Quais são as contingências

O que são contingências?A cláusula de contingência é, essencialmente, qualquer cláusula de um contrato que diz que a oferta depende ou depende de algum outro evento ou ação. Por exemplo, frase que dizia: "Esta oferta é subordinada ao comprador ganhar na loteria do estado" é uma espécie de cláusula de contingência, um vendedor que, obviamente, não seria sensato aceitar. Conheci um construtor cujo conselho foi: "Não importa o que o contrato, certifique-se sempre que em algum lugar, ele diz, «sem prejuízo». Eu não me importo com o que vem depois do "sujeito," apenas enquanto ele está lá. "A expressão" sujeito a "têm essencialmente o mesmo significado como" contingente. "Eles fazem as vendas oferecem dobradiça em algum evento ou ação . O construtor do meu amigo queria dizer era que, enquanto as palavras estavam nele, ele poderia sair do contrato, se ele tinha que fazer. Ele teve muitas experiências de combate subcontratados, fazendeiros, e outros, e eu acredito firmemente que a este dia que ele poderia sair de qualquer contrato com essas palavras nele. Para seus propósitos, no entanto, uma cláusula de contingência é muito útil para proteger-se contra uma alteração imprevisível do estado. Algumas contingências são absolutamente desejável que o acordo de vendas e poucos agentes hesitaria em colocá-los dentro cláusulas condicionais típicas incluem:

Comum Cláusulas de ContingênciaFinanciamento Se você não pode obter o financiamento que você precisa, não há negócio e você começa o seu depósito de volta. Divulgações Você tem o direito de aprovar as divulgações do vendedor da propriedade. Não aprová-los e não há nenhum negócio. Professional Inspeção Você tem o direito de aprovar um relatório de fiscalização profissional. Não aprová-lo e está fora do negócio.

Quanto mais você proteger-se com contingências, a menos que o vendedor vai querer assinar a sua oferta. Afinal, se você fizer isso cheia de imprevistos, é como um queijo suíço, que detém pouco de água e você pode deslizar para fora das ofertas para o seu prazer.

What About uma venda pendente

Contingência?Aqui você faz o seu contingente de oferta sobre a venda de sua casa atual, que já está em juízo. Se o seu actual casa cai para fora do depósito, então você não está empenhada em avançar com o novo acordo. Você também pode fazer a venda do seu contingente de casa nova, mesmo se você ainda não encontrou um comprador para o seu antigo. Em um mercado frio, por vezes, os vendedores que estão desesperados vai aceitar essa contingência. Em um mercado bom, porém, a maioria não. Eles percebem que estão amarrando a venda de sua casa para a venda de alguém da casa. É como ter que fazer dois negócios, em vez de um.

What About um Frivolous

Contingência?Como se observa, você pode fazer o contingente acordo sobre quase tudo, desde a ocorrência de manchas solares para o vencedor do Sorteio irlandês. Entanto, não esperamos um vendedor para ser excitados sobre estes. Quanto mais frívolo suas contingências aparecer, a menos provável você é conseguir que o vendedor aceitar a sua oferta.

Quem deve escrever o

Contingência?Alguns acordos de compra de contingências mais comum já escritos dentro Seu agente simplesmente verifica a caixa apropriada ea contingência está em vigor. Claro, você pode querer ter o seu advogado verificar a linguagem utilizada no acordo. Se uma nova contingência é para ser escrito, que deve ser manuseado por um advogado. Isso não significa que um bom agente não pode fazer isso. Muitos agentes com anos de experiência pode manipular esses facilmente. Mesmo assim, ele não iria prejudicar a ter um advogado verificar novamente ele, só para ter certeza.

Que condições deverá ofertar?Os termos de uma compra pode às vezes ser mais importante do que o preço. (Condições Gerais são muitas vezes estruturadas sob a forma de uma contingência, veja acima.) Lojas são muitas vezes pendurado no preço. Oferecer-lhes o preço cheio e eles podem dar-lhe condições absurdamente favoráveis. Por exemplo, para obter os seus preços, os vendedores só podem estar dispostos a financiar a venda (carregar para trás uma hipoteca). Se você estiver tendo problemas de crédito, é algo a considerar.

Quais são as condições Time?Existem outros termos que você pode considerar. Um dos mais importantes é o tempo. Quanto tempo você tem que garantir o financiamento, para vir com o pré-pagamento e custos de fechamento, para fechar o depósito? Time é frequentemente negociados. Talvez o vendedor quer 90 dias antes da mudança. Que lhe serve muito bem, assim não há acordo imediato. Por outro lado, talvez o vendedor quer fechar depósito em 30 dias, mas você acha que vai precisar de 90 a levantar o dinheiro para o pagamento. Agora o tempo é um ponto de negociação . Você compromisso. Você vai ter uma chance de chegar com o dinheiro em 60 dias, mas o vendedor tem de estar disposto a reduzir o preço de 1000 dólares ou jogar na geladeira. O vendedor hesita e diz que o mais ele pode ir é de 45 dias, mas ele 'll baixar a taxa de juro das hipotecas segundo ele está carregando a partir de 9 por cento para 8 por cento e jogar na geladeira. Está tudo bem com você?

