Comment puis-je négocier en Real Estate

Ce qui nous ramène à l'achat d'une maison. Ici, tout est négociable, les éléments les plus importants étant généralement le prix et les termes. Si vous êtes un bon négociateur, vous mai finissent par payer 5 à 30 pour cent ou plus au-dessous ce que le vendeur demande. La négociation est une partie inhérente de l'achat immobilier et si vous voulez participer, vous devez planifier sur l'apprentissage des compétences de base.

Devrais-je Fiez-vous à l'agent?À ce point, je suis sûr que certains lecteurs se disent: «Tenez bon. J'ai travaillé avec un agent lorsque j'ai acheté ma dernière demeure. L'agent fait mon négociation. L'agent a vu que j'ai obtenu un bon prix. "J'en doute. Vous mai ont obtenu un bon prix, mais si vous avez fait, c'est en grande partie à cause de vos propres efforts. L'agent en de nombreux cas lavendeur agent, ayant une responsabilité fiduciaire envers le vendeur à trouver un acheteur. Dans la plupart des Etats, il est contraire à l'éthique, si ce n'est carrément illégal pour l'agent du vendeur à même de suggérer que vous offrent moins que le vendeur demande, ceci ne signifie pas que les agents n ' t, en fait, le faire. Dans mon expérience de nombreux agents font. Mais ils mai canapé leurs suggestions dans le langage du genre: «Les vendeurs ont indiqué qu'ils sont désireux de vendre et qu'ils seraient agréables à une offre d'un peu moins que le prix demandé." En effet. Les vendeurs mai être désespérée et mai être prêt à prendre une offre de 25 pour cent de moins que le prix demandé. Mais l'agent ne peut pas venir dès la sortie et vous dire que si il ou elle représente le vendeur, à moins qu'ils n'aient l'autorise à le dire. En outre, la plupart des agents ne veulent pas vraiment vous faire une offre Lowball. Plus votre offre, plus il est difficile pour l'agent pour obtenir le vendeur d'accepter, et vous diminuez le risque est d'obtenir une commission. (L'agent obtient normalement une commission seulement quand il ya une vente.) D'autre part, si vous offrir quelques petit peu moins, vous que le vendeur pourrait être disposé à accepter cela. Une vente est vite fait et une commission obtenus.

Ainsi, au lieu d'offrir 25.000 dollars de moins que le prix demandé, vousoffrir 5000 $ de moins en chercher. Le vendeur est heureux. L'agent est heureux. Et toi, tu mannequin grands, sont heureux parce que tu crois que tu t'es un prix «bon». Le fait est que vous ne pouvez pas compter sur personne d'autre que vous-même quand il s'agit de la négociation. Agood agent peut gérer la mécanique même de parler pour vous au vendeur, et c'est certainement un gros plus. Mais l'agent ne peut pas, ou du moins ne devrait pas vous dire ce que peut offrir. C'est finalement à vous de déterminer quels sont les paramètres de la négociation vont l'être. Vous définissez le prix, les termes et toutes les autres conditions de vente que vous allez accepter. (Voir également l'article 6 de sélection d'un bon acheteur agent.)

Are You Your Own Worst Ennemi? Ce qui nous ramène à vous. La plupart des chasseurs domicile, en particulier la maison des chasseurs qui n'ont pas investir régulièrement dans l'immobilier, sont préoccupés par blesser les sentiments du vendeur, à insulter l'agent en offrant un prix de loin inférieur au prix demandé, et surtout, de ne rien faire qui semblerait stupide. Si c'est ce que vous ressentez lorsque vous ouvrez des négociations pour l'achat de votre prochaine maison, vous êtes une oie disparu. Rappelez-vous l'exemple d'acheter des chaussures au Mexique? Le vendeur et l'acheteur au Mexique font souvent valoir avant en arrière pendant une longue période, le marchandage sur le prix. Mais alors, quand tout sera dit et fait, ils se serrent la main et à devenir copains sein. Eh bien, vous mai ne se retrouveront pas copains sein avec la vendeur, mais n'oubliez pas que lors de la négociation pour un bien immobilier que vous participez à cet âge-même ancien rituel de la négociation. Vous comptez sur votre propre habileté et de volonté personnelle de courant. Si vous êtes faible et vulnérable à l'influence du vendeur (le vendeur ou son représentant), vous pourriez être parlé en payant un prix plus élevé, obtenir des conditions moins favorables, ou (pire des tous) acceptant une maison que vous ne voulez vraiment pas. D'autre part, si vous êtes un bon "maquignon", vous allez obtenir une bonne affaire tout autour.

