Die Sandwich-Leasing-Option

Die Sandwich-Leasing-Option

Die Sandwich-Leasing-Option ist eine alte Technik, die durch Immobilien Unternehmer verwendet, um einen Bestand an liquiden f niedrig zu erstellen, und Equity-Aufbau mit buchstäblich kein Geld, Kredit, oder Bankdarlehen. Lassen Sie mich ein typisches Beispiel dafür, wie ein Sandwich Lease Option funktioniert. Ein Verkäufer (in Kürze zu Vermieter) Ist aus der Stadt übergeben und vermietet sein Eigentum.

Ein Jahr später, ist der Mieter Räumung (nach Überspringen von ein paar Monate zu mieten) und hinterlässt ein großes Durcheinander. Der Eigentümer will die Immobilie für 110.000 US-Dollar verkaufen. Es ist das mitten im Winter, das Haus ist leer, und der Immobilienmarkt ist ein bisschen langsam. Das Haus braucht neue Farbe und Teppich und sieht deshalb hässlich. Das $ 850 pro Monat Hypothek Zahlung ist eine Belastung für den Eigentümer. Er beschließt, es auf einen Monat Lease-to-Monats-Basis, aber nicht finden können, einen Mieter, denn niemand will ein Haus zum Verkauf Leasing, wenn er oder sie müssen unter Umständen in wenigen Monaten zu verlassen. Der Besitzer ist ein idealer Kandidat für einen Leasing-Option. Die potenziellen Käufer (AKA Mieter) Antrag auf Insolvenz vor zwei Jahren eingereicht. Er hat gerade umgezogen in die Stadt. Obwohl er stabiles Einkommen, kann er noch nicht die Voraussetzungen für ein Darlehen. Darüber hinaus hat er noch sein altes Haus verkaufen, um etwas Geld für die Anzahlung zu erheben. Er hat nicht wirklich eine gerade Vermietung, aber er ist nicht bereit, heute zu kaufen. Der Mieter ist ein perfekter Kandidat für das andere Ende eines Mietverhältnisses Option.

Cash Flow

Wie können wir also, wie Immobilien-Investoren, passen? Finden Sie den Eigentümer, der das Bild passt und melden Sie sich ein Mietkaufvereinbarung wobei Sie sind der Mieter / Käufer. Sie werden nicht in das Eigentum leben, sind aber immer noch als ein "Meister Mieter." Die Mietkaufvereinbarung geben Ihnen das Recht auf Eigentum untervermietet. Wenn der Preis, den Sie zahlen, ist niedriger als die marktübliche Miete, können Sie Liquiditätsvorteile f niedrig Untervermietung die Eigenschaft auf einen anderen Mieter. Je nach Angebot zu finden, bedeutet dies eine mehrere hundert Euro pro Monat von Bargeld f niedrigem nicht schlecht für eine Eigenschaft, die Sie noch nicht einmal selbst!

Equity Aufbau

Nach ein oder zwei Jahre, haben Sie möglicherweise einige Aktien in einer der folgenden Arten gesammelt: • Wertsteigerung einer Immobilie durch die Verordnung inf • Wertsteigerung von Verbesserungen auf dem Grundstück

• Erhöhung des Eigenkapitals aus Miet-Credits vom Vermieter angeboten / Verkäufer Sobald Ihr Eigenkapital, die Differenz zwischen dem Marktwert und Ihre Option Ausübungspreis erreicht rund 10 Prozent, können Sie Kreditgeber Finanzierung zu erhalten und kaufen Sie die Eigenschaft. Oder Sie bieten die Eigenschaft für Verkauf an einen anderen Investor. Noch besser wäre es, bieten die Immobilie für den Verkauf an den Mieter. In vielen Fällen, einen Mieter / Käufer ist bereit, mehr zu bezahlen als die Immobilie wert ist! Wenn der Mieter ist bereit, seine Option auszuüben, Ausübung Sie Ihre Option aus dem Eigentümer und verkaufen sie an die Mieter in einem backto-zurück-Doppel-Abschluss für einen Gewinn.

