Neue Änderungen Closing Verfahren

Niemand will zu schließen Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. Sie sind die Transaktionskosten für Kauf von Immobilien, die wir alle lieber tun würde, ohne. Dennoch gibt es Schließung Kosten, und manchmal sind sie missbraucht werden. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Schließung Kosten nicht vollständig geregelt sind. Kreditgeber kann manchmal verlangen, was sie wollen, was zu so genannten "Müll-Gebühren" oder unnötige Gebühren, die lediglich in den Genuss der Kreditgeber. (Was sind Gebühren für Müll ist offen für Interpretation, die ich gebe Ihnen mein darauf in diesem Artikel zu treffen.) Auf der anderen Seite gibt es Vorschriften, dass die Kreditgeber müssen durch leben. Unter ReSPA (Real Estate Settlement Procedures Act), muß ein Kreditgeber Sie in gutem Glauben, was Ihre Schätzung der Kosten für das Darlehen und Wirkung der Transaktion wird innerhalb von drei Tagen nach dem sie einen förmlichen Antrag werden. Geben Sie feststellen, jedoch nicht unbedingt, diese Kosten zu verringern oder sogar als völlig korrekt. Darüber hinaus HUD (Department of Housing and Urban Development) verlangt, dass ein HUD-1-Anweisung Ihres Schließen Ausgaben für euch gegeben werden, sondern erst innerhalb von einen Tag zu schließen. Bis dahin, natürlich ist es meist zu spät, etwas zu den Kosten zu tun.

Neue Änderungen Closing VerfahrenDa sich die gegenwärtigen Vollzugsschritten so viele Probleme und Beschwerden geführt haben, hat angegeben HUD kann es treffen zwei Ebenen

System (noch nicht in Kraft, als dies geschrieben wurde). Nach diesem Plan gibt eswürden zwei Arten von Abschluss Kosten: GFE Good Faith Estimate. Das ist so ziemlich das alte System, bei dem der Kreditgeber Ihnen eine Schätzung kann oder nicht zutreffend erweisen können. GMPA garantiert Mortgage-Paket Abkommens. Hier werden die Kreditgeber garantiert, dass die Schließung Kosten werden nicht mehr als einen bestimmten Betrag. Allerdings war der Betrag höher sein als die Schätzungen im Rahmen der anderen Plan gegeben. Darüber hinaus gibt es einige Überlegungen werden zur Identifizierung der verschiedenen Kreditgeber Gebühren gegeben (die meisten der Schließung Kosten für den Käufer zu komponieren) und diese Kodifizierung. Allerdings obliegt es jedem Käufer zu prüfen, welche Kosten für die Schließung zu sehen, wo sie reduziert werden kann sein könnte. Hier ist eine Liste der typischen Abschluss Kosten bei Erwerb von Wohneigentum. (Hinweis: Sie werden wahrscheinlich nicht alle diese, man kann die meisten von ihnen haben.)

Typische Closing Kosten

ChecklisteHazard-Versicherung (Feuer-Versicherung) Hausbesitzer's home-Garantie Versicherungs-Paket UST prorations MwSt. Dienstleistungsauftrag Mortgage Anwaltskosten Gebühr Escrow Gebühr Titel Versicherungs-Gebühr Eine Vielzahl von anderen Gebühren können auch verhängt werden Die meisten Käufer sind von diesen Gebühren zu verwechseln, so lassen Sie uns über einige der go mehr gewöhnlichsten.

Die Anwälte, die in Immobilien Arbeit haben in der Regel Gebühren für Standard-Transaktionen festgelegt. Diese Gebühren sind in der Regel zwischen $ 500 und $ 1500, abhängig von der Größe und Komplexität des Geschäftes. Achten Sie darauf, die Gebühren zu diskutieren vor der Einstellung ein Anwalt. Denken Sie daran, die Anwaltskosten, wie alles andere, verhandelbar sind.

