Trovare un agente attivo immobiliare

Come posso aiutare un agente Help me? Una volta trovato un agente attivo, è necessario decidere se lui o lei è giusto per te. Guardare per ovvi problemi come ad esempio gli scontri di personalità o le differenze di base in Outlook. Inoltre, si vuole essere sicuri che l'agente non è così aggressiva da sopraffare. Si vuole essere in grado di controllare il vostro agente, non il contrario. Ricordate, gli agenti di influenzare la decisione di quello che fanno o non dire. Essere sicuri che non si utilizza questo potere per manipolare in qualcosa che non si desidera. Lei vorrà essere franchi con un agente. Lasciate che il vostro agente di sapere fascia di prezzo. Raccontare l'agente le aree che si desidera prendere in considerazione. Il lettore non è un agente di mente e non riesce a trovare la casa ideale per voi a meno che e fino a quando si dà l'agente i parametri di ciò che stai cercando. Questo non significa che si deve dire tutto ciò che riguarda gli agenti le vostre finanze o le vostre intenzioni, come vedremo tra breve. Offrono solo sufficiente a consentire loro di lavorare per voi.

Devo lavorare con più

Agenti?Va bene a lavorare con diversi agenti, ma solo uno alla volta. Non hip-hop da uno all'altro. Solo quando il rapporto di Peters fuori e l'agente si ferma che vi mostra le proprietà che si desidera visualizzare si deve andare avanti. Ricompensa di un buon agente con la vostra lealtà, e l'agente vi ricompenserà con un buon lavoro. Quando trovi che il vostro agente attuale non è più produttive, provare con un altro. Ma essere "up front" sia con le agenzie. Dire il secondo agente le proprietà che hai già visto. Chiedere al secondo agente di qualcosa di nuovo o diverso da mostrarvi. Vi è una buona ragione per il passaggio degli agenti nel corso del tempo. In primo luogo, mentre la stragrande maggioranza delle caratteristiche elencate da parte di agenti sono messi in Multiple Listing Service (MLS), dove quasi tutti gli agenti possono lavorare su di loro, alcuni agenti di conservare le proprietà molto bene come "annunci taschino del panciotto." Altri agenti non so su di loro e, di conseguenza, non vi mostrerà le proprietà. Inoltre, in alcuni settori, le imprese non verranno elencati tutti i suoi annunci della MLS. Di conseguenza, qualsiasi agente non può essere in grado di mostrare tutte le proprietà che sono elencati. D'altra parte, a capire che l'agente che mostra primo la proprietà alla fine si compra può avere diritto a una parte della commissione, anche se un agente di diverse marche alla fine della vendita. Ciò potrebbe provocare sensazioni difficili o addirittura problemi più tardi un agente diverso dovrebbe presentare l'offerta. Invece di lavorare duro per negoziare il miglior prezzo e le condizioni per voi, i vari agenti potrebbe entrare in un battibecco su chi ottiene quale parte della Commissione. Funzionano esclusivamente con un agente in un momento e dire che l'agente della proprietà che hai già visto e altri agenti che hai lavorato. Essa vi farà risparmiare tempo e gli eventuali problemi in seguito.

TRAP BEWARE del troppo

DETERMINATO AGENTEAnni fa (prima che il movimento di tutela dei consumatori è stata anche sognato) sapevo che un agente che aveva uno stile molto aggressivo. Avrebbe ottenere i suoi clienti nella sua auto, che è stato collegato al suo ufficio da radio a due vie. (Questo è stato prima di telefoni cellulari.) Avrebbe poi portarli fuori a guardare le proprietà. Dopo aver esaurito la sua lista immediato di proprietà, che avrebbe chiamato il suo ufficio e chiedere il suo segretario per cercare altre proprietà da mostrare. Alcuni clienti sono stati colpiti. Avrebbero continuato a cercare fino a quando non sono stati esauriti e poi chiedere di essere ripreso in ufficio, dove la loro auto è stata individuata. L'agente avrebbe rifiutato! Oh, egli non sarebbe esattamente dire: "No!", Invece, egli avrebbe detto loro di qualche altra casa che era proprio dietro l'angolo ed è stato giusto per loro. Ha letteralmente li teneva prigioniero nella sua auto fino a quando ha finalmente accettato di fare un'offerta! Naturalmente, essi potrebbero avere sempre lo fece fermare e poi uscito. Ma il più delle volte, i clienti erano nuovi per la zona e non aveva idea di dove fossero. Mentre alcuni clienti si arrabbiano e si rifiutano di prendere in considerazione nulla fino a quando l'agente ha portato indietro, un numero sorprendente di fatto sono stati costretti a fare offerte! Fortuna , tali azioni oggi sono sconosciuti. Ma la storia illustra un punto importante. Alcuni agenti sono più attivamente aggressivo di quanto si vuole o può gestire. Se questo è il caso di correre, non camminare, di distanza. Cercheranno di costringere l'utente a effettuare offerte che si possono o non vogliono.

