¿Qué son las contingencias

¿Qué son las contingencias?Una cláusula de contingencia es esencialmente una cláusula en un contrato que dice que la oferta depende o depende de algún otro evento o acción. Por ejemplo, un texto que decía: "Esta oferta está supeditada a que el comprador ganador de la lotería del estado" es una especie de cláusula de contingencia, que obviamente ningún vendedor en su sano juicio acepta. Una vez conocí a un constructor de cuyo consejo fue: "No importa lo que el contrato, siempre estar seguro de que en alguna parte de ella, dice, «dentro». No me importa lo que viene después del "sujeto a", con tal de que está allí. "Las palabras" conforme "tienen esencialmente el mismo significado que el" contingente ". Hacen que la oferta de venta dependen de algún acontecimiento o acción . Lo que mi amigo constructor quiso decir es que mientras esas palabras eran en él, podía salir del contrato, si era necesario. Había muchas experiencias de la lucha contra los subcontratistas, los terratenientes, y otros, y creo firmemente que a este día que podía salir de cualquier contrato con esas palabras en el mismo. Para sus propósitos, sin embargo, una cláusula de contingencia es muy útil para protegerse contra un imprevisto cambio de condición. Algunas contingencias son absolutamente conveniente que el acuerdo de ventas y algunos agentes dudaría en ponerlas pulg cláusulas de contingencia típicos incluyen:

Común de las cláusulas de contingenciaFinanciación Si usted no puede obtener la financiación que necesita, no hay acuerdo y usted consigue su depósito. Revelaciones Usted tiene el derecho de aprobar la divulgación de propiedad del vendedor. No los aprueba y no hay acuerdo. Profesionales de Inspección Usted tiene el derecho de aprobar un informe de inspección profesional. No aprobarla y la oferta de descuento.

Mientras más usted se protege a las contingencias, menos que el vendedor va a querer firmar su oferta. Después de todo, si lo hace lleno de imprevistos, es como un queso suizo, que posee poco de agua y se podía escapar de la oferta a su gusto.

¿Qué pasa con una venta pendiente

De contingencia?Aquí Presente su oferta sobre la venta de su vivienda actual, que ya está en custodia. Si su casa actual se cae de la garantía, entonces usted no está comprometido a seguir adelante con el nuevo acuerdo. También puede hacer la venta de su nuevo hogar de los contingentes, incluso si aún no han encontrado un comprador para la antigua. En un mercado en frío, a veces los vendedores que están desesperados aceptan esta contingencia. En un buen mercado, sin embargo, la mayoría no lo hará. Se dan cuenta de que son la vinculación de la venta de su casa a la venta de la casa de otra persona. Es como tener que hacer dos operaciones en vez de uno.

¿Qué tal un Frívolo

De contingencia?Como se ha señalado, puede hacer que el contingente de acuerdo sobre casi cualquier cosa, desde la aparición de las manchas solares a su ganador del Sorteo de Irlanda. Sin embargo, no espere que un vendedor se sientan emocionados acerca de estos. El más frívolo sus imprevistos aparecer, menos probabilidades tendrá de conseguir que el vendedor acepte su oferta.

¿Quién debe escribir la

De contingencia?Algunos tienen acuerdos de compra de las contingencias más comunes ya está escrito pulg Su agente simplemente comprueba la casilla correspondiente y la contingencia está en vigor. Por supuesto, es posible que desee que su abogado comprobar el lenguaje utilizado en el acuerdo. Si una nueva contingencia debe ser por escrito, que debe ser manejado por un abogado. Esto no quiere decir que un buen agente no puede hacerlo. Muchos agentes con años de experiencia puede manejar estas fácilmente. Aun así, no estaría de más volver a comprobar tiene un abogado, sólo para estar seguro.

¿Qué términos debo ofrecer?Los términos de una compra a veces puede ser más importante que el precio. (Condiciones se han estructurado en la forma de una contingencia; véase más arriba). Los vendedores se colgó en el precio. Ofrecerles su precio completo y que puede dar ridículamente términos favorables. Por ejemplo, para obtener su precio, los vendedores sólo pueden estar dispuestos a financiar la venta (llevar detrás una hipoteca). Si tienes problemas de crédito, es algo a considerar.

¿Qué son las Condiciones de Tiempo?Hay otros términos que usted podría considerar. Uno de los más importantes es el tiempo. ¿Cuánto tiempo tiene que asegurar la financiación, para conseguir el pago inicial y los costos de cierre, para cerrar el depósito en garantía? El tiempo es a menudo negociado. Tal vez el vendedor quiere 90 días antes de mudarse. Que se adapte a usted bien, así que hay un acuerdo inmediato. Por otra parte, tal vez el vendedor quiere cerrar depósito en 30 días, pero usted cree que necesitará de 90 a conseguir el dinero para el pago inicial. Ahora el tiempo es un punto de negociación . Usted compromiso. Usted tomar el riesgo de dar con el efectivo en 60 días, pero el vendedor tiene que estar dispuesto a bajar el precio de $ 1000 o tirar en el refrigerador. El vendedor se resiste y dice que lo máximo que puede ir es de 45 días, pero 'll reducir la tasa de interés de la segunda hipoteca que está llevando a partir del 9 por ciento a 8 por ciento y el tiro en el refrigerador. ¿Está bien con usted?

