O Sandwich Lease Opção

O Sandwich Lease Opção

A opção de locação sanduíche é uma antiga técnica utilizada por empreendedores imobiliários para criar dinheiro, dinheiro f baixo, e acúmulo de capital com literalmente nenhum dinheiro, crédito ou empréstimos bancários. Deixe-me dar um exemplo típico de como um sanduíche de obras opção de locação. Um vendedor (que em breve será senhorio) É transferida para fora da cidade e aluga sua propriedade.

Um ano depois, o inquilino vacates (após pular uma renda de alguns meses) e deixa uma grande bagunça. O proprietário quer vender o imóvel por US $ 110.000. É o meio do inverno, a casa está vazia, eo mercado imobiliário é um pouco lento. A casa precisa de pintura nova e tapete e, portanto, parece feio. Os US $ 850 por mês de pagamento da hipoteca é um encargo para o proprietário. Ele decide alugá-lo em um mês-a-mês, mas não consegue encontrar um inquilino, porque ninguém quer alugar uma casa para a venda quando ele ou ela pode ter que deixar dentro de poucos meses. O proprietário é um candidato perfeito para uma opção de locação. O potencial comprador (inquilino AKA) pediu concordata há dois anos. Ele acabou de se mudar para a cidade. Embora ele tenha renda estável, ele não pode ainda beneficiar de um empréstimo. Além disso, ele ainda tem para vender sua antiga casa para levantar algum dinheiro para o pagamento. Ele não quer realmente um alojamento em linha reta, mas ele não está disposto a comprar hoje. O inquilino é um candidato perfeito para a outra extremidade de uma opção de locação.

Fluxo de caixa

Assim como nós, como investidores imobiliários, fit in? Encontrar o proprietário que se encaixa na imagem e cadastre-se um contrato de locação, contrato de opção em que você é o locatário / comprador. Você não vai viver na propriedade, mas ainda são considerados um inquilino mestre "." O contrato de arrendamento, contrato de opção lhe dará o direito de sublocar o imóvel. Se o preço a pagar é inferior à renda do mercado, você pode criar dinheiro f baixo por subarrendamento dos bens a outro inquilino. Dependendo do negócio, isto pode criar várias centenas de dólares por mês de dinheiro f baixo não é mau para um imóvel que não possuo mesmo!

Equity Buildup

Após um ano ou dois, você pode ter acumulado algum capital em uma das seguintes formas: • Valorização do imóvel devido ao regulamento inf • Aumento do valor das melhorias na propriedade

• Aumento da participação dos créditos de renda oferecidos pelo proprietário / vendedor vez que seu equidade, a diferença entre o valor de mercado eo seu preço de exercício da opção, atinja cerca de 10 por cento, você pode obter o financiamento credor e comprar o imóvel. Ou, você pode oferecer a propriedade para a venda a outros investidores. Melhor ainda, oferecer a propriedade para a venda ao locatário. Em muitos casos, um locatário / comprador está disposto a pagar mais do que a propriedade vale a pena! Quando o inquilino está pronto para exercer a sua opção, você exercer a sua opção com o proprietário e vendê-lo ao inquilino em uma backto-back de fecho duplo para um lucro.

Straight Opção sem a Lease

Uma opção de compra pode ser usado sem um contrato de arrendamento para ganhar o controle de uma propriedade e criar um lucro. Depois de ter obtido uma opção, você pode vender (atribuir) a sua opção para o lucro imediato ou exercer a sua opção de compra e, simultaneamente, vendê-lo para um comprador de terceiros. Se você está especulando que uma determinada área é propícia para o desenvolvimento, você pode usar uma opção como uma técnica de investimento a longo prazo. Uma opção é uma alavancada, o investimento de baixo risco, você pode obter uma opção com 1 por cento ou menos da aquisição preço em dinheiro. Mais uma vez, usando as opções em vez de financiamento convencional é mais barato e menos arriscado quando você está lidando com um mercado imobiliário que tem um futuro incerto.

Estudo de Caso: Sandwich Lease Opção

Eu estava previsto para uma mulher que tinha uma casa que precisava vender com pressa porque tinha uma transferência do trabalho. Ela tentou vender o imóvel com um agente imobiliário, mas, no último minuto, o comprador não poderia qualif y para um novo empréstimo. A casa era um pequeno rancho de dois quartos que valia aproximadamente US $ 45.000. O saldo do empréstimo em vigor foi de aproximadamente 38.000 dólares, com pagamentos mensais de R $ 380 por mês (incluindo impostos e seguros escrows). Embora a renda média no bairro, foram cerca de US $ 575, ela não estava interessado em se tornar um proprietário de longa distância. Ofereci-me para alugar o imóvel por US $ 380 por mês, com uma opção de compra de US $ 38.000 (saldo da dívida em seu empréstimo hipotecário).

