Código Tributário Conformidade

Parcerias e Patrimônio Sharing Se você é baixo em dinheiro ou têm dinheiro e estão pouco tempo, uma parceria ou de capital próprio acordo de partilha pode ser para você. Usando parceiros para financiar operações imobiliárias é a forma clássica de usar dinheiro de outras pessoas (OPM). Investidores experientes estão sempre dispostos a colocar dinheiro para ser sócio de uma transação imobiliária rentável real. Tal como acontece com muitas empresas, o talento é mais importante que dinheiro. Se você puder encontrar um negócio da propriedade real bom, o dinheiro, muitas vezes, encontrar o seu caminho para você modalidades! Parceria trabalhar em uma variedade de circunstâncias. O cenário mais comum envolve um partido que vivem na propriedade, enquanto o outro não. Outro cenário pode envolver todas as partes vivem na propriedade.

Estes acordos são comuns entre os membros da família. Os pais muitas vezes emprestam seu dinheiro filhos para um pré-pagamento sobre uma casa, com uma promessa de pagamento em data posterior. Se o reembolso da dívida é com interesse e / ou se relaciona com a valorização futura do imóvel, nós temos uma base de capital próprio acordo de partilha. Outra forma de financiamento comum entre os vários partidos é uma parceria na qual nenhuma das partes vivem na propriedade. Este artigo irá discutir as parcerias de investimento de base. Aumentar os investimentos através de parcerias limitadas e outras entidades empresariais em um "pool" de dinheiro são conhecidos como "consórcios". Esses investimentos são geralmente classificados como títulos, para cumprimento dos regulamentos estaduais e federais é complexa. Assim, sindicalizados geralmente não são recomendados para o financiamento de pequenos projectos, porque as taxas legais pelo cumprimento das leis de valores mobiliários que excedem em muito os benefícios de aumento de capital através de vários investidores.

Basic Equity acordo de partilha

O patrimônio comum acordo de partilha de vida envolve uma festa na propriedade e os outros a colocação de dinheiro e / ou financiamento. Ambos os ocupantes eo nonoccupant usufruir de benefícios fiscais e compartilhar o lucro, conforme descrito posteriormente neste artigo. Primeiro-homebuyers tempo fazer os melhores parceiros de residentes, enquanto os membros da família, vendedores e investidores imobiliários preencher o papel de sócio não-residente.

Cenário # 1: O comprador de crédito e sem dinheiro

Um lote de potenciais compradores têm renda para se qualificar para um empréstimo hipotecário, mas apenas com um substancial no pagamento. Com um pequeno adiantamento, os pagamentos mensais do empréstimo pode ser muito alto. Um comprador potencial poderia emprestar o dinheiro para o pagamento, mas ninguém, mas um idiota (ou um dos pais) daria $ 25.000 ou mais inseguros. Além disso, os regulamentos de empréstimo em geral, não permitem o uso de dinheiro emprestado a um adiantamento.

Um patrimônio de parceiro de partilha poderia colocar o dinheiro em troca de um interesse na propriedade. O sócio residente seria obter o empréstimo, ao vivo no imóvel, fazer os pagamentos mensais de empréstimos, e manter a propriedade. O sócio não-residente, que coloca o dinheiro downpayment está livre das dores de cabeça e de gestão de caixa negativo f baixo. Depois de alguns anos (normalmente de cinco a sete), o imóvel é vendido, o saldo do empréstimo hipotecário é pago na íntegra, e os lucros são divididos entre as partes. Obviamente, a estratégia funciona melhor em um mercado imobiliário aumento real.

Cenário # 2: Comprador com caixa e sem crédito

O patrimônio segundo cenário de partilha seria um comprador com dinheiro, mas uma incapacidade de se qualificar para o financiamento institucional. O sócio residente colocaria o pagamento, o sócio não-residente obteria o empréstimo. Depois de alguns anos, o imóvel é vendido, o saldo do empréstimo hipotecário é pago na íntegra, e os lucros são divididos entre as partes.