Why Do I Have To Pay for Hazard-Versicherung? Als Käufer eines Hauses (neu oder Wiederverkauf) Sie wollen Feuer versichert. Dies versichert Ihnen, und die Kreditgeber, dass im Falle einer Katastrophe zu Hause können wieder aufgebaut werden. Denken Sie nicht, Sie können Geld nur unter eine Chance und nicht die Versicherung des Eigentums zu speichern. Der Darlehensgeber wird verlangen, dass Sie mindestens Feuerversicherung tragen als Bedingung für die Finanzierung. Wenn Sie dies nicht tun, werden die Kreditgeber ihre eigenen, in der Regel teurer gestellt Politik auf dem Grundstück und Ihnen in Rechnung nicht. Wenn Sie sich weigern zu zahlen, könnten Sie in Verzug gesetzt werden, und die Kreditgeber könnten auszuschließen. Während Sie verpflichtet, für Brand-und grundlegende Gefahr Versicherung zahlen sind, sind Sie in der Regel nicht erforderlich, um eine "Hausbesitzer die Politik tragen" (auch wenn einige Kreditgeber brauchen jetzt it). Die Hausbesitzer Politik läuft fast doppelt so viel wie die grundlegenden Feuer-/ Risiko-Politik, aber es ist eine gute Investition. Es schützt gegen eine Vielzahl von Schäden, einschließlich der Haftung, wenn jemand auf Ihrem Grundstück verletzt wird.

Was ist ein Home Garantie

Paket?Ein Heim-Garantie-Paket ist optional. Es kostet in der Regel zwischen US $ 250 pro Jahr nach oben, abhängig von der Qualität der Berichterstattung. Der Plan umfasst Probleme mit vielen Systemen zu Hause ist, wie Elektro-und Sanitärbereich. Die meisten Verkäufer werden sich für das erste Jahr zu zahlen, um Sie von Beruf, über so etwas wie eine undichte Wasser-Heizung zu beklagen zu halten. Sie können in der Regel weiterhin den Plan in der Folge Jahr mit der Zahlung der Prämie selber.

Warum muss ich Steuern zahlen

auf meinen Einkauf?Es ist die einzige Sache, die bestimmte, außer den Tod! Sie haben keine Mehrwertsteuer zahlen (zumindest noch nicht!) In jedem Bereich des Landes, die ich kenne, auch wenn einige Staaten in der Regel ein nominal "Transfer Steuerbelastung zu tun." Aber Sie müssen auf Eigentum Steuern zu zahlen. Die Treuhandgesellschaft teilt zu Ihren Anteil an Steuern des Jahres. Proration einfach bedeutet, dass, wenn der Verkäufer bereits gezahlten Steuern im Voraus, Sie zurück zu zahlen für den Teil der Zeit, dass Sie die Eigenschaft besitzen. Wenn Sie ein neues Darlehen, dass eine Steuer beschlagnahmen Konto verwenden, können die Kreditgeber verlangen auch, dass Sie zahlen ein oder zwei Monate im Wert von Steuern im Vorfeld auf das Konto get started. (Dieses Konto wird für Sie Ihre Steuern pro Jahr.)

Wenn Sie nicht über ein Konto pfänden, wird der Kreditgeber ohne Zweifel sollten Sie für eine Dienstleistung, dass jede Zeit, die Sie nicht, Ihre Steuern zu zahlen Bericht wird zu bezahlen. Das ist so der Kreditgeber kann dann in Schritt, sie zu bezahlen, und dann auszuschließen auf Sie! Die Gebühr beträgt in der Regel etwa $ 25 bis $ 50. Und es gibt kein Weg aus ihm heraus!

