Você tentou contratar um avaliador

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Avaliador?O problema com a contratação de um avaliador é que geralmente leva muito tempo e é muito caro (normalmente $ 150 a $ 300). Mas se você tem tempo e quer uma figura profissional, adquiridos para o verdadeiro valor de mercado do imóvel, você pode chamar de um avaliador. E se o

avaliação vem em baixa, ela pode fornecer munição para dinamitar o vendedorbaixo de um preço alto pedindo. Avaliadores trabalham geralmente em uma base de taxa para os credores. chances são de que, se você está indo para obter uma hipoteca sobre o imóvel, você precisará de uma avaliação de qualquer maneira. Dessa forma, você só vai começar mais cedo. Entanto, nem todos os avaliadores são aprovados por cada credor. Se você pretende guardar o dinheiro em uma avaliação, usando-o tanto para a fixação do preço e à obtenção de uma hipoteca, certifique-se de saber antecipadamente qual avaliador utiliza o seu credor. Além disso, fez um acordo com o avaliador, para que você não deverá pagar duas vezes. Finalmente, lembre-se que, mesmo que em última análise, não compra o imóvel, você ainda é responsável pelo custo da avaliação. Avaliadores pode ser recomendado pelos credores. Eles também estão listados nas páginas amarelas do seu diretório de telefone. Aqueles que têm MAI (American Institute of Real Estate Avaliadores) ou SREA (Sociedade de Peritos Avaliadores de Imóveis) as denominações são membros de organizações de avaliação profissional e já concluíram cursos extensivos em apreciação.

Você tentou um Comentário Oferecer? Uma abordagem ousada é fazer uma oferta com o preço em cima de um contingente de avaliação. Em outras palavras, você concorda em aceitar o que o perito diz que a propriedade vale a pena se o vendedor será igualmente aceitá-lo. (Normalmente existem "outs" incluídos, que prevêem que, se o preço está acima de um certo ponto, você não vai aceitar ou se é abaixo de um certo ponto, o vendedor não tem que ir completamente com ele.) Contingente Uma oferta em apreciação (descrito acima) é feito às vezes com propriedades de investimento, mas raramente com casas. No entanto, se você tem um vendedor que está convencido de que o preço de venda é certo e não vai ceder, é outra alternativa. Basta ter a certeza que você concorda com antecedência em que o avaliador é, e que é para pagar a taxa de avaliação.

O que você deve Se preocupar com a Purchase Agreement Todo o processo de compra de uma casa é definido no contrato de aquisição (também chamada de vendas "oferta" ou "recibo de depósito"). É o documento que rege a transação. Uma vez que sua oferta seja aceite, torna-se o que determina finalmente como o resto da venda é tratada, o que você tem, por quanto dinheiro, e em que termos.

How We Got to Today's Purchase AgreementsNos velhos tempos, no mercado imobiliário, o acordo de venda foi geralmente apenas uma página. Ele tinha muito pouco material impresso e era composta principalmente de espaços vazios que o agente de preenchimento. Isso mudou dramaticamente. Ao longo dos anos os compradores insatisfeitos e os vendedores (uma pequena minoria, mas com importantes implicações) ter ido a tribunal, brigando por questões diversas, como contingências, depósitos e danos. O que eles descobriram foi que o acordo de venda, elaborados não por um advogado, mas por um agente imobiliário, pode não agüentar. Na verdade, em alguns casos, o acordo foi francamente deficiente. Isto resultou em fatos adicionais, às vezes contra os agentes, quase todos eles já carregam uma forma de negligência ou de seguro contra erros e omissões.

Também resultou em um novo tipo de contrato de venda. O novo acordogeralmente é criado por advogados e freqüentemente é muitas páginas longas. Quase todo ele é impresso o agente normalmente caixas só verifica ou preenche valores em dólares. Na verdade, existem muito poucos lugares onde o agente (ou você), ainda têm a oportunidade de escrever nada de novo. A ênfase é toda em ver a ele que relativamente pouco pode ser acrescentado ou alterado por medo de que podem anular ou enfraquecer o acordo.

