Nuevos cambios en los procedimientos de cierre

Nadie quiere pagar los costos de cierre. Son los costos de transacción de la compra de bienes raíces que todos prefieren prescindir. Sin embargo, los costos de cierre no existen, y, a veces se abusa de ellos. Es importante entender que los costos de cierre no están completamente regulados. A veces los prestamistas pueden cobrar lo que quieren, lo que lleva a las denominadas "tasas de basura" o cargos innecesarios que sólo benefician al prestamista. (¿Cuáles son las tasas de basura está abierta a interpretación te doy mi opinión de que en este artículo.) Por otra parte, hay normas que los prestamistas necesitan para vivir. En RESPA (Real Estate Ley de Procedimientos de Liquidación), el prestamista debe dar una estimación de buena fe de lo que sus costos para el préstamo, y en efecto la transacción, será dentro de tres días de su toma de una solicitud formal. Un aviso, sin embargo, no significa necesariamente la reducción de los costes o incluso ser totalmente exacta. Además de HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), exige que el HUD-1 declaración de sus gastos de cierre será dado a usted, pero no hasta dentro de un día de cierre. Para entonces, por supuesto, es generalmente demasiado tarde para hacer algo acerca de los costos.

Nuevos cambios de cierre ProcedimientosDebido a que los procedimientos de cierre actual se han producido muchos problemas y quejas, el HUD ha indicado que puede adoptar una de dos niveles

sistema (aún no en vigor a partir de este escrito). Bajo este plan existesería de dos tipos de costos de cierre: GFE Estimado de buena fe. Esto es más o menos el viejo sistema en el que el prestamista puede darle una estimación que puede o no puede llegar a ser exacto. GMPA garantizadas Mortgage Paquete Acuerdo. Aquí, el prestamista garantiza que los costos de cierre no será más que una cantidad fija. Sin embargo, esa cantidad podría ser superior a las estimaciones que figuran en el plan. Además, hay un pensamiento que se presta a la identificación de los honorarios del prestamista diferentes (que componen la mayor parte de los costos de cierre para el comprador) y la codificación de los mismos. Sin embargo, es necesario que todos los compradores a examinar lo que los costos de cierre puede ser para ver dónde se puede reducir. He aquí una lista de costos de cierre típico cuando la compra de una casa. (Nota: Es probable que no tenga todos estos, es posible que la mayoría de ellos.)

Los costos de cierre típicos

Lista de comprobaciónPóliza de seguro de riesgo (seguros contra incendios) para dueños de casa a casa seguro de garantía prorrateos Paquete fiscal contrato tarifas de servicio de depósito de garantía impuesto hipotecario Fiscal fee seguro de título honorario Una variedad de otros cargos también pueden ser impuestas mayoría de los compradores se confunden con estas tasas, así que vamos a repasar algunos de los más los más comunes.

Los abogados que trabajan en el sector inmobiliario por lo general han establecido comisiones por las transacciones estándar. Estas tasas se sitúan entre $ 500 y $ 1500, dependiendo del tamaño y la complejidad de la operación. Asegúrese de discutir los honorarios antes de contratar a un abogado. Recuerde, los honorarios del abogado, como todo lo demás, son negociables.

¿Por qué me tiene que pagar por Seguro contra riesgos? Como el comprador de una vivienda (nueva o de reventa) tendrá que tener un seguro contra incendios. Esto asegura que usted y el prestamista, que en el caso de una catástrofe, la casa puede ser reconstruida. No piense que usted puede ahorrar dinero con sólo tener una oportunidad y no asegurar la propiedad. El prestamista de la demanda que lleve un seguro contra incendios mínima como condición de la financiación. Si no, el prestamista pone su cuenta, por lo general más caros de política sobre la propiedad y el proyecto de ley por ello. Si se niegan a pagar, puede ser colocado en el defecto y el prestamista puede ejecutar la hipoteca. Mientras que usted está obligado a pagar por el fuego y el seguro de riesgos de base, no suelen ser necesarios para llevar una política de "propietario" (aunque algunos prestamistas exigen ahora es). La política del dueño de casa corre casi dos veces más que el fuego de base / Política de peligro, pero es una buena inversión. Te protege contra una variedad de pérdidas, incluida la responsabilidad si alguien se lastima en su propiedad.

En algunas zonas del país, las aseguradoras han sido recientemente la negativa a expedir las nuevas políticas, debido a las pérdidas. Asegúrese de verificar para ver que usted realmente puede obtener un seguro, o de lo contrario podría no ser capaz de concluir la compra de su casa!

