¿Qué pasa si el vendedor no aceptar mi oferta

Eso es fácil, o debería ser. Si el vendedor no acepta su oferta, usted tiene derecho a su depósito, inmediatamente. Es así de simple. El vendedor tiene que aceptar su oferta completa, incluyendo los términos que usted propone. Si el vendedor está de acuerdo en el precio, pero no en los términos y los contadores con distintos términos, que no acepta, no hay acuerdo y usted tiene derecho a su dinero. Si el vendedor acepta los términos de contadores, pero con un precio diferente, que no acepta, el acuerdo de apagado y usted tiene derecho a su depósito.

En el momento en que el vendedor rechaza su oferta y "contadores" (se proponeun trato diferente de alguna manera, no importa cuán pequeño), la oferta original ha muerto. A menos que aceptar la contraoferta del vendedor, usted tiene derecho a su depósito. Una vez en una muy grande, mientras que un agente sin escrúpulos, dirá algo como: "A pesar de que el vendedor no aceptó, hice un esfuerzo goodfaith para cerrar el trato por. Por lo tanto, tengo derecho a depositar la mitad de la. Voy a devolver la mitad para ti y mantener la otra mitad. "De ninguna manera. En la oferta de compra típico, el agente recibe una comisión sólo si se consuma el acuerdo. Si el vendedor no está de acuerdo, sin comisiones es debido. Educadamente decirle al agente que usted quiere que su depósito completo de nuevo inmediatamente o le informe que el agente del Departamento de Estado de los bienes raíces. Eso debería hacerlo. (Nota: Si usted firma un acuerdo con el agente de un comprador, asegúrese de leer con cuidado, especialmente con respecto a cómo se maneja el depósito.)

¿Qué pasa si el vendedor acepta

y luego, más tarde, el acuerdo

Debido a que cae a través de mí?Hay muchas razones que el acuerdo podría fracasar debido a su culpa. Por ejemplo, usted podría estar contando con la tía Harriet a dar el dinero para el pago inicial. Usted recibe el vendedor a firmar una oferta, la financiación segura, y la pobre tía Harriet tiene un ataque al corazón y muere. Su dinero será invertido en testamentaria durante años. Seguro, usted no hizo nada intencionalmente para anular el acuerdo, pero usted no tiene el dinero a desempeñar. En lo que se refiere al vendedor, es culpa tuya. Y recibe los pies fríos. Usted echa un vistazo a los enormes pagos mensuales y usted decide que no puede ir a través de la misma. ¿Quieres salir, y punto. O buscar otra casa que es realmente perfecto. ¿Quieres salir de este acuerdo de manera que usted puede obtener la otra. Or. . . Hay muchas razones por las que no desee o no pueda completar su término de un acuerdo de compra. El punto aquí es, sin embargo, que por cualquier razón, es tu culpa que el acuerdo no se seguirá adelante, y si no tienen una cláusula de contingencia de protección (vea más abajo), cuáles son sus probabilidades de obtener el depósito?

En pocas palabras, las probabilidades no son buenas. De hecho, usted podría estar en calienteagua y el responsable de mucho más que sólo el depósito si el vendedor decide a demandar el cumplimiento específico (exige que se complete la transacción). La mayoría de los acuerdos de venta establece que si por defecto, el vendedor tiene derecho a quedarse con el depósito. (Por otra parte, el acuerdo de venta entre el vendedor y el agente puede especificar que se dividirá el depósito en el caso de su incumplimiento.) Así, al menos en teoría, tan pronto como incumplimiento de la oferta, se pierde el depósito. Y, por supuesto, podría haber un vendedor airada de tratar. En el pasado, cuando un comprador de impago, de un vendedor de vez en cuando no demandar por daños, por lo tanto la movilización de los tribunales y que causa problemas a largo plazo para todos los interesados. Como resultado, las cláusulas de liquidación de daños de bienes raíces residenciales han llegado a un amplio uso en los acuerdos de ventas y son aceptadas e incluso codificadas en muchos estados.

¿Un daños y perjuicios "liquidados"

Cláusula de protegerme?Básicamente, estas cláusulas de estado que si usted y el vendedor de acuerdo de antemano, el depósito (o una parte del mismo) constituyen los daños todo el vendedor tiene derecho en el caso de su incumplimiento. En otras palabras, si el acuerdo no se concreta y claramente su culpa, usted está de acuerdo de antemano que el vendedor puede quedarse con el depósito, siempre que él o ella se compromete a no demandar por daños y perjuicios adicionales o específicas de desempeño. Muchos estados poner límites sobre daños y perjuicios. A fin de mantener más, el vendedor tiene que demostrar en un tribunal de justicia que es razonable para colgar en el dinero. Si usted quiere que su dinero, usted tiene que demostrar que es razonable para que usted pueda conseguirlo. De cualquier manera, para fines prácticos, el vendedor suele ser satisfechos y menos que sea de naturaleza contenciosa, es probable que se cumplan, también. (Por supuesto, tanto el vendedor y el comprador puede aceptar prácticamente cualquier cantidad como indemnización, aunque normalmente no es a su ventaja como comprador a aceptar una cantidad elevada.) Se le puede pedir a la firma o sus iniciales una cláusula en el contrato de venta que establece que si no pasan a través de la venta, su depósito se ejecutará de forma automática a cambio de que el vendedor no demandando por el cumplimiento específico. En caso de que firmar?