Puis-je négocier sur un nouveau Chambre? Quelques exceptions sont en ordre ici. Parfois vous achetez une maison neuve au lieu d'une revente. Le constructeur / développeur a un prix fixé à l'encre sur la brochure. Soit vous payer ce prix, on vous dit, ou que vous ne recevez pas la maison. Right? Ça dépend. Si le marché est chaud et de nouvelles maisons se vendent aussi vite qu'ils peuvent être mis en place, oui, vous aurez à payer le prix fixé. En fait, quand les gens le marché est très chaude, parfois camper en face de builder / bureaux développeurs en charge des jours rien que pour le privilège de payer le plein prix pour une nouvelle maison! D'autre part, si le marché est lent, il n'y a pas pourquoi vous ne pouvez pas offrir un constructeur / développeur un prix inférieur et de le chercher. (Souvenez-vous que le constructeur / développeurs ont souvent une marge relativement faible profit et qu'ils mai ne pas être en mesure d'accepter un prix fortement réduit. Voir article 12 sur l'achat d'une maison neuve auprès d'un constructeur / promoteur.)

Devrais-je négocier directement avec le vendeur? Parfois, les vendeurs de contourner l'utilisation d'un agent et tenter de vendre leur maison eux-mêmes. (Dans le commerce on les appelle AVPP en vente par les propriétaires.) La tentation est de penser que parce qu'aucun agent est impliqué, le vendeur n'est pas tenu de payer une commission et, par conséquent, peut offrir un prix inférieur. Peut-être. D'un autre côté, vous n'avez plus seulement d'établir les paramètres de vos négociations (prix et conditions), mais également que vous avez à effectuer ces négociations en face à face. Si vous êtes un marchand de chevaux est bon et si le vendeur est aussi, les choses devraient aller amende et aucun agent de mai être nécessaire. Mais, malheureusement, dans notre pays la plupart des gens ont été habitués à penser en termes de prix fixes et non la négociation. Par conséquent, lorsque vous offre, le vendeur beaucoup moins qu'il ou elle demande, vous pourriez être invité à quitter en termes non pas si agréable et d'autres négociations mai impossible. Ou, si le vendeur est un bon négociateur et vous n'êtes pas, quand Votre offre faible est rejetée, de même que des suggestions que vous avez insulté les l'intégrité du vendeur, vous mai être mis hors tension et un congé sans se rendre compte que ça faisait partie de la partie. En conséquence, pour la grande majorité des gens, l'achat direct auprès des vendeurs (contrairement à ce que la TV "devenir riche rapidement" gourous de l'immobilier mai push) est plus difficile, et moins susceptibles d'entraîner à un bon prix et des termes, que de traiter avec un courtier ou un agent. (Je vais avoir beaucoup plus à dire sur qui travaillent directement avec un vendeur à l'article 13.)

Puis-je apprendre à négocier Avec succès?

Enfin, vous devriez maintenant savoir qu'il n'y a rien de stupide à proposdescendre sur le terrain et le brouillage des prix et des termes. C'est une ancienne tradition qui, indépendamment de votre arrière-plan particulier, c'est votre héritage humain. Vous êtes né pour le faire!

Knowledge Is PowerLa meilleure façon de négocier est de négocier à partir de force. Il n'ya qu'une seule façon d'obtenir la force: par la connaissance. Au bout du compte, comment vous portez-vous lors de l'achat d'une maison est va être une conséquence directe de la connaissance que vous avez. Plus vous en savez sur l'état de la maison, la motivation du vendeur, et l'état du marché, la meilleure position, vous serez dans de négocier en force. Comment obtenez-vous que la connaissance? Dans les prochains articles, nous irons sur une grande partie de ce que vous devez savoir. Nous allons étudier commun et pas si commun que la plupart des pièges des acheteurs tomber. Il faut espérer, peut-être pour la première fois dans votre maison une expérience de chasse, vous aurez les outils en main pour devenir un bon négociateur. Une fois que vous savez comment le jeu fonctionne, vous pouvez jouer. Maintenant, voici quelques conseils pour la négociation de mai que vous trouvez particulièrement utiles:

Conseils pour la négociationJamais une insulte n'oubliez pas qu'il s'agit uniquement d'affaires. Si vous insulter un agent ou un vendeur, vous pouvez le transformer en un combat personnel, que vous allez probablement perdre. Get temps de votre côté Donner les vendeurs très peu de temps pour prendre une décision concernant votre offre, peut-être 12-24 heures ou moins . Il les force à choisir et aide à prévenir une meilleure offre de glisser po Appear "dur à nez" Si vous convaincre de votre agent vous ne paierez pas plus, il ou elle sera plus susceptible d'être en mesure de convaincre le vendeur. Découvrez le vendeur motivation Si le vendeur n'a pas de travail, a été transférée, la maison doit être vendue dans un divorce, ou le vendeur doit agir rapidement sinon, envisager une offre Lowball. Un vendeur désespérés doivent être disposés à vous donner une meilleure affaire. Soyez disposé à faire des compromis (contre-), mais uniquement lorsque vous êtes absolument sûr que vous ne pouvez pas obtenir votre offre initiale.

Si vous ne pouvez obtenir votre prix, essayez d'obtenir vos vendeurs termes sont souventaccroché sur le prix. Si vous leur donnez leur prix, ils mai être prêt à vous donner un prêt hypothécaire à faible taux d'intérêt, beaucoup de biens personnels, en début de match, ou presque rien d'autre que vous pourriez avoir besoin, ce qui mai vaudra plus que le prix pour vous. Pour de plus amples informations sur le sujet de cet article, vous mai également lire, Conseils et pièges lorsqu'il négocie Real Estate Irwin, (McGraw-Hill, 1995).

AcceptéJe n'ai jamais entendu parler d'un acheteur qui se vantait payer environ trop pour une maison. Nous voulons tous pour obtenir le prix le plus bas, nous pouvons, un prix que nous ressentons, ce bien est une bonne valeur à tout le moins, une bonne affaire au mieux. Mais comment pouvons-nous y parvenir? Si vous demandez à votre agent, vous mai rencontrer de la résistance. La plupart des agents préfèrent une négociation facile, ce qui signifie que vous venez à près de pleine valeur. (Rappelez-vous, un agent ne sont normalement pas payés sauf quand il ya une vente.) En outre, l'agent de mai de travailler pour le vendeur (sauf si vous utilisez une double ou agent de l'acheteur) et mai ne te dois allégeance. Par conséquent, dans de nombreuses façons lorsque vous demandez à votre agent immobilier de la façon dont beaucoup à offrir, vous êtes dans une position similaire à demander à un vendeur automobile comment beaucoup à offrir. Vous vous posez la mauvaise personne. Tu es, en effet, demander au vendeur, ou à tout le moins, quelqu'un qui est plus intéressé à obtenir de toute transaction, plutôt que d'une bonne affaire pour vous. Qui devez-vous demander?

Comptez sur vous-mêmeSi vous avez été à visiter des maisons pendant un moment, vous devriez avoir une assez bonne idée de ce que les maisons similaires sont inscrites aux fins. Cela vous donne une bonne idée de la fourchette de prix de votre maison prospective est po

Prix de vente et annonce les prix sont généralement différentes. Dans la plupart des marchés, ils vendent pour moins de la liste. Sur certains marchés, chaud, bien sûr, ils mai effectivement vendre plus cher! Cochez la case "comps." Demandez à votre agent de vous permettre de voir les prix de vente des maisons similaires qui remonte à au moins un an. Tout agent vaut son sel a ces chiffres aisément disponibles à partir d'un service inter-voir l'article 7. (Vous pouvez également obtenir parfois cette info à partir de l'Internet, voir des ressources Internet à la fin de cet article.) Pick toutes les ventes de maisons similaires, puis essayer de se rapprocher d'un match que possible (même nombre de chambres à coucher, salles de bains, piscine, commodités). Dans un marché actif, vous trouverez une demi-douzaine ou plus de ventes. fonctionnalités supplémentaires telles que une nouvelle cuisine ou salle de bains ou le remodelage d'autres ne pas ajouter à la valeur d'une maison. Cependant, ils ne font généralement pas de la maison beaucoup plus précieux que ses voisins. Toute maison qui est un prix de plus de 5 pour cent de plus ses voisins en raison des améliorations mai être un «éléphant blanc». En outre, il est important de ne pas se sentir désolé pour les vendeurs qui ont sombré une tonne d'argent dans le remodelage et tentent maintenant d'obtenir chaque sou dos de vous. Ce n'est pas à vous de les sortir du marasme de leur folie. N'oubliez pas de revérifier les comps. Voyez si vous pouvez trouver une maison qui a récemment vendu qui lui aussi avait des améliorations similaires, et comparer les prix.

