Quels sont les éventualités

Que sont les éventualités?Une clause de réserve est essentiellement n'importe quelle clause dans un contrat qui dit que l'offre dépend des charnières ou sur un autre événement ou une action. Par exemple, une formulation qui disait: «Cette offre est subordonnée à l'acheteur gagner à la loterie d'État» est une sorte de clause de réserve, celui qui de toute évidence aucun vendeur sensé accepter. J'ai connu un bâtisseur dont le conseil était: «Peu importe ce que du contrat, toujours être sûr que quelque part en elle, dit-il, «sous réserve». Je n'aime pas ce qui vient après le «sous réserve», tout aussi longtemps qu'il est là. "Les mots" sous réserve "ont essentiellement la même signification que" contingent. «Ils font de l'offre de vente de charnière sur un événement ou une action . Ce que mon ami le constructeur voulait dire, c'est que tant que ces mots étaient en elle, il ne pouvait sortir du contrat s'il le fallait. Il avait de nombreuses expériences lutte contre les sous-traitants, les propriétaires fonciers et d'autres, et je crois fermement à ce jour qu'il ne pouvait sortir d'un contrat avec ces mots. Pour vos fins, toutefois, une clause de réserve est très utile pour vous protéger contre un changement imprévu de condition. Certains risques sont tout à fait souhaitable que le contrat de vente et d'agents peu de gens hésitent à mettre leur po clauses conditionnelles typiques incluent:

Clauses de prévoyance communeFinancement Si vous ne pouvez pas obtenir le financement dont vous avez besoin, il n'y a pas d'entente et vous récupérez votre dépôt. Divulgations Vous avez le droit d'approuver les divulgations de propriété du vendeur. Je ne l'approuve pas et il n'y a pas de négociation. Inspection professionnelle Vous avez le droit d'approuver un rapport d'inspection professionnelle. Je ne l'approuve pas, et de l'opération off.

Plus vous vous protéger des imprévus, moins que le vendeur va vouloir signer votre offre. Après tout, si vous faites plein de risques, c'est comme du fromage suisse; elle détient peu d'eau et vous pourriez glisser hors de l'opération à votre plaisir.

Quel sujet d'une vente en attente

Contingence?Ici, vous faites votre contingent offre sur la vente de votre maison actuelle, qui est déjà en main tierce. Si votre logement actuel se situe hors de séquestre, alors vous n'êtes pas engagés à aller de l'avant avec la nouvelle donne. Vous pourriez aussi faire de la vente de votre contingent nouveau domicile, même si vous n'avez pas encore trouvé un acheteur pour l'ancien. Dans un marché du froid, parfois les vendeurs qui sont désespérés va accepter cette éventualité. Dans un marché bien, cependant, la plupart le seront pas. Ils se rendent compte qu'ils sont lier la vente de leur maison à la vente de la maison d'autrui. C'est comme avoir à faire deux offres au lieu d'un.

Qu'en est-il futile

Contingence?Comme indiqué, vous pouvez faire le contingent accord sur presque tout, de l'apparition de taches solaires à votre remportant le concours irlandais. Cependant, ne vous attendez pas à un vendeur d'être heureux au sujet de ces. Le plus frivole vos possibilités apparaissent, moins vous avez de chances d'obtenir du vendeur d'accepter votre offre.

Qui doit rédiger la

Contingence?Certains contrats d'achat sont les éventualités les plus courantes déjà écrit po Votre agent vérifie simplement la case appropriée et l'éventualité est en vigueur. Bien sûr, vous mai voulez avoir votre avocat vérifier la langue utilisée dans l'accord. Si une urgence nouvelle doit être écrite, elle doit être gérée par un avocat. Cela ne signifie pas qu'un bon agent ne peut pas le faire. De nombreux agents des années d'expérience peuvent traiter ces facilement. Même ainsi, il ferait pas de mal à avoir un avocat revérifier, juste pour être sûr.