Agora você tem que fazer uma chamada de julgamento. O agente pode sugerir um"Empréstimo ponte" (financiamento temporário até que você pode começar seu dinheiro) para cobrir o tempo extra que você precisa. Mas isso custa dinheiro extra. Em última análise, terá de ponderar todos os factores em relação ao tempo. Basta lembrar que é um cartão de negociação, uma que você pode jogar.

Quais são outros termos?Há uma série de outros termos comuns em uma transação imobiliária, quase todos os que são negociáveis. Por exemplo, você pode concordar em pagar o preço total de uma propriedade se o vendedor se compromete a pagar os custos de fechamento. Ou você vai comprar se o vendedor concorda em pagar por um molde especial de inspecção e oídio (oferecido por algumas companhias de cupins e fungos remoção de infestação), bem como os trabalhos de reparo remover bolor negro. Ou . . . ? Infelizmente, ao longo de toda esta negociação você vai ter que praticamente confiar em si mesmo. Certamente o seu agente vai estar lá para tentar protegê-lo. Contudo, se você quiser alguns termos particularmente pesado (ao vendedor), o agente não pode ser muito feliz, pois poderia tornar mais difícil obter os vendedores para assinar. E eu nunca conheci um agente que queria trabalhar mais fechar um negócio. Assim, cabe a você para obter as melhores condições. Tal como referido anteriormente, o tempo para consultar um advogado é antes uma necessidade. Nesta conjuntura, um advogado dos bens imobiliários podem revelar-se extremamente útil. O advogado pode criar um contrato de compra que o protege e proporciona as condições mais favoráveis (para você).

TRAP a armadilha ADVOGADOCuidado com os advogados que trabalham muito duro para os seus interesses. Em geral, agentes imobiliários temer advogados, não porque eles não protegem as pessoas, mas porque eles tendem a estragar negócios. Há um velho ditado entre os agentes imobiliários que o caminho mais rápido para ter um negócio azedar é trazer um advogado. Sim, você quer seus direitos protegidos e você quer as condições mais favoráveis. Mas

você também quer ser capaz, em última instância para comprar acasa. Um advogado pode criar um contrato de venda de modo favorável a você que nenhum vendedor vai aceitar isso. Tal como acontece com os gregos antigos, a moderação está em ordem. Permita que o seu advogado para elaborar os termos de forma correcta e aconselhar. Mas também confiar no senso comum.

Quando você começa

Posse?A questão aqui é: Quando você vai tomar posse da propriedade? A resposta mais comum é no fim do compromisso, após o título foi registrado em seu nome. O perigo de ocupação é que os vendedores não vai sair. Há muitas razões que os vendedores não podem se mover. Uma casa nova que eles estão planejando se mudar para não pôde estar pronto. Ou pode haver a doença na família, e um membro da família não pode ser facilmente deslocado. Ou poderiam ser apenas ornery. Seja qual for a razão, se eles não se movem, os problemas para você. Se os vendedores ainda estão em posse da casa, uma vez que você receber o título, você não pode facilmente removê-los. (Nos velhos tempos de "auto-ajuda despejo" foi permitido que você poderia ir fisicamente e jogá-los fora! Isso tem sido um tabu para muito poucas décadas agora.) Para obter os vendedores para fora pode ser necessário realizar um detentor "ilegal" através da ação de despejo judicial. Isso normalmente leva pelo menos um mês, pode custar mais de 1.000 dólares em custos e, normalmente, requer os serviços de um advogado.

Renegociar o acordoÉ importante compreender que uma caminhada final-through não é suposto ser uma oportunidade para que você reconsidere sua compra ou reabrir as negociações. É suposto ser apenas uma chance para você examinar a propriedade para ver que é como era quando você originalmente fez sua oferta. A maioria dos vendedores experientes irá incluir uma cláusula segundo a qual se algo de errado conseqüência é encontrado, os vendedores têm o direito de corrigi-lo que a caminhada final por não se destina a ser um novo começo na negociação de preços ou condições.