Straight Option ohne die Lease

Eine Kaufoption kann ohne Mietvertrag genutzt werden, um die Kontrolle über ein Vermögen zu gewinnen und ein Gewinn. Sobald Sie eine Option, können Sie entweder zu verkaufen (Zuordnung) Ihrer Wahl für den sofortigen Gewinn oder Ausübung Ihrer Wahl zu erwerben und gleichzeitig verkaufen sie an einen Dritten Käufer erhalten. Wenn Sie spekulieren, dass ein bestimmtes Gebiet für die Entwicklung reif ist, können Sie eine Option als eine langfristige Investition Technik zu verwenden. Eine Option ist ein Leveraged, Investment mit geringem Risiko, Sie können eine Option mit 1 Prozent oder weniger des Kaufs erhalten Preis in bar. Auch mit Hilfe von Optionen statt der herkömmlichen Finanzierung ist billiger und weniger riskant, wenn man es mit einem Immobilienmarkt, dass eine ungewisse Zukunft hat.

Case Study: Sandwich-Leasing-Option

Ich wurde zu einer Frau, die ein Haus, das sie benötigt, um in Eile zu verkaufen, weil sie eine Stelle zu übertragen hatte, bezeichnet. Sie hatte versucht, das Objekt mit einem Immobilienmakler zu verkaufen, aber in letzter Minute konnte der Käufer nicht y für ein neues Darlehen Qualif. Das Haus war ein kleines Zwei-Zimmer-Ranch, dass im Wert von ca. $ 45.000 wurde. Der Saldo der bestehenden Darlehen wurde ungefähr $ 38.000, mit monatlichen Zahlungen von $ 380 pro Monat (inklusive Steuern und Versicherung escrows). Obwohl die durchschnittlichen Mietpreise in der Umgebung wurden über $ 575, war sie nicht zu einem Langstrecken-Vermieter interessiert. Ich bot an, die Immobilie für $ 380 pro Monat leasen, mit einer Option auf 38.000 Dollar erwerben (das Gleichgewicht auf ihrem Hypothekendarlehen verdankte).

Ich hatte das Recht auf Untervermietung, aber ich erklärte ihr, dass meine Zahlungen an ihr nicht davon abhängig berechnet. Dies erleichtert ihre Angst, mit der Eigenschaft befassen, wenn es frei wurde. Subletted ich die Eigenschaft für die marktübliche Miete, die $ 575 war. Nach etwa zwei Jahren betrug der Marktwert der Immobilie zu 75.000 US-Dollar gestiegen, so dass ich meine Einstellung, um die $ 38.000 Buy ausgeübt. Basierend auf einer Beurteilung 75.000 US-Dollar, hatte ich kein Problem, die Erstellung solider, institutionelle Finanzierung für die Eigenschaft. In der Tat, ich selbst zog 4000 Dollar aus der Refinanzierung des Kapitals Verbesserungen, um eine Immobilie zu machen. Meine Zahlungen ging, aber auch der Mieten auf der Grundlage der Verbesserung und Wertsteigerung der Nachbarschaft. Für weitere Informationen über die Verwendung der Leasing-Optionen, schauen Sie bei mir zu Hause Lernpaket, "Big Gewinne mit Leasing-Optionen" auf .

Sale-Leaseback

Die Sale-Leaseback-Finanzierung ist eine Technik, die in den Vereinigten Staaten seit den 1940er Jahren verwendet hat. Die Transaktion, in seiner einfachsten Form, mit dem Verkauf eines Grundstücks an einen Investor, der Titel hält und vermietet das Eigentum zurück zu den früheren Besitzer. Der Mietvertrag ist in der Regel eine langfristige Netto-Lease mit dem Verkäufer / Mieter haben die Möglichkeit des Rückkaufs zu einem späteren Zeitpunkt. Der Verkäufer / Mieter erntet die Vorteile der günstigen 100 Prozent "Finanzierung" und noch immer die Verwendung des Vermögens. Der Käufer / Vermieter erhält den Steuervorteil von Abschreibungen und eine garantierte langfristige Anmietung.