Porque o acordo de venda se destina a ser um documento juridicamente vinculativo, você deve ter o seu advogado imobiliário verificá-lo e explicar sobre as ramificações de TI para você antes de assiná-lo. Além de considerações de ordem jurídica, que você deve prosseguir com o seu advogado , há importantes questões práticas no contrato de compra que envolvem o tipo de negócio que você vai conseguir. Estes geralmente incluem as seguintes áreas: (Se o seu caso não abrange essas áreas, você deve perguntar ao seu agente ou advogado por que não?)

Áreas de Prática Sua Compra Acordo deve abranger Preço, para baixo pagamento e depósito de condições específicas para financiamento de todas as melhorias Street ou obrigações (se for o caso, quem paga por eles) Quando você será dado ocupação? Quanto tempo faz que o vendedor tem que aceitar a oferta? O prazo do depósito (como tempo será aberto) Como você vai levar o título (inquilinos em comum, locação comum, de propriedade da comunidade, e assim por diante, consulte o seu advogado, uma vez que existem fiscais importantes implicações legais e de como você tirar título) indemnização e arbitragem em caso As disputas de propriedade do pessoal envolvido

Retenção na fonte dos Negócios Estrangeiros (Aplica-se o vendedor é um estrangeiro)Quando e como os vendedores lhe dará uma declaração de informações sobre garantias à propriedade do vendedor Quando e como você será capaz de realizar uma inspeção profissional Quando e como um relatório de cupim será emitida se o solo ou testes geológicos (encontrado em regiões com terremotos ou problemas do solo, outros) serão realizadas) Se existem preocupações sobre os riscos de inundações ou de água (observando-se a propriedade é, em qualquer área de risco de inundação) outras divulgações, tais como problemas de zoneamento (indicando se a propriedade está em uma zona especial, como uma "zona costeira", o que poderia afetar sua capacidade de criar ou adicionar) Se você receber um Home Protection Plan (que paga por danos ou problemas com o aquecimento, canalização, electricidade e outros sistemas, e quem paga por ele) Energia retrofit procedimentos de divulgação (local ou decretos estaduais, por exemplo, às vezes exigem isolamento adicional a ser colocado na casa quando o imóvel é vendido) Como pró-rações serão tratadas Outras contingências envolvidas na venda Muitas das áreas abrangidas pelo acordo de venda, como o preço, são óbvias. Outros são discutidas em diferentes seções deste artigo. Abaixo, no entanto, vamos olhar para algumas áreas selecionadas de um acordo de vendas típicas que geralmente são de particular interesse para os compradores.

Como grande um depósito Should I

Dar?Uma vez que você tenha resolvido sobre o preço, a próxima consideração para a maioria dos compradores é o depósito. O depósito é o dinheiro que você colocar na hora que você faça uma oferta em um pedaço de propriedade para mostrar que está em sério sobre a compra-lo. (Você está colocando seu dinheiro onde sua boca é, por assim dizer.) Assim, o depósito é realmente "dinheiro honestamente." Supõe-se para demonstrar ao vendedor que sua oferta não é caprichosa.

Uma oferta pode ser feita sem um depósito. No entanto, um vendedor é menosprobabilidade de aceitá-lo. Afinal, sem um depósito que você tem muito pouco a perder por não seguir com o acordo. Alguns agentes vai insistir em que você colocar um grande depósito. Eles argumentam que isso vai ajudar a convencer o vendedor a aceitar sua oferta. Embora não haja um germe de verdade aqui, também há um monte de palha, como veremos em breve. Você pode oferecer qualquer quantia a título de depósito.

Hoje, um bom agente pode sugerir que você simplesmente colocar acima de $ 1000 a US $ 10.000 "para fazer a oferta oficial." Naturalmente, isso mesmo agente pode insistir para que você estaria disposto a aumentar substancialmente, uma vez que oferecem a todas as contingências foram removidos. Agentes muitas vezes sugerem que você tem a oferecer 5 por cento do preço de compra. Em uma propriedade de 100.000 dólares que é R $ 5000. Mas em uma propriedade de 500.000 dólares, é de 25.000 dólares. Na minha opinião, no mercado de hoje nenhum depósito inicial de mais de US $ 5000, ou US $ 10.000 para uma casa muito caro, é um desperdício. Você é simplesmente colocar o seu dinheiro desnecessariamente em risco. A razão é que, ao contrário do passado, os negócios de hoje dependem de todos os tipos de contingências. Por exemplo, o negócio é raramente sólido até que você tenha aprovado um relatório de fiscalização profissional e divulgações do vendedor. Se essas contingências não são removidos, o negócio não vai para frente e seu depósito é normalmente devolvido. Assim, um grande depósito de hoje não significa que ele costumava fazer. Ele não irá impressionar o agente do vendedor. E isso não vai impressionar um vendedor afiada. (Seriam mais impressionado com um pré solid-carta de aprovação de um emprestador.)