Ahora usted tiene que hacer un juicio personal. El agente puede sugerir un"" Puente de préstamos (financiación temporal hasta que pueda obtener su dinero en efectivo) para cubrir el tiempo extra que necesita. Pero esto cuesta dinero extra. En el análisis final, que tendrá que sopesar todos los factores relacionados con el tiempo. Sólo recuerde que es una carta de negociación, que se puede jugar.

¿Qué otros términos?Hay una multitud de otros términos comunes en una transacción de bienes raíces, casi todos los cuales son negociables. Por ejemplo, es posible que se compromete a pagar el precio completo de una propiedad de si el vendedor se compromete a pagar los costos de cierre. O bien, voy a comprar si el vendedor se compromete a pagar por un molde especial de inspección y el moho (ofrecido por algunas empresas de la infestación de termitas y hongos eliminación), así como cualquier trabajo de reparación retirar el moho negro. O . . . ? Por desgracia, durante toda esta negociación que va a tener que bastante confiar en ti mismo. Ciertamente, su agente estará allí para tratar de protegerlo. Sin embargo, si desea términos particularmente onerosa (el vendedor), su representante no puede ser demasiado feliz, ya que podría hacer más difícil para llegar a los vendedores a firmar. Y nunca he conocido a un agente que quería trabajar más para cerrar un trato. Por lo tanto, depende de usted para conseguir los mejores términos. Como se señaló anteriormente, el tiempo de consultar con un abogado antes de que se necesita. En esta coyuntura, un abogado de bienes raíces puede resultar muy útil. El abogado puede crear un acuerdo de compra que le protege y ofrece las condiciones más favorables (para usted).

LA TRAMPA DE RIESGO DE ABOGADOTenga cuidado con los abogados que trabajan muy duro para sus intereses. En general, los abogados de temor real de los agentes de bienes, no porque no proteger a las personas, sino porque tienden a arruinar definitivamente ofertas. Hay un viejo dicho entre los agentes de bienes raíces que la manera más rápida de tener un acuerdo se ponen feas es traer a un abogado. Sí, usted quiere que sus derechos sean protegidos y que desea las condiciones más favorables. Pero

También desean poder en última instancia, a comprar elcasa. Un abogado puede crear un contrato de venta de manera favorable para usted que ningún vendedor lo acepta. Al igual que con los antiguos griegos, la moderación está en orden. Permita que su abogado para redactar los términos correctamente, y para asesorar. Pero también se basan en el sentido común.

Cuando Do You Get

Posesión?La pregunta aquí es: ¿Cuándo va a tomar posesión de la propiedad? La respuesta más común es el cierre de la garantía después del título se ha registrado a su nombre. El peligro de la ocupación es que los vendedores no se moverá. Hay muchos razones por las que los vendedores no pueden moverse. Una casa nueva que están planeando mudarse a no ser listo. También puede haber una enfermedad en la familia, y un miembro de la familia no puede moverse fácilmente. O simplemente puede ser ingobernable. Cualquiera que sea la razón, si no se mueven, se traduce en problemas para usted. Si los vendedores están todavía en posesión de la casa una vez que te título, no es fácil que las retiren. (En los viejos tiempos "de auto-ayuda de desalojo" se permitió que físicamente podía entrar y sacarlos! Eso ha sido un tabú durante bastantes décadas ahora.) Para los vendedores a que pueda necesitar para llevar a cabo una "retención ilegal" a través de la acción de desalojo judicial. Esto usualmente toma por lo menos un mes, puede costar más de $ 1,000 en costos, y por lo general requiere los servicios de un abogado.

Renegociar el acuerdoEs importante entender que un recorrido final no se supone que es una oportunidad para que reconsidere su compra o reabrir las negociaciones. Se suponía que sólo una oportunidad para que usted pueda examinar la propiedad para ver que es como estaba cuando lo hizo originalmente su oferta. La mayoría de vendedores conocedores incluirá una cláusula que establece que si se encuentra algo de malo consecuencia, los vendedores tienen el derecho de corregir que el recorrido final no está destinada a ser un nuevo comienzo en la negociación de precios y condiciones.