Why Do I Have To Pay Hypotheken-Gebühren? Wenn Sie eine neue Hypothek zu bekommen, Sie gehen zu müssen, Kontoschließungsgebühren auf zu zahlen. Diese bilden in der Regel den größten Teil der Kosten für die Schließung. Oft sind die Kosten für die Schließung der Hypothek kann kommen, so viel wie 4 oder 5 Prozent oder mehr des gesamten Kaufpreises. Hier sind einige der Gebühren und was sie darstellen:

Mortgage Closing Kosten Gebühren

Checkliste

Beschlagnahmen Konto und Setup / Service Fee Einige Darlehen müssen Sie

Es gibt viele Titel Versicherungsgesellschaften. Manchmal wird der Agent bevorzugen eines bestimmten Unternehmens. Denn die Firma geben wird ihnen Vergünstigungen oder weil die Immobilienfirma besitzt die Firma sein kann. (Perks könnte etwas so harmlos wie frei Schreibwaren.) Das Verhältnis zwischen der Firma und der Makler sollte Ihnen bekannt und Sie sollte die Möglichkeit gegeben werden, zu gehen anderswo. Da für praktische Zwecke ein Titel Firma ist in der Regel so gut wie die andere, es sollte einem wirklich nicht wichtig für Sie, außer im Falle von Gebühren. Wenn eine Firma billiger ist als ein anderes, würde ich darauf bestehen, die billigeren Unternehmen. Sie müssen diese zum Zeitpunkt Escrow tun, ist eröffnet.

Wie vermeide ich Müll Gebühren?Es gibt zwei Möglichkeiten, die beide bereits vorgeschlagen worden. Erstens wissen, was die Kosten und Gebühren werden sollte. Wenn Sie nicht ein Müllgebühr zu erkennen, wie kann man sie herausfordert und zweitens, dass die Nachfrage alle Gebühren für Müll beseitigt oder zumindest verringert werden. Allerdings müssen Sie dies bei der Öffnung der Treuhänder. Wenn Sie, bis der Handel bereit ist zu schließen, um zu versuchen, Änderungen vorzunehmen warten, könnten Sie Ihr Darlehen, die nicht viel bedeuten, und ein sehr wütend Verkäufer gefährden könnten. Wenn der Kreditgeber nicht Müllgebühren zu entlassen, wenn Sie bringen sie bis zum Zeitpunkt für die Beantragung eines Darlehens, erhalten einen anderen Kreditgeber. Es gibt keine Knappheit der Kreditgeber des Landes.

Denken Sie daran, alles in Immobilien ist verhandelbar! Dass die Schließung Kosten enthält. Um mit dem Verkäufer zu zahlen verkaufen haben, machen es zu einem Kontingenz der erwerben. Wenn der Verkäufer nicht zahlt, kaufen Sie nicht. Der Trick ist natürlich immer der Verkäufer, mitzugehen. In einem starken Markt, Verkäufer zeigen Sie einfach Ihre Agenten (die das Geschäft präsentieren's) an die Tür. Sie werden nicht in Betracht ziehen. In einem schwachen Markt aber, wo die Verkäufer erfolglos versucht haben, um aus ihrem Haus für sechs Monate, so kann es funktionieren. Der Schlüssel ist ein Verkäufer, der hochmotiviert und wollen verkaufen. Wenn Sie der einzige Käufer kommen von seit langer Zeit sind, erhalten Sie sie auf Ihre letzten Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. Andere Überlegungen sind, wenn du gibst, dass der Verkäufer einen besseren Preis als er oder sie zu erwarten ist oder bessere Bedingungen. In einem Trade-off kann der Verkäufer die Zahlung Ihrer Ansicht schließen Kosten.

Denke daran, dass die Schließungskosten Bargeld. Doch manchmal können sie finanziert werden. Sie bieten dem Verkäufer einen guten Preis (vorausgesetzt, das Eigentum beurteilte out) erhalten und eine große

Darlehen, manchmal für den vollen Wert des Hauses (siehe Artikel4). Im Gegenzug zahlt der Verkäufer Ihr Geld Schließung Kosten. Es gibt natürlich einige Käufer, die sehr harte Verhandlungspartner sind, sprechen sich für sie alle guter Preis, gute Bedingungen, und der Verkäufer zahlt Schließung Kosten! Wie ich schon sagte, in einem schlechten Markt, wo die Häuser sind einfach nicht verkaufen, manchmal verzweifelten Anbietern zustimmen wird.