La responsabilità dell'agente è Non sempre a te! Questo è un punto più importante che la maggior parte degli acquirenti semplicemente non capisco. Diciamo che hai trovato un agente attivo che ti piace e con cui si può lavorare. Si deve ora fare i conti con il fatto che, in molti casi, questo offerente non funziona per voi! Lui o lei è l'agente di opere e per il venditore. Non importa che il vostro agente di spettacoli in giro per molte case di cui da altri agenti sul Multiple Listing Service. Non importa che la casa si decide di fare un'offerta su un agente ha separato che elencati esso. (Questo può essere fonte di confusione per gli acquirenti, soprattutto quando molto spesso vi è un agente vostro che vi mostra una casa e prende la vostra offerta e un altro agente colui che ha elencato le proprietà che sembra rappresentare il venditore.)

In realtà, l'agente che vi mostra tutto può essere il subagente ""dell'agente che ha elencato le proprietà. In altre parole, entrambi possono essere gli agenti del venditore!

TIP SCOPRI dell'agente FIDUCIARI RAPPORTOLa legge di agenzia in tutti gli Stati è molto chiaro. Essa richiede che un agente di mantenere un fiduciari rapporto con chi rappresenta l'agente. Di solito questo è il venditore. Se il subagente "che è stato mostrando dura circa un 'offerta da te e la presenta a un venditore, che è rappresentato da un agente di annunci, sia di queste persone possono avere un rapporto fiduciario, non con te, ma con il venditore. Che cosa significa avere un rapporto fiduciario significa? Ciò significa che gli agenti devono il venditore "integrità, onestà e lealtà." Questo si traduce in quanto segue.

Gli effetti di trattare con un Agente venditore A meno che il venditore ha autorizzato lo, l'agente del venditore non può rivelare quanto meno il prezzo di vendita del venditore potrebbe assumere, anche se l'agente sa di una determinata cifra! (Questo non vuol dire che molti agenti non accennano a quella più bassa, ma non dovrebbero uscire allo scoperto e dire, per esempio, che il venditore ha dichiarato: "Il mio prezzo è di $ 100.000, ma io ' m così disperato bisogno di vendere prenderei $ 75.000, butdon'tyouosano dire che a qualsiasi acquirente! ") L'agente non può rivelare che il venditore potrebbe accettare condizioni più favorevoli per voi a meno che il venditore ha autorizzato l'agente di dirti. D'altra parte, se l'hai detto l'agente che siete disperati per l'acquisto, che anche se stai offrendo 175.000 $ saresti disposto a pagare 200.000 dollari, l'agente è obbligato a dire il venditore quello che hai detto! di lavoro con l'agente di un venditore è quasi come avere una spia nemica nel tuo campo! Naturalmente, in pratica vi è una certa flessione delle regole. E un buon agente cercherà sempre di lavorare in modo equo sia con l'acquirente e il venditore.

Nel mondo di oggi, dove i consumatori sono così litigioso, molti agentisono riluttanti a fare qualsiasi cosa che un venditore potrebbe interpretare come una violazione del rapporto fiduciario e che potrebbe tradursi in una causa contro di loro. Quindi, quando si lavora con l'agente di un venditore (o subagente), non si aspettano di consigli su come ottenere le condizioni migliori o il prezzo.

"TIP Loose Lips Sink Ships!"Quando si lavora con l'agente di un venditore, anche quella che si considera al vostro fianco, pulsante labbra. Don't Tell agente del venditore il più alto andrai su un'offerta. Ricordate il vecchio slogan II Guerra Mondiale su labbra sciolto. Non lasciate che l'agente di conoscere le migliori condizioni si darà il venditore. Pensare l'agente come auricolari del venditore. Sussurro non fare nulla che non si desidera che il venditore a sentire. Mantenete il vostro confidenze proprie.

Acquirente e il venditore?Non esiste una soluzione facile al problema di agenzia per gli acquirenti. Una risposta, tuttavia, che sta guadagnando popolarità in aumento in alcune zone del paese è di avere un agente "doppio". Offerente Adual rappresenta sia l'acquirente e il venditore. Questo agente è attribuibile sia il venditore e l'acquirente, "integrità, onestà e lealtà." Tuttavia, a meno che non consentito da parte del venditore, l'agente doppio ancora non può capire se il venditore accettaun prezzo inferiore la proprietà è elencato per. Tuttavia, per compensare questo, l'agente doppio non può anche dire al venditore che saresti disposto a pagare più del prezzo di offerta. (Lo stesso dicasi con i termini.) Così, mentre l'agente duplice realtà non è al 100 per cento dalla vostra parte, l'agente è anche non al 100 per cento da parte del venditore sia.

