The Sandwich Lease Option

The Sandwich Lease Option

L'option de location sandwich est une ancienne technique utilisée par les entrepreneurs immobiliers afin de créer de trésorerie, la trésorerie f faible, et l'accumulation de capitaux propres avec littéralement pas d'argent, de crédit ou les prêts bancaires. Permettez-moi de vous donner un exemple typique de la façon dont fonctionne la location d'un sandwich option. Un vendeur (qui sera bientôt locateur) Est transféré hors de la ville et loue sa propriété.

Un an plus tard, le locataire quitte (après le saut de louer quelques mois) et laisse un gros gâchis. Le propriétaire souhaite vendre la propriété pour 110,000 $. On est au milieu de l'hiver, la maison est vacant, et le marché immobilier est un peu lent. La maison a besoin d'une nouvelle peinture et le tapis et donc moche. Les 850 $ par versement hypothécaire mois est un fardeau pour le propriétaire. Il décide de les louer pour un mois à l'autre mois, mais ne peut pas trouver un locataire parce que personne ne veut louer une maison à vendre quand il ou elle mai ont de quitter d'ici quelques mois. Le propriétaire est un candidat parfait pour une option de location. L'acheteur potentiel (locataire AKA) a déposé son bilan il ya deux ans. Il vient d'emménager en ville. Bien que le revenu qu'il a stable, il ne peut pas encore admissibles à un prêt. En outre, il a toujours de vendre son ancienne maison pour élever un peu d'argent pour l'acompte. Il ne veut pas vraiment une location de droite, cependant il n'est pas prêt à acheter aujourd'hui. Le locataire est une candidate idéale pour l'autre bout d'une option de location.

Flux de trésorerie

Alors, comment pouvons-nous, alors que les investisseurs immobiliers, convient-il? Trouver le propriétaire qui correspond à la photo et de signer un bail avec option d'achat où vous êtes le locataire / acheteur. Tu ne vas pas vivre dans l'immeuble, mais sont toujours considérées comme un locataire «maître». Le contrat de location avec option d'achat vous donnera le droit de sous-louer la propriété. Si le prix à payer est inférieur à celui des loyers du marché, vous pouvez créer de trésorerie f faible par sous-louer le bien à un autre locataire. Selon l'entente, ce qui peut créer plusieurs centaines de dollars par mois de trésorerie f faible n'est pas mal pour un bien vous n'avez même pas propre!

Equity Buildup

Après un an ou deux, vous mai ont accumulé une certaine équité dans l'une des manières suivantes: • Appréciation de la propriété en raison d'inf lation • Augmentation de la valeur des améliorations sur la propriété

• Augmentation des capitaux propres découlant des crédits loyer offert par le propriétaire / vendeur Une fois que votre l'équité, la différence entre la valeur marchande et votre prix de levée d'option, atteint environ 10 pour cent, vous pouvez obtenir du financement prêteur et acheter la propriété. Ou, vous pouvez mettre le bien en vente à un autre investisseur. Mieux encore, mettre le bien à la vente au locataire. Dans de nombreux cas, le locataire / l'acheteur est prêt à payer plus que la valeur des biens est! Lorsque le locataire est prêt à exercer son option, vous exercez votre option du propriétaire et de le vendre au locataire dans un backto-back fermeture double pour un profit.

Straight option sans le bail

Une option d'achat peut être utilisé sans contrat de bail d'acquérir le contrôle de biens et de créer un bénéfice. Une fois que vous avez obtenu une option, vous pouvez vendre (céder) votre option pour le profit immédiat ou d'exercer votre option de souscription et, simultanément, le vendre à un acheteur tiers. Si vous faites des hypothèses qu'une zone particulière est mûre pour le développement, vous pouvez utiliser une option comme une technique d'investissement à long terme. Une option est un effet de levier, des investissements à faible risque, vous pouvez obtenir une option avec 1 pour cent ou moins de l'achat Prix en espèces. Encore une fois, en utilisant les options en lieu et place du financement conventionnel est moins coûteux et moins risqué quand vous traitez avec un marché immobilier qui a un avenir incertain.

Étude de cas: Sandwich Lease Option

On m'a renvoyé à une femme qui avait une maison dont elle avait besoin de vendre dans l'urgence parce qu'elle avait un transfert d'emplois. Elle avait essayé de vendre la propriété avec un agent immobilier, mais, à la dernière minute, l'acheteur ne pouvait pas y qualif pour un nouveau prêt. La maison était un petit deux-Ranch chambre qui était une valeur d'environ $ 45,000. Le solde du prêt existant a été d'environ 38,000 $, avec des versements mensuels de 380 $ par mois (incluant les taxes et dépôts fiduciaires d'assurance). Bien que le loyer moyen dans le quartier ont été d'environ 575 $, elle n'était pas intéressée à devenir propriétaire à longue distance. J'ai proposé de louer la propriété pour 380 $ par mois, avec une option d'achat à $ 38,000 (le solde dû sur son prêt hypothécaire).

