¿Usted ha intentado contratación de un tasador

¿Usted ha intentado contratación de un

Tasador?El problema con la contratación de un evaluador que normalmente toma mucho tiempo y es demasiado caro (normalmente $ 150 a $ 300). Pero si usted tiene el tiempo y quiere una figura profesional adquirida por el valor de mercado real de la propiedad, usted puede llamar a un tasador. Y si el

la evaluación viene en baja, puede proporcionar argumentos a la explosión del vendedorpor debajo de un precio de venta elevado. tasadores suelen trabajar sobre la base de honorarios para los prestamistas. probable que si usted va a obtener una hipoteca sobre la propiedad, usted necesitará una evaluación de todos modos. De esta manera, sólo tendrás que antes. Sin embargo, no todos los evaluadores han sido aprobados por todos los prestamistas. Si tiene la intención de ahorrar dinero en una evaluación mediante su uso, tanto para la fijación del precio y la obtención de una hipoteca, asegúrese de saber de antemano qué evaluador utiliza su prestador. Además, un acuerdo con el evaluador para que no se cobraron dos veces. Por último, recuerde que incluso si en última instancia, no comprar la propiedad, usted sigue siendo responsable por el costo de la evaluación. Tasadores puede ser recomendado por los prestamistas. También son mencionados en las páginas amarillas del directorio telefónico. Los que han AMI (Instituto Americano de alquiler y arrendamiento) o SREA (Sociedad de Tasadores de Bienes Raíces), las denominaciones son miembros de organizaciones de evaluación profesional y por lo general han completado cursos extensivos en la evaluación.

¿Usted ha intentado una evaluación Ofrecer? Un enfoque es atreverse a hacer una oferta con el precio de los contingentes en una apreciación. En otras palabras, usted se compromete a aceptar lo que el tasador dice que la propiedad vale lo mismo si el vendedor lo acepta. (Por lo general hay "afuera" incluido, que establece que si el precio está por encima de un cierto punto, no se aceptará o si está por debajo de cierto punto, el vendedor no tiene que pasar por ello.) La oferta de los contingentes sobre la evaluación (descrito anteriormente) se hace a veces con propiedades de inversión, pero rara vez con las casas. Sin embargo, si usted tiene un vendedor que está convencido de que el precio de venta es justo y no se mueve, es otra alternativa. Sólo asegúrese de que usted está de acuerdo de antemano en que el evaluador es y quién va a pagar la tasa de evaluación.

Lo que usted debe Preocuparse en el Acuerdo de Compra Todo el proceso de comprar una casa es definido por el acuerdo de compra (a veces también llamada la "oferta de venta" o "recibo de depósito"). Es el documento rector de la transacción. Una vez que su oferta es aceptada, se convierte en lo que finalmente determina cómo el resto de la venta de manipular, lo que se obtiene, por la cantidad de dinero, y en qué condiciones.

¿Cómo llegamos a hoy Acuerdos de Compra deEn los viejos tiempos en el sector inmobiliario, el acuerdo de venta fue por lo general sólo una página de largo. Había muy poco material impreso y estaba compuesto en su mayoría de los espacios vacíos que el agente de llenado. Eso ha cambiado dramáticamente. Largo de los años los compradores y vendedores insatisfechos (una pequeña minoría, pero con consecuencias importantes) han acudido a los tribunales, luchando por diversas cuestiones, como las contingencias, los depósitos y los daños. Lo que descubrió fue que el acuerdo de venta, establecido no por un abogado, sino por un agente de bienes raíces, no puede sostener. De hecho, en algunos casos el acuerdo era absolutamente defectuoso. Esto dio lugar a demandas adicionales, a veces contra los agentes, casi todos de los cuales ahora tienen una forma de negligencia o errores y omisiones de seguros.

También dio lugar a un nuevo tipo de acuerdo de venta. El nuevo acuerdosuele ser creado por los abogados y con frecuencia muchas páginas de largo. Casi todos los que se imprime el agente normalmente sólo comprueba las cajas o rellenos en los montos en dólares. De hecho, hay muy pocos lugares donde el agente (o usted) aún tienen la oportunidad de escribir nada nuevo. Todo el énfasis está en procurar que muy poco se puede añadir o cambiar por miedo a que puede anular o debilitar el acuerdo.

