Usando duas hipotecas

Usando duas hipotecas I

n Estudos de caso acima, temos cerca de 20 por cento as necessidades de financiamento de pagamento por meio de um vendedor empréstimo carryback (discutida em mais detalhes no artigo 9). Este tipo de empréstimo é conhecido como um empréstimo 80-15-5; você pede um empréstimo hipotecário primeiro para 80 por cento do preço de compra, pergunte ao vendedor a aceitar uma nota de 15 por cento do preço de compra, e colocar para baixo o saldo de 5 por cento em dinheiro. Há muitas variações a esta fórmula, como 80-10-10 (hipoteca de 80 por cento primeira hipoteca, segundo 10 por cento, 10 por cento para baixo). In Case Study # 2, o vendedor aceitou a nota e segunda hipoteca de parte da compra preço. O percentual de 10 (ou mais) também pode ser emprestado de um terceiro, como um credor institucional. A vantagem de usar o anúncio de dois empréstimos ao contrário de um 90 por cento ou 95 por cento do empréstimo LTV, é que os requisitos de subscrição são mais fáceis de 80 por cento sobre o empréstimo hipotecário LTV primeiro (e evita a exigência do PMI, discutido no artigo 3). De um modo geral, os credores não-conforme não estão tão preocupados com a origem do pagamento para baixo ou se o devedor dispõe de dinheiro ou uma nota (financiamento ou outros) para o saldo do preço de compra. Enquanto o credor principal está em uma posição de primeira hipoteca penhor em 80 por cento LTV ou menos, eles estão bem com o vendedor aceitar uma nota ou o mutuário obter alguma da diferença na forma de um segundo empréstimo hipotecário.

Empréstimos n º Verificação de Documentação e Nonincome

Conforme empréstimos em geral, exigem a prova rigorosa das receitas, ativos e outros débitos. Se, por exemplo, você não pode provar a renda de um credor, se é porque você é independente por um curto tempo ou não pode comprovar renda, não há verificação nonincome (NVI) empréstimos empréstimos. NIV (também conhecido como " rendimentos declarados "empréstimos) exigem menos documentação do que os empréstimos tradicionais. Lenders freqüentemente anunciam esses programas como "sem doc" empréstimos, o que significa que o mutuário não tem que vir para cima com toda a documentação que não seja um relatório de crédito e um pedido de empréstimo.

Como calcular uma taxa de juros Blended

Multiplique cada vezes o montante de juros que se refere ao total da dívida, em seguida, adicioná-los juntos. Por exemplo, se você tem um empréstimo hipotecário $ 80.000 primeiro em 8%, e um empréstimo de hipoteca de R $ 20.000 segundo a 10%, a taxa é misturado (8 ×% .8) + (10% × .2) = 8,4%.

Alguns empréstimos são chamados de "sem relação" empréstimos, em que você não tem que justificar a sua dívida total (hipotecas, além de outras obrigações permanentes, tais como empréstimos de automóveis e empréstimos de estudante) em comparação com sua renda. Poucos, se todos os empréstimos são verdadeiras " nenhuma documentação "empréstimos. A maioria destes programas oferecidos são isca e táticas Switch: O credor diz que não precisa de documentação, mas quando o empréstimo está sendo processado, o credor terá de pedir a documentação de mais e mais.

Muitas vezes, o credor vai ver algumas vermelhas f defasagens que desencadeia a investigação adicional. A melhor defesa para estas táticas é um bom ataque, fale com o seu corretor ou credor hipotecário na frente. Identificar problemas de documentação na frente, educar o credor sobre suas finanças, e seja verdadeiro. O maior credor uma suspeita que você está escondendo alguma coisa, mais a documentação do credor vai pedir. Aqui está um exemplo do mundo real: Carteret Mortgage, <www.nvamortgage. com>, Enumera as seguintes diretrizes gerais para um dos seus empréstimos hipotecários não-relação:

• Mínimo de crédito pontuação média deve ser 640.