Combien dois-je servir?Vendeurs dans la plupart des marchés de demander plus qu'ils sont prêts à prendre pour leur maison. Ils attendent de descendre quelques-uns, donc le marché ci-dessus, le prix demandé. Si vous payez ce que le vendeur demande, vous pourriez être gaspiller de l'argent. Le vrai truc, c'est de savoir combien moins que de demander le prix d'un vendeur prendra. Parfois, un vendeur ne descendra quelques milliers de dollars. D'autres fois, ils mai baisse de 10 pour cent ou plus. Et, bien sûr, il ya ce vendeur occasionnel qui refuse de descendre un sou. (Et dans les marchés très chaud, il existe de multiples offres des acheteurs, et de gagner, vous devez payer plus cher que le prix demandé!)

Sauf si vous avez des pouvoirs surnaturels (ou le mandataire du vendeur déversementsles fèves), tu ne sais pas. Cela signifie que vous devez apprendre à travers le processus de négociation. Votre offre et chaque contre-offre, les vendeurs vous rendre en dit plus. Finalement, si vous êtes un bon négociateur, vous aurez obtenu le prix le plus bas possible.

Devrais-je Lowball le vendeur?Tout commence avec une soumission la plus basse. Vous ne pouvez pas très bien aller plus bas après que vous avez déjà fait une offre la plus élevée, vous perdrait de sa crédibilité et les intérêts du vendeur. Toutefois, si vous misez trop bas au départ, le vendeur mai pas croire que vous êtes pour de bon dans l'achat du la propriété et mai simplement tourner votre offre vers le bas, sans même un compteur. Qui ouvre le plus grand risque quand LOWBALLING, vous mai perdent la propriété tout à fait. Maintenant, c'est une question de connaissance de soi. Du point de vue investissement, il est préférable d'essayer de casser 10 maisons et ne pas obtenir l'un d'eux que de payer trop cher pour une maison. D'autre part, si vous êtes à la recherche de ce bien plus comme une maison que comme un investissement, vous mai ne veulent pas risquer de le perdre. Vous mai pense que vous serez simplement mourir si tu ne comprends pas. Vous venez de ne peuvent pasperdre! Si c'est ce que vous ressentez, alors il ne dérange pas avec des offres Lowball. Ils sont tout simplement trop risqué pour vous. Venez proche du prix du plein, de sorte que celui-ci ne s'en tirera pas. (Dans un marché très chaud, vous mai voulons offrir à part entière ou même plus que le prix plein!)

PIEGE A SAVOIR THYSELFÊtes-vous plus l'investisseur ou plusieurs acheteurs de l'habitat? Êtes-vous en amour avec la propriété? Ou vous pouvez marcher à juste loin? Êtes-vous prêt à faire des offres sur une douzaine de propriétés avant d'obtenir un? Ou est l'ensemble du processus si écrasante que vous souhaitez simplement pour en finir avec? Comment allez-vous répondre à ces questions devraient guider la façon faible. . . ou élevé une offre que vous faites.

Combien devrais-je Lowball?Vous mai voulons offrir jusqu'à 25 pour cent ou plus de moins que le prix demandé. Cependant, c'est habituellement juste une offre d'essai, en essayant de voir ce que l'eau c'est. Dans tous mais un marché très froid, un vendeur susceptible de rejeter tout simplement hors de la main. En effet, le vendeur mai tout simplement ignorer l'offre et de ne pas s'y opposer, ce qui pourrait signifier la fin de l'opération pour vous. Souvent, l'objectif de la lowball initial est d'obtenir une contre-offre du vendeur. Essayez d'offrir assez pour inciter le vendeur au moins à y répondre. La contre-offre peut être très révélatrice. Si c'est juste un ou deux mille dollars sur le prix demandé (ou à droite au prix demandé), vous pouvez supposer que ce marchand ne bougera pas beaucoup. Alors il est temps pour les poissons ou l'appât coupées. Soit déplacer vers le haut le prix du vendeur, ou se déplacer. Rappelez-vous, pour réussir à faire lowball offre vous devez être prêt à faire beaucoup d'entre eux. Vous devez jouer la cote. Tu dois penser que la plupart du temps, ils seront simplement ignorés.