J'avais le droit de sous-louer, mais je lui ai expliqué que mes paiements pour elle étaient pas subordonnée à l'occupation. Cette atténué la crainte d'avoir à traiter avec la propriété, si elle devenait vacant. Je subletted la propriété pour le loyer du marché, qui s'établissait à 575 $. Après environ deux ans, la valeur vénale de l'immeuble a augmenté de 75.000 $, alors j'ai exercé mon option d'achat à $ 38,000. Fondée sur une évaluation $ 75,000, je n'avais aucun problème à obtenir du financement, de solides capacités institutionnelles pour la propriété. En fait, j'ai même retiré 4000 $ provenant du refinancement d'apporter des améliorations en capital à la propriété. Mon porte-monnaie a augmenté, mais c'était également les loyers, fondé sur les améliorations et l'augmentation de valeur du quartier. Pour plus d'informations sur l'utilisation des options de location, jetez un oeil à ma trousse d'étude à domicile, "Big profits avec les options de location,« à .

La cession-bail

La cession-bail est une technique de financement qui a été utilisé aux États-Unis depuis les années 1940. L'opération, dans sa forme la plus élémentaire, consiste en la vente d'une propriété à un investisseur qui détient le titre et loue le bien à l'ancien propriétaire. Le bail est un bail à long terme, déduction faite avec le vendeur / locataire ayant la possibilité de racheter à une date ultérieure. Le vendeur / locataire tire le bénéfice de 100 pour cent favorables "financement" et conserve encore l'utilisation de la propriété. L'acheteur / propriétaire reçoit la prestation fiscale de l'amortissement et une garantie de location à long terme.

Pour ce faire avec rien en bas, vous aurez à signer un contrat pour l'achat de la propriété du vendeur, puis un autre contrat pour le vendre à un investisseur. Dans une fermeture double, vous achetez la propriété du vendeur et le revendre à l'investisseur, qui les loue ensuite de nouveau à vous, vous donnant l'option de rachat. Vous pouvez ensuite le louer pour de l'argent f faibles ou sous-location avec une option pour le locataire / acheteur comme décrit précédemment dans cet article. La cession-bail a ses inconvénients. Si une des parties à une saleleaseback

est contrôlée, l'IRS mai la requalification de la cession-bail comme un accord de financement déguisé. Cela se traduira par une récupération immédiate de l'acheteur / le propriétaire de l 'amortissement de la propriété et les intérêts imputés sur le vendeur-locataire' s paiements de loyer. Le vendeur / locataire perdra la déduction pour ses paiements de location parce que les paiements seront reclassés en remboursement du principal d'un prêt. Les États-Unis de la Cour suprême, dans l'arrêt de principe Frank Lyon Co. c. États-Unis, a indiqué les facteurs à considérer pour une requalification sont

• la substance économique de la transaction sur la base des risques potentiels et les gains des parties, et

• s'il y avait un autre but que l'évasion fiscale de l'opération. Bien que les normes ci-dessus énoncés par la Cour sont pas très claire, voici quelques conseils que nous pouvons suivre pour éviter une requalification:

• Assurez-vous que le prix d'achat du bien est à juste valeur marchande.

• Faire des paiements de location sont pour certaines juste loyer du marché, et que le contrat de location est typique de la région et l'usage prévu.

• Avoir des raisons (autres que l'évasion fiscale) pour la transaction et énoncer ces motifs dans le préambule de votre accord.

• Si le vendeur-locataire a une option de rachat, assurez-vous qu'il est fondé sur la juste valeur marchande et non sur une base dégressive, avec des crédits inhabituellement large déchirure (par exemple, assurez-vous qu'elle ne ressemble pas à un paiement du prêt). • Assurez-vous que l'acheteur / propriétaire a le droit de tout propriétaire typique dans un contrat de location comparable (y compris le droit d'avoir la propriété de retour à la fin du bail!). Assurez-vous qu'il n'y a rien dans l'entente de cession-bail qui empêche l'acheteur / propriétaire de vendre, d'hypothéquer, ou de céder son intérêt ou qui bénéficient de l'appréciation future de la propriété.

Étude de cas: La cession-bail Un de mes clients (nous allons l'appeler Chris) a utilisé une cession-bail au profit d'un gagnant / gagnant accord avec un constructeur. Le constructeur avait terminé l'élaboration de la première phase d'un projet de nouveaux logements. Prêteur Le constructeur a voulu s'assurer une majorité des maisons de la première phase étaient complets avant d'accorder un crédit du constructeur de plus pour construire la deuxième phase. Chris a offert d'acheter les maisons modèles du constructeur utilisé pour montrer aux acheteurs éventuels. Chris et le constructeur a conclu un accord de cession-bail, dans lequel Chris ont acheté des propriétés à 80 pour cent de la juste valeur marchande, puis les propriétés louées Retour au constructeur d'utiliser que des maisons modèles. Parce que le constructeur a pu montrer à son prêteur que trois des logements dans la première phase du lotissement ont été vendues, le constructeur a été autorisé à emprunter plus d'argent pour la prochaine phase du développement. Au moment de la troisième phase de l'évolution était complète, le constructeur n'a plus besoin des maisons modèles. La valeur des propriétés a augmenté, et Chris a vendu les maisons pour un profit substantiel.

Points clés

• L'option de bail est une excellente alternative de financement à haut effet de levier.

• L'option de location sandwich est un générateur de trésorerie f faible.

• La cession-bail est une autre alternative de financement excellent.

un article présenté par T. Royce

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