• Cinco contas de crédito são necessários; três pode ser proveniente de fontes alternativas de utilidade, seguro automóvel, etc

• Falência e execuções hipotecárias devem ser evacuados por três anos com o crédito restabelecido.

• Dois anos de trabalho "com o mesmo empregador.

• As reservas de dois meses PITI são necessários com um LTV inferiores a 80 por cento. Reservas Seis meses são necessários em contrário.

• mínimo de 10 por cento para baixo o pagamento é exigido de seus fundos próprios. Não presentes. Você deveria pedir esse tipo de informação na frente de seu corretor ou credor hipotecário. Quanto mais informações você sabe sobre o que um credor precisa, mais informações você pode fornecer.

Desenvolver um pacote de empréstimo

Você deve apresentar um pacote de empréstimo de sua conta para qualquer novo credor. Este pacote deve incluir o seguinte:

• O formulário preenchido FNMA pedido de empréstimo 1003.

• Uma cópia recente do seu relatório de crédito, com explicações de informações negativas

• Uma cópia do contrato de compra para os bens sujeitos

• Uma cópia do cheque pré-pagamento e provas documentais de onde veio

• cópias de declarações fiscais recente, recibos de salários, e W-2s (se aplicável)

Recentes • avaliação do imóvel, se você tem um, ou uma análise de mercado, elaborado por um agente imobiliário

• Cópias dos contratos existentes ou a informação do valor de aluguer de propriedades semelhantes

• cópias de extratos bancários recentes, plano de contas de aposentadoria, e as contas de corretagem

• Qualquer outra informação relevante sobre os activos financeiros ou passivos.

• Referências de outros banqueiros, os credores, ou destacados membros de sua comunidade, como um juiz, um político, ou o presidente do Banco Quanto mais informação você fornecer na frente, as surpresas menos corre para o credor e, portanto, menor a probabilidade de ele ser suspeito e pedir mais documentação.

Subordinação e Substituição de Garantias

Sç ã é pedir a alguém que detenha uma hipoteca (ou ação de confiança) em sua propriedade para concordar em fazer a sua garantia subordinados, ou em segunda linha, a outra garantia. Por exemplo, suponha que você possui um imóvel no valor de 100.000 dólares que tem uma primeira hipoteca ao ABC Savings Bank por US $ 65.000. Se você quer pedir $ 30.000 do First National Bank garantidos por hipoteca em segundo lugar, você teria que pagar uma taxa de juros muito mais elevados porque hipotecas First National seria subordinado, ou por outro, a garantia em favor do ABC Savings Bank. A segunda lien posição é mais arriscado do que uma posição de privilégio em primeiro lugar, assim que a taxa de juro é geralmente mais elevada para compensar o credor pelo seu risco aumentado.

Se você pudesse convencer ABC Savings Bank mudar a sua garantia para a segunda posição, o First National passaria a ser titular de uma primeira hipoteca e, assim, dar-lhe uma melhor taxa de juros. Tenha em mente que você pode usar para chamar a subordinação dinheiro em propriedades que já possui. * Se você comprou um imóvel com financiamento do vendedor, basta perguntar ao ex-proprietário de subordinar sua primeira hipoteca para uma nova. Isso pode exigir que você dê o vendedor de algum incentivo, como o dinheiro adicional ou paydown do principal. De qualquer forma, a subordinação é uma excelente maneira de financiar uma compra ou tirar dinheiro de propriedades existentes. Substituição de garantia é um método de mover uma garantia de uma propriedade, ou colateral, para outro. Os bens substituídos não têm necessariamente de ser imobiliária. Você pode usar um carro ou barco título, como a garantia de substituição. Melhor ainda, obtenha o titular da hipoteca para liberar a hipoteca com nenhuma garantia de substituição! Para arranjar alguém para tomar uma nota, sem garantia, você precisa oferecer um dinheiro substancial no pagamento. Pense nisso: Se a nota você dá o vendedor não é garantido pela propriedade, você pode refinanciar ou vender o imóvel sem pagar fora do nota.

