Riconoscere un buon agente immobiliare

Mio padre, che era un agente di successo per oltre 30 anni, utilizzatiper dire: "Quando ho preso la mia licenza, ho pensato che ero pronto a vendere immobili. Non è stato fino a 10 anni dopo che ho finalmente imparato ad essere realmente un agente. "Per capire cosa volesse dire, è importante rendersi conto di ciò che è coinvolto in essere un agente immobiliare. Una volta che si vede la vendita di beni dal punto di vista dell'agente, è possibile avere una visione del tutto nuova di come si sceglie quello giusto.

Cosa comporta in Essere Buon agente immobiliare?Secondo lo stereotipo di Hollywood, l'agente immobiliare tipica guida un Mercedes grande o nel peggiore dei casi un caddy, Lexus, o BMW. Lui o lei (gli agenti sono in maggioranza donne) incontra i clienti più cocktail, assiste le parti vistoso con istituti di credito, e fa una gran quantità di denaro (spesso in sette cifre, ma certamente in sei cifre).

Riconoscere un buon agenteOra Lui o lei è sempre abbastanza per voi. L'agente è assertivo abbastanza per aiutarli a prendere decisioni, ma non in modo aggressivo per cercare di prendere decisioni per voi. L'agente conosce l'area "come il palmo della sua mano" e si specializza solo in vendita home. L'agente è esperto e "a regime" (almeno cinque anni attiva nel settore). L'agente in grado di fornire i riferimenti delle recenti acquirenti a casa soddisfatto. La verità è un po 'meno entusiasmante. Secondo alcuni sondaggi, l'agente di media nel 2000 reso con 50.000 dollari l'anno. Inoltre, su di $ 50,000 che l'agente al soldo di automobili business forum, gas e manutenzione per quella macchina, telefono, abito da sera per il lavoro, e le altre spese coinvolti nella gestione di un business. In altre parole, al netto delle spese, l'agente immobiliare medio è stato Non un grande scommettitore, ma piuttosto per mezzo di fascia bassa, in termini di proventi immobiliari! "Come è possibile?" Sono sicuro che mi stai chiedendo. Gli agenti che hai incontrato sempre sembrato così tanto successo. La verità? Spesso si tratta semplicemente di fronte. Un sacco di agenti semplicemente duro lavoro a good looking.

Dovete anche capire che il real estate è in realtà un secondoo part-time di carriera per molti individui. Attrae un numero enorme di persone che sono in cerca di meno di lavoro a tempo pieno. Tipicamente si tratta di persone che si sono ritirati da un'altra professione (insegnamento, il governo militare, o grandi aziende) e sono ora in pensione e cerca di raccogliere un paio di dollari extra. Spesso queste persone hanno dilettato un po 'nel settore immobiliare e sono in un ufficio tanto a cercare occasioni per se stessi come a servizio o altri client. Nel settore del commercio queste persone sono chiamate "inattivi" agenti. Il vero problema con gli agenti che si sono inattivi un'altra fonte stabile di reddito è che essi non sono "affamati" sufficiente per ottenere là fuori, trovare le case veramente buona, e negoziare il più duro offerte. (Dopo tutto, se ne facciano una vendita o non sanno che ci sopravvivono a causa della loro pensione.) Quanti "inattivi", gli agenti sono là fuori? Un sacco. Il modo più semplice per dire è di ricordare la regola 80/20-of-thumb. Ogni broker attivi immobiliari (e io ero uno per molti anni) sa che il 20 per cento degli agenti di vendere l'80 per cento della proprietà. Il corollario è che l'80 per cento degli agenti di vendita sono solo il 20 per cento della proprietà. Quella grande 80 per cento include molti degli "inattivi" del gruppo.

Si desidera che il caldo del 20 per centoLet's talk about che il 20 per cento che sta facendo la stragrande maggioranza delle offerte. Questi sono gli agenti della "attivi". In genere essi sono aggressivi, spesso relativamente giovani individui che non hanno mezzi di sostentamento diversi immobili. Per dirla senza mezzi termini, se non fare offerte, non mangiano.

Tre domande più importanti per

Chiedi al tuo agente1. Quanto tempo sei stato a tempo pieno? (Evitare il part-time agenti o quelli con meno di cinque anni di esperienza attiva.) 2. Quali quartieri (o area) do you "fattoria?" ( "Agricoltura" è dove gli agenti vanno porta a porta sollecitare annunci che intimamente imparare il quartiere, imparare quando le proprietà sono venuta per la vendita, e posso dire al largo della parte superiore della la loro testa ciò che è giusto ora disponibile.)