Um dies mit nichts tun haben, melden Sie sich einfach einen Vertrag über die Immobilie vom Verkäufer zu kaufen, dann einen weiteren Vertrag, um es an einen Investor verkaufen. In einem Doppel-Abschluss erwerben Sie das Eigentum des Verkäufers und verkaufen ihn an den Investor, die Pachtverträge dann zu dir zurück, indem Sie eine Option zum Rückkauf. Sie können dann vermieten, für die Cash-F LOW-oder Untermietvertrag es mit einer Option auf einen Mieter / Käufer wie zuvor beschrieben in diesem Artikel. Die Sale-Leaseback hat auch ihre Nachteile. Wenn eine der Parteien zu einer saleleaseback

geprüft wird, kann die IRS die Sale-Leaseback-recharacterize als eine verschleierte Finanzierungsvereinbarung. Dadurch wird eine sofortige Rückeroberung des Käufers Ergebnis / Vermieter 's Wertverlust des Eigentums und kalkulatorische Zinsen auf den Verkäufer / Mieter' s Mietzahlungen. Der Verkäufer / Mieter wird der Abzug für seine Mietzahlungen verlieren, weil die Zahlungen eingestuft werden als Auftraggeber die Rückzahlung eines Darlehens. Der United States Supreme Court im Fall der Wahrzeichen Frank Lyon Co. v. Vereinigte Staaten, hat die Faktoren, die für recharacterization zu berücksichtigen sind,

• die wirtschaftliche Substanz der Transaktion auf die möglichen Risiken und Gewinne der Parteien und basiert

• ob es einem anderen Zweck als Steuerumgehung für die Transaktion. Während die oben genannten Standards her durch das Gericht nicht gesetzt sind kristallklar, folgen einige Richtlinien, die wir folgen können, um recharacterization zu vermeiden:

• Stellen Sie sicher, dass der Kaufpreis des Grundstücks für einen fairen Marktwert.

• Stellen Sie sicher, dass die Leasingraten sind für einen fairen Markt mieten, und dass der Mietvertrag Anordnung der Gegend typische und den Verwendungszweck.

• Haben Gründen (andere als Steuerumgehung) für die Transaktion und Staat diesen Gründen in der Präambel mit Ihrer Zustimmung.

• Wenn der Verkäufer / Mieter hat eine Option zum Rückkauf, stellen Sie sicher, dass sie sich auf Marktwert und nicht auf einem schrumpfenden Basis mit ungewöhnlich hohen Mieten Credits basiert (dh, stellen Sie sicher, dass es nicht wie ein Darlehen Auszahlung aussehen). • Stellen Sie sicher, dass der Käufer Vermieter / hat die Rechte einer typischen Vermieter in einem ähnlichen Lease Arrangement "(einschließlich des Rechts auf Eigentum zurück am Ende des Mietverhältnisses haben!). Stellen Sie sicher, dass es nichts in der Sale-Leaseback-Vereinbarung, verhindert, dass der Käufer / Vermieter aus dem Verkauf, Verpfändung oder Zuweisung von seinem oder ihrem Interesse ist oder für das künftige Wertsteigerung einer Immobilie.

Case Study: Sale-Leaseback Ein Kunde von mir (wir nennen ihn Chris) verwendet ein Sale-Leaseback-den Gewinn in einer Win / Win-Vereinbarung mit einem Baumeister. Der Baumeister fertig war die Entwicklung der ersten Phase des Projekts ein neues Gehäuse. Der Erbauer der Darlehensgeber wollte sichergehen, dass die Mehrheit der Häuser aus der ersten Phase wurden vor der Verlängerung der Bauherr mehr Kredit für die zweite Phase zu bauen. Chris komplette angeboten, um die Musterhäuser der Erbauer benutzt, um potentiellen Käufern zeigen, zu erwerben. Chris und der Bauherr in einer Sale-Leaseback-Vertrag, wobei Chris kaufte die Eigenschaften bei 80 Prozent des Marktwerts, dann verpachtet die Eigenschaften wieder an den Erbauer als Modell verwenden Immobilien eingetragen. Da der Bauherr war in der Lage, seine Kreditgeber, dass drei der Häuser in der ersten Phase der Unterteilung verkauft wurden, zeigen, war der Erbauer erlaubt, mehr Geld für die nächste Phase der Entwicklung zu leihen. Als die dritte Phase der Entwicklung abgeschlossen war, der Erbauer nicht mehr benötigt das Modell Immobilien. Die Eigenschaftswerte zugenommen hatte, und Chris verkauft Immobilien für einen deutlichen Gewinn.

Key Points

• Der Mietvertrag ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, viel Fremdkapital Finanzierungsalternative.

• Die Sandwich-Leasing-Option ist ein Cash-F LOW-Generator.

• Die Sale-Leaseback-Finanzierung ist eine ausgezeichnete Alternative.

Ein Artikel eingereicht von Royce T.

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