Seu crédito vale mais do que dinheiro

Só porque você colocar crédito e sem dinheiro não significa que você não está em risco. Crédito em dinheiro é fácil de encontrar, mas boa leva anos para construir, e apenas alguns meses para a ruína. Enquanto escrevo este artigo, um investidor amigo meu (vamos chamá-lo de Brian) recorda o seu primeiro negócio. Brian era um investidor iniciante que foi abordado por um investidor experiente com a seguinte proposta: "Você coloca o seu crédito para obter o empréstimo, eu vou colocar o dinheiro para o pagamento." Brian comprou a propriedade com o investidor, neste forma, mas Brian não gerir a propriedade. Brian recebeu um telefonema do emprestador, um ano depois e foi informado de que a hipoteca não ter sido pago em vários meses. Brian era incapaz de encontrar seu parceiro, que aparentemente tinha recolhido os aluguéis e fugiu da cidade. A moral desta história: Use o seu crédito sabiamente em dinheiro pode ser recuperado em poucos meses, mas manchas de crédito pode levar anos para corrigir.

Código Tributário Conformidade

Acordos de repartição de capital são regidos pela Seção 280A do Internal Revenue Code (IRC). Marcado com um Shared Equity acordo de financiamento (SEFA), IRC Seção 280A permite ao parceiro investidor não-residente propriedade benefícios fiscais (designadamente amortizações). Além disso, o sócio residente pode aproveitar os benefícios de possuir uma residência principal (ou seja, a dedução de juros de hipotecas). O sócio não-residente é essencialmente tratada para efeitos fiscais, como um proprietário, tendo depreciação de sua participação acionária na medida ele ou ela recebe o aluguel. Assim, por exemplo, se a renda de mercado justo para o imóvel é de R $ 1.000 por mês e os residentes e não residentes capital é dividido 60/40, em seguida, o residente deve pagar R $ 400 em alugar para o parceiro não-residentes a residentes se quer tomar a dedução da depreciação. Por sua vez, o sócio não-residente retorna a renda para as despesas da propriedade para que o sócio residente é responsável (desta forma, a contribuição pecuniária do parceiro residente não é maior: é apenas transferido de conformidade com o código fiscal).

Se o morador não pagar aluguel, mas faz todos os pagamentos de juros sobre hipotecas directamente para o credor, então o investidor não recebe benefícios fiscais, deixando-os todos para o residente. O acordo pode ser feito de várias maneiras, dependendo das necessidades das partes e suas necessidades para as deduções fiscais. As partes devem ter um acordo de co-propriedade que cumpra IRC Seção 280A, a fim de colher os benefícios deste misto plano de imposto de uso. Se a relação for considerada uma "parceria" pelo IRS, a seguir as regras do IRC 280A secção não são aplicáveis. Um artigo altamente recomendável que abrange as implicações fiscais em detalhe é The New Home Buying Estratégia por Marilyn Sullivan, esq., .

Armadilhas

Um acordo de co-propriedade pode ser problemático se o residente não manter a propriedade ou a hipoteca, seguros, pagamentos de impostos ou a propriedade. Além disso, se a propriedade não subir em valor, a parte não-residentes que colocam o crédito ou o dinheiro não pode realizar os lucros. Como qualquer investimento imobiliário, o regime de capital compartilhado deve ser abordado com o lucro e não apenas o financiamento em mente. Em outras palavras, certifique-se de comprar o imóvel a um bom preço e / ou no bairro certo na hora certa.

Alternatives to Equity Sharing

Para o investidor não-residente, existem várias alternativas para o patrimônio acordo de partilha. A primeira é a opção de locação, que é discutido em mais detalhes no artigo 8 º. A segunda é uma joint venture.

Joint Ventures

A joint venture é uma parceria limitada propósito geral. Uma sociedade em geral é formado quando duas ou mais pessoas se envolvem em um negócio com a intenção de compartilhar lucros e perdas. A parceria não precisa necessariamente ser feita por escrito, embora seja geralmente uma boa idéia. A joint venture é uma parceria geral, que é de âmbito limitado.

Assim, se duas pessoas concordam em comprar uma propriedade particular, com a intenção de obter lucro, os dois indivíduos não são necessariamente no negócio para comprar propriedades, o âmbito da parceria que está limitada a um risco. Sob o código tributário federal, uma participação da joint venture em um imóvel alugado não significa necessariamente criar uma parceria. Assim, quando dois indivíduos podem co-proprietário de um imóvel alugado, eles não necessariamente têm que apresentar uma declaração de parceria. No entanto, se dois ou mais indivíduos se envolvem em vários investimentos aluguer, isso pode desencadear relatórios para fins fiscais federais. Para obter mais informações sobre a notificação fiscal parceria, leia IRS Publication 541 (obter um download gratuito em <www.irs.gov>).

de um artigo apresentado por Royce T.

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