Come faccio a negoziare in Real Estate

Che ci riporta ad acquistare una casa. Qui, tutto è negoziabile gli elementi più importanti di solito è il prezzo e le condizioni. Se sei un buon negoziatore, si può finire per pagare 5 al 30 per cento o più di sotto di quanto chiede il venditore. La negoziazione è una parte integrante della compravendita immobiliare, e se avete intenzione di partecipare, è necessario pianificare l'apprendimento delle competenze di base.

Dovrebbe Mi affido l'agente?A questo punto, sono sicuro che alcuni lettori stanno dicendo, "Hold on. Ho lavorato con un agente, quando ho comprato la mia ultima dimora. L'agente ha fatto il mio negoziale. L'agente visto che ho un buon prezzo. "Ne dubito. È possibile avere ottenuto un buon prezzo, ma se l'avete fatto, è stato in gran parte a causa dei vostri sforzi. L'agente, in molti casi è ilvenditore agente, con una responsabilità fiduciaria al venditore per trovare un acquirente. Nella maggior parte degli stati non è etico se non addirittura illegali di agente del venditore persino suggerire che si offrono meno rispetto al venditore, sta chiedendo! Ciò non significa che gli agenti don ' t, infatti, in tal senso. Nella mia esperienza di molti agenti fanno. Ma possono divano, i loro suggerimenti in un linguaggio del tipo: "I venditori hanno dichiarato che sono ansiosi di vendere e che sarebbe gradito a un'offerta di poco inferiore al prezzo richiesto." Infatti. I venditori possono essere disperati e possono essere disposti a prendere l'offerta del 25 per cento in meno rispetto al prezzo richiesto. Ma l'agente non può uscire allo scoperto e dire che se lui o lei rappresenta il venditore, a meno che non hanno autorizzato la sua dirlo. Inoltre, la maggior parte degli agenti non si vuole veramente a fare una offerta lowball. La vostra offerta più bassa, più è difficile per l'agente per ottenere il venditore ad accettare, e il minore è la possibilità di ottenere una commissione. (L'agente riceve di norma una commissione solo quando c'è una vendita.) D'altra parte, se si offrono solo una po 'meno, assicurarsi che il venditore potrebbe essere disposto ad accettare che. Una vendita è presto fatta e di una commissione ottenuta.

Così, invece di offrire 25.000 $ inferiore al prezzo richiesto, sioffrire 5.000 dollari di meno e farlo. Il venditore è felice. L'agente è felice. E tu, manichino grande, sono felice perché pensi ti cerchi un prezzo "buono". Il punto è che non si può contare su nessuno, ma te stesso quando si tratta di negoziazione. Agood agente in grado di gestire i meccanismi reali di parlare per voi, al venditore, e questo è certamente un grande vantaggio. Ma l'agente non può, o almeno non dovrebbe dirvi che cosa può offrire. It's up to you in ultima analisi, per determinare quali sono i parametri del negoziato saranno. È possibile impostare il prezzo, i termini, e tutte le altre condizioni di vendita che si accettano. (Vedi anche l'articolo 6 per scegliere un buon compratore agent.)

Are You Your Own Worst Nemico? Che ci riporta a te. La maggior parte dei cacciatori di casa, in particolare i cacciatori casa che non regolarmente investire nel settore immobiliare, sono preoccupati per ferire i sentimenti del venditore, di insultare l'agente offrendo un prezzo di gran lunga inferiore al prezzo richiesto, e più importante, di fare tutto ciò che sembra sciocca. Se questo è il modo in cui ti senti quando aprire i negoziati per l'acquisto della vostra casa accanto, tu sei un oca andato. Ricordo l'esempio di comprare scarpe in Messico? Il venditore e l'acquirente in Messico sostengono spesso avanti e indietro per un lungo periodo, mercanteggiare sul prezzo. Ma poi, quando tutto sarà detto e fatto, si stringono la mano e diventano amici petto. Be ', non si può finire con i compagni di seno il venditore, ma ricorda che in sede di negoziazione per il settore immobiliare si sta partecipando a quella stessa età-vecchio rito della contrattazione. Si fa affidamento sulla vostra intelligenza e forza di volontà personale. Se siete deboli e sensibili all'influenza del venditore (o del venditore agente), si potrebbe convincere a pagare un prezzo più elevato, ottenendo condizioni meno favorevoli, o (peggio tutti) accettare una casa che davvero non si vuole. D'altra parte, se sei un buon "operatore cavallo" si sta per concludere un buon affare tutto.

