La opción de arrendamiento Sandwich

La opción de arrendamiento Sandwich

La opción de arrendamiento sándwich es una vieja técnica utilizada por los empresarios de bienes raíces para crear en efectivo, f baja, y la acumulación de capital con el dinero literalmente, crédito o préstamos bancarios. Permítame darle un ejemplo típico de cómo funciona una opción de arrendamiento de sándwich. Un vendedor (que pronto se propietario) Se transfiere fuera de la ciudad y las rentas de su propiedad.

Un año más tarde, el inquilino desaloje (después de saltarse un alquiler de unos meses) y deja un gran lío. El dueño quiere vender la propiedad por $ 110.000. Es la mitad del invierno, la casa está vacía, y el mercado inmobiliario es un poco lento. La casa necesita pintura nueva y la alfombra, por lo que se ve mal. Los $ 850 por mes de pago de hipoteca es una carga para el propietario. Él decide arrendarlo en un mes a mes, pero no puede encontrar a un inquilino porque nadie quiere alquilar una casa para la venta cuando él o ella puede tener que dejar a los pocos meses. El propietario es un candidato perfecto para una opción de contrato de arrendamiento. El comprador potencial (AKA inquilino) se declaró en quiebra hace dos años. Se acaba de mudar a la ciudad. Aunque los ingresos que ha estable, todavía no puede calificar para un préstamo. Además, todavía tiene que vender su antigua casa para recaudar algo de dinero para el pago inicial. En realidad no quiero un contrato de alquiler recta, sin embargo, no está dispuesto a comprar hoy en día. El inquilino es un candidato perfecto para el otro extremo de una opción de contrato de arrendamiento.

Flujo de fondos

Entonces, ¿cómo nosotros, como inversores inmobiliarios, fit in? Encontrar al dueño que se ajuste a la imagen y firmar un acuerdo de opción de arrendamiento en el que usted es el inquilino o comprador. Usted no se va a vivir en la propiedad, pero todavía se consideran un "inquilino original". El contrato de arrendamiento acuerdo de opción le dará el derecho a subarrendar la propiedad. Si el precio que usted paga es inferior al alquiler de mercado, puede crear dinero f baja por subarrendamiento de la propiedad a otro inquilino. Dependiendo de la oferta, esto puede crear varios cientos de dólares por mes de dinero en efectivo f bajo rango, no está mal para una propiedad que ni siquiera tienen!

Equidad de Acumulación

Después de un año o dos, puede haber acumulado algo de equidad en una de las siguientes maneras: • Valoración de la propiedad debido a las • Reglamento inf Aumento del valor de las mejoras en la propiedad

• Aumento de la equidad de los créditos de alquiler ofrecidos por el propietario / vendedor Una vez que su la equidad, la diferencia entre el valor de mercado y su precio de ejercicio de la opción, llega a alrededor del 10 por ciento, usted puede obtener la financiación prestamista y comprar la propiedad. O bien, puede ofrecer a la propiedad para la venta a otro inversor. Mejor aún, ofrecen la propiedad para la venta al inquilino. En muchos casos, el arrendatario o el comprador está dispuesto a pagar más que la propiedad vale la pena! Cuando el inquilino está dispuesto a ejercer su opción, ejercer la opción del propietario y lo venden al inquilino en un backto-back cierre doble para un beneficio.

Recta, sin la opción de arrendamiento

Una opción de compra puede ser usado sin un contrato de arrendamiento para obtener el control de una propiedad y crear un beneficio. Una vez que haya obtenido una opción, usted puede vender (asignar) la opción para un beneficio inmediato o ejercer su opción de compra y al mismo tiempo la venden a un comprador de terceros. Si usted está especulando que un área en particular es propicio para el desarrollo, puede utilizar una opción como la técnica a largo plazo de la inversión. Una opción es un coeficiente de endeudamiento, inversión de bajo riesgo, usted puede obtener una opción con un 1 por ciento o menos de la compra el precio en efectivo. Una vez más, utilizando las opciones en lugar de la financiación convencional es más barato y menos arriesgado cuando se trata de un mercado de bienes raíces que tiene un futuro incierto.

