Cumplimiento del Código de Impuestos

Asociaciones y Equidad Compartir Si tiene poco dinero en efectivo o tener dinero en efectivo y son bajos en el tiempo, una asociación o acuerdo de participación en la equidad puede ser para usted. Uso de los socios para financiar las transacciones de bienes raíces es la forma clásica de utilizar el dinero de otras personas (OPM). Inversores experimentados siempre están dispuestos a poner dinero para ser un socio en una transacción de bienes raíces rentables. Al igual que en muchas empresas, el talento es más importante que el dinero en efectivo. Si usted puede encontrar un buen negocio de bienes raíces, el dinero suele encontrar su camino hacia ti! Acuerdos de asociación funcionan en una variedad de circunstancias. El escenario más frecuente es la parte que vive en la propiedad, mientras que el otro no. Otro escenario puede implicar a todas las partes que viven en la propiedad.

Estos acuerdos son comunes entre los miembros de la familia. Los padres a menudo se prestan a sus hijos dinero para un pago inicial de una casa, con la promesa de pago en una fecha posterior. Si el reembolso de la deuda con interés y / o se refiere a la apreciación futura de la propiedad, tenemos una equidad básica acuerdo de participación. Otro acuerdo de financiación común entre varias partes es una sociedad en que ninguna de las partes viven en la propiedad. Este artículo discutirá la inversión de asociación de base. Mayores inversiones a través de sociedades limitadas y otras entidades de las empresas en un "pool" de dinero que se conoce como "sindicación". Estas inversiones se clasifican generalmente como valores mobiliarios, para el cumplimiento de las regulaciones estatales y federales es compleja. Por lo tanto, consorcios generalmente no se recomiendan para la financiación de pequeños proyectos, porque los honorarios legales para el cumplimiento de las leyes de valores superarán en mucho los beneficios del aumento de capital a través de múltiples inversores.

Equidad de base-el acuerdo de distribución

El patrimonio común acuerdo de reparto consiste en que vive parte en la propiedad y el otro la colocación de dinero en efectivo y / o financiación. Tanto el ocupante y el nonoccupant disfrutar de beneficios fiscales y compartir las ganancias, tal como se describe más adelante en este artículo. Compran casa por primera vez realizar los mejores socios residentes, mientras que miembros de la familia, los vendedores, y los inversores de bienes raíces desempeñar el papel de socios no residentes.

Situación # 1: Comprador de crédito y no en efectivo

Una gran cantidad de potenciales compradores de viviendas tienen ingresos para calificar para un préstamo hipotecario, pero sólo con una sustancial cuota inicial. Con un pequeño pago, los pagos mensuales del préstamo puede ser demasiado alto. Un comprador potencial podría pedir prestado el dinero para el pago inicial, pero a nadie sino un loco (o un padre) daría $ 25,000 o más sin garantía. Además, la regulación de préstamos por lo general no permiten el uso de dinero prestado como pago inicial.

Un socio de distribución de la equidad podría poner el dinero a cambio de un interés en la propiedad. El socio residente sería obtener el préstamo, viven en la propiedad, hacer los pagos mensuales del préstamo, y mantener la propiedad. El socio no residente que pone el dinero para el pago inicial es libre de dolores de cabeza y de gestión de tesorería negativo f baja. Después de varios años (normalmente cinco a siete), la propiedad se vende, el saldo del préstamo hipotecario se paga en su totalidad, y las ganancias se dividen entre las partes. Obviamente, la estrategia funciona mejor en un mercado creciente de bienes raíces.

Situación # 2: Comprador de dinero y de crédito no

La equidad de segunda compartir escenario sería un comprador con dinero, sino la imposibilidad de beneficiarse de la financiación institucional. El socio residente pondría el pago inicial, el socio no residente que obtiene el préstamo. Después de varios años, la propiedad se vende, el saldo del préstamo hipotecario se paga en su totalidad, y las ganancias se dividen entre las partes.

