الجديد تغييرات في إجراءات الإقفال

لا أحد يريد أن يدفع تكاليف اغلاق. هم تكاليف معاملات شراء العقارات التي نحن جميعا نفضل ان يتم دون. ومع ذلك ، فإن تكاليف اغلاق موجودة بالفعل ، وأحيانا كانوا يتعرضون لسوء المعاملة. ومن المهم أن نفهم أن تكاليف اغلاق ليست تماما للتنظيم. المقرضين يمكن أحيانا تهمة ما يريدون ، مما يؤدي إلى ما يسمى ب "رسوم التخلص من القمامة" أو التهم التي لا لزوم لها سوى فائدة للمقرض. (ما هي رسوم التخلص من القمامة هي عرضة للتأويل وأتعهد لكم تأخذ على أنها من خلال هذه المقالة.) ومن ناحية أخرى ، هناك قواعد أن المقرضين في حاجة للعيش بها. كيل RESPA (عقارات التسوية قانون المرافعات) ، ويجب أن تعطي المقرض كنت حسن النية لتقدير ما لديك تكاليف للحصول على القرض ، وأثر في هذه الصفقة ، سيتم في غضون ثلاثة أيام من صنع بك تقديم طلب رسمي. إعطائك إشعار ، ومع ذلك ، لا يعني بالضرورة الحد من تلك التكاليف ، أو حتى يجري دقيقة تماما. وبالإضافة إلى ذلك هود (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية) يتطلب أن تعطى هود - 1 البيان الختامي النفقات الخاصة بك لتكون لكم ، ولكن ليس حتى ضمن يوم واحد من إغلاق. من ثم ، بالطبع ، انها عادة بعد فوات الأوان لفعل أي شيء بشأن التكاليف.

التغييرات الجديدة في الإقفال إجراءاتبسبب إجراءات الإغلاق الحالي قد أنتجت الكثير من المشاكل والشكاوى ، وهود أشارت الى أنها قد تتخذ من شقين

نظام (لم تدخل بعد حيز التنفيذ في وقت كتابة هذا التقرير). في إطار هذه الخطة هناكسيكون نوعين من اغلاق التكاليف : GFE الإيمان تقدير جيد. هذا هو الى حد كبير على النظام القديم حيث المقرض يمكن ان تعطيك تقديرا التي يمكن أو لا يمكن أن يكون دقيقا. GMPA مضمونة الرهن حزمة الاتفاق. هنا الضمانات المقرض أن تكاليف اغلاق لن يكون هناك أكثر من المبلغ المحدد. ومع ذلك ، يمكن أن يكون المبلغ أعلى من التقدير الوارد في إطار خطة أخرى. وبالإضافة إلى ذلك ، هناك بعض الأفكار التي تعطى لتحديد الرسوم المقرض المختلفة (التي تؤلف معظم التكاليف الختامية للمشتري) وتدوين هذه. ومع ذلك ، يتعين على كل مشتر لبحث ما واغلاق التكاليف قد تكون لترى أين يمكن خفضها. إليك قائمة من تكاليف اغلاق النموذجي عند شراء منزل.)ملاحظة : كنت على الارجح لن يكون لديك كل هذه ، قد يكون لديك أكثر منهم.)

تكاليف الإقفال نموذجي

المرجعيةالتأمين ضد المخاطر السياسية (التأمين ضد الحريق) المنزل التأمين المنزل الضمان prorations حزمة الضرائب ضريبة عقود الخدمة رسوم الرهن النائب رسوم الضمان العنوان رسوم التأمين ورسوم متنوعة من الرسوم الأخرى ربما تكون أيضا فرضت معظم المشترين من الخلط بين هذه الرسوم ، لذلك دعونا نذهب الى بعض اكثر منها مشتركة.

والمحامين الذين يعملون في القطاع العقاري وعادة ما يكون تحديد رسوم للمعاملات القياسية. هذه الرسوم عادة بين 500 دولار و 1500 دولار ، اعتمادا على حجم وتعقيد هذه الصفقة. تأكد من أنك مناقشة الرسوم قبل التعاقد مع محام. تذكر ، وأتعاب المحاماة ، مثل كل شيء آخر ، قابلة للتفاوض.

