Il panino Lease Option

Il panino Lease Option

L'opzione di locazione sandwich è una vecchia tecnica usata dagli imprenditori immobiliari per creare contanti, bancomat, f bassa, e l'accumulo di capitale con letteralmente senza soldi, di credito o prestiti bancari. Ti faccio un esempio tipico di come funziona un contratto di locazione sandwich opzione. Un venditore (che presto si padrone di casa) È trasferito al di fuori della città e gli affitti di sua proprietà.

Un anno dopo, l'inquilino disdice (dopo aver saltato alcuni mesi di affitto) e lascia una grande confusione. Il proprietario vuole vendere la proprietà per 110.000 $. E 'il pieno inverno, la casa è vacante, e il mercato immobiliare è un po' lento. La casa ha bisogno di vernice nuova e tappeti, e quindi sembra brutto. The $ 850 per il pagamento guide mesi è un onere per il proprietario. Egli decide di darlo in locazione su un mese-to-mese, ma non riesce a trovare un inquilino, perché nessuno vuole dare in affitto una casa in vendita, quando lui o lei può avere a lasciare entro pochi mesi. Il proprietario è un candidato perfetto per una opzione di contratto di locazione. Il potenziale acquirente (AKA inquilino) ha presentato istanza di fallimento di due anni fa. Si è appena trasferita in città. Sebbene il reddito si è stabile, non può ancora beneficiare di un prestito. Inoltre, egli ha ancora di vendere la sua vecchia casa a raccogliere qualche soldo per la caparra. Egli non vuole veramente una casa dritto, ma non è pronto a comprare oggi. L'inquilino è un candidato ideale per l'altra estremità di una opzione di locazione.

Cash Flow

Allora, come noi, in quanto gli investitori immobiliari, fit in? Trovare il proprietario che si inserisce la foto e firmare un contratto di locazione-contratto di opzione in cui si è l'inquilino / acquirente. Non si ha intenzione di vivere nella proprietà, ma sono ancora considerate un inquilino "maestro". Il contratto di locazione-contratto d'opzione che ti darà il diritto di subaffittare la proprietà. Se il prezzo da pagare è inferiore a canone di mercato, è possibile creare denaro f bassi subaffitti la proprietà di un altro inquilino. A seconda del contratto, questo può creare diverse centinaia di dollari al mese di cassa f bassa, non male per una proprietà che non hanno nemmeno own!

Equity Buildup

Dopo un anno o due, si può avere accumulato un po 'di capitale in uno dei seguenti modi: • Valutazione della proprietà a causa di regolamento inf • Incremento del valore dei miglioramenti sulla proprietà

• Aumento del capitale sociale da crediti in affitto offerto dal proprietario / venditore Una volta che il equità, la differenza tra il valore di mercato e il prezzo di esercizio dell'opzione, raggiunge circa il 10 per cento, è possibile ottenere finanziamenti mutuante e acquistare la proprietà. In alternativa, è possibile offrire la proprietà per la vendita di un altro investitore. Meglio ancora, offrono la proprietà per la vendita al locatario. In molti casi, un inquilino / acquirente è disposto a pagare più la proprietà vale la pena! Quando l'inquilino è pronto a esercitare la sua opzione, si esercita l'opzione da parte del proprietario e vendere al locatario in un backto-back di chiusura doppia, per un profitto.

Opzione dritto senza la Lease

Un'opzione di acquisto può essere utilizzato senza un contratto di locazione di ottenere il controllo di una proprietà e di creare un profitto. Dopo aver ottenuto una opzione, si può vendere (assegnare) l'opzione per il profitto immediato o esercitare l'opzione per l'acquisto e contemporaneamente venderlo ad un acquirente di terze parti. Se si sta ipotizzando che una particolare zona è maturo per lo sviluppo, è possibile utilizzare un opzione come una tecnica di investimento a lungo termine. Un'opzione è un effetto leva, a basso rischio di investimento, è possibile ottenere un opzione con l'1 per cento o meno l'acquisto prezzo in contanti. Ancora una volta, usando le opzioni in sostituzione del finanziamento convenzionale è più conveniente e meno rischioso quando si tratta di un mercato immobiliare che ha un futuro incerto.

Case Study: Sandwich Lease Option

Mi è stato sottoposto a una donna che aveva una casa che aveva bisogno di vendere in fretta perché aveva un trasferimento di posti di lavoro. Aveva cercato di vendere la proprietà con un agente immobiliare, ma, all'ultimo minuto, l'acquirente non ha potuto qualif y per un nuovo prestito. La casa era un piccolo ranch due camere da letto che era un valore di circa $ 45.000. Il saldo del prestito esistenti è stato di circa $ 38.000, con versamenti mensili di 380 dollari al mese (incluse le tasse e escrows di assicurazione). Anche se gli affitti medi nel quartiere sono stati circa 575 dollari, non era interessato a diventare un padrone di casa a lunga distanza. Mi sono offerto di cedere in affitto i beni per 380 dollari al mese, con una opzione di acquisto a 38.000 $ (il saldo di quanto dovuto per il suo mutuo ipotecario).