Debido a que el acuerdo de venta está destinada a ser un documento jurídicamente vinculante, debería tener a su abogado en bienes raíces comprobar una y explicar las ramificaciones de la misma antes de firmarlo. Además de las consideraciones jurídicas, que se debe perseguir con su abogado , hay importantes cuestiones prácticas en el acuerdo de compra que involucran a la clase de un acuerdo que va a conseguir. Estos suelen incluir los siguientes ámbitos: (Si el suyo no cubre estas áreas, usted debe preguntar a su agente o abogado por qué no?)

Áreas de práctica de su compra Acuerdo deberá cubrir Precio, pago y depósito de términos específicos para la financiación de todas las mejoras de calles o bonos (en su caso, quien paga por ellos) Cuando se le dará ocupación? ¿Cuánto dura el vendedor tiene que aceptar la oferta? La duración de la custodia (cómo el tiempo que estará abierta) ¿Cómo se harán cargo (los inquilinos en común, la tenencia conjunta, la comunidad de bienes, y así sucesivamente; ver a su abogado, ya que hay fiscales importantes y las consecuencias jurídicas de cómo usted toma el título) una indemnización y arbitraje en caso de controversias Toda la propiedad personal involucrado

Retención de impuestos de Relaciones Exteriores (se aplica si el comprador es un extranjero)¿Cuándo y cómo los vendedores te dará una declaración informativa sobre las garantías de la propiedad deseado ¿Cuándo y cómo podrá llevar a cabo una inspección profesional ¿Cuándo y cómo un informe de termitas se publicará Si el suelo o las pruebas geológicas (que se encuentran en zonas de terremotos o otros problemas del suelo) se llevará a cabo) Si existen preocupaciones sobre los peligros de inundación o el agua (teniendo en cuenta si la propiedad está en una zona de peligro de inundación) Otras informaciones a revelar, como la zonificación de los problemas (que indica si la propiedad está en una zona especial, como un "zona costera", que podría afectar su capacidad para construir o add on) Si usted recibe un plan de protección de la vivienda (que se paga por el daño o problemas con la calefacción, fontanería, electricidad, y otros sistemas, y quién paga por ella) de adaptación de la Energía procedimientos de divulgación (ordenanzas locales o regionales, por ejemplo, a veces requieren un aislamiento adicional que se colocará en la casa cuando se vende la propiedad) ¿Cómo pro-raciones serán tratados Otras contingencias involucrados en la venta muchos de los ámbitos cubiertos por el acuerdo de venta, tales como el precio, son evidentes. Otros son discutidos en las diferentes secciones de este artículo. A continuación, sin embargo, vamos a ver algunas áreas seleccionadas de un acuerdo típico de ventas que generalmente son de particular interés para los compradores.

¿Qué dimensiones tiene fuerte debo

Dar?Una vez que haya resuelto sobre el precio, la siguiente consideración para la mayoría de los compradores es el depósito. El depósito es dinero que usted ponga para arriba en el momento de hacer una oferta sobre una propiedad para demostrar que son serios acerca de comprarlo. (Usted está poniendo su dinero donde está su boca, por así decirlo.) Por lo tanto el depósito es en realidad "arras." Se supone que para demostrar al comprador que su oferta no es caprichosa.

La oferta puede hacerse sin un depósito. Sin embargo, un vendedor es menosprobable que aceptarlo. Después de todo, sin un depósito que tienen muy poco que perder por no dar seguimiento a la operación. Algunos agentes insisten en que poner un depósito grande. Ellos argumentan que esto ayudará a convencer al vendedor que acepte su oferta. Si bien hay un germen de verdad aquí, también hay un montón de paja, como veremos en breve. Usted puede ofrecer cualquier cantidad como depósito.