Pregunte a su abogado. Por un lado, la firma de la cláusula (en el supuestolos vendedores también signos) ayuda a limitar su pérdida a la recepción de depósitos. (Esto no garantiza que existen pocas garantías en la vida!) Por otra parte, casi se asegura de que usted perderá la totalidad del depósito, mientras que, en función de la situación, se podrían obtener al menos una parte trasera.

¿Y si hay

Circunstancias atenuantes?Mientras que lo que potencialmente puede o no puede suceder puede parecer bastante grave, lo que realmente sucede en la práctica puede ser algo diferente. Si simplemente a salir, porque cambia de opinión o encontrar una casa mejor, lo más probable es que el agente ni el comprador ni el vendedor va a ser simpático, y usted se una excelente oportunidad de tener a la demanda de su depósito. Sin embargo, si las circunstancias lo causa que por defecto de su tía, quien estaba contando dinero, muere o se enferma o lesionada o sucede algo que es realmente fuera de su control, entonces es a menudo una historia diferente. Aquí, seréis verdaderamente confiar en la buena voluntad del agente del vendedor y el vendedor. En la mayoría de los casos en que he visto que esto suceda, el comprador ha conseguido la mayoría, si no todos, de los depósito. Agentes no están en el negocio de hacer dinero en depósitos. Los vendedores están interesados en vender, no en mantener el depósito de una persona que cae en tiempos difíciles. He visto a los agentes de inclinarse hacia atrás en estas circunstancias para obtener el vendedor para dar el depósito. He visto a los vendedores con gusto la devolución del depósito, a veces encima de las objeciones de la agente. Por supuesto, usted podría recibir las manzanas podridas, sino en las personas de buena voluntad en todas partes.

¿Qué pasa si el vendedor (no usted)

No seguir adelante con el

¿Trato hecho?¿Por qué un vendedor no seguir adelante con un acuerdo, una vez firmado? Simple. Ofrecen $ 150.000 por una casa y el vendedor acepta. Dos días después, otro comprador llega con una oferta de $ 175.000. ¿No sería maravilloso si el vendedor podía salir de su acuerdo y aceptar la nueva? El vendedor la posibilidad de ganar un adicional de $ 25.000. Eso es un montón de razones por defecto.

En estas circunstancias, está plenamente justificada en la demanda de ladevolución de su depósito. Además, puede demandar al vendedor el cumplimiento específico, a una fuerza de venta para usted. (Después de todo, podría revender a un precio más alto y que el beneficio tú mismo!) Cuando los valores por omisión del vendedor, por lo general obtener el depósito. Normalmente, el vendedor está más que dispuesto a hacer todo lo posible para conseguir que el depósito de nuevo a usted en la esperanza de que usted no tomará medidas adicionales. Si aún desea la propiedad, consulte con su abogado. Usted puede decidir tomar nuevas medidas.

¿Qué pasa si es culpa de nadie, pero

el Trato Justo no se puede hacer?Hay un montón de razones que el acuerdo no puede pasar. Puede no ser capaz de garantizar una financiación adecuada. El título de la propiedad no puede ser claro. No puede haber daños por termitas extensa. Podría resultar que la casa está en medio de una llanura de inundación. Las razones son infinitas, y los cultivos en un buen número de ofertas. En la mayoría de los casos hay una manera de resolverlos. Otra financiación está asegurada. El vendedor aclara el título. El daño de la termita es fijo. Usted se compromete a aceptar el riesgo de daños por inundaciones para un precio bajo, y así sucesivamente. En otras palabras, los problemas se resuelven de una manera u otra. Sin embargo, a veces simplemente no funciona y no hay mucho que hacer. ¿Qué ocurre con el depósito, entonces? Si usted ha dado a un agente que la ha mantenido en una cuenta personal, usted puede exigir de nuevo, y en la mayoría de los casos el agente de inmediato volverá (tal vez arriesgando la ira del vendedor ). Si las condiciones del contrato de compraventa no puede cumplirse, por lo general tiene derecho a recuperarlo, y la mayoría de los agentes no quieren discutir. Por otra parte, si el depósito ha sido colocado en una cuenta de garantía bloqueada, Usualmente se toma tanto del comprador y del vendedor de acuerdo para sacarlo. Tal vez el vendedor está enojado porque el acuerdo fracasó y dice: "No voy a firmar nada." No se encuentra el depósito, aunque usted está en su derecho a ello. A menos que el agente puede prevalecer y convencer al vendedor a la liberación, podría permanecer allí durante mucho tiempo!

Como una cuestión práctica, sin embargo, tan pronto como otro comprador vienea lo largo, el vendedor probablemente se verá obligado a liberar a fin de no poner en peligro de una posterior venta. Todo lo cual nos lleva de vuelta al punto original. El dinero que usted ponga para arriba para el depósito está en riesgo. Lo menos que usted ponga para arriba, menos riesgo.

un artículo presentado por David F.

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