Quelles modalités dois-je servir?Les termes d'un achat peut parfois être plus importantes que le prix. (Les termes sont souvent structurées sous la forme d'une éventualité: voir ci-dessus.) Les vendeurs sont souvent accroché sur le prix. Offrez-leur leur prix plein et ils mai ridiculement vous donner des conditions favorables. Par exemple, pour obtenir leur prix, les vendeurs pourraient bien être disposés à financer la vente (report en arrière d'un prêt hypothécaire). Si vous rencontrez des problèmes de crédit, c'est quelque chose à considérer.

Quelles sont les conditions Time?Il existe d'autres expressions que vous pourriez envisager. L'un des plus crucial est le temps. Combien de temps avez-vous d'obtenir du financement, de venir avec un versement initial et les frais de clôture, de fermer le séquestre? Le temps est souvent négocié. Peut-être le vendeur souhaite que 90 jours avant de déménager. Qui vous convient bien, donc il ya un accord immédiat. D'autre part, peut-être le vendeur veut fermer séquestre dans 30 jours, mais vous sentez que vous aurez besoin de 90 à réunir les fonds pour le versement initial. Maintenant le temps est un point de négociation . Vous compromis. Vous allez prendre un risque en venant en place avec l'argent dans 60 jours, mais le vendeur doit être prêt à baisser le prix de 1000 $ ou jeter dans le réfrigérateur. Le vendeur se cabre et dit le plus, il peut aller de 45 jours, mais il 'll abaisser le taux d'intérêt sur la deuxième hypothèque qu'il porte de 9 pour cent à 8 pour cent et jeter dans le réfrigérateur. Est-il correct avec vous?

Maintenant vous devez faire un appel du jugement. L'agent mai suggérer une"" Prêts-relais (financement temporaire jusqu'à ce que vous pouvez obtenir votre argent) pour couvrir le temps supplémentaire que vous aurez besoin. Mais cela coûte de l'argent supplémentaire. Dans l'analyse finale, vous aurez à évaluer tous les facteurs concernant le temps. Rappelez-vous juste que c'est une carte de négociation, celui que vous pouvez jouer.

Quelles sont d'autres termes?Il existe une foule d'autres termes communs d'une transaction immobilière, dont la presque totalité sont négociables. Par exemple, vous mai acceptez de payer le plein prix pour une propriété si le vendeur accepte de payer vos frais de clôture. Ou vous allez acheter uniquement si le vendeur accepte de payer pour un moule spécial et d'inspection mildiou (offerts par certains contre les termites et d'entreprises de déménagements infestation champignon) ainsi que tout travail de réparation éliminer la moisissure noire. Or. . . . ? Malheureusement, tout au long de cette négociation que vous allez avoir à vous fier sur vous-même. Certes, votre agent sera là pour essayer de vous protéger. Toutefois, si vous voulez des conditions particulièrement onéreuses (le vendeur), votre agent pourrait ne pas être trop heureux, car il pourrait rendre plus difficile à obtenir que les vendeurs de signer. Et je n'ai jamais rencontré un agent qui voulait travailler plus difficile la fermeture d'un accord. Ainsi, c'est à vous d'obtenir les meilleures conditions. Comme indiqué précédemment, le temps de consulter un avocat est devant vous en avez besoin. À ce moment, un avocat de l'immobilier peut s'avérer extrêmement utile. Le procureur peut créer un contrat d'achat qui vous protège et offre les conditions les plus favorables (pour vous).

PIEGE A l'écueil PROCUREURMéfiez-vous des avocats qui travaillent trop dur pour vos intérêts. En général, les avocats des agents immobiliers une véritable terreur, non pas parce qu'ils ne protègent pas les gens, mais parce qu'ils ont tendance à salir offres. Il ya un vieux dicton parmi les agents immobiliers que la façon la plus rapide pour avoir un accord se gâter est de faire appel à un avocat. Oui, vous voulez que vos droits protégés et vous voulez que les conditions les plus favorables. Mais

vous voulez aussi pouvoir finalement d'acheter lemaison. Un avocat peut créer un contrat de vente si favorable pour vous que aucun vendeur l'accepte. Comme avec les anciens Grecs, la modération est en ordre. Permettre à votre avocat pour rédiger les termes correctement et de conseiller. Mais aussi compter sur le bon sens.