Sin embargo, los compradores han utilizado las fallas encontradas en la inspección final para intentar de nuevo de un acuerdo en el último minuto. (Sus razones pueden variar desde la búsqueda de una falta grave en la propiedad, a la búsqueda de otra casa más preferible.) Mi sugerencia es que si quiere volver a negociar sobre la base de la caminata final, aunque, es mejor que han encontrado algún problema serio con la casa, o de lo contrario tendrá un vendedor enojado que lidiar. A veces, los agentes le sugerirá que una fecha específica para el recorrido final será escrito en el acuerdo de compra. Creo que esto es generalmente una mala idea. Usted no desea establecer una fecha específica porque no se sabe cuándo se cerrará fideicomiso y obtendrá ocupación. Yo prefiero que la inspección final debe estar ajustado a custodia día se cierra como sea posible, preferiblemente uno o dos días antes. Tenga en cuenta que si usted inspeccionar la propiedad demasiado pronto, los vendedores todavía podría estar viviendo en ella, y mobiliario y alfombras no han eliminado puede encubrir posibles daños. Trate de asegurarse de que los vendedores están fueraantes de tener su inspección final. (Esto también ayuda a resolver el problema de la ocupación se ha señalado anteriormente.)

No espere que los bienes que parece tan limpia como lo hizo cuando la vio por primera vez. Si el vendedor estaba viviendo en la propiedad cuando vi por primera vez, las alfombras y los muebles ocultó una gran cantidad de marcas y rasguños. Una vez que los muebles y la alfombra se eliminan, se destacan como pulgares doloridos. Marcas de arañazos en las paredes de oscuro y arañazos en las plantas son comunes. Marcas en las alfombras, donde los muebles pesados se quedó también son comunes, al igual que alguna ligera decoloración. (La mayor parte de esta sangría alfombra tiende a desaparecer en pocos días por su cuenta.) Lo que hay que buscar alguna rotura importante, el daño o otra condición que no estaba allí cuando vio por primera vez la casa o cuando tuvo su inspección de casa profesional. Además, la verificación de cualquier artículo dañado o roto que el vendedor no dio a conocer en el acuerdo de venta o los documentos adjuntos. ¿Qué específicamente debe buscar? Agujeros en la pared, las ventanas de yeso broken inoperante o los electrodomésticos rotos, tales como la estufa, triturador de basura, y el horno

Defectuoso o calentador de agua roto (como lo demuestra no hay agua caliente), gas decalefacción, o aire acondicionado. Compruebe que el calentador se calienta y se enfría el aire acondicionado. Cortes, rayas verticales, o marcas en los pisos de madera que requerirán volver a hacer uso de la palabra dañados o inoperantes lámparas rotas o sin funcionar la calefacción o aire acondicionado termostato de fontanería que gotean, como se evidencia por el agua de nuevo marcas de agua en los pisos o fallos en el sistema eléctrico, como lo demuestran los interruptores de luz o enchufes de pared que no funcionan los nuevos daños a la alfombra, como tierra o, lo más importante, gato o perro de la micción. He visto a los vendedores que dejan que sus mascotas anden sueltos en la casa después de que el acuerdo de venta fue firmado, pensando que no era su problema más. Pero si se acepta una alfombra que ha sido arruinado por la orina, que es un gran problema para usted. El olor es generalmente el regalo. Si usted sospecha un problema, no dude en ponerse en sus manos y rodillas para comprobarlo. Es mejor descubrir ahora que cuando usted es el dueño.

He descubierto que la orina de animales domésticos no puede ser efectivamente eliminado de las alfombras. Normalmente, la moqueta y por lo general por debajo de la almohadilla (y algunas veces incluso el suelo!) Debe ser sustituido. Moqueta una casa entera de que tenga que ser sustituido para que coincida con una pequeña área de daño. No voy a aceptar un problema de alfombras causados por animales domésticos. Insistir en que se fija, incluso si eso requiere que los vendedores a recarpet toda la casa. (Asegúrese de aprobar la calidad de la moqueta y el relleno que utilizan.)

Varios nacionales y algunas empresas locales ofrecen planes que le dan una cierta protección de seguro para los principales sistemas de su hogar. Normalmente se cubren las tuberías (incluyendo el calentador de agua), calefacción, aire acondicionado, aparatos eléctricos, y así sucesivamente. La idea es que durante un periodo determinado de tiempo después de que usted se mude (generalmente un año), no debería ser un problema, la compañía de protección en el hogar lo cubre (menos una pequeña deducción). El costo suele ser nominal, a unos cientos de dólares por valor de un año de cobertura. En la mayoría de las compras a los vendedores pagar por el plan, usted paga el deducible (por lo general menos de $ 50) por cada vez que llame a alguien para hacer frente a un problema. La mayoría de los planes son renovables, por lo que si te gusta el que tienes, se puede conservar. (Por supuesto, usted tendrá que pagar por ello después del primer año!) El plan de protección del hogar debe ser incluido como parte del acuerdo de compra. El acuerdo debe indicar que se pueden comprar en el momento de la venta, y que el vendedor proporcionará las garantías adecuadas. (El vendedor es normalmente necesaria para verificar que todo está en condiciones de trabajo antes que el plan surta efecto.) Si espera hasta después de las transferencias de título, o bien puede no ser capaz de obtener el plan o pueden encontrar que tú que garantiza la condición de los diferentes sistemas para el hogar sólo para descubrir que algunos no están trabajando!

un artículo presentado por David F.

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