Não importa o quão provável é que o depósito será devolvido, qualquer dinheiro que é colocado em risco. Portanto, é a sua vantagem para colocar o mínimo de risco possível. Lembre-se, você pode decidir acrescentar ao depósito mais tarde, depois de ter removido as contingências.

Lojas podem exigir no contrato de compra que, após aproposta foi aceite, e você teve a oportunidade de inspecionar e aprovar a propriedade e divulgações (financiamento e, talvez, uma vez que foi organizado), você vai colocar um montante adicional de dinheiro no depósito. Este poderia ser um aumento substancial. Aumentar o depósito tem dois efeitos importantes. Ele garante que o vendedor que você é sério (a sério) sobre a conclusão da transação. E segundo, isso significa que você pode perder o seu depósito, uma vez que você já limpou as contingências que poderiam permitir-lhe graciosamente se voltar atrás. You won Não queremos aumentar o seu depósito a menos e até que você esteja certo que você deseja e são capazes de atravessar com a compra. Por outro lado, recusando-se a aumentar o seu depósito, conforme acordado na oferta de compra, poderá nix o negócio.

Um depósito deve ser feito em dinheiro?O depósito não tem necessariamente de ser sob a forma de dinheiro. Pode ser uma nota promissória ou um cheque que todas as partes concordam em não em dinheiro, ou mesmo bens pessoais, tais como o título de um carro ou barco. Buscar dinheiro do caixa ('s), no entanto, fala mais alto quando você está tentando convencer um vendedor a aceitar uma oferta. Às vezes os vendedores devem especificar no anúncio de um acordo que irá aceitar nenhuma oferta com menos de, por exemplo, um depósito em dinheiro $ 5000 . Lembre-se, porém, tudo é negociável. Você pode sempre oferecer um menor depósito de uma forma diferente. No entanto, se o vendedor está a exigir um depósito em dinheiro de $ 5000, o agente não pode ser exigida a apresentação de propostas menores, dependendo de como o anúncio acordo foi assinado. A maioria dos agentes, no entanto, apresentar qualquer e todas as ofertas.

Vou receber meu depósito de volta?Neste ponto, tenho certeza que alguns leitores estão se perguntando: "Qual é o grande problema, afinal? Por que não colocar um maior depósito? "Muitas vezes os compradores simplesmente assumir que tudo o que é obrigado a revelar-se bem. Se o negócio vingar, eles vão receber seu dinheiro de volta. Na maioria dos casos, esse fato é a maneira em que faz girar para fora. Mas nem sempre. Às vezes, quando as coisas vão mal, eles podem ir mal muito rapidamente e muito mal, especialmente em termos de depósitos.

Há pelo menos duas áreas de problema você deve saber sobre: 1.) WhoObtém o depósito? 2.) Como você se voltar atrás se o negócio cai completamente?

Que detém o depósito?O vendedor tem o direito ao depósito. No entanto, o vendedor é a última pessoa no mundo que você quer dar para o depósito. O vendedor pode gastar o dinheiro imediatamente, em seguida, mais tarde, se o negócio cai completamente, pode não ser capaz de restituição, para você, mesmo se você tem direito a reavê-lo. Pode requerer os serviços de um advogado e uma ação judicial para garantir a devolução do depósito junto do vendedor, e que poderia ser muito caro. Em outras palavras, dando o depósito para o vendedor poderia ser como deixá-la cair num buraco profundo. Você quer ir para o depósito de uma parte neutra, que não será levianamente gastar o dinheiro, mas quem vai prendê-lo e tê-lo na mão para pagar você de volta, se necessário. O primeiro candidato mais provável aqui é o agente.

