サンドイッチリースオプション

サンドイッチリースオプション

サンドイッチのリースオプションは、古い手法不動産の起業家で、文字通りお金、クレジットカード、または銀行の融資と自己資本の蓄積、現金、現金f LOWの作成に使用されます。私をどのようにサンドイッチのリースオプションの作品の典型的な例を挙げましょう。売り手（近日発売される家主）の町に転送され、自分の財産賃貸料。

1年後には、テナントの返上（数ヶ月家賃をスキップする）の後、大きな混乱を残します。所有者は$ 110,000のための資産の売却を望んでいる。これは、冬の半ばには、家と、不動産市場が空いて、少し遅くなります。ハウス見苦しい新しい塗料やカーペットのため、必要があります。$ 850毎月のローンの支払いごとに所有者に負担を与えています。ため、誰も売却するための家を賃貸するときに、彼または彼女は数ヶ月以内に退去する必要があります望んで彼は、先月の上にリースすることを決定、テナントを見つけることができませんヶ月毎にしか過ぎない。所有者のリースオプションでは完璧な候補です。潜在的な買い手（クンテナント）破産2年前に起こした。彼は町に移転。彼安定している利益は、彼はまだローンの対象とすることはできません。加えて、まだ彼には頭金の一部現金を調達する彼の昔の家を売却している。彼は本当にまっすぐレンタル望んでいない、まだ彼は今日購入する準備ができていません。テナントのリースオプションのもう一方の端には完璧な候補です。

キャッシュフロー計算書

それでは、不動産投資家に収まるように私たちのですか？人画像フィットし、【請求項は、テナント/購入されているリースオプション契約にサインアップの所有者をして下さい。場合は、プロパティに住むことが予定されていませんが、"マスターのテナントと見なされます。"リースオプション契約すると、右のプロパティを転貸することができるだろう。場合に支払う金額が市場家賃より低い場合は、別のテナントには、プロパティ転貸によるローF現金を作成することができます。今回の契約に応じて、この現金f LOWの、あなたも持っていないプロパティは悪くないカ月あたり数百ドルを作成することができます！

資本ビルドアップ

2年後に、次のいずれかの方法でいくつかの資本蓄積してきた可能性があります：プロパティのinfファイルlation•価値のプロパティの改良から増加により•鑑賞

•家賃クレジットは、家主によって提供されるから自己資本の増加/販売したら 株式、 市場価値とオプションの行使価格の違いは、10％前後に達すると、あなたの貸し手の資金を得ることができ、不動産を購入する。または、別の投資家に販売するプロパティを提供することができます。いっそのこと、入居者に販売するプロパティを提供します。以上の財産の価値がある多くの例では、テナント/買い手の賃金を支払う用意がある！ときに、テナントの彼のオプションを行使する準備ができて、あなたの所有者からのオプションを行使し、backto内のテナントに売却する、利益のためのダブル閉鎖。

ストレートオプションは、リースなし

購入オプションリースせずにプロパティを制御し、利益を使用することができます。したら、オプションのいずれかを売ることができる（）目先の利益やオプションの購入権を行使すると同時に、サードパーティ製の買い手に販売するためのオプションを割り当てるを取得している。場合は、特定の地域開発のための熟していると推測されます場合は、長期的な投資手法としてのオプションを使用することができます。]オプションを活用し、低リスクの投資です。あなたは1％以上のご購入以下のオプションを入手できます。現金での価格。もう一度、従来の資金調達の代わりにオプションを使用して以下のときには、不確かな将来にして、不動産市場を扱っている危険が安くなります。

ケーススタディ：サンドイッチリースオプション

私は彼女が彼女の仕事を転送していた急いで販売するために必要な家が女性に呼ばれていました。彼女は、不動産エージェントと財産を売却しようとしたていたが、最後の最後で、買い手は、yは新規融資のためqualifできませんでした。家には小さな2つのベッドルームの牧場には約45000ドル相当だった。は、既存の融資残高は約$ 38,000（税金と保険料預託を含む380ドル、毎月毎月の支払いで）だった。ただし、近隣の平均家賃$ 575約され、彼女はlongdistance家主になることに関心がなかった。私は380ドル、毎月のプロパティのリースを提供して、オプションの$ 38,000で彼女の住宅ローンを負って）（のバランスを購入しています。

私は右の転貸していたが、私は彼女が彼女に、私の支払いとなり、同様に左右されていないためと説明した。この場合は、空席となったプロパティに対処することは彼女の不安を緩和。私は575ドルだった市場家賃のプロパティsubletted。約2年後には、プロパティの市場価値を$ 75,000のため、私は自分のオプションは$ 38,000で購入権を行使上昇していた。 $ 75,000の評価に基づいて、私はこの問題は、プロパティの固体、制度融資を取得した。実際、私もプロパティへの資本改善するための借り換えから4000ドルを取り出した。私の支払いが上がったので、改善し、近所の値の増加に基づいて、家賃でした。リースオプションを使用しての詳細については、私の自宅学習パッケージを見て、リースオプションで"大きな利益"で。