Posso negoziare un nuovo Casa? Alcune eccezioni sono, in ordine qui. A volte stai acquistando una casa nuova, invece di una rivendita. Il costruttore / sviluppatore ha un prezzo fissato scritta con inchiostro e sul catalogo. O si paga il prezzo, si è detto, o non si ottiene la casa. Giusto? Dipende. Se il mercato è caldo e nuove case in vendita i più veloci che possono essere condizionate, sì, dovrete pagare il prezzo stabilito. In effetti, quando la gente il mercato è molto caldo, a volte, campo di fronte a builder / uffici sviluppatori 'per giorni e giorni solo per il privilegio di pagare prezzo pieno per una nuova casa! D'altra parte, se il mercato è lento, non c'è motivo non è possibile offrire un costruttore / sviluppatore di un prezzo più basso e ottenerlo. (Basta ricordare che il costruttore / sviluppatori hanno spesso un margine relativamente piccolo di profitto e non possono essere in grado di accettare un prezzo notevolmente ridotto. Veda l'articolo 12 per l'acquisto di una casa nuova da un costruttore / sviluppatore.)

Devo negoziare direttamente con il venditore? A volte i venditori bypassare l'uso di un agente e tentare di vendere le loro case stesse. (Nel commercio sono chiamati FSBOs per la vendita da parte dei proprietari.) La tentazione è quella di pensare che, poiché nessun agente è coinvolto, il venditore non è tenuto a pagare una commissione e, di conseguenza, in grado di offrire un prezzo più basso. Magari. D'altra parte, è ora non solo è necessario impostare i parametri della vostra negoziati (prezzo e condizioni), ma anche di avere con sé tali negoziati fuori faccia a faccia. Se sei un professionista buon cavallo e se il venditore è troppo, le cose dovrebbero andare bene e nessuno può essere necessaria. Ma, purtroppo, nel nostro paese maggior parte delle persone sono stati abituati a pensare in termini di prezzi fissi e non di negoziazione. Quindi, quando si offre il venditore molto meno di quanto lui o lei sta chiedendo, vi potrebbe essere chiesto di lasciare in termini non così piacevole e ulteriori negoziati può essere impossibile. Oppure, se il venditore è un buon negoziatore e non sei, quando l'offerta è stata respinta bassa insieme con i suggerimenti che hai insultato il integrità del venditore, si può essere messo fuori e lasciare senza rendersi conto che era tutto parte del gioco. Di conseguenza, per la stragrande maggioranza delle persone, l'acquisto diretto da parte dei venditori (contrariamente a quanto la TV "Get Rich Quick" guru degli immobili possono push) è più difficile, e meno probabilità di portare in un buon prezzo e condizioni, oltre che fare con un broker / agente. (Avrò molto più da dire a proposito di lavorare direttamente con un venditore di cui all'articolo 13.)

Posso imparare a negoziare Con successo?

Infine, si dovrebbe ora sappiamo che non c'è niente di stupido suscendendo a terra e scrambling per il prezzo e le condizioni. E 'una tradizione antica che, indipendentemente dal vostro background particolare, è il patrimonio umano. Sei nato per farlo!

Knowledge Is PowerIl modo migliore per negoziare è quello di negoziare da forza. Vi è un solo modo per ottenere la forza: attraverso la conoscenza. In definitiva, come tariffa al momento dell'acquisto di una casa sta per essere un risultato diretto delle conoscenze che hai. Più si sa sulla condizione della casa, la motivazione del venditore, e lo stato del mercato, la migliore posizione sarete a negoziare da forza. Come si ottiene che la conoscenza? Nei prossimi articoli andremo su molto di ciò che dovete sapere. Vedremo comune e non-so-trappole comuni che rientrano nella maggior parte degli acquirenti. Speriamo che, forse per la prima volta in casa vostra esperienza di caccia, si avrà in mano gli strumenti per diventare un buon negoziatore. Una volta che si sa come funziona il gioco, si può giocare. Ora, ecco alcuni suggerimenti rapidi per i negoziati che si possono trovare particolarmente utile:

Suggerimenti per la negoziazioneMai essere offensivo ricordo, è solo business. Se insultate un agente o il venditore, è possibile trasformarlo in una lotta personale, che probabilmente perderà. Prendi tempo dalla tua parte Dare i venditori poco tempo per prendere una decisione sulla vostra offerta, forse 12-24 ore o meno . E 'li costringe a scegliere e aiuta a prevenire una migliore offerta di scivolare dentro apparire "muso duro" Se lei riesce a convincere il vostro agente non si pagherà più, lui o lei sarà più probabile che sia in grado di convincere il venditore. Scopri del venditore motivazione Se il venditore è senza lavoro, è stato trasferito, la casa deve essere venduta in un divorzio, o in altro modo il venditore deve muoversi in fretta, prendere in considerazione una offerta lowball. Un venditore disperata dovrebbero essere disposti a dare un affare migliore. Siate disposti al compromesso (controfferta), ma solo quando siete assolutamente sicuri che non è possibile ottenere la vostra offerta originale.

Se non è possibile ottenere il prezzo, cercare di ottenere i tuoi venditori termini sono spessoriagganciato sul prezzo. Se si dà loro il prezzo, possono essere disposti a dare un basso tasso d'interesse ipotecario, un sacco di beni personali, il possesso anticipato, o qualsiasi altra cosa che potreste avere bisogno, che può essere un valore superiore a prezzi bassi. Per ulteriori informazioni sul tema di questo articolo, si consiglia inoltre di leggere, Consigli e avvisi Quando negoziato Real Estate Irwin, (McGraw-Hill, 1995).

AccettiamoNon ho mai sentito di un acquirente che si vantava di pagare troppo per una casa. Tutti noi vogliamo ottenere il prezzo più basso possibile, un prezzo che riteniamo che rende la proprietà un buon valore per lo meno, un affare nel migliore dei casi. Ma come possiamo raggiungere questo? Se si rivolga al suo agente, si possono incontrare resistenza. Maggior parte degli agenti preferirebbe una trattativa facile, il che significa che siete venuti a livelli prossimi al pieno valore. (Ricordate, un agente che di solito non vengono pagati a meno che non ci sono i saldi.) Inoltre, l'agente può lavorare per il venditore (a meno che non si sta utilizzando un dual o un agente del compratore) e non devo obbedienza. Pertanto, in molti modi in cui si chiede il vostro agente immobiliare come molto da offrire, sei in una situazione analoga a chiedere a un venditore di automobili come molto da offrire. Mi stai chiedendo alla persona sbagliata. Sei, in effetti, chiedendo il venditore, o almeno, qualcuno che è più interessato a ottenere qualsiasi accordo, piuttosto che un buon affare per voi. A chi lo chiedi?

Contare su di teSe siete stati a guardare case per un po ', si dovrebbe avere una buona idea che le case sono elencati per simili. Questo vi dà una buona idea della gamma dei prezzi il tuo futuro è dentro casa

Prezzi di vendita ei prezzi di vendita sono generalmente diversi. Nella maggior parte dei mercati che vendono per meno quotate. In alcuni mercati caldo, ovviamente, possono in realtà vendere di più! Verificare la comps "." Chiedete al vostro agente di farvi vedere i prezzi di vendita delle case simili tornare indietro di almeno un anno. Qualsiasi agente vale la pena il suo sale ha queste cifre messe a disposizione da un servizio di annunci si veda l'articolo 7. (È inoltre possibile talvolta ottenere queste informazioni da internet vedi Risorse Internet alla fine di questo articolo.) Pick fuori tutte le vendite di case simili, quindi si tenta di avvicinarsi il più possibile una partita (lo stesso numero di camere da letto, bagni, piscina, Infrastrutture). In un mercato attivo troverete una mezza dozzina o più di vendite. funzionalità extra, come una nuova cucina o un bagno o di rimodellamento altri si aggiungano al valore di una casa. Tuttavia, essi non dispongono di rendere la casa significativamente più prezioso dei suoi vicini. Ogni casa che è un prezzo di oltre il 5 per cento sopra i suoi vicini a causa dei miglioramenti può essere un "elefante bianco." Inoltre, è importante non dispiace per i venditori che hanno affondato una tonnellata di denaro in rimodellamento e stanno ora cercando di ottenere ogni centesimo indietro da voi. Non è a voi intervenire in loro aiuto della loro stoltezza. Ricordate di ricontrollare i comps. Vedi se riesci a trovare una casa che ha venduto di recente, che aveva anche miglioramenti simili, e confrontare i prezzi.