Quand devez-vous

Possession?La question ici est: Quand allez-vous prendre possession de la propriété? La réponse la plus commune est à la fin du séquestre après le titre a été enregistré à votre nom. Le danger de l'occupation est que les vendeurs ne seront pas déménager. Il ya beaucoup de raisons pour lesquelles les vendeurs peuvent pas se déplacer. Une nouvelle maison qu'ils envisagent de passer à peut-être pas prêt. Ou il pourrait être la maladie dans la famille, et un membre de la famille pourrait ne pas être facilement déplacé. Ou ils pourraient être simplement désagréable. Quelle que soit la raison, si elles ne bougent pas, il sorts ennuis pour vous. Si les vendeurs sont toujours en possession de la maison une fois que vous obtenez le titre, on ne peut avoir facilement les enlevés. (Dans l'ancien temps "self-help expulsion" a été accueilli physiquement vous pouvez entrer et jetez-les! Cela a été un tabou pour un bon quelques décennies maintenant.) Pour obtenir les vendeurs à vous pourriez avoir besoin pour mener une Detainer "illicite" l'action par l'expulsion des tribunaux. Cela prend généralement au moins un mois, mai coûter plus de 1000 $ en frais, qui nécessite habituellement les services d'un avocat.

Renégocier le contratIl est important de comprendre que la marche finale par le biais n'est pas censé être une occasion pour vous inviter à reconsidérer votre achat ou à rouvrir des négociations. Il est juste censé être une chance pour vous d'examiner le bien de voir que c'est comme il était lorsque vous avez fait votre offre. La plupart des vendeurs avisés comprendra une clause précisant que si quelque chose de conséquent se trouve mal, les vendeurs ont le droit de les corriger que la promenade à travers finale n'est pas destiné à être un nouveau début dans la négociation des prix ou les conditions.

Néanmoins, les acheteurs ont utilisé les anomalies constatées sur l'inspection finale pour tenter de revenir en arrière d'un accord à la dernière minute. (Leurs raisons peuvent varier de trouver une faute grave dans la propriété, pour trouver une autre maison plus préférable.) Ma suggestion est que si vous voulez renégocier basée sur la marche finale, bien que, mieux vous avez trouvé un problème grave avec la maison, sinon vous aurez un vendeur en colère à faire face. Parfois, les agents vous proposera qu'une date précise pour la marche finale par être inscrit dans le contrat d'achat. Je crois que c'est généralement une mauvaise idée. Vous ne voulez pas une date ensemble spécifique parce que vous ne savez pas quand séquestre se fermera et vous obtiendrez d'occupation. Je préfère que l'inspection finale devrait être réglé au plus près à l'entiercement jour se referme que possible, de préférence un jour ou deux avant. Gardez à l'esprit que si vous examinez la propriété trop tôt, les vendeurs pourraient être encore en vie en lui, et le mobilier et tapis pas encore retiré pourraient dissimuler des dommages potentiels. Essayez d'être sûr que les vendeurs sont horsavant que vous ayez votre inspection finale. (Cette approche permet également de résoudre le problème de l'occupation a noté ci-dessus.)

Ne vous attendez pas la propriété de regarder aussi propre qu'il l'était lorsque vous l'avez vu. Si le vendeur était vivant dans la propriété lorsque vous l'avez vu, les tapis et les meubles cachaient beaucoup de marques et aux éraflures. Une fois les meubles et les tapis sont enlevés, ils se dressent comme des crampes dans les doigts. Rayures sombres sur les murs et les égratignures sur les planchers sont fréquentes. Indentations dans les tapis où des meubles lourds se sont aussi fréquents, comme une décoloration légère. (La plupart de cette indentation tapis aura tendance à disparaître d'ici quelques jours sur la sienne.) Ce que vous devez rechercher est tout bris importants, du dommage ou une autre affection qui n'était pas là quand vous avez d'abord vu la maison ou lorsque vous avez eu votre inspection professionnelle de la maison. Aussi, vérifiez la présence d'articles endommagés ou brisés que le vendeur n'a pas divulgué dans le contrat de vente ou les documents d'accompagnement. Quoi, précisément, faut-il rechercher? Trous dans le mur, les fenêtres brisées de plâtre cassé en panne ou d'appareils cassés tels que poêle, enlèvement des ordures, et un four

