Nouvelles modifications aux procédures de fermeture;

Personne ne veut payer les frais de clôture. Ils sont les coûts de transaction d'achat de biens immobiliers que nous avons tous préfèrent s'en passer. Néanmoins, les frais de clôture existent, et parfois ils sont abusés. Il est important de comprendre que les frais de clôture ne sont pas complètement réglé. Les prêteurs peuvent parfois demander ce qu'ils veulent, ce qui soi-disant «frais d'ordures ménagères» ou des frais inutiles qui ne profitent qu'à l'organisme prêteur. (Quels sont les frais d'ordures ménagères est sujette à interprétation, je vous donne ma assumer tout au long de cet article.) D'autre part, il existe des règles que les prêteurs ont besoin pour vivre. En vertu de ReSPA (Real Estate Settlement Procedures Act), le prêteur doit donner vous une estimation de bonne foi de ce que vos frais pour le prêt, et en effet la transaction, seront dans les trois jours de votre présentation d'une demande formelle. Vous donnant un préavis, cependant, ne signifie pas nécessairement la réduction de ces coûts ou même d'être tout à fait exacte. En outre HUD (Department of Housing and Urban Development) exige que le HUD-1 Déclaration de vos frais de clôture sera donné, mais pas avant au sein de une journée de clôture. D'ici là, bien sûr, il est généralement trop tard pour faire quoi que ce soit sur les coûts.

Nouvelles modifications nécessaires à la finalisation ProcéduresParce que les procédures de fermeture actuelle ont produit tant de problèmes et de plaintes, HUD a indiqué qu'il mai adopter une à deux vitesses

système (pas encore en vigueur à ce jour). En vertu de ce plan, il yaurait deux sortes de frais de clôture: GFE Good Faith Estimate. C'est à peu près l'ancien système où le prêteur peut vous donner une estimation qui mai mai ou ne pas se révéler exacts. GMPA garantie hypothécaire Paquet accord. Ici, le prêteur garantit que les frais de clôture aura pas plus d'une somme fixe. Toutefois, ce montant pourrait être plus élevé que l'estimation fournie en vertu de l'autre régime. En outre, il existe une pensée étant accordée à l'identification des taxes diverses prêteur (qui composent l'essentiel des frais de clôture de l'acheteur) et la codification de ces. Néanmoins, il appartient à chaque acheteur d'examiner quels sont les coûts de fermeture pourrait être de voir où ils peuvent être réduits. Voici une liste des coûts de fermeture typique lors de l'achat d'une maison. (Note: Vous n'aurez sans doute pas l'ensemble de ces, vous avez mai plupart d'entre eux.)

Les frais de clôture typique

Liste de contrôleHazard police d'assurance (assurance incendie) Homeowner's Home prorations assurance de garantie d'impôt Paquet fiscal frais d'hypothèque contrat de service d'entiercement procureur taxe taxe assurance titres taxe Une variété d'autres taxes mai également être infligées La plupart des acheteurs sont déconcertés par ces frais, nous allons donc passer en revue certains des d'autres plus communs.

Les avocats qui travaillent dans l'immobilier ont généralement fixer des frais pour les transactions standard. Ces frais sont normalement entre $ 500 et $ 1500, selon la taille et la complexité de la transaction. Assurez-vous de discuter des frais avant l'embauche d'un avocat. N'oubliez pas que les honoraires d'avocat, comme tout le reste, sont négociables.

Why Do I Have to Pay for Danger sur les assurances? Comme l'acheteur d'une maison (neuve ou d'occasion), vous souhaitez souscrire une assurance incendie. Cela vous assure, et le prêteur, que dans l'éventualité d'une catastrophe, la maison peut être reconstruit. Ne croyez pas que vous pouvez économiser de l'argent en prenant seulement une possibilité et l'assurance pas la propriété. Le prêteur vous demande d'avoir une assurance minimale au feu comme une condition du financement. Si vous n'aimez pas, le prêteur mettra elle-même, généralement plus cher de politique sur la propriété et vous facturer pour elle. Si vous refusez de payer, vous pourriez être mis en défaut et le prêteur pourrait saisir. Alors que vous êtes tenu de payer les assurances incendie et des risques de base, vous ne sont généralement pas nécessaires pour mener une politique Propriétaire "a" (bien que certains prêteurs n'ont pas besoin maintenant IT). La politique du propriétaire-occupant se fait quasiment deux fois plus que le feu de base / politique sur les risques, mais c'est un bon investissement. Il vous protège contre une variété de pertes, y compris la responsabilité si quelqu'un se blesse sur votre propriété.

Dans certaines régions du pays, les assureurs ont récemment été de refuser de délivrer de nouvelles politiques en raison des pertes. Assurez-vous de vérifier que vous pouvez réellement obtenir des assurances, ou bien vous pourriez ne pas être en mesure de conclure l'achat de votre maison!