C'est un bon signe. C'est un signe mieux si le vendeur accepte votre offre initiale. Mais une contre signifie que le vendeur est prêt à marchander avec vous. Après un compteur de vendeur à un prix sensiblement inférieur (mais pas aussi bas que vous avez offert à l'origine), vous avez vraiment eu que trois alternatives: 1. Accepter l'encontre du vendeur, si vous pensez qu'il est assez bas. 2. Comptoir à un prix de compromettre à mi-chemin entre votre offre originale et la première contre-offre du vendeur. (Vous ne pouvez pas accepter et en vente libre. Contrer fait une nouvelle offre.) 3. Répétez votre offre initiale, si vous pensez que c'est un bon prix. Compromising à mi-chemin entre la dernière offre du vendeur et de votre offre initiale (# 2 ci-dessus), mai terres de la transaction. Ou le vendeur mai couper la distance restant à parcourir de nouveau en deux avec un autre compteur. Ou encore le vendeur mai simplement ramasser ses billes et laisser la partie. Si le vendeur ne contredisent toutefois, vous êtes bien le long de la maison vers l'obtenir à un prix raisonnable. Bâton à votre offre initiale (il briguer les suffrages en tant que votre premier compteur) présente certains inconvénients de négociation. Il raconte le vendeur c'est à prendre ou à laisser. Il dit que vous n'êtes pas disposé à des compromis.

Un certain pourcentage du temps (on ne sait pas combien, maisce n'est pas haute), vous allez gagner en organisant pat. Le vendeur sera en effet capituler et accepter votre offre initiale. Ce qui se passe en général seulement, toutefois, dans un marché du froid et avec un vendeur désespérée. Il est plus probable que le vendeur sera tout simplement abandonner sa ou ses mains et dire qu'il n'y a pas de transiger avec vous. Le vendeur est alors tout simplement se promener loin. Après tout, si vous ne soulèvent pas de votre offre, quel choix avez-vous quitté le vendeur, mais de prendre votre offre, ou cesser de fumer? Ma suggestion est que si vous pensez que votre offre lowball original est en fait réaliste, toujours compteur compteur du vendeur, même si vous venez seulement jusqu'à un millier de dollars environ. Il conserve les négociations ouvertes et donne au vendeur une autre chance de descendre encore plus! Finalement, vous aurez la maison que vous voulez au prix que vous souhaitez payer. Ou vous allez passer.

OBTENIR UN AGENT QUI VEUT POUR FAIRE VOTRE OFFRE Certains agents refusent tout simplement de prendre un Lowball "" offre. Ils mai dire quelque chose comme "Je ne peux pas prendre cette offre au vendeur. Vous aurez juste à offrir plus. "Baloney. L'agent du vendeur doit prendre toutes les offres légitimes au vendeur. Une offre légitime est celui qui est dans l'écriture avec un dépôt. Votre agent de mai ne pas l'aimer, mais il ou elle le fera. D'autre part, si l'agent a des réticences à présenter l'offre, vous feriez mieux de trouver un agent différent qui est plus disposé à essayer d'obtenir votre prix accepté. En passant, si vous utilisez l'agent d'un acheteur (comme décrite dans l'article 6), il incombe à l'agent pour obtenir pour vous le meilleur prix que le vendeur est susceptible d'accepter. Vous pouvez compter beaucoup plus sur un acheteur agent que sur les conseils d'un vendeur agent ou les commentaires d'un agent double's.

Votre agent n'est pas susceptible de vous encourager à discuter avec le vendeur. Qui contourne l'agent et suscite toutes sortes de soupçons (comme peut-être que vous essayez de Finagle un accord pour éviter de payer une commission). Ne vous inquiétez pas. Ils ne vont pas vous mettre derrière les barreaux pour avoir parlé au vendeur. Rappelez-vous juste, le vendeur n'est qu'à un coup de fil. D'autre part, ne pas essayer de contourner l'agent pour éviter la commission, même si un vendeur mai suggèrent que cela, proposant de diviser le coût de la commission par un prix inférieur. Vous n'aurez probablement pas réussir et vous aurez seulement atteinte à l'agent, qui vous voulez être à vos côtés. Si un agent vous montre la propriété, alors presque certainement la maison est occupée par une liste exclusive. La seule façon pour le vendeur d'éviter de payer une commission est d'attendre jusqu'à ce que l'annonce a expiré. Même alors, la plupart des accords prévoient que l'inscription d'une commission doit être versée à un agent pendant des mois après l'inscription expire si l'acheteur (vous) a été montrée la maison durant le délai de vente par l'agent. Vous n'avez pas à attendre des mois pour que ce finagling pour être efficace, et pendant ce temps sont les chances que quelqu'un d'autre viendrait le long et acheter la propriété de sous vous.

un article présenté par David F.

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