Quanto dovrei offrire?Venditori nei mercati più chiedere di più che sono disposti a prendere per loro case. Essi si aspettano di venire giù alcuni, quindi, il mercato di cui sopra, chiedendo prezzi. Se si paga ciò che il venditore sta chiedendo, potreste essere spreco di denaro. Il vero trucco è sapere quanto meno di chiedere il prezzo di un venditore avrà. Volte un venditore solo scendere qualche migliaio di dollari. Altre volte possono calo del 10 per cento o più. E, naturalmente, c'è quella del venditore occasionale che si rifiuta di scendere una monetina. (E nei mercati molto caldo, ci sono più offerte da parte degli acquirenti, e per vincere si deve pagare più del prezzo richiesto!)

A meno che non hai poteri soprannaturali (o del venditore agente di sversamentii fagioli), non lo so. Ciò significa che dovete imparare attraverso il processo di negoziazione. La vostra offerta e ogni contro-offerta i venditori fanno ti dice di più. Alla fine, se sei un buon negoziatore, si avrà ottenuto il prezzo più basso possibile.

Devo Lowball il venditore?Tutto inizia con un'offerta bassa. Non si può benissimo andare più bassa dopo aver già fatto un'offerta elevata; si perderebbe credibilità e l'interesse del venditore. Tuttavia, se l'offerta troppo bassa inizialmente, il venditore non può credere che si sta seriamente a comprare la proprietà e possono ruotare semplicemente la tua offerta giù senza nemmeno un contatore. Che porta in primo piano il rischio più grande, quando lowballing, si rischia di perdere la proprietà del tutto. Ora è una questione di capire se stessi. Dal punto di vista degli investimenti, è meglio lowball 10 case e non uno di loro che a pagare troppo per una casa. D'altra parte, se stai guardando questa proprietà più come una casa che come un investimento, si può non vogliono rischiare di perderlo. Potreste sentire che tu semplicemente morire se non ti capisco. Basta non puòperdere! Se questo è il vostro modo di sentire, allora non perdere tempo con le offerte lowball. Sono semplicemente troppo rischioso per voi. Vieni in stretta a prezzo pieno, in modo che questa non la passeranno liscia. (In un mercato molto caldo, si consiglia di offrire pieno o anche di più rispetto al prezzo pieno!)

TRAP Conosci te stessoSei l'acquirente o più investitori habitat più? Sei in amore con la proprietà? O si può semplicemente a piedi? Siete disposti a fare offerte su una dozzina di proprietà prima di ottenere uno? O è l'intero processo in modo schiacciante che si desidera semplicemente farla finita? Come rispondere a queste domande dovrebbero guidare come il livello basso. . . o alta un'offerta che fare.

Quanto dovrei Lowball?Si consiglia di offrire fino al 25 per cento più o meno il prezzo richiesto. Tuttavia, che di solito è solo una offerta di prova, cercando di vedere che cosa è come l'acqua. In tutti, ma un mercato molto freddo, un venditore è probabile che semplicemente rifiutano di mano. Infatti, il venditore può semplicemente ignorare l'offerta e non contrastarla, e che potrebbe significare la fine della trattativa per voi. Spesso l'obiettivo del lowball iniziale è quello di ottenere una contro-offerta da parte del venditore. Cerca di offrire sufficienti per indurre il venditore ad almeno una risposta. La contro-offerta può essere molto interessante. Se è solo un migliaio di dollari o giù di lì fuori il prezzo richiesto (o giusto al prezzo richiesto), si può presumere che questo venditore non si muoverà più. Poi è il momento di pescare o esca tagliata. Spostare fino al prezzo del venditore, o andare avanti. Ricorda che per avere successo con lowball fare offerte è necessario essere disposti a fare un sacco di loro. Dovete giocare le quote. Ci si può aspettare che la maggior parte del tempo che verrà semplicemente ignorato.