Hoy en día, un buen agente puede sugerir que usted simplemente poner encima de $ 1000 a $ 10.000 "para hacer la oferta oficial." Por supuesto, eso mismo agente puede insistir en que usted estaría dispuesto a aumentar sustancialmente una vez que ofrecen todas las contingencias se han eliminado. Los agentes a menudo sugieren que Ofrecen un 5 por ciento del precio de compra. En una propiedad de 100.000 dólares que es de $ 5000. Sin embargo, en una propiedad de 500.000 dólares, que es de 25.000 dólares. A mi parecer, en el mercado de hoy en día cualquier depósito inicial de más de $ 5000 o $ 10.000 para una casa muy cara, es un desperdicio. Estás simplemente poniendo su dinero innecesariamente en riesgo. La razón es que, a diferencia del pasado, las ofertas de hoy dependen de todo tipo de contingencias. Por ejemplo, el acuerdo es raramente sólidos hasta que se haya aprobado un informe de inspección profesional y revelaciones del vendedor. Si los riesgos no se eliminan, la operación no sale adelante, y su depósito se volvió normal. Por lo tanto, un gran depósito de hoy no significa que lo que era. No va a impresionar el agente del vendedor. Y no impresionar a un vendedor de Sharp. (Ellos serían más impresionado por un pre sólida carta de aprobación de un prestamista.)

No importa qué tan probable es que su depósito le será devuelto, cualquier dinero que usted ponga para arriba está en riesgo. Por lo tanto, es a su ventaja de poner en riesgo tan poco como sea posible. Recuerde, usted puede estar de acuerdo para añadir al depósito más tarde, después de haber eliminado las contingencias.

Los vendedores pueden exigir en el acuerdo de compra que una vez que eloferta ha sido aceptada y ha tenido la oportunidad de inspeccionar y aprobar la propiedad y las revelaciones (y probablemente una vez que la financiación se ha organizado), se aportará un importe adicional de dinero en el depósito. Esto podría ser un aumento sustancial. Aumentar el depósito tiene dos efectos importantes. Asegura el vendedor que usted es serio (en serio) acerca de completar la transacción. Y en segundo lugar, significa que usted puede perder su depósito, puesto que ya has limpiado las contingencias que de lo contrario le permiten graciosamente recuperarlo. Ganaste No quiere aumentar su depósito a menos que y hasta que esté seguro de que deseas y son capaces de seguir adelante con la compra. Por otra parte, se niega a aumentar su depósito, tal como se acordó en la oferta de compra, podría nix el acuerdo.

Debe ser un depósito en efectivo?Un depósito no necesariamente tiene que ser en forma de dinero en efectivo. Puede ser un pagaré o un cheque que todas las partes no están de acuerdo en efectivo o bienes personales tales como el título de un coche o un barco. Verificación de efectivo (cajero), sin embargo, habla más fuerte cuando usted está tratando de convencer a un vendedor que acepte la oferta. A veces los vendedores se especificarán en un acuerdo de venta que no aceptará las ofertas en menos de, por ejemplo, un depósito en efectivo $ 5000 . Recuerde, sin embargo, todo es negociable. Usted siempre puede ofrecer un pequeño depósito en una forma diferente. Sin embargo, si el vendedor está exigiendo un depósito en efectivo de $ 5000, el agente no puede ser obligada a presentar ofertas de menor, dependiendo de cómo se firmó el acuerdo de venta. Mayoría de los agentes, sin embargo, presentar todas y cada una ofrece.

¿Me devuelven el depósito?En este punto, estoy seguro de que algunos lectores se preguntan, "¿Cuál es la gran cosa, de todos modos? ¿Por qué no poner un depósito más grande? "Demasiado a menudo los compradores simplemente asumir que todo está obligado a salir bien. Si la agria acuerdo, van a recuperar su dinero. En la mayoría de los casos, esto en realidad es la forma en que se enciende a cabo. Pero no siempre. A veces cuando las cosas van mal, pueden ir mal muy rápidamente y muy mal, especialmente en términos de la fianza.

Hay al menos dos tipos de problemas que usted debe saber sobre: 1.) ¿Quiénrecibe el depósito? 2.) ¿Cómo se puede recuperar si la operación cae a través de?

Que tiene el depósito?El vendedor tiene derecho a la fianza. Sin embargo, el vendedor es la última persona en el mundo que quiere dar el depósito. El vendedor de inmediato podría gastar el dinero, y luego más tarde, si la operación fracasa, podría no ser capaz de devolver a usted, incluso si usted tiene derecho a recuperarlo. Se podría exigir a los servicios de un abogado y una demanda para garantizar la devolución del depósito del vendedor, y que podría ser muy costoso. En otras palabras, dar el depósito para el vendedor podría ser como dejándolo caer en un hoyo profundo. Usted quiere que el depósito para ir a una parte neutral que no frívolamente se gasta el dinero, pero que se mantenga y la tengan a la mano para pagar de vuelta, si es necesario. El candidato más probable es que primero es al agente.