3. Quanto tempo e lo sforzo di volontà si impegnino a me? (Volete che qualcunoche sarà pronto ad andare ogni volta che sono, telefoni cellulari regolarmente con gli aggiornamenti, e continuamente anteprime proprietà per voi.) Se si dovesse isolare questo gruppo di persone, si trova che in genere fanno oltre 100.000 dollari di un anno e mezzo, probabilmente fare in modo sostanziale più. Essi sono là fuori battendo i cespugli partire dall'una di notte. Guardano ogni nuova casa, che arriva sul mercato nella loro area. Sono costantemente "allevamento" (parlando con i potenziali venditori) per visualizzare gli elenchi. Quando ottengono un'offerta, vanno lì e negoziare per tutta la notte, se necessario, per ottenere il venditore di accettare o di compromesso. E 'questo l'agente che si desidera lavorare per voi? Certo che lo è!

Come faccio a Separare le Active dagli agenti inattivo?Si desidera un agente attivo. Come si ottiene uno? Prima di tutto, ricordare che gli agenti attivi sono attiva.

L'individuazione di Active AgentHa un certo numero di caratteristiche elencate sempre lavorando instancabilmente, anche la sera e nei fine settimana estremamente familiari con il mercato nella tua zona pronta ed in grado di fare riferimento a numerosi acquirenti dalle vendite che hanno fatto nei mesi scorsiImpegnato con gli immobili (ma non troppo occupato per mostrarvi case)

TIP OTTENERE UN RESPONSABILE RACCOMANDAZIONE Arecommendation da un amico è un buon metodo per trovare l'agente attivo. Se il tuo amico ha avuto un'esperienza positiva con un agente, è un buon segno. Ma ricordate, non è una garanzia. Il tuo amico potrebbe avere appena avuto la fortuna e la caduta in casa perfetta. Gli sforzi agente avrebbe potuto essere accidentali. Anche con una raccomandazione, bisogna essere sicuri di avere ottenuto un agente attivo.

Ci sono Active versus

Inattivi uffici?Così come ci sono due tipi di agenti, ci sono anche due tipi di uffici: l'ufficio attivo in cui le vendite sono in costante accadendo, e l'ufficio inattive, dove gli agenti seduti intorno e commiserare uno con l'altro per la lentezza (per loro) sul mercato immobiliare . Ci sono alcuni modi di dire bene i due tipi di uffici a parte:

Come identificare Active da Inattivo

UfficiUn ufficio attivo pubblicizza quasi pesantemente. Check gli annunci del tuo giornale locale. Un ufficio attiva è di solito abbastanza pochi agenti e loro sembrano essere sempre correvano in giro, non seduti alle loro scrivanie a bere il caffè e leggere il giornale. Un ufficio attiva ha di solito le promozioni in corso per indurre una maggiore attività dagli agenti. Walking in, vedrete spesso "addetto alle vendite del mese" e "Lister del mese" TV premi o viaggi alle Hawaii per i migliori produttori della stagione, e così via. Agenti Altri saprà degli uffici attivi e spesso si parla di loro a malincuore, come le persone che sono sempre trovato l'offerta di fatto. Questa è solo una osservazione personale, ma ho scoperto che gli uffici attivi di solito hanno un personale di segreteria. Gli agenti sono là fuori di vendita; il personale gestisce il lavoro di ufficio. In un ufficio inattiva (senza molte vendite o delle entrate molto), sembra che gli agenti sono bloccati con tutte le funzioni di segretariato. Basta tenere a mente che la regola 80/20 si applica ancora, anche in un ufficio attivo. È solo che in un ufficio inattivo, il caldo del 20 per cento non ci sono.

Come faccio a trovare un Active Agente in un ufficio attivo?

Se si cammina in fuori strada e in un ufficio attivi immobiliari (vedi sopra), le probabilità sono in realtà contro il tuo ricevendo un agente attivo.

Il motivo è che tutti gli agenti pull "tempo di parola." Questo è il momento in cui sonodovrebbe sedere in ufficio e pick up potenziali clienti che arrivano in tutta la traversa. Si cammina e si ottiene l'agente attuale pavimento o, se c'è un centralinista, l'agente successiva che è "up." You'll immediatamente lo sanno persona. Come? Mentre le altre persone in ufficio il sorriso a voi, questo agente si sono presto, introdurre stessa o se stesso, e chiedono come possono essere utili. Dato che quasi tutti gli agenti, attivi o inattivi, sono persone orientate, che quasi certamente sarà educato, affascinante, e apparentemente utile. Ma se gli agenti sono inattive, potrebbero essere sprecare il vostro tempo.