¿Qué es una garantía de hogar

Paquete?Un paquete de garantía de la vivienda es opcional. Por lo general cuesta arriba de $ 250 anualmente, dependiendo de la calidad de la cobertura. El plan cubre los problemas con muchos de los sistemas de su casa, tales como la electricidad y fontanería. La mayoría de los vendedores pagarán por el primer año, para evitar que usted llama para quejarse de algo, como un calentador de agua goteando. Generalmente puede seguir el plan en la posterior años mediante el pago de la prima por ti mismo.

¿Por qué tengo que pagar impuestos

en mi compra?Es la única cosa que es seguro, además de la muerte! Usted no tiene que pagar impuestos sobre las ventas (al menos no todavía!) En cualquier zona del país, que yo sepa, aunque algunos Estados por lo general cobran una nominal "impuesto de transferencia." Pero usted tiene que pagar impuestos a la propiedad. La compañía de plica prorratea el porcentaje de los impuestos del año. Prorrateo significa que si los vendedores ya han pagado los impuestos por adelantado, usted paga de vuelta por la parte de tiempo que usted es dueño de la propiedad. Si vas a un nuevo préstamo que tiene un impuesto de confiscar cuentas, el prestamista también puede requerir que usted vale la pena pagar uno o dos meses de los impuestos por adelantado para obtener la cuenta de empezar. (Esta cuenta paga sus impuestos para que cada año).

Si no tienes una cuenta de incautación, el prestamista, sin duda, querrá que usted paga por un servicio que se informe en cualquier momento que dejan de pagar sus impuestos. Esto es para que el prestamista puede intervenir, pagar, y luego cerrar en ti! La cuota es de alrededor de $ 25 a $ 50. Y no hay para salir de ella!

¿Por qué tengo que pagar Tasas hipoteca? Si usted recibe una nueva hipoteca, usted va a tener que pagar gastos de cierre sobre él. Estos por lo general componen la mayor parte de los costos de cierre. A menudo, los costes de cierre de la hipoteca puede llegar a tanto como 4 o 5 por ciento o más del precio de compra total. Éstos son algunos de los honorarios y lo que representan:

Gastos de cancelación de hipoteca Costas

Lista de comprobación

Embargar cuentas y el programa de instalación / Cuota de Servicio Algunos préstamos requieren que usted

Hay muchas compañías de seguro de título. A veces, el agente prefiere una empresa específica. Esto puede ser debido a que la compañía de título les está dando beneficios, o porque la inmobiliaria propietaria de la compañía de título. (Perks podría ser algo tan inocuo como papelería libre. Relación) entre la empresa El título y el agente debe ser revelada a usted y usted deberían tener la opción de ir a otra parte. Dado que para fines prácticos una empresa título suele ser tan buena como la otra, realmente no debería importar a usted, excepto en el caso de las tasas. Si una compañía de títulos es más barato que otro, me gustaría insistir en el más barato de la empresa. Debe hacer esto en la custodia de tiempo se abre.

Por lo general la parte (comprador o vendedor) que paga por el depósito en garantía y el seguro de título es determinado por la costumbre en la zona en particular. A veces se acostumbra a dividir estos costos con el vendedor. Otras veces, ya sea el vendedor o el comprador paga todos ellos. Usted será presionado para seguir la costumbre de su área. Usted no tiene que, sin embargo. Recuerde, casi todo es negociable en bienes raíces. Como parte de los gastos de custodia, también puede haber prorrateos de interés, impuestos, alquileres, y seguros. Sólo asegúrese de que usted está pagando solamente su cuota justa. Consulte con su agente, abogado, contador o si usted no está seguro. Artículos suelen ser prorrateados en el cierre de plica. Sin embargo, si usted no está recibiendo la posesión de la propiedad hasta una fecha posterior, entonces es injusto que usted tenga que pagar intereses, seguros, impuestos y hasta esa fecha. Si usted está tomando posesión a más tardar al cierre de la garantía, asegúrese de que prorrateos se hacen a partir de esa fecha posterior.

¿Cómo evitar las tasas de basura?Hay dos maneras, tanto de los cuales ya han sido sugeridas. En primer lugar, conocer cuáles son los costos y los honorarios debe ser. Si usted no puede reconocer una tasa de basura, ¿cómo se puede impugnarla? En segundo lugar, la demanda de que todas las tasas de basura que eliminar o al menos reducido. Sin embargo, usted debe hacer esto en la apertura de depósito de garantía. Si usted espera hasta que el acuerdo está listo para cerrar para tratar de hacer cambios, podría poner en peligro su préstamo, lo que podría significar ningún acuerdo y un vendedor muy enojado. Si el prestamista no se desechen los cargos de la basura al ponerlos en el momento de solicitar un préstamo, conseguir un prestamista diferente. No hay escasez de los prestamistas en el país.