Qu'est-ce qu'une garantie des maisons

Paquet?Un paquet de garantie des maisons est facultative. Il en coûte généralement entre 250 $ à la hausse chaque année, en fonction de la qualité de la couverture. Le plan couvre les problèmes avec de nombreux systèmes de votre maison, tels que l'électricité et la plomberie. La plupart des vendeurs paiera pour la première année, pour vous empêcher d'appeler pour se plaindre de quelque chose comme un chauffe-eau qui fuit. Vous pouvez généralement continuer le plan dans la suite ans en payant la prime à vous-même.

Pourquoi dois-je payer des impôts

sur mon achat?C'est la seule chose qui est certaine, en plus de la mort! Vous n'avez pas à payer la taxe de vente (du moins pas encore!) Dans toute zone du pays que je connais, bien que certains états ne facturer un Envoyé nominale "impôt sur les transferts." Mais vous devez payer des impôts fonciers. La compagnie d'engagement établis au prorata de votre part des impôts de l'année. Proration signifie simplement que si les vendeurs ont déjà payé des impôts à l'avance, vous les rembourser pour la portion de temps que vous possédez la propriété. Si vous avez trouvé un nouveau prêt qui a un compte de taxe de mise en fourrière, le prêteur mai également exiger que vous payer une valeur d'un ou deux mois des taxes à l'avance pour obtenir le compte a commencé. (Ce compte sert à payer vos impôts pour vous chaque année.)

Si vous n'avez pas un compte de mise en fourrière, le prêteur sera sans aucun doute à vous faire payer pour un service qui sera rapport à tout moment vous ne payez pas vos impôts. Ceci afin que le prêteur peut alors intervenir, en leur verser, puis verrouiller sur vous! Les frais sont habituellement autour de 25 $ à 50 $. Et il n'y a pas moyen de lui!

Why Do I Have to Pay Frais hypothécaires? Si vous obtenez un nouveau prêt hypothécaire, vous allez devoir payer les frais de clôture sur elle. Ces composent habituellement la plus grande partie des frais de clôture. Souvent, les coûts de fermeture de l'hypothèque peut venir autant que 4 ou 5 pour cent ou plus du prix d'achat total. Voici quelques-unes des honoraires et ce qu'ils représentent:

Coûts Frais de clôture d'hypothèques

Liste de contrôle

Mise en fourrière de compte et le programme d'installation / Service Fee Certains prêts vous avez besoin pour

Il ya beaucoup de compagnies d'assurance titres. Parfois, l'agent vous préférez une société spécifique. Cette mai-être parce que la compagnie titre est en leur donnant avantages ou parce que l'agence immobilière propriétaire de l'entreprise titre. (Perks pourrait être quelque chose d'aussi anodin que la papeterie libre.) La relation entre la société de titre et l'agent doivent être divulgués à vous et vous devraient avoir la possibilité d'aller ailleurs. Étant donné que pour des raisons pratiques d'une société propriété est généralement aussi bon qu'un autre, il ne devrait vraiment pas affaire à vous, sauf dans le cas des taxes. Si une compagnie titre est moins cher que l'autre, je voudrais insister sur la société moins cher. Vous devez le faire à l'entiercement de temps est ouverte.

Généralement la partie (acheteur ou vendeur) qui paie pour le séquestre et d'assurance de titres est déterminée par la coutume dans ce domaine particulier. Parfois, il est de coutume de diviser ces coûts avec le vendeur. D'autres fois, que ce soit le vendeur ou l'acheteur paie la totalité d'entre eux. Vous allez subir des pressions pour suivre la coutume de votre région. Vous ne devez pas, cependant. Rappelez-vous, presque tout est négociable dans l'immobilier. Dans le cadre de l'entiercement les frais y mai également être prorations autres centres d'intérêt, taxes, loyers, et les assurances. Soyez juste sûr que vous payez seulement votre juste part. Vérifiez auprès de votre agent, avocat ou comptable si vous n'êtes pas sûr. Les articles sont généralement calculé au prorata à la fin du blocage. Toutefois, si vous n'obtenez pas la possession des biens à une date ultérieure, alors que c'est injuste pour vous d'avoir à payer des intérêts, des assurances, et taxes jusqu'à cette date. Si vous prenez possession plus tard à la clôture de dépôt fiduciaire, assurez-vous que prorations sont fabriqués à partir de cette date ultérieure.

Comment éviter les frais d'ordures ménagères?Il ya deux manières, qui ont toutes deux déjà été suggéré. Premièrement, quels sont les frais et honoraires devrait être. Si vous ne pouvez pas reconnaître une taxe d'ordures, comment pouvez-vous le défi? Deuxièmement, exiger que tous les frais d'ordures ménagères sont éliminées ou au moins réduit. Toutefois, vous devez le faire à l'ouverture de séquestre. Si vous attendez que l'affaire est prête à fermer pour tenter d'apporter des modifications, vous pourriez compromettre votre prêt, ce qui pourrait signifier No Deal et un vendeur très en colère. Si le prêteur ne sera pas annuler les accusations poubelle quand vous les mettre à l'heure de demander un prêt, d'obtenir un autre prêteur. Il n'ya pas de pénurie de prêteurs dans le pays.