Agentes imobiliários estão obrigados a manter contas de confiança para todo o dinheiro que recebem. Em outras palavras, eles não podem misturar (mix) o seu dinheiro com os seus próprios, mas deve mantê-lo em uma conta separada em confiança para você. Isto é para mantê-los de gastar o seu dinheiro. Enquanto isso parece segura, o problema é que, em teoria, o depósito pertence ao vendedor e se o vendedor exige, agente do vendedor é suposto a mão sobre o depósito. A maioria dos agentes, no entanto, são cautelosos com o vendedor como você é e fará todo o possível para manter o dinheiro na relação de confiança até que o negócio é fechado.

Em muitos estados, o motivo mais comum para a suspensão imobiliárias de licença ou de revogação é a mistura (mistura) de fundos do agente com o seu. Não é que agentes são tudo o que desonesto, é que às vezes são contabilistas péssimo. Para garantir que eles não perdem a sua licença, os agentes quase sempre curvar-se para trás, para restituir o dinheiro preso na sua conta de confiança. Além disso, muitos estados têm fundos especiais de recuperação. Se você perder dinheiro através do descuido (ou fraude) de um agente, você pode ser capaz de recuperá-lo do estado, mesmo que ele poderia levar anos. Verifique com o departamento de estado dos imóveis.

Hoje, muitos agentes bom perceber que aceitar um cheque de um depósito coloca em grande risco. Se o negócio não vai passar, tanto o comprador eo vendedor pode exigir o dinheiro, deixando o agente no meio. Para evitar isso, muitos agentes sugiro que você escreva o cheque caução para uma companhia do compromisso que você concorda com antecedência irá lidar com o depósito dos bens, se e quando o vendedor aceita. Em outras palavras, dar o depósito de um partido neutro. Parece bom? Existe também o perigo aqui. Se, após o vendedor aceita, o negócio ainda fica distante, mesmo sem culpa sua, pode ser difícil de obter o depósito de volta até mesmo de um depósito neutro. A razão é que escrows simplesmente lidar com os documentos e os fundos em uma transação. Para que um depósito de operar, tanto o comprador e vendedor deve concordar com as instruções de depósito. Se, por exemplo, você diz ao depósito para devolver o seu dinheiro eo vendedor informa o depósito para agarrar-lo, não há acordo. E o dinheiro permanece no limbo. Isso afeta mais do que o vendedor. Afinal, é o seu dinheiro. Às vezes nesta situação são os vendedores de conteúdo para deixar o dinheiro parado em um depósito inativo por mês só para "castigar" um comprador para um negócio que cai completamente. Felizmente, as mentes mais calmo e vendedores costumam prevalecer acabará por concordar em liberar seus fundos, uma vez que eles se convenceram de que não há nenhuma maneira que possam obter o dinheiro e que, para continuar a mantê-lo pode resultar em uma ação judicial contra eles.

Fazendo o seu cheque para um depósito não garante que ele vai para um partido neutro. Não se trata, no entanto, assegurar que você vai recuperá-la rapidamente, facilmente, ou em tudo.

O que deve ser óbvio, agora, é que a colocação de um depósito às vezes é uma coisa complicada, que podem ter conseqüências significativas. Como você recebe o depósito de volta, por exemplo, se o negócio não vai passar? Há pelo menos duas considerações aqui: Primeiro, porque não passar o negócio? Se a culpa é sua, você não pode ter direito a uma devolução do depósito. Segundo, se você tem direito a um retorno, como você começa a verba transferida de volta para você? Uso do princípio de que o tempo para consultar um advogado é antes uma necessidade, eu aconselho a procurar os serviços de uma propriedade real profissional advogado na presente conjuntura. Provavelmente, você vai precisar de uma qualquer maneira antes que o negócio está concluído, e trazendo o advogado em uma fase inicial, você pode evitar muito sofrimento. (A maioria dos advogados que atuam no setor imobiliário estabeleceram taxas que são muito inferiores aos Os trabalhos jurídicos em geral. Peça ao advogado antecipadamente quais são as taxas.)

um artigo submetido por David F.

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