Ho avuto il diritto di subaffitto, ma ho spiegato a lei che la mia pagamenti a lei non erano condizionati occupazione. Questo alleviato la sua paura di avere a che fare con la proprietà, se fosse divenuta vacante. I subletted la proprietà in affitto di mercato, che è stato di $ 575. Dopo circa due anni, il valore di mercato della proprietà era salito a 75,000 dollari, così ho esercitato la mia opzione per l'acquisto di 38.000 $. Basato su una valutazione 75,000 dollari, non ho avuto problemi per ottenere solidi, il finanziamento istituzionale per la proprietà. In realtà, ho anche tirato fuori 4.000 dollari dal rifinanziamento di migliorare il capitale alla proprietà. Il mio portafoglio è salito, ma lo stesso i canoni di locazione, sulla base dei miglioramenti e l'aumento di valore del quartiere. Per ulteriori informazioni sull'utilizzo di opzioni di locazione, dare un'occhiata al mio pacchetto di studio a casa, "grandi profitti con le opzioni Lease," a .

Sale-Lease back

Il sale-leaseback è una tecnica di finanziamento che è stato utilizzato negli Stati Uniti sin dal 1940. L'operazione, nella sua forma più semplice, comporta la vendita di un immobile ad un investitore che detiene il titolo e in locazione l'immobile torna al vecchio proprietario. Il leasing è un contratto di noleggio a lungo termine al netto con il venditore / locatario con l'opzione di riacquisto in un secondo momento. Il venditore / locatario trae beneficio dei favorevoli 100 per cento "finanziamento" e conserva ancora l'uso della proprietà. L'acquirente / locatario riceve il beneficio fiscale di ammortamento e un affitto garantito a lungo termine.

Per fare questo senza nulla in giù, semplicemente firmare un contratto per l'acquisto della proprietà da parte del venditore, poi un altro contratto per la vendita a un investitore. In una doppia chiusura, si acquista la proprietà da parte del venditore e lo rivendono per l'investitore, che noleggia poi di nuovo a voi, dandovi la possibilità di riscatto. È quindi possibile affittarlo per contanti f basso o subaffitto con un'opzione per un inquilino / acquirente, come descritto in precedenza in questo articolo. Il sale-leaseback ha i suoi inconvenienti. Se entrambe le parti ad un saleleaseback

è sottoposto al controllo, l'IRS può recharacterize la vendita da leasing come un contratto di finanziamento mascherato. Questo si tradurrà in un immediato riconquista del compratore / padrone di casa 's di ammortamento dei beni e degli interessi imputati al venditore / locatario' s canoni di locazione. Il venditore / locatario perderà la detrazione per i suoi canoni, perché i pagamenti saranno riclassificate come rimborso capitale di un prestito. La Corte Suprema degli Stati Uniti, nel caso di punto di riferimento Frank Lione Co. V. Gli Stati Uniti, ha dichiarato i fattori da considerare per recharacterization sono

• la sostanza economica dell'operazione sulla base dei potenziali rischi e benefici delle parti, e

• se vi fosse uno scopo diverso da quello di evasione fiscale per la transazione. Sebbene le norme di cui sopra enunciati dalla Corte non sono chiarissime, in seguito sono alcune linee guida che possiamo seguire per evitare recharacterization:

• Assicurarsi che il prezzo di acquisto della proprietà è per il valore equo di mercato.

• Assicurarsi che il canoni di leasing sono in affitto di mercato, e che l'accordo di locazione è tipico della zona e la destinazione d'uso.

• ragioni hanno (diversi da quelli di evasione fiscale) per la transazione e tali motivi nel preambolo del contratto.

• Se il venditore / locatario ha un'opzione di riacquisto, accertarsi che esso si basa su un valore di mercato eque e non su una base in declino con insolitamente crediti affitto di grandi dimensioni (ad esempio, assicurarsi che non sembra un profitto di prestito). • accertarsi che l'acquirente / proprietario ha il diritto di ogni proprietario tipico di un regime analogo contratto di locazione (compreso il diritto di avere la proprietà indietro alla fine del contratto!). Accertarsi che non vi è nulla nella vendita-accordo di leasing che impedisce che l'acquirente / proprietario di vendere, ipoteche, o assegnare il suo interesse o che beneficiano di apprezzamento per il futuro della proprietà.

Case Study: Sale-Lease back Una mia cliente (lo chiameremo Chris) ha utilizzato un sale-leaseback al profitto di un win / win accordo con un costruttore. Il costruttore aveva finito di sviluppare la prima fase di un progetto di nuovi alloggi. Mutuante Il costruttore ha voluto assicurarsi che la maggioranza delle case della prima fase sono stati completa di credito prima di estendere il costruttore più per costruire la seconda fase. Chris offerto di acquistare il modello di casa il costruttore utilizzato per mostrare ai potenziali acquirenti. Chris e il costruttore ha stipulato un accordo di leaseback di vendita, in cui Chris ha acquistato la proprietà al 80 per cento del valore venale, quindi le proprietà affittate Torna al costruttore da utilizzare come modello di casa. Perché il costruttore è riuscito a mostrare il suo finanziatore che tre delle case nella prima fase della suddivisione sono stati venduti, il costruttore è stato permesso di prendere in prestito più denaro per la prossima fase dello sviluppo. Con il tempo la terza fase dello sviluppo è stato completato, il costruttore non è più necessario il modello di casa. I valori delle proprietà era aumentato, e Chris ha venduto la casa per un guadagno sostanziale.

Punti chiave

• L'opzione è un ottimo contratto di locazione, ad alta leva di finanziamento alternative.

• L'opzione di leasing è un sandwich di cassa f generatore bassa.

• Il sale-leaseback è un'altra ottima alternativa di finanziamento.

un articolo presentato dalla Royce T.

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Importante: Questo articolo "The Sandwich Lease Option" è stato tradotto da un software automatico. Ci dispiace per eventuali errori di ortografia che possono essersi verificati. Grazie per la vostra comprensione.