Code des impôts sur la conformité

Partenariats et équité partage si vous manquez d'argent ou ont de l'argent et sont faibles à l'heure, un partenariat ou d'équité en matière d'accord de partage mai être pour vous. Recours à des partenaires pour financer des opérations immobilières est la forme classique d'utiliser l'argent des autres (OPM). Investisseurs expérimentés sont toujours prêts à mettre de l'argent pour être un partenaire dans une transaction rentable de l'immobilier. Comme pour de nombreuses entreprises, le talent est plus important que les espèces. Si vous pouvez trouver une bonne affaire immobilière, l'argent sera souvent trouver son chemin vers vous! Accords de partenariat fonctionnent dans une variété de circonstances. Le scénario le plus courant est celui d'un vivant parti à la propriété tandis que l'autre ne marche pas. Un autre scénario mai associer toutes les parties qui vivent dans la propriété.

Ces dispositions sont communes entre les membres de la famille. Les parents prêtent souvent à leurs enfants l'argent pour un versement initial sur une maison, avec une promesse de remboursement à une date ultérieure. Si le remboursement de la dette avec intérêt et / ou qui porte sur l'appréciation future de la propriété, nous avons un principe élémentaire d'équité arrangement de partage. Un autre arrangement de financement commun entre plusieurs parties est un partenariat dans lequel aucune des parties ne vivent dans la propriété. Cet article va discuter de l'investissement de partenariat de base. Les investissements plus importants des sociétés en commandite et les autres entités du Ministère dans un «pool» d'argent sont connus comme «syndications.« Ces investissements sont généralement considérés comme des titres, si la conformité aux règlements fédéraux et d'État est complexe. Ainsi, les syndications sont généralement pas recommandés pour le financement de projets de moindre envergure parce que les frais juridiques pour le respect des lois sur les valeurs seront bien supérieures à l'avantage de réunir des capitaux auprès des investisseurs multiples.

Base d'actions de partage du financement

Le capital-actions ordinaire arrangement de partage implique un parti vivant dans la propriété et l'autre mettant en place en espèces et / ou de financement. Les deux occupants Les nonoccupant et le bénéfice d'avantages fiscaux et de partager les bénéfices, comme décrit plus loin dans cet article. Accédants à la propriété de prendre les meilleures partenaires résidents alors que les membres de la famille, les vendeurs et les investisseurs immobiliers remplir le rôle du partenaire non-résident.

Scénario # 1: l'acheteur avec le Credit et sans argent

Beaucoup d'acheteurs potentiels ont le revenu pour être admissible à un prêt hypothécaire, mais seulement avec un acompte substantiel. Avec un petit acompte, les paiements mensuels de prêt mai-être trop élevé. Un acheteur potentiel pourrait emprunter l'argent pour le versement initial, mais personne, mais un fou (ou un parent) donnerait $ 25,000 ou plus non garantis. Par ailleurs, les règlements de prêt ne permettent généralement pas l'utilisation d'argent emprunté un acompte.

Un partenaire du partage des capitaux propres pourrait mettre l'argent en échange d'une participation dans la propriété. Le partenaire en résidence pourrait obtenir le prêt, vivent dans la propriété, effectuer les paiements mensuels de prêt et d'entretenir la propriété. Le partenaire non-résident qui avance l'argent mise de fonds est exempt de problèmes de gestion et de trésorerie négatifs f faible. Après un certain nombre d'années (généralement cinq à sept), la propriété est vendue, le solde du prêt hypothécaire est payé en totalité, et les profits sont partagés entre les parties. De toute évidence, la stratégie fonctionne mieux dans un marché en hausse de l'immobilier.

Scénario # 2: Acheteur avec Cash et aucun crédit

Les fonds propres de deuxième scénario de partage serait un acheteur en argent comptant mais l'incapacité de bénéficier d'un financement institutionnel. Le partenaire résident serait mis en place l'acompte, le partenaire non-résident aurait obtenir le prêt. Après un certain nombre d'années, la propriété est vendue, le solde du prêt hypothécaire est payé en totalité, et les profits sont partagés entre les parties.

Votre crédit vaut mieux que Cash

Juste parce que vous mettez en place de crédit et pas d'argent ne signifie pas que vous n'êtes pas à risque. Crédit de trésorerie est facile à trouver, mais bon faut des années à construire, et quelques mois seulement à la ruine. Au moment où j'écris cet article, un ami de l'investisseur de la mine (nous allons l'appeler Brian) se souvient de son premier contrat. Brian a été un investisseur néophyte qui a été approché par un investisseur expérimenté avec la proposition suivante: «Vous mettez en place votre dossier de crédit pour obtenir le prêt, je vais mettre en place la trésorerie de l'acompte." Brian a acheté la propriété à l'investisseur dans ce manière, mais Brian ne gère pas la propriété. Brian a reçu un appel du prêteur un an plus tard et a été informé que le prêt hypothécaire n'avaient pas été payés depuis plusieurs mois. Brian a été incapable de trouver son partenaire qui avait apparemment perçu les loyers et sauté ville. La morale de cette histoire: Utilisez votre crédit de façon judicieuse les espèces peut être amorti en quelques mois, mais les défauts de crédit peut prendre des années à réparer.