Quando si cammina in un freddo vero ufficio immobiliare, non accettare il primo agente che viene a vederti. Piuttosto, dire che sono in attesa di vedere qualcuno, un agente, ma non ricordo il nome. Ora, mentre il centralinista o l'agente piano inizia l'elenco dei nomi degli agenti nella società, guardarsi intorno le mura della reception. Come osservato, un gran numero di imprese attive avranno "agente del mese" premi appesi. Molto spesso, il premio per gli ultimi 10 o 12 mesi se ne saranno andati più volte a un solo agente. Solo punto per la placca e dire: "Questo è il suo." O "quello è lui." You'll essere rapidamente introdotto per l'agente più attivi in ufficio. Se non ci sono premi per Suggerimento off, quindi chiedere di vedere il broker. E 'importante capire che tutti gli uffici immobiliari sono organizzate intorno ad una sola persona, il broker. Tutti gli altri è un agente associato. (Brokers Anche gli altri possono avere le licenze subordinato al broker principale.) In un piccolo ufficio, l'intermediario agisce come un venditore. In un ufficio più grande, però, il broker si siede in genere da qualche parte in un back office e gestisce chiusure e altri lavori difficili. In un ufficio di grandi dimensioni, il broker spesso può essere fuori fare grandi affari, mentre i broker subordinato gestire il day-to-lavoro quotidiano.

Quando si richiede il broker per nome, si è chiesto di solito inrisposta: "Il vostro nome sia riconosciuto dal nostro broker?" In altre parole, hai un appuntamento? Just risposta, "Le mie preoccupazioni business uno dei vostri agenti. Voglio parlare solo per l'intermediario. "Solo il suggerimento che ci potrebbe essere qualche problema ti porterà ad un pubblico. Real estate società denunce paura o clienti arrabbiati. La maggior parte si piega all'indietro per evitare qualsiasi tipo di insoddisfazione. Quando si è introdotto per vedere il broker (o la persona che è in carica al momento, nel caso di un ufficio di grandi dimensioni), con attenzione spiegare che non si è ancora parlato a tutti gli agenti in ufficio (evitando così il problema di avere un agente o di un altro "pretesa" come un client). Dire il broker si sta per essere l'acquisto di una casa in un futuro molto vicino e si vuole trattare con l'agente più attivi in ufficio in termini di vendite. Nessun altro lo farà. Il broker può sorridere dentro al tuo coraggio, ma nella maggior parte dei casi ti dirà che tale agente è, e tu sei sulla buona strada. (Se il broker si rifiuta, lasciare. Vi sono quasi altrettanti società immobiliari tra cui scegliere, non ci sono case in vendita!)

Non essere indotti in errore nella raccolta vostro agente sulla base del riconoscimento da parte della società immobiliare nome. Nel corso degli ultimi decenni, il franchising ha proliferato il mercato immobiliare. Ma un franchising immobiliare non è migliore o peggiore di un fast-food in franchising, come McDonald's o Burger King. Tutto ciò che potete essere certi di un fast food in franchising è che si ottengono non meno di un certo standard di qualità di hamburger e servizio. Lo stesso vale per le concessioni immobiliari. Nella maggior parte dei casi, ogni ufficio immobiliare, indipendentemente dal nome di franchising, è di proprietà e gestito individualmente. Che cosa hai a che fare con il broker locali e gli agenti che hanno adottato il segno, il cappotto, e le procedure di una società di franchising. Tuttavia, è ancora uscire con il vostro agente singolo per visualizzare le proprietà, ed è il vostro agente con il quale potrete consultare quando fare un'offerta.

L'ufficio di franchising possono essere meglio né peggio di un nonfranchisedufficio a fornire con buona, agenti attivi che, tuttavia, hanno il riconoscimento nome, politiche e procedure, pubblicità più peso e, talvolta, giacche più bello. Quando si confrontano i migliori agenti, non credo ci sia una differenza significativa. (Alcuni franchising offrono proprio finanziamento e escrows, che può essere un vantaggio. Ma a mio parere, è sempre meglio per ottenere il finanziamento proprio e utilizzare un escrow indipendente.) D'altra parte, se qualcosa dovesse andare storto, a volte è più facile (a volte più difficile!) per far fronte a una società di franchising. Almeno qui si sa c'è un grande entità aziendale che si occupa di mantenere il suo buon nome e dei suoi clienti soddisfatti. E probabilmente tasche profonde. E 'importante ricordare che il settore immobiliare, quasi più di ogni altra attività, è altamente personalizzato. L'operazione si ottiene dipende in gran parte su l'unica persona con cui avete a che fare. È possibile ottenere un grande agente attivo con una società nonfranchised altrettanto bene come con un franchising.

un articolo presentato da David F.

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