Eu tinha o direito de sublocar, mas eu expliquei-lhe que meus pagamentos a ela não estava condicionada à ocupação. Isso aliviou o medo de ter que lidar com a propriedade se tornou-se vago. Eu subletted a propriedade para o aluguel de mercado, que foi de US $ 575. Após cerca de dois anos, o valor de mercado do imóvel subiu para 75.000 dólares, por isso exercido a minha opção de compra de US $ 38.000. Baseado em uma avaliação de US $ 75.000, eu não tive nenhum problema de obtenção de financiamento sólida e institucional para a propriedade. Na verdade, eu mesmo puxou $ 4.000 a partir do refinanciamento para fazer aumentos de capital para a propriedade. Meus pagamentos subiu, mas o mesmo que fizeram as rendas, com base nas melhorias e aumento no valor do bairro. Para obter mais informações sobre como usar opções de locação, dê uma olhada no meu pacote de estudo em casa ", grandes lucros com opções de leasing", em .

Sale-leaseback

O sale-leaseback é uma técnica de financiamento que tem sido usado nos Estados Unidos desde a década de 1940. A operação, na sua forma mais básica, envolve a venda de um imóvel para um investidor que detém título e aluga o imóvel de volta ao antigo proprietário. O arrendamento é tipicamente um contrato de locação de longo prazo líquido com o vendedor / arrendatário ter a opção de recompra em um momento posterior. O vendedor / arrendatário colhe o benefício de 100 por cento favorável "financiamento" e ainda mantém o uso da propriedade. O comprador / proprietário recebe o benefício fiscal de depreciação e uma garantia de aluguer de longa duração.

Para fazer isso com nada para baixo, basta assinar um contrato para adquirir a propriedade do vendedor, em seguida, um outro contrato para vendê-la a um investidor. Em um fecho duplo, você compra a propriedade do vendedor e revendê-lo para o investidor, que depois aluga-lo de volta para você, dando-lhe uma opção de recompra. Em seguida, pode alugá-la por dinheiro f baixo ou sublocação com uma opção de um locatário / comprador, conforme descrito anteriormente neste artigo. The sale-leaseback tem seus inconvenientes. Se uma das partes a um saleleaseback

é auditado, o IRS pode modificar a caracterização de sale-leaseback "como um acordo de financiamento disfarçado. Isso resultará em uma imediata retomada do comprador / locador a depreciação do imóvel e juros calculados sobre o vendedor / arrendatário 's pagamentos de renda. O vendedor / locatário perderá a dedução para o seu pagamento do aluguer, pois os pagamentos serão reclassificados como reembolso de capital de um empréstimo. Os Estados Unidos da Suprema Corte, no caso do marco de Frank Lyon Co. v. Estados Unidos, declarou os fatores a serem considerados para recaracterização são

• a substância económica da operação baseada nos riscos potenciais e os ganhos das partes, e

• existência de uma finalidade que não seja a evasão fiscal para a transação. Enquanto as normas acima estabelecidas pelo tribunal não são cristalinas, a seguir algumas orientações que podemos seguir para evitar recaracterização:

• Certifique-se que o preço de aquisição da propriedade é o valor justo de mercado.

• Certifique-se os pagamentos da locação de apartamento são justas de mercado, e que o acordo de arrendamento é típico da área eo uso pretendido.

• Ter razões (que não a evasão fiscal) para a transação e estadual essas razões, no preâmbulo do seu contrato.

• Se o vendedor / arrendatário tem a opção de recompra, a certeza de que ele é baseado em valor de mercado e não com base em declínio com créditos alugar invulgarmente grande (ou seja, se certificar de que não se parece com um retorno de empréstimo). • Certifique-se de que o comprador / locador tem o direito de qualquer proprietário típico em um acordo de arrendamento comparável (incluindo o direito de ter o imóvel de volta no final do contrato de arrendamento!). Certifique-se de que não há nada no sale-leaseback arranjo que impede que o comprador / proprietário de vender, hipotecar, ou atribuindo o seu interesse ou benefício da valorização futura do imóvel.

Estudo de Caso: sale-leaseback Um cliente meu (vamos chamá-lo de Chris) usou um sale-leaseback de lucro em um win / win acordo com um construtor. O construtor tinha terminado o desenvolvimento da primeira fase de um novo projeto habitacional. O credor construtor queria ter certeza a maioria das casas da primeira fase foi concluída antes de conceder crédito a construtora mais para construir a segunda fase. Chris ofereceu para comprar o modelo do construtor de casas usadas para mostrar aos potenciais compradores. Chris eo construtor celebrou um contrato de sale-leaseback, onde Chris compraram as propriedades de 80 por cento do valor justo de mercado, então as propriedades alugadas de volta para o construtor de casas para usar como modelo. Porque o construtor foi capaz de mostrar o seu credor que três das casas na primeira fase da subdivisão foram vendidos, o construtor foi autorizado a emprestar mais dinheiro para a próxima fase do desenvolvimento. Até o momento a terceira fase do desenvolvimento foi concluída, o construtor já não precisava de casas modelo. Os valores de propriedade tinha aumentado, e Chris vendido nas casas de um lucro substancial.

Pontos-chave

• A opção de locação é uma excelente alternativa de financiamento de alta alavancagem.

• A opção de locação sanduíche é um gerador de dinheiro f baixo.

• Os sale-leaseback é outra alternativa de financiamento excelente.

de um artigo apresentado por Royce T.

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