E 'un buon segno. E 'un segno meglio se il venditore accetta la proposta originale. Ma un contatore, il venditore è disposto a Dicker con voi. Dopo una contatori venditore a un prezzo significativamente più basso (ma non al livello più basso che hai offerto inizialmente), hai veramente avuto solo tre alternative: 1. Accettare contatore del venditore, se pensi che sia sufficientemente basso. 2. Counter ad un prezzo compromettere a metà strada tra la vostra offerta originale e primo contatore del venditore-offerta. (Non è possibile accettare e da banco. Contrastare sta facendo una nuova offerta.) 3. Ripetere la tua offerta originale, se pensate che sia un buon prezzo. Compromettenti a metà strada fra l'ultima offerta del venditore e l'offerta iniziale (# 2 di cui sopra), per lo sbarco l'affare. O il venditore può tagliare la distanza rimanente in mezzo di nuovo con un altro contatore. O ancora il venditore può semplicemente prendere il suo marmi e lasciare il gioco. Se il venditore non banco, però, si sta bene insieme verso trovato la casa a un prezzo ragionevole. Sticking alla vostra offerta iniziale (reoffering come il primo contatore) ha alcuni inconvenienti di negoziazione. Dice il venditore di prendere o lasciare. Esso dice che non sei disposto al compromesso.

Una certa percentuale del tempo (non si sa molto, manon è alto), vincerai tenendo pat. Il venditore sarà infatti capitolare e accettare la vostra offerta originale. Questo di solito accade solo, però, in un mercato a freddo e con un venditore disperata. Più probabile che il venditore si limiterà a vomitare le sue mani e dire: non c'è trattare con voi. Il venditore sarà quindi semplicemente a piedi. Dopo tutto, se non aumentare la vostra offerta, ciò che hai lasciato la scelta del venditore, ma di prendere la tua offerta, o smettere? Il mio suggerimento è che se pensate che la vostra offerta lowball originale è davvero realistica, sempre contatore contatore del venditore, anche se solo come un migliaio di dollari o giù di lì. Mantiene le trattative aperte e il venditore offre un'altra possibilità di scendere ancora di più! Alla fine, avrete la casa si vuole al prezzo che si desidera pagare. O ti andare avanti.

GET UN AGENTE CHE VUOLE DI FARE LA VOSTRA OFFERTA Alcuni agenti semplicemente si rifiutano di prendere una lowball "" offerta. Si può dire qualcosa del tipo, "non posso prendere questa offerta al venditore. Dovrete semplicemente di offrire di più ". Baloney. Agente del venditore deve prendere tutte le offerte legittimi al venditore. L'offerta di affidamento è uno che è iscritto con un deposito. Il vostro agente può non piacere, ma lui o lei lo farà. D'altra parte, se l'agente è reticente a presentare l'offerta, faresti meglio trovare un agente diverso che è più disposta a cercare di ottenere il prezzo accettato. A proposito, se si utilizza agente di un acquirente (come descritti all'articolo 6), spetta a tale agente di ottenere per voi il miglior prezzo, il venditore è propensi ad accettare. Si può contare molto di più pesantemente sul dell'agente di un acquirente che su consiglio di un venditore agente o commenti un agente doppio's.

Il vostro agente non è in grado di incoraggiare a parlare con il venditore. Che aggira l'agente e suscita ogni tipo di sospetto (come forse si sta cercando di Finagle un accordo per evitare di pagare una commissione). Non ti preoccupare. Non ti metterà dietro le sbarre per aver parlato con il venditore. Basta ricordare, il venditore è solo una telefonata. D'altra parte, non cercare di aggirare l'agente al fine di evitare la Commissione, anche se il venditore può suggerire questo, offrendo di dividere il costo della Commissione attraverso un prezzo più basso. Probabilmente non avrà successo e si offendono solo l'agente, il quale si desidera essere al vostro fianco. Se un agente mostra la proprietà, quindi quasi certamente la casa è legato da un elenco di esclusiva. L'unico modo per il venditore di evitare di pagare una commissione è quello di attendere l'annuncio è scaduto. Anche in questo caso, gli accordi prevedono che la maggior parte annuncio di una commissione deve essere versata ad un agente per mesi dopo l'annuncio scade se l'acquirente (tu) è stato dimostrato la casa durante il periodo oggetto l'agente. Lei avrebbe dovuto aspettare mesi affinché questa finagling per essere efficaci, e durante il tempo che le possibilità sono che sarebbe venuto un altro lungo e acquistare l'immobile da sotto.

un articolo presentato da David F.

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