لماذا يجب علي أن أدفع ل التأمين ضد المخاطر؟ لأن المشتري للمنزل (جديدة أو إعادة البيع) هل تريد أن تحمل التأمين ضد الحريق. يؤمن لك هذا ، والمقرض ، وأنه في حال وقوع كارثة ، لا يمكن أن تكون إعادة بناء المنزل. لا أعتقد أنه يمكنك توفير المال عن طريق مجرد أخذ فرصة وعدم تأمين على الممتلكات. المقرض سوف الطلب الذي يحمل الحد الأدنى من التأمين ضد الحريق كشرط للتمويل. اذا كنت لا ، المقرض سوف يضع من تلقاء نفسها ، عادة ما تكون أكثر تكلفة السياسات بشأن الملكية ومشروع قانون لانها لكم. إذا كنت ترفض أن تدفع ، يمكن لك أن تكون في وضعها الافتراضي والمقرض قد تضيع. وبينما كنت اللازمة لدفع ثمن اطلاق النار والتأمين ضد المخاطر الأساسية ، أنت لست عادة المطلوبة لتنفيذ المنزل "سياسة" (على الرغم من أن بعض المقرضين لا تتطلب الآن ذلك). صاحب المنزل الذي يدير السياسة تقريبا ضعفي النار الأساسية / سياسة الخطر ، ولكن هذا يشكل استثمارا جيدا. أنه يحميك ضد مجموعة متنوعة من الخسائر ، بما في ذلك المسؤولية اذا كان هناك من يتأذى على الممتلكات الخاصة بك.

في بعض المناطق من البلاد ، وشركات التأمين في الآونة الأخيرة ، رفض إصدار سياسات جديدة بسبب الخسائر. تأكد من أن تحقق لمعرفة ما الذي يمكنك فعلا الحصول على التأمين ، أو أنك قد لا تكون قادرة على إبرام شراء منزلك!

ما هو الضمان لالرئيسية

حزمة؟وقال البيت الضمان حزمة اختيارية. فإنه عادة تكاليف أعلى من 250 دولارا سنويا ، اعتمادا على نوعية التغطية. وتغطي الخطة المشاكل مع العديد من منزلك النظم ، مثل الكهرباء والسباكة. معظم البائعين سوف تدفع في السنة الأولى ، لتبقى لك من يدعو ليشكو من شيء مثل تسرب سخان الماء. يمكنك عادة ما تستمر هذه الخطة في وقت لاحق سنوات من دفع قسط نفسك.

لماذا يجب على دفع الضرائب

في بلادي شراء؟انها الشيء الوحيد الذي معينة ، بالإضافة إلى الموت! ليس لديك لدفع ضريبة المبيعات (على الأقل ليس بعد!) في أي منطقة من البلاد التي لا أعرف ، رغم أن بعض الدول لا تتقاضى عادة الاسمية "ضريبة نقل" ولكن يجب عليك أن تدفع ضرائب الممتلكات. شركة الضمان يحسب لكم نصيب من العام الضرائب. التناسب يعني ببساطة أنه إذا كان الباعة قد دفعت بالفعل في دفع الضرائب ، انت لا تدفع لهم العودة لأنه جزء من الوقت الذي كنت تملك العقار. إذا كنت تحصل على قرض جديد لديه ضريبة يحجز الاعتبار ، يجوز للمقرض أيضا تتطلب منك دفع واحدة أو اثنتين شهريا من قيمة الضرائب في خط الهجوم للحصول على حساب بدأت. (هذا الحساب الخاص بك يدفع الضرائب لكنت في كل سنة.)

اذا كنت لا تملك يحجز الاعتبار ، فإن مما لا شك فيه المقرض أريد منك لدفع ثمن الخدمة التي ستقدم تقريرا في أي وقت لم تتمكن من دفع الضرائب الخاصة بك. هذا هو ما يمكن للمقرض ثم في الخطوة ، تدفع لهم ، ومن ثم تضيع عليك! الرسم هو عادة نحو 25 دولارا إلى 50 دولارا. وليس هناك الخروج منها!

لماذا يجب علي أن أدفع رسوم الرهن العقاري؟ إذا كنت تحصل على قرض عقاري جديد ، وأنت تسير لتضطر لدفع رسوم الختامية على ذلك. هذه عادة تؤلف الجزء الأكبر من تكاليف اغلاق. وغالبا ما تكون تكاليف إغلاق الرهن العقاري يمكن أن تأتي على قدر 4 أو 5 في المئة أو أكثر من إجمالي سعر الشراء. وهنا بعض من هذه الرسوم وما تمثله :

الرهن العقاري الإقفال تكاليف الرسوم

المرجعية

 

يحجز حساب وإعداد / رسوم الخدمة بعض القروض تتطلب منك

هناك الكثير من شركات التأمين اللقب. أحيانا الوكيل سوف تفضل شركة معينة. التي قد تكون لعنوان الشركة هو منحهم الامتيازات ، أو لأن وكالة العقارات وتملك الشركة عنوان (المنافع قد يكون شيئا كما حميدة والقرطاسية مجانا.) العلاقة بين الشركة وعنوان الوكيل ينبغي أن يكشف لكم ولكم ينبغي أن تعطى للخيار الذهاب الى أي مكان. منذ لأغراض عملية واحدة عنوان الشركة عادة جيدة مثل آخر ، فإنه في الحقيقة لا ينبغي لك أن المسألة إلا في حالة الرسوم. إذا كان عنوان واحد هو ارخص من شركة أخرى ، إلا أنني أصر على شركة أرخص. يجب عليك أن تفعل هذا في وقت تم فتح الضمان.