No entanto, os compradores têm usado as falhas encontradas na inspeção final para tentar voltar para fora de um acordo na última hora. (As razões podem variar de encontrar uma falha grave no imóvel, para encontrar uma outra casa mais preferível.) Minha sugestão é que se você quer renegociar com base na caminhada final, embora, é melhor você ter encontrado algum problema sério com a casa, ou então você vai ter um vendedor com raiva de enfrentar. Às vezes, os agentes vão sugerir que uma data específica para a caminhada final, através de ser escrito no contrato de compra. Eu sinto que este é geralmente uma má idéia. Você não quer uma data marcada específica, porque você não sabe quando vai fechar bloqueada e você terá de ocupação. Eu prefiro que a inspecção final deve ser definido o mais próximo do escrow dias fecha possível, de preferência um ou dois dias antes. Tenha em mente que, se você examinar a propriedade muito cedo, os vendedores podem ainda estar vivendo nele, e móveis e tapetes ainda não removidos pode ocultar os danos potenciais. Tente não se esqueça que os vendedores estão foraantes de você ter o seu exame final. (Isso também ajuda a resolver o problema da ocupação do mencionado acima.)

Não espere que a propriedade de olhar tão limpo como o fez quando vi pela primeira vez. Se o vendedor estava morando na propriedade quando vi pela primeira vez, tapetes e móveis escondeu um monte de marcas e escoriações. Uma vez que os móveis e carpetes são removidos, carrinho para fora como estes polegares doloridos. Arranhões Dark arranhões nas paredes e pisos são em comum. Recuos no piso onde estava móveis pesados também são comuns, como alguns descoloração ligeira. A maioria (deste recuo tapete tenderá a desaparecer dentro de alguns dias por conta própria.) O que você precisa olhar para qualquer ruptura significativa, dano ou outra condição que não estava lá quando você viu pela primeira vez a casa ou quando você teve sua casa inspecção profissional. Além disso, verifique se há itens danificados ou quebrados que o vendedor não revelou na convenção de vendas ou de documentos que a acompanham. O que especificamente você deve procurar? Buracos na parede, janelas quebradas gesso Broken inoperacional ou eletrodomésticos quebrados, como fogão de lixo, e forno

Aquecedor de água com defeito ou quebrados (como evidenciado por nenhuma água quente), gásaquecedor ou ar condicionado. Verifique para ver que o aquecedor se aquece e esfria o ar condicionado. Gashes, barras ou marcas em pisos de madeira que vai exigir refazer o piso danificado ou inoperante luminárias quebradas ou inoperante aquecimento ou ar condicionado termostato encanamento que vaza, como evidenciado por água nova ou marcas de água nos pisos Falhas no sistema elétrico, como evidenciado por interruptores de luz ou buchas que não funcionam Nova danos ao tapete, como sujeira ou, mais importante, gato ou cachorro urinar. Eu vi os vendedores que deixam seus animais de estimação correr solta na casa após o acordo de venda foi assinado, imaginando que não era seu problema mais. Mas se você aceitar um tapete que tenha sido arruinada por micção, é um grande problema para você. Odor é geralmente a oferta. Se você suspeitar de um problema, não hesite em descer em suas mãos e joelhos para check-out. Melhor para descobri-lo agora do que quando você é o proprietário.

Eu descobri que urina de animais de estimação não pode ser efetivamente removido do piso. Normalmente o piso e, geralmente, a almofada embaixo (e às vezes até o chão!) Deve ser substituído. Piso de uma casa inteira pode necessitar de ser substituído para coincidir com uma pequena área de danos. Eu não vou aceitar um tapete problema causado por animais de estimação. Insista para que ele seja fixado, mesmo que isso exige que os vendedores recarpet para toda a casa. (Certifique-se de aprovar a qualidade do piso e padding que usam.)

Vários nacionais e algumas empresas locais que oferecem planos de dar-lhe alguma proteção de seguros para os sistemas principais de sua casa. Normalmente eles cobrem canalização (incluindo o aquecedor de água), aquecimento, ar condicionado, aparelhos elétricos, e assim por diante. A idéia é que por um determinado período de tempo depois de você entrar, (geralmente um ano), deve haver um problema, a empresa protecção casa vai cobrir (menos uma pequena franquia). O custo é geralmente nominal, a poucas centenas de dólares para um ano o valor de cobertura. Na maioria das compras a vendedores pagar o plano, você paga a franquia (geralmente menos de US $ 50) por cada vez que você chamar alguém para lidar com um problema. A maioria dos planos são renováveis, por isso, se você gosta do que você tem, você pode mantê-lo. (Claro, você vai ter que pagar por ela após o primeiro ano!) O plano de protecção de casa deve ser incluído como parte do acordo de compra. O contrato deve mencionar que vai ser adquirido no momento da venda, e que o vendedor irá fornecer as garantias adequadas. (O vendedor é geralmente necessária para verificar se tudo está em condição de trabalho antes de o plano em vigor.) Se você esperar até depois das transferências de título, ou você pode não ser capaz de obter o plano ou pode achar que você têm de justificar a condição dos sistemas de home diferentes apenas para descobrir que alguns não estão funcionando!

um artigo submetido por David F.

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