Su crédito es más valioso que el efectivo

Sólo porque usted pone el crédito y no en efectivo no significa que no están en riesgo. Crédito en efectivo es fácil de encontrar, pero bueno tarda años en construir, y sólo unos meses a la ruina. Mientras escribo este artículo, un amigo de los inversores de la mina (lo llamaremos Brian), recuerda su primer acuerdo. Brian era un inversor neófito que fue abordado por un inversor experimentado con la siguiente propuesta: "Usted pone su crédito para obtener el préstamo, voy a poner el dinero en efectivo para el enganche." Brian compró la propiedad con el inversionista en este manera, pero Brian no de gestionar la propiedad. Brian recibió una llamada de la entidad crediticia un año después y fue informada de que el préstamo hipotecario no se había pagado en varios meses. Brian no pudo localizar a su pareja, que al parecer, había recogido los alquileres y los omitidos de la ciudad. La moraleja de esta historia: Utilice su crédito sabiamente en efectivo puede ser recuperado en pocos meses, pero las manchas de crédito puede tardar años en corregir.

Cumplimiento del Código de Impuestos

Acuerdos de participación en acciones se regirá por la Sección 280A del Código de Rentas Internas (IRC). Etiquetado como un Acuerdo de financiación de capital compartido (SEFA), IRC Sección 280A permite la inversión de los asociados los beneficios de no residentes de impuestos de propiedad (es decir, la depreciación). Además, el socio de los residentes pueden aprovechar los beneficios de tener una residencia principal (es decir, la deducción de intereses hipotecarios). El socio no residente es esencialmente, a efectos fiscales como propietario, teniendo depreciación de su participación en la propiedad en la medida él o ella recibe la renta. Así, por ejemplo, si el alquiler de mercado justo de la propiedad es de $ 1.000 por mes y los residentes y no residentes es de capital dividida 60/40, el residente debe pagar $ 400 en alquiler a los socios no residentes, si el residente quiere tomar la deducción por depreciación. A su vez, el socio no residente devuelve la renta a los gastos de la propiedad para que el socio residente, es responsable (de esta manera, el aporte en efectivo por el socio no residente no se incrementa, sólo es trasladado a cumplir con el código de impuestos).

Si el residente no paga la renta, sino que hace que todos los pagos de intereses hipotecarios directamente al prestamista, el inversor no recibe los beneficios fiscales, dejando a todos con el residente. El acuerdo puede hacerse en varias formas, dependiendo de las necesidades de las partes y sus necesidades de las deducciones de impuestos. Las partes deben tener un acuerdo de co-propiedad que cumpla con el IRC Sección 280A para cosechar los beneficios de esta mezcla plan de impuestos de uso. Si la relación es considerada como una "alianza" por el IRS, entonces las reglas de la Sección 280A de IRC no son aplicables. Un artículo muy recomendable, que cubre las consecuencias fiscales en detalle La Nueva Estrategia de compra de vivienda por Marilyn Sullivan, Esq.., .

Errores

Un acuerdo de propiedad conjunta puede ser problemático si el residente no mantener la propiedad o la hipoteca, los seguros, la propiedad o el pago de impuestos. Además, si la propiedad no sube de valor, la parte no residente que utilice el crédito o en efectivo que no puede darse cuenta de los beneficios. Al igual que cualquier inversión en bienes raíces, el acuerdo de capital compartida debe ser abordado con fines de lucro y no sólo de la financiación en la mente. En otras palabras, asegúrese de comprar la propiedad a un buen precio y / o en el barrio de la derecha en el momento adecuado.

Alternativas a la capital para compartir

Para el inversor no residente, hay varias alternativas para el acuerdo de reparto de la equidad. La primera es la opción de arrendamiento, que se discute en más detalle en el artículo 8. La segunda es una empresa conjunta.

Joint Ventures

Un joint venture es una sociedad limitada propósito general. Una sociedad general se forma cuando dos o más personas se involucran en un negocio con la intención de compartir las ganancias y pérdidas. Una asociación no debe ser necesariamente por escrito, aunque generalmente es una buena idea. Una joint venture es una asociación general que es de alcance limitado.

Así, si dos personas están de acuerdo para comprar una propiedad en particular con la intención de obtener un beneficio, los dos individuos no son necesariamente en el negocio de comprar propiedades, el alcance de la asociación se limita a que una empresa. Virtud del código tributario federal, un participación en una empresa conjunta en una propiedad de alquiler no implica necesariamente crear una asociación. Así, mientras que dos personas pueden co-dueño de una propiedad de alquiler, que no necesariamente tienen que presentar una declaración de asociación. Sin embargo, si dos o más individuos se involucran en varias inversiones inmobiliarias de alquiler, esto puede desencadenar la presentación de informes para fines de impuestos federales. Para obtener más información sobre la presentación de informes de asociación de impuestos, lea la Publicación del IRS 541 (obtener una descarga gratuita en <www.irs.gov>).

un artículo presentado por Royce T.

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