Los agentes inmobiliarios están obligados a mantener las cuentas de fideicomiso por cualquier dinero que reciben. En otras palabras, no se pueden mezclar (mix) su dinero con los suyos, pero deben mantener en una cuenta separada en la confianza para usted. Esto es para evitar que gastar su dinero. Mientras que suena fuerte, el problema es que, en teoría, el depósito pertenece al vendedor y si el comprador lo exige, el agente del vendedor debe entregar el depósito más. La mayoría de los agentes, sin embargo, se desconfía tanto del vendedor como usted y hará todo lo posible para mantener el dinero en fideicomiso hasta que se cierre el trato.

En muchos estados la razón más común de bienes raíces suspensión o revocación de licencia es la mezcla (mezcla) de los fondos del agente con la suya. No es que los agentes son todo lo que deshonesto, es que a veces son contadores pésimo. Para garantizar que no pierdan su licencia, los agentes, casi siempre de todo para devolver el dinero atrapado en su cuenta de fideicomiso. Además, muchos estados tienen fondos especiales de recuperación. Si usted pierde dinero a través de la negligencia (o fraude) de un agente, puede ser capaz de recuperarla de su estado, a pesar de que podría tomar años. Consulte con el departamento de su estado de bienes inmuebles.

Hoy en día, muchos agentes buena cuenta de que la aceptación de un cheque de un depósito de los pone en gran riesgo. Si el acuerdo no se concreta, tanto el comprador y el vendedor puede exigir el dinero, dejando el agente en el medio. Para evitar esto, muchos agentes sugieren que el cheque de depósito a una compañía de plica que está de acuerdo de antemano se encargará de la custodia de los bienes siempre y cuando el vendedor acepta. En otras palabras, dar el depósito a una parte neutral. Suena bien? También hay peligro aquí. Si después de que el vendedor acepta, el acuerdo aún se desmorona, aunque no por culpa suya, puede ser difícil de conseguir de nuevo el depósito, incluso de un fideicomiso neutro. La razón es que simplemente manejar fondos en custodia los documentos y fondos en una transacción. Para que un depósito en garantía para operar, tanto para el comprador y vendedor debe estar de acuerdo con las instrucciones del Escrow. Si, por ejemplo, le dice a la custodia de devolver su dinero y el vendedor le dice a la custodia de celebrar en él, no hay acuerdo. Y el dinero permanece en el limbo. Esto afecta más que el vendedor. Después de todo, es su dinero. A veces en esta situación son los vendedores de contenido para permitir que el dinero se sientan en una cuenta de fideicomiso inactivos durante meses para "castigar" a un comprador para un acuerdo que se concreta. Afortunadamente, la mente más tranquila por lo general prevalecen y vendedores finalmente acepta renunciar a sus fondos, una vez que estén convencidos de que no hay manera de que puedan obtener el dinero y que para seguir celebrando, puede desembocar en una demanda contra ellos.

Hacer su cheque pagadero a una cuenta de fideicomiso no garantiza que va a una parte neutral. No, sin embargo, asegúrese de que usted obtendrá de vuelta rápida, fácil, o en todos.

¿Cuál debe ser evidente por ahora es que la colocación de un depósito a veces es una cosa difícil que puede tener consecuencias importantes. ¿Cómo se obtiene el depósito de vuelta, por ejemplo, si el acuerdo no pasa por? Hay por lo menos dos consideraciones: Primero, ¿por qué no pasar por el acuerdo? Si es su culpa, usted no puede tener derecho a una devolución del depósito. Segundo, si usted tiene derecho a una devolución, ¿cómo conseguir los fondos transferidos de nuevo a usted? Funcionamiento en el principio de que el tiempo de consultar con un abogado antes de que se lo necesita, le aconsejo que busque los servicios de un profesional de bienes raíces abogado en este momento. Es probable que usted va a necesitar uno de todos modos antes de la celebración del acuerdo, y por lo que el abogado en una fase temprana, se podría evitar mucho dolor. (La mayoría de los abogados que se ocupan en el sector inmobiliario se han fijado los honorarios que son mucho más bajos que los trabajo jurídico en general. Pregunte al abogado de antemano lo que las tasas son.)

un artículo presentado por David F.

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