عادة ما يكون الطرف (البائع أو المشتري) الذي يدفع من أجل الضمان والتأمين عنوان يحدده العرف في منطقة معينة. ومن المعتاد في بعض الأحيان لتقسيم هذه التكاليف مع البائع. وفي أحيان أخرى ، إما أن يكون البائع أو المشتري يدفع كل منهم. وسوف يتم الضغط على لمتابعة مخصصة لمنطقتك. ليس لديك لبيد. أتذكر ، تقريبا كل شيء قابل للتفاوض في مجال العقارات. وكجزء من رسوم الضمان يمكن أن تكون هنالك prorations غيرها من الفوائد والضرائب والإيجارات ، والتأمين. فقط تأكد أنك تدفع بك فقط على حصة عادلة. تحقق مع وكيل والمحامي ، أو محاسب إذا لم تكن متأكدا. العناصر عادة ما تكون موزعة في ختام الضمان. ومع ذلك ، إذا كنت لا تحصل على حيازة الممتلكات حتى موعد لاحق ، ثم أنها غير عادلة بالنسبة لك أن يكون دفع الفائدة ، والتأمين ، والضرائب حتى ذلك التاريخ. إذا كنت طمعها في وقت لاحق من إقفال حسابات الضمان ، والتأكد من أن prorations تتم اعتبارا من ذلك التاريخ في وقت لاحق.

كيف يمكنني تجنب رسوم القمامة؟هناك طريقتان ، وكلاهما ولقد اقترحت بالفعل ، أولا ، تعرف ما هي التكاليف والرسوم ينبغي أن يكون. إذا لم تتمكن من التعرف على رسوم القمامة ، وكيف يمكن الاعتراض عليه؟ وثانيا ، الطلب الذي قضى على كل رسوم التخلص من القمامة يمكن أو على الأقل تخفيضها. ومع ذلك ، يجب القيام بذلك في افتتاح الضمان. اذا كنت انتظر حتى على استعداد للتعامل وثيق في محاولة لإجراء تغييرات ، هل يمكن أن تعرض للخطر القرض الخاص بك ، وهو ما قد يعني وجود اتفاق على البائع غاضب جدا. واذا كان المقرض لن يرفض اتهامات القمامة عند تربيتهم في الوقت تقديم طلب للحصول على قرض ، والحصول على المقرض مختلفة. ليس هناك نقص في المقرضين في البلد.

تذكر ، كل شيء في قطاع العقارات قابل للتفاوض! يتضمن اغلاق التكاليف. الحصول على البائع دفع لك ، وجعله للطوارئ للشراء. وإذا كان البائع لا يدفع ، كنت لا تشتري. خدعة ، بالطبع ، هو الحصول على البائع ان يمضي قدما. في سوق قوية ، وسوف تظهر ببساطة الباعة وكيلك (الذي عرض الصفقة) الى الباب. انهم لن تنظر فيه. وفي سوق ضعيفة ، ومع ذلك ، حيث الباعة كانت تحاول عبثا الخروج من منزلهم لمدة ستة أشهر ، فإنه قد عمل. والحل هو ان تجد البائع الذي في إقبال كبير على بيع. إذا كنت المشتري الوحيد ليأتي بها في فترة طويلة من الوقت ، قد تحصل منهم على دفع التكاليف الخاصة بك الختامية. اعتبارات أخرى هي عندما كنت أن يعطي البائع الثمن أفضل من ذلك الذي كان متوقعا ، أو على شروط أفضل. في المفاضلة ، قد البائع النظر في دفع تكاليف اغلاق بك.

تذكر ، وتكاليف اغلاق هي النقدية. ومع ذلك ، في بعض الأحيان ، يمكن تمويلها. نقدم لك البائع على سعر جيد (على افتراض الملكية تقيم والخروج) والحصول على كبير

قرض ، وأحيانا عن القيمة الكاملة للمنزل (انظر المادة4). في المقابل ، يتعين على البائع يدفع تكاليف اغلاق النقدية الخاصة بك. بطبيعة الحال ، فإن بعض المشترين الذين صعبة للغاية ويقول مفاوضون من أجل كل ذلك بسعر جيد ، وشروط جيدة ، والبائع يدفع تكاليف إغلاق! كما قلت ، في سوق سيئة حيث المنازل ليست مجرد بيع ، وأحيانا يائسة الباعة وسوف نوافق على ذلك.