Estudio de caso: Sandwich de arrendamiento Opción

Fui referido a una mujer que tenía una casa que tenía que vender a toda prisa porque tenía una transferencia de trabajo. Había tratado de vender la propiedad con un agente de bienes raíces, pero, en el último momento, el comprador no podía Qualif y para un nuevo préstamo. La casa era un rancho de dos pequeñas habitaciones que valía aproximadamente $ 45.000. El saldo del préstamo vigente fue de aproximadamente 38.000 dólares, con pagos mensuales de $ 380 por mes (incluyendo impuestos y seguro de depósitos de garantía). Aunque el promedio de los alquileres en el vecindario fueron de unos $ 575, ella no estaba interesada en convertirse en propietario de larga distancia. Me ofrecí a arrendar la propiedad por $ 380 por mes, con una opción de compra en $ 38.000 (el saldo adeudado en su préstamo hipotecario).

Venta con arrendamiento

La venta y arrendamiento posterior es una técnica de financiación que se ha utilizado en los Estados Unidos desde la década de 1940. La operación, en su forma más básica, consiste en la venta de una propiedad a un inversionista que tiene el título de la propiedad y los arrendamientos de nuevo al antiguo propietario. El contrato de arrendamiento suele ser un contrato de arrendamiento neto a largo plazo con el vendedor / arrendatario tiene la opción de recompra en un momento posterior. El comprador / arrendatario obtiene el beneficio de 100 por ciento favorable "financiación" y todavía conserva el uso de la propiedad. El comprador / propietario recibe los beneficios fiscales derivados de la depreciación y una garantía de alquiler a largo plazo.

Para ello, sin nada abajo, con sólo firmar un contrato para comprar la propiedad del vendedor, y luego otro contrato para vender a un inversor. En un cierre doble, usted compra la propiedad del vendedor y revenderla a los inversores, que luego los arrendamientos de nuevo a usted, dándole la opción de recompra. A continuación, puede alquilar por dinero en efectivo f baja o subarrendamiento con una opción para el arrendatario o el comprador como se describió anteriormente en este artículo. La venta con arrendamiento tiene sus inconvenientes. Si cualquiera de las partes a una saleleaseback

se someterán a auditoría, el IRS puede caracterizarla la venta con arrendamiento como un acuerdo de financiación encubierta. Esto dará lugar a una inmediata recuperación de la comprador / propietario 's depreciación de los bienes y los intereses imputados en el vendedor / arrendatario' s pagos de alquiler. El comprador / arrendatario perderá la deducción por sus pagos de alquiler ya que los pagos serán reclasificados como reembolso del principal del préstamo. El Tribunal Supremo de Estados Unidos, en el caso histórico de Frank Lyon Co. v. Estados Unidos, señaló los factores que deben considerarse para la recalificación se

• El principio económico de la operación basándose en los posibles riesgos y beneficios de las partes, y la

• si hay un fin distinto de la evasión fiscal de la transacción. Mientras que las anteriores normas establecidas por el Tribunal de Justicia no son muy claras, a raíz de unas pautas que podemos seguir para evitar la recalificación:

• Asegúrese de que el precio de compra de la propiedad es el valor justo de mercado.

• Asegúrese de que los pagos de arrendamiento son para el alquiler de mercado justo, y que el contrato de arrendamiento es típico de la zona y el uso previsto.

• Tiene motivos (distintos de la evasión de impuestos) para la operación y estado de dichos motivos en el preámbulo de su acuerdo.

• Si el vendedor / arrendatario tiene la opción de recompra, asegúrese de que está basado en el valor justo de mercado y no en forma decreciente, con créditos alquiler inusualmente grandes (es decir, asegurarse de que no se ve como un pago de préstamo). • Asegúrese de que el comprador / propietario tiene los derechos de cualquier propietario típico en un contrato de arrendamiento comparables (incluyendo el derecho a la propiedad de nuevo al final del contrato de alquiler!). Asegúrese de que no hay nada en el acuerdo de venta con arrendamiento posterior que impide que el comprador / propietario de la venta, hipoteca, o la asignación de su interés o que se benefician de la apreciación futura de la propiedad.

Estudio de caso: Venta con arrendamiento

Puntos clave

• La opción de contrato de arrendamiento es una excelente alternativa de financiamiento de alto apalancamiento.

• La opción de contrato de arrendamiento es un sándwich de efectivo f generador de baja.

• La venta con arrendamiento es otra excelente alternativa de financiamiento.

un artículo presentado por Royce T.

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