Code des impôts sur la conformité

Ces arrangements de partage d'actions sont régies par l'article 280A de l'Internal Revenue Code (IRC). Labeled a Shared Equity Financing Agreement (SEFA), IRC L'article 280A permet aux avantages d'un partenaire non-résident impôt à l'investissement de propriété (à savoir l'amortissement). En outre, le partenaire de résidents peuvent profiter des avantages de posséder une résidence principale (à savoir, la déduction des intérêts hypothécaires). Le partenaire non-résident est essentiellement traitée à des fins fiscales en tant que propriétaire, en prenant la dépréciation pour sa participation dans la mesure il ou elle reçoit loyer. Ainsi, par exemple, si le loyer de marché équitables pour la propriété est de 1000 $ par mois et le résident / Split équité non résidents est de 60/40, puis le résident doit payer 400 $ de loyer au partenaire non-résident si le non-résident veut prendre la déduction pour amortissement. À son tour, le partenaire non-résident retourne le louer à des dépenses de biens pour lesquels le partenaire résident est responsable (de cette façon, la contribution en espèces par le partenaire résident n'est pas augmenté, il est juste déplacé pour se conformer au code des impôts).

Si le résident ne paie pas de loyer, mais fait plutôt l'ensemble des paiements d'intérêts hypothécaires directement au prêteur, l'investisseur ne reçoit pas d'avantages fiscaux, les laissant tous les résidents. L'accord peut être faite dans un certain nombre de façons, selon les besoins des parties et de leurs besoins pour les déductions fiscales. Les parties doivent avoir un accord de co-propriété qui est conforme à l'article 280A IRC afin de récolter les bénéfices de cette mixtes taxer l'utilisation du régime. Si la relation est considérée comme un «partenariat» par l'IRS, les règles de la section 280A IRC ne sont pas applicables. Un article très recommandée, qui couvre les incidences fiscales en détail The New Accueil stratégie d'achat par Marilyn Sullivan, Esq., .

Pièges

Un accord de copropriété peut être problématique si le résident ne conserve pas la propriété ou de rendre l'hypothèque, les assurances, ou des biens paiements d'impôts. En outre, si la propriété ne va pas dans la valeur, la partie non résidente qui a mis en place le crédit ou argent comptant mai ne pas réaliser de bénéfices. Comme pour tout investissement immobilier, de l'équité en matière d'entente de garde partagée doit être abordée avec profit et non un financement juste à l'esprit. En d'autres termes, assurez-vous d'acheter le bien à un bon prix et / ou dans le voisinage à droite au bon moment.

Alternatives à l'équité en matière de partage

Pour l'investisseur non résident, il existe plusieurs alternatives à l'équité en matière d'arrangement de partage. La première est l'option de bail, qui est examinée plus en détail dans l'article 8. Le second est une joint-venture.

Joint Ventures

Un Joint Venture est un partenariat limité à usage général. Un partenariat est formée quand deux personnes ou plus se livrer à une entreprise avec l'intention de partager les profits et pertes. Un partenariat ne doit pas nécessairement être écrite, mais il est généralement une bonne idée. Une coentreprise est une société en nom collectif qui est limité dans sa portée.

Ainsi, si deux personnes conviennent d'acheter une propriété en particulier avec l'intention de faire un profit, les deux individus ne sont pas nécessairement en affaires pour acheter des propriétés, la portée de ce partenariat est limité à celle-là risque. Dans le cadre du code des impôts fédéraux, une participation à une entreprise commune dans un immeuble locatif ne crée pas nécessairement un partenariat. Ainsi, alors que deux individus mai Co-propriétaire d'un bien locatif, ils n'ont pas nécessairement de produire une déclaration de partenariat. Toutefois, si deux ou plusieurs individus se livrer à de multiples investissements immobiliers locatifs, ce mai déclencheur de déclaration pour l'impôt fédéral. Pour de plus amples renseignements sur la déclaration fiscale de partenariat, veuillez lire IRS Publication 541 (télécharger gratuitement à l'adresse <www.irs.gov>).

un article présenté par T. Royce

Disclaimer:Notre site n'est pas responsable du contenu de cet article. Webarticles est une ressource d'information gratuite.
Important: Cet article «Code des impôts sur la conformité» a été traduit par un logiciel automatique. Nous nous sentons désolés pour les fautes d'orthographe que mai ont eu lieu. Nous vous remercions de votre compréhension.