وأخيرا ، فإنه قد يكون من الممكن الانتهاء من تكاليف اغلاق في الرهن العقاري ، فكثير من المقرضين تقدم هذه الأيام "بدون تكلفة" الرهن العقاري. هل يمكن أن يختار واحدة. وقال "بدون تكلفة" الرهن العقاري هو تسمية خاطئة. هناك تكاليف. انها مجرد أنها مخبأة. على سبيل المثال ، لقد تم الحصول عليها مؤخرا مثل هذا الرهن العقاري. في الختام ، فإن المقرض دفعت كل من بلدي NRCC (تكاليف غير رجوع الختامية) ، والتي شملت العنوان ، والضمان ، والمقرض الرسوم. (إنه لم يكن ، بالطبع ، أدفع التكاليف المتكررة مثل prorations والتأمين على المخاطر.) وفي مقابل القيام بذلك ، فإن المقرض زيادة في سعر الفائدة ، وقبل 3 / 8 في المئة ل، وكان لدي خيار. أستطيع دفع تكاليف اغلاق نقدا. أو كنت قد دفع عددا أكبر قليلا من سعر الفائدة (وعلى ارتفاع طفيف الدفع الشهري) وليس لها أي NRCC. المقرضين أخرى سوف لفة تكاليف اغلاق في الرهن العقاري. وبعبارة أخرى ، سوف أعطيك نفس سعر الفائدة ، ولكن عليك في نهاية المطاف بسبب أكثر من ذلك. وسيتم اغلاق التكاليف يمكن ان تضاف الى الرهن العقاري. وفي كلتا الحالتين ، انها وسيلة فعالة لتقليل كمية نقدية لديك لنخرج في الختام. نتذكر فقط أن الجانب السلبي هو إما أعلى سعر الفائدة على قرض أو أكبر ، وكلاهما وعادة ما تترجم إلى دفعات شهرية أعلى قليلا. تكاليف الإقفال هي سم زعاف من المعاملات العقارية. لتجنب مفاجأة سيئة في وقت متأخر من الصفقة ، يجب التأكد من الحصول على تقديرات جيدة على ما هي عليه. للحصول على مزيد من المعلومات حول اغلاق التكاليف و"رسوم التخلص من القمامة" في الاختيار ، وHomebuyer في خاتمة المرجعية ، مكجراو هيل ، 2003.

والكلمة الطنانة التي حدثت مؤخرا في قطاع العقارات في "التقليب." ويعني أساسا بيع الممتلكات بمجرد شرائه. في بعض الحالات ، وحتى قبل شرائه! أنا متأكد من أنه إذا كنت قد سمعت هذا المصطلح ، وتساءل عما إذا كنت أنت ، أيضا ، يمكن أن تفعل هذا. والجواب هو نعم ، يمكنك. ولكن ، وانها كبيرة ولكن ، لديك للعثور على الممتلكات التي ستعمل بوصفها عوامة "." ماذا يعمل عوامة؟ أي من الممتلكات البسيطة التي يمكنك شراء أقل من القيمة السوقية. إذا يمكنك العثور على الممتلكات التي وتباع بأقل من انه يستحق (نأمل أقل بكثير) ، قد تتمكن من التنقل السريع وتبيعها إلى شخص آخر. والفارق في جيوبهم ، وعادة نقدا. هكذا عملتم خيار شرائه ، والتحرك في نفسك ، أو القيام إعادة البيع السريع.

لا أعتقد أنه بسبب كل هذه الضجة المحيطة الاستبعاد ضريبية كبيرة على المنازل ، وسوف لا يكون لديك الضرائب على الوجه. يكاد يكون من المؤكد سوف تقوم. تذكر ، يجب أن يكون عاش في المنزل ومكان سكنك الشخصية اثنين من خمس سنوات للحصول على ما يصل إلى 250،000 دولار لكل شخص والاستبعاد. وربما كنت لا يتمكن حتى من الحصول على معدل ضريبة أرباح رأس المال لأنك لن تكون مملوكة ملكية لمدة سنة على الأقل. التحقق من حسابك مع محاسب.

---

تنويه :موقعنا على الانترنت ليست مسؤولة عن محتوى هذه المادة. Webarticles هو حر للمعلومات.
المهم : هذه المادة "الجديدة تغييرات على الإجراءات الإقفال" وقد ترجم من قبل البرمجيات التلقائي. نشعر بالاسف من اجل أي الأخطاء الإملائية التي قد حدث. شكرا لتفهمكم.

---