Schließlich kann es möglich sein, die Schließung Kosten in die Hypothek wickeln. Viele Kreditgeber in diesen Tagen bieten "keine Kosten" Hypotheken. Sie können für ein opt. "Keine Kosten" Hypothek ist ein Etikettenschwindel. Es sind die Kosten. Es ist nur so, dass sie ausgeblendet werden. Zum Beispiel habe ich vor kurzem erhalten eine solche Hypothek. Bei Abschluss der Transaktion zahlte die Kreditgeber alle meine NRCC (einmalig Schließung Kosten), die Titel, Treuhand und Kreditgebers inbegriffen. (Es war natürlich nicht, bezahle meine laufenden Kosten wie prorations Gefahr und Versicherung.) Im Gegenzug für diese Weise erhöhte sich der Kreditgeber den Zinssatz von 3 / 8 aus einem Prozent. Ich hatte die Wahl. Ich könnte die Schließung Kosten zahlen in bar. Oder ich könnte eine etwas höhere Verzinsung (und etwas höheren monatlichen Zahlung) zu zahlen und haben keine NRCC. Sonstige Die Darlehensgeber werden die Schließung Kosten in die Hypothek rollen. Mit anderen Worten, sie geben Ihnen mit dem gleichen Zinssatz, aber du wirst am Ende aufgrund mehr. Der Abschluss Kosten auf die Hypothek aufgenommen werden. So oder so, es ist eine wirksame Methode zur Verringerung der Menge an Bargeld zu kommen, haben Sie mit bei der Abschlussveranstaltung. Denken Sie daran, dass die Abwärtsrisiken entweder einen höheren Zinssatz oder einen größeren Kredit, die beide in der Regel übersetzen in etwas höheren monatlichen Zahlungen. Closing Kosten sind der Fluch der Immobilientransaktionen. Um eine böse Überraschung spät in das Geschäft zu vermeiden, achten Sie darauf, gute Schätzungen, was sie sind, zu erhalten. Für weitere Informationen über Kosten und Schließen "Müll Gebühren" check in, McGraw-Hill, 2003.

Eine aktuelle Schlagwort in Immobilien ist "flipping." Es heißt im Wesentlichen, Verkauf einer Immobilie so schnell wie Sie es kaufen. In einigen Fällen, sogar bevor Sie es kaufen, ich bin sicher, dass, wenn Sie den Begriff gehört haben, haben Sie, wenn Sie konnte auch dazu gefragt. Die Antwort lautet: Ja, Sie können. Aber, und es ist ein grosses Aber, müssen Sie eine Eigenschaft, die Arbeit als "Flipper finden." Was funktioniert wie ein Flipper? Einfach eine Eigenschaft, die Sie unter dem Marktwert erwerben können. Wenn Sie eine Eigenschaft, die für weniger zu finden als es wert ist (hoffentlich weit weniger), können Sie in der Lage, schnell drehen Sie sie verkaufen ihn an jemand anderen. Und stecken die Differenz, in der Regel in bar. So würden Sie haben die Wahl um es zu kaufen und bewegen sich in sich. Oder ein raschen Wiederverkauf.

Glaube nicht, dass wegen der ganze Wirbel um den großen Steuern Ausgrenzung auf Immobilien, müssen Sie keine Steuern auf einem Flipchart. Sie wird fast sicher. Vergessen Sie nicht, müssen Sie in der Wohnung gelebt haben, als Ihre persönliche Residenz zwei von fünf Jahren, um die bis zu $ 250.000 pro Person Ausgrenzung. Sie werden wahrscheinlich nicht einmal eine Kapitalertragssteuer, da Sie nicht die Eigenschaft haben, für die im Besitz von mindestens einem Jahr. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater.

Ein Artikel eingereicht von David F.

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