販売リース

販売リースバックでは、米国では1940年代から使われている資金調達手法です。トランザクションは、その最も基本的な形で人のタイトルを保持し、バックアップ元の所有者には、プロパティのリース投資家への資産売却が含まれます。リースは、通常、出品者との長期的なネットリースは、/入居後の時間では買い戻しの選択肢がある。売り手/テナントと"資金調達"順調100％の利益を刈り取るもプロパティの使用方法を保持します。バイヤー/家主減価償却費の税制優遇措置や保証の長期賃貸を受け取ります。

何も下でこれを行うには、単に、その後、別の契約の投資家に売却する契約は、売り手から不動産の購入に署名します。ダブル終値では、売り手から不動産の購入者と再度それはあなたにリースは、投資家の場合、オプションの買い戻しを与えることに転売。次に、現金fに対して、低またはテナントにオプションを付けて転貸として/買い手それを借りることができますこの記事は、以前に説明した。売却リースバックの欠点があります。もしsaleleasebackにいずれかの当事者

監査は、IRSの偽装金融上のアレンジメントを販売リースバック再び特徴付けることがあります。これは、すぐに買い手の奪還になります/家主'プロパティと売り手に帰属利子の減価償却秒/テナント'賃借料支払額だ。これは、お支払いはローンの元金返済として再分類される商品/テナント彼または彼女の賃借料支払額の控除を失うことになる。アメリカ合衆国最高裁判所は、画期的な例で フランク リヨン株式会社 対 アメリカ合衆国、 recharacterizationについて考慮される要因を計上している

トランザクションの経済性物質の潜在的なリスクとは、当事者の利益とに基づい•

•あるかどうかの目的は、トランザクションのための租税回避以外にされた。また、上記の基準などは、裁判所が設定されクリスタルクリアされない場合、次のいくつかのガイドラインでは、我々 recharacterizationを避けるために従うことができますされます：

•特定のは、不動産の購入価格は公正な市場価値であることを確認。

•公正な市場賃貸され、そのリースの配置は、地域の典型的であり、使用目的、特定のリース料支払額を確認します。

•ことがありますかの理由（租税回避以外）は、トランザクションと状態をご契約の前文で、これらの理由から、他の。

出品者の場合•/テナントのオプションは、買い戻しを確実なものには、公正な市場価値ではなく、時の低下に基づいて非常に大規模な家賃クレジットをベースにされている（これはローンペイオフ似ていないこと）すなわち。•特定のは、買い手/家主に匹敵リースアレンジで（右に戻るのリース終了時にプロパティを持って！）を含む任意の典型的な地主の権限を持ってください。確実にあるの売却には何も、リースバックの配置であることを確認は、販売から、担保または彼または彼女の興味を割り当てるか、またはプロパティの将来の上昇から恩恵を受けて買い手/家主を防ぎます。

ケーススタディ：販売、リース 私のクライアント（私）戦で売却利益にリースバックさ彼のクリスコールします/ビルダーとの合意を獲得。ビルダーは、新しい住宅プロジェクトの最初のフェーズの開発が終了した。ビルダーの融資をして、最初の段階から家の大半は、クリス2番目のフェーズを構築するビルダーの信用を拡張する前に完了された望んでいたモデル住宅ビルダー将来の購入者に表示するために使用を購入すると申し出た。クリスとビルダー販売リースバック契約を、そこにクリスは時価の80％で、再度ビルダにモデル住宅として使用するためのプロパティ専用のプロパティを買ったに入った。これは、ビルダー彼の貸し手は、3つの細分化の最初の段階で住宅の販売され見ることができるが、ビルダーは、開発の次の段階でより多くのお金を借りることが許された。時間は、開発の3番目のフェーズでは、ビルダーは、もはやモデル住宅に必要な完成された。プロパティの値を増加していた、クリス実質的な利益のために家を売却した。

キーポイント

リースオプション•され、優れた、高レバレッジの資金調達の代替。

サンドイッチのリースオプション•現金f LOWのジェネレータです。

販売•-リースバック別の優秀な資金調達手段です。

記事は、ロールスロイスTで提出

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重要： この記事は、"サンドイッチリースオプションの"自動ソフトウェアによって翻訳された。大変申し訳ございませんが発生した可能性があります任意のスペルミスを感じている。お客様のご理解いただき、ありがとうございます。