Rappelez-vous, tout dans l'immobilier est négociable! Cela inclut les frais de clôture. Pour que le vôtre à payer au Vendeur, en font une éventualité de l'achat. Si le vendeur ne paie pas, vous ne l'achetez pas. Le truc, bien sûr, est de mettre le vendeur de les accompagner. Dans un marché solide, les vendeurs montrera simplement votre agent (qui est de présenter l'accord) à la porte. Ils ne vont pas l'examiner. Dans un marché faible, cependant, où les vendeurs ont tenté en vain de sortir de leur maison pendant six mois, elle mai travail. L'essentiel est de trouver un vendeur qui est très motivé pour vendre. Si vous êtes le seul acheteur à trouver dans un temps long, vous mai les amener à payer vos frais de clôture. D'autres considérations sont quand vous donnez un prix vendeur qui mieux que lui ou elle prévu, ou de meilleures conditions. Dans un compromis, le vendeur pourrait envisager de payer vos frais de clôture.

N'oubliez pas que les frais de clôture de trésorerie. Cependant, parfois, ils peuvent être financées. Vous offre, le vendeur un bon prix (en supposant que la propriété évalue out) et d'obtenir un grand

prêt, parfois pour la pleine valeur de la maison (voir l'article4). En contrepartie, le vendeur paie des frais de clôture de trésorerie. Bien sûr, certains acheteurs qui sont très durs négociateurs plaident pour tout bon prix, en bons termes, et le vendeur paie les frais de clôture! Comme je l'ai dit, dans un mauvais marché où les maisons ne sont tout simplement de ne pas vendre, les vendeurs parfois désespérée sera d'accord.

Enfin, elle mai être possible d'encapsuler les frais de clôture dans l'hypothèque. De nombreux prêteurs de ces organisent des journées «sans frais» des hypothèques. Vous pourriez opter pour un. Un «sans frais» hypothécaire est un terme mal approprié. Il ya des coûts. C'est juste qu'ils sont masqués. Par exemple, j'ai récemment obtenu une telle hypothèque. À la clôture, le prêteur payé la totalité de mon SCGDV (non-récurrents des frais de clôture), qui comprenait le titre, séquestre et les frais du prêteur. (Il n'a pas, bien sûr, payer mes frais récurrents, tels que prorations et l'assurance des risques.) En échange de ce faisant, le prêteur a augmenté le taux d'intérêt, par 3 / 8 d'un pour cent. J'ai eu un choix. Je ne pouvais payer les frais de clôture en numéraire. Ou je pourrais payer un taux d'intérêt légèrement plus élevé (et légèrement supérieur paiement mensuel) et n'ont pas la SCGDV. Autres prêteurs rouler les frais de clôture dans le prêt hypothécaire. En d'autres termes, ils vont vous donner le même taux d'intérêt, mais vous vous retrouverez devant plus. Les frais de clôture sera ajoutée à l'hypothèque. De toute façon, c'est un moyen efficace de réduire la quantité d'argent que vous avez à proposer des à la clôture. N'oubliez pas que la baisse est soit un taux d'intérêt plus élevé ou un prêt plus important, tous deux traduits en général légèrement plus élevée en paiements mensuels. Les frais de clôture sont les fléaux de transactions immobilières. Pour éviter une mauvaise surprise en fin de contrat, être sûr d'obtenir de bonnes estimations de ce qu'ils sont. Pour plus d'informations sur les frais de clôture »et« taxe sur les déchets "ajout, Clôture à la propriété «liste de contrôle, McGraw-Hill, 2003.

Un mot à la mode ces dernières dans l'immobilier est "flipping". Cela signifie essentiellement la vente d'une propriété dès que vous l'acheter. Dans certains cas, même avant de l'acheter, je suis sûr que si vous avez entendu le terme, vous vous êtes demandé si vous aussi, vous pourriez faire ceci. La réponse est oui, vous le pouvez. Mais, et c'est un MAIS BIG, vous devez trouver une propriété qui fonctionnera comme un flipper "." Ce qui fonctionne comme un flipper? Simple tout bien que vous pouvez acheter des dessous de la valeur de marché. Si vous pouvez trouver une propriété qui vend pour moins que ça en a (on l'espère beaucoup moins), vous mai être en mesure de parcourir rapidement le revendre à quelqu'un d'autre. Et empocher la différence, généralement en espèces. Ainsi vous avez le choix de l'acheter et passer en vous. Ou est-ce une revente rapide.

Ne croyez pas qu'en raison de la toute la frénésie entourant l'exclusion fiscales importantes sur des maisons, vous n'aurez pas de taxes sur un flip. Vous avez presque certainement. Rappelez-vous, vous devez avoir vécu dans la maison comme votre résidence personnelle de deux personnes sur cinq ans pour obtenir le jusqu'à 250.000 dollars par l'exclusion personne. Vous n'aurez probablement même pas obtenir un taux de plus-values fiscales, car vous ne pourrez pas avoir été propriétaire d'une propriété depuis au moins un an. Vérifiez auprès de votre comptable.

un article présenté par David F.

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