del Homebuyer's Checklist, McGraw-Hill, 2003.

Una parola d'ordine recenti nel settore immobiliare è "flipping". Significa essenzialmente la vendita di una proprietà non appena si acquista. In alcuni casi, anche prima di comprarlo! Sono sicuro che, se hai sentito il termine, hai chiesto se anche voi, potrebbe farlo. La risposta è sì, è possibile. Ma, ed è un grande MA, dovete trovare una proprietà che funzionerà come un flipper "." Quello che funziona come un flipper? Semplice, i beni che si possono acquistare al di sotto del valore di mercato. Se si riesce a trovare una proprietà che di vendita per meno di quello che vale la pena (si spera molto meno), si può essere in grado di capovolgere rapidamente si rivenderlo a qualcun altro. E tasca la differenza, di solito in contanti. In tal modo si avrebbe una scelta acquistarlo e muoversi in te stesso. Oppure una rivendita rapida.

Non pensate che a causa del tutto l'hype che circonda l'esclusione grande imposta sulle case, non avrai le tasse su un flip. Quasi certamente si. Ricordate, è necessario aver vissuto in casa sarà la vostra residenza personale di due su cinque anni per ottenere il massimo di $ 250.000 per l'esclusione persona. Probabilmente non sarà nemmeno un tasso di plusvalenze fiscali, perché non si hanno posseduto la proprietà per almeno un anno. Verificare con il proprio commercialista.

un articolo presentato da David F.

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