Chauffe-eau défectueux ou brisé (comme en témoigne pas d'eau chaude), le gazchauffe-eau, ou un conditionneur d'air. Vérifiez que le chauffe-eau chauffe et le conditionneur d'air se refroidit. Gashes, des barres obliques ou des marques de sols en bois qui nécessitera en train de refaire le plancher endommagé ou hors service des appareils d'éclairage brisés ou en panne de chauffage ou de climatisation à thermostat canalisations qui fuient, comme en témoigne nouvelle eau marques ou de l'eau sur les planchers de défectuosité du système électrique, comme en témoignent les interrupteurs d'éclairage ou d'un mur bouchons qui ne fonctionnent pas de nouveaux dégâts au tapis, telles que la saleté ou, le plus important, chat ou chien d'uriner. J'ai vu des vendeurs qui laissent leur animal courir librement dans la maison après le contrat de vente a été signé, en pensant que ce n'était pas leur problème, pas plus. Mais si vous acceptez un tapis qui a été ruinée par la miction, c'est un gros problème pour vous. L'odeur est généralement le jeu-questionnaire. Si vous soupçonnez un problème, n'hésitez pas à descendre sur les mains et les genoux pour le vérifier. Mieux vaut le découvrir maintenant que lorsque vous êtes le propriétaire.

J'ai constaté que la miction des animaux de compagnie ne peuvent pas être effectivement retirés de la moquette. Typiquement, la moquette et généralement le pad en dessous (et parfois même le plancher!) Doit être remplacé. Moquette une maison entière est peut-être besoin d'être remplacé pour correspondre à une petite zone de dégâts. Je n'accepterai pas un problème de tapis causées par les animaux domestiques. Insister pour qu'elle soit fixe, même si cela oblige les vendeurs à recarpet toute la maison. (Assurez-vous que vous approuvez la qualité de la moquette et le rembourrage qu'ils utilisent.)

Plusieurs nationaux et certaines entreprises locales offrent des plans qui vous donnent une certaine protection d'assurance pour les principaux systèmes de votre maison. Typiquement, ils couvrent de plomberie (y compris les chauffe-eau), chauffage, climatisation, appareils électriques, et ainsi de suite. L'idée est que, pour une période de temps déterminée après avoir déplacé (habituellement un an), devrait-il y avoir un problème, la compagnie de protection maison sera elle destinée (déduction faite d'une petite franchise). Le coût est généralement nominale, quelques centaines de dollars pour l'équivalent d'une année de couverture. Dans la plupart des achats que les vendeurs paient pour le plan; vous payez la franchise (généralement moins de 50 $) pour chaque fois que vous appelez quelqu'un pour faire face à un problème. La plupart des plans sont renouvelables, donc si vous comme celui que vous avez, vous pouvez le garder. (Bien sûr, vous aurez à payer pour cela après la première année!) Le plan de protection à domicile devraient être incluses dans le cadre du contrat d'achat. L'entente devrait préciser qu'il sera acheté au moment de sa vente et que le vendeur de fournir les garanties appropriées. (Le vendeur est généralement nécessaire pour vérifier que tout est en bon état avant que le plan ne prenne effet.) Si vous attendre après les transferts de titres, soit vous mai ne pas être en mesure d'obtenir le plan ou mai constater que tu ont pour justifier l'état des différents systèmes d'accueil pour découvrir que certains ne font rien!

un article présenté par David F.

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