Recuerde, todo en el sector inmobiliario es negociable! Que incluye los costos de cierre. Para que el vendedor pague la suya, lo convierten en una contingencia de la compra. Si el vendedor no paga, no compra. El truco, por supuesto, es conseguir que el vendedor sobre la marcha. En un mercado fuerte, los vendedores simplemente mostrar su agente (que es la presentación de la oferta) a la puerta. No se tendrá en cuenta. En un mercado débil, sin embargo, donde los vendedores han estado intentando sin éxito salir de su casa durante seis meses, puede funcionar. La clave está en encontrar un vendedor que está muy motivado para vender. Si usted es el único comprador de conseguir en un tiempo prolongado, puede llegar a pagar los costos de cierre. Otras consideraciones son cuando estás dando un precio mejor vendedor que él o ella previstos, o mejores condiciones. En un trade-off, el vendedor podría pensar en pagar sus gastos de cierre.

Recuerde, los costos de cierre son en efectivo. Sin embargo, a veces pueden ser financiados. Usted ofrece al vendedor un buen precio (suponiendo que la propiedad evalúa fuera) y obtener una gran

de préstamo, a veces por el valor total de la vivienda (véase el artículo4). A cambio, el vendedor paga los costos de cierre de caja. Por supuesto, algunos compradores, que son negociadores muy difícil argumentar en favor de todo buen precio, buenas relaciones, y el vendedor paga los costos de cierre? Como he dicho, en un mercado donde las casas mal simplemente no se venden, los vendedores a veces desesperada de acuerdo.

Por último, los prestamistas, puede ser posible ajustar los costos de cierre en la hipoteca. Muchos ofrecen estos días "sin costo" hipotecas. Usted puede optar por uno. Un "sin costo" hipoteca es un nombre inapropiado. Hay costos. Es sólo que están ocultos. Por ejemplo, recientemente ha obtenido dicha hipoteca. Al cierre, el prestamista paga todos mis NRCC (los costos de cierre no recurrentes), que incluye el título, depósito en garantía, y los honorarios del prestamista. (No, por supuesto, pagar mis gastos ordinarios como prorrateos y seguro contra riesgos.) A cambio de hacer esto, la entidad crediticia aumentó la tasa de interés, por 3 / 8 de un punto porcentual. Yo tenía una opción. Yo podría pagar los costos de cierre en efectivo. O podría pagar una tasa de interés ligeramente superior (y el pago mensual ligeramente superior) y no tienen NRCC. Otros prestamistas rodará los costos de cierre en la hipoteca. En otras palabras, se le dará la misma tasa de interés, pero usted terminará debiendo más. Los costos de cierre será agregado a la hipoteca. De cualquier manera, es un método eficaz de reducir la cantidad de dinero que tiene que venir para arriba con el cierre. Simplemente recuerde que la desventaja sea una tasa de interés más altas o un préstamo más grande, los cuales generalmente se traducen en pagos mensuales ligeramente superior. Los costos de cierre son la ruina de las transacciones de bienes raíces. Para evitar una sorpresa desagradable al final de la operación, asegúrese de obtener buenas estimaciones de lo que son. Para más información sobre los costos de cierre y "honorarios de la basura" cheque en, Clausura del comprador de vivienda Lista de comprobación, , McGraw-Hill, 2003.

Una moda reciente en el sector inmobiliario es "mover de un tirón". En esencia, significa vender una propiedad tan pronto como usted lo compre. En algunos casos, incluso antes de comprar! Estoy seguro de que si has escuchado el término, se ha preguntado si también podrían hacerlo. La respuesta es sí, usted puede. Pero, y es un gran PERO, usted tiene que encontrar una propiedad que funciona como una aleta "." Lo que funciona como una aleta? Simple cualquier propiedad que usted puede comprar por debajo del valor de mercado. Si usted puede encontrar una propiedad que está vendiendo por menos de lo que vale la pena (esperemos que mucho menos), puede ser capaz de voltear rápidamente se revenden a otra persona. Y embolsarse la diferencia, por lo general en efectivo. Así, usted tendría que comprar una elección y se mueven en ti mismo. ¿O es una reventa rápida.

No creo que debido a la toda la publicidad que rodea a la exclusión del impuesto sobre las casas grandes, no se han impuesto en una tapa. Es casi seguro que será. Recuerde, usted debe haber vivido en la casa como su residencia personal de dos de cada cinco años para obtener el máximo de $ 250.000 por la exclusión persona. Aunque probablemente no obtendrá una tasa de impuestos las ganancias de capital porque no han sido dueños de la propiedad durante al menos un año. Consulte con su contador.

un artículo presentado por David F.

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