Doppio agente versus agente Buyer's versus agente venditoreIn un'agenzia di duplice: l'agente tenta di rappresentare sia lei che il venditore, l'agente cerca di evitare di dire qualsiasi cosa sia partito che farà del male agli altri. Di solito questo significa non dire nulla che beneficeranno di

In agenzia di un acquirente:L'agente rappresenta solo tu L'agente deve capire se lui o lei impara il venditore avrà meno in agenzia di un venditore: l'agente rappresenta solo il venditore, l'agente deve dire al venditore se lui o lei viene a sapere che siete disposti a pagare di più

Come faccio a sapere che il mio

Agente sta lavorando per?Ask. Il suo agente è obbligato a dirvi. Inoltre, prima di firmare tutti i documenti, compresa una offerta di vendita, il tuo agente dovrebbe presentare con una dichiarazione scritta che che lavora per l'agente (venditore, doppia, o acquirente). Molti Stati, richiede ora una comunicazione formale come parte del loro diritto di agenzia. (California, per esempio, richiede due agenti di dare una dichiarazione firmata in tal senso al compratore e venditore.)

TRAP GET YOUR AGENTE DI DECLARE Non date per scontato che solo perché il vostro agente non è l'agente annuncio della proprietà lui o lei è un "doppio" agente. A meno che il vostro agente precisa che lui o lei sta lavorando per, si può probabilmente assumere è il venditore.

Dovrebbe Io lavoro con un acquirente Agente? Come se non è già abbastanza confusione, non vi è ancora la designazione di un altro agente che abbiamo accennato, un agente compratore. Questo è un agente che lavora veramente per voi, l'acquirente. (Dopo tutto, se i venditori possono avere i loro agenti, perché non può acquirenti?) Ci sono alcune buone ragioni per lavorare con l'agente di un acquirente. Dopo tutto, è l'unico modo potete essere certi che l'agente è dalla vostra parte. Ricordate, l'agente di un acquirente vero ha una responsabilità fiduciaria a voi, non al venditore. Questi agenti devono dire tutto quello che sanno sulla proprietà e per il venditore che è a vostro vantaggio, comprese tutte le informazioni circa la disponibilità del venditore di accettare un prezzo inferiore o di condizioni migliori. L'unico problema nel trattare con l'agente di un acquirente è di solito il pagamento. Se si desidera agente di un acquirente, a volte si a pagare alla Commissione yourself! (Di solito, però, i venditori pick it up.) A questo punto sono sicuro che alcuni acquirenti sono pronti a lanciare questo articolo fuori dalla finestra. Pagare una commissione quando si acquista? In aggiunta al costo della casa, la caparra, i costi di chiusura, e così via. Aggiungete a ciò il costo di agente di un acquirente della Commissione? That's crazy! Non proprio. Nella maggior parte dei casi il venditore finisce per pagare per agente del compratore comunque. Acquirente agenti sono abili a elaborare la Commissione con i venditori. Agente L'acquirente ha diritto di solito è la metà di una commissione piena. (Se la percentuale di provvigione nella tua zona è del 6 per cento, agente del compratore Commissione può essere del 3 per cento.) Spesso un accordo viene elaborato nel quale il venditore si impegna a pagare il vostro agente di mezzo la Commissione e l'agente del venditore l'altra metà.

What About Commissioni?L'importo della Commissione è negoziabile, anche se oggi la media è intorno al 5 per cento. Quando un agente rappresenta l'acquirente e il venditore l'altro, la Commissione è di solito divisa a metà. I venditori di solito pagare alla Commissione pieno. I venditori di solito pagare il compratore mezzo agente di una commissione. Se agent del venditore rifiuta di dividere la Commissione, potrebbe essere necessario pagare dell'agente l'acquirente è a pagamento. L'intermediazione prende una percentuale di provvigione di ogni agente. L'intermediazione può tentare di imporre una tassa di transazione ", oltre al Commissione al fine di recuperare parte delle spese di combattere questa! Così, può costare non più di se aveva lavorato con un venditore o di un agente doppio. D'altra parte, lavorando con l'agente di un acquirente, si potrebbe risparmiare molto sul prezzo di acquisto che sarebbe valere la pena di pagare una commissione di te!

Alcune zone del paese sono gli agenti dell'acquirente molte; altre areehanno quasi nessuno. Che fanno pubblicità in articoli di telefono e giornali. Inoltre, gli agenti del venditore regolare in quasi tutti i settori del sapere agenti compratore e di solito sono disposti ad almeno sapere chi sono, se non li raccomando a voi, una volta che si rende evidente questo è ciò che si desidera. Se si utilizza agente di un acquirente? La stragrande maggioranza degli acquirenti non, e questo è deplorevole. L'unico modo per ottenere un agente davvero dalla tua parte è quella di utilizzare agenti di un acquirente. Io suggerisco di cercare con tutto il cuore per uno quando si arriva pronto a comprare. Tuttavia, essere molto cauti prima di firmare un accordo di un acquirente agente. Questi variano notevolmente, in modo da avere il vostro avvocato check it out per vedere che non si impegnano a pagare una commissione ( o una porzione di un deposito), o che si può uscire se l'agente si rivela non essere soddisfacente.

un articolo presentato da David F.

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