Estudo de Caso: Subordinação e Substituição

O proprietário (vamos chamá-la de Senhora Loja) me chamou para discutir a venda de sua casa. Depois de algumas negociações, concordou em comprar a propriedade para $ 63.000 como segue:

• $ 35.000 em dinheiro no fechamento do título

Utilizam a garantia adicional

Se o credor está a lidar com se sente desconfortável com as exigências de garantias ou de seu LTV, oferecem segurança adicional para o empréstimo. Existem várias maneiras de securitizar um empréstimo, além de uma garantia sobre os bens sujeitos.

Blanket Mortgage

A hipoteca cobertor é uma garantia que cobre várias propriedades. Os desenvolvedores utilizam frequentemente uma hipoteca cobertor que cobre vários lotes. Quando cada lote é desenvolvido e vendido, a garantia é liberada a partir desse lote. A hipoteca cobertor (ou ação de confiança) é como um penhor normal, exceto que ele nomeia várias propriedades como garantia. Quando gravada nos registros do condado, a garantia é agora colocado em cada propriedade nomeada no instrumento de segurança. Se você tiver outros bens com eqüidade, inclusive a terra crua, você pode oferecer este imóvel como garantia adicional para o empréstimo. Seja cauteloso, no entanto, com a oferta de sua residência pessoal, como segurança, falta de pagamentos pode fazê-lo sem-teto!

Usando Bonds como garantia adicional

Uma ligação, como uma nota, é um instrumento de dívida. Em troca do empréstimo, o investidor é pago integralmente em uma data futura. Obrigações em geral, pagamento de juros em períodos fixos, a menos que sejam obrigações de cupão zero. O valor em dinheiro de uma ligação em qualquer momento dado é baseado na data de vencimento eo seu valor presente, que por sua vez, baseia-se em saber se os investidores estão especulando taxas de juros irá subir ou cair no futuro. Com a queda de juros, taxas de sujeitar os preços sobem e vice-versa. E, logicamente, o mais tardar na data de vencimento, menos o valor presente da obrigação. Municipais e títulos do governo são praticamente os mesmos que o dinheiro, eles podem ser negociados, vendidos e hipotecados (usados como garantia). E.U. títulos do Tesouro são seguros, investimentos seguros do ponto de vista de risco. Do ponto de vista de investimento, são uma boa aposta justa, dependendo das taxas de juros e lamento inf mercado. A maioria dos leigos pensa em títulos como sendo um investimento seguro.

Naturalmente, os emprestadores institucionais geralmente são muito habilidosas para aceitar o valor nominal de um título como garantia. No entanto, quando se tratar de um vendedor privado motivado, um proprietário de transporte oferta que é transversal garantidos com títulos do Tesouro E.U. sons atraentes. Ao fazer uma oferta de um vendedor com o financiamento do proprietário, oferecer o valor de face dos títulos como garantia. Embora o valor presente pode ser inferior, a própria idéia de um vínculo como garantia adicional sons segura. Além disso, as ligações podem ser usadas no lugar de um pagamento.

Exemplo: Sonny Loja possui uma casa livre e esclarecido e está pedindo US $ 100.000 para sua casa. Brian Sonny comprador oferece 110.000 dólares da seguinte forma: 30.000 dólares em títulos do Tesouro E.U. e uma nota de $ 80.000 garantidos por hipoteca sobre o imóvel. Os 30.000 dólares em títulos, se amadurecido em 30 anos, pode ser comprado por uma fração de seu valor nominal, dependendo das taxas de juro de mercado. Na mente do vendedor, ele está recebendo mais do que o preço pedido, mas o comprador está pagando muito menos do que o preço de venda (às vezes os vendedores estão presos na cotação de venda, apenas porque eles têm vergonha de dizer a seus vizinhos tomaram menos!). Para uma excelente referência sobre o uso de títulos como garantia para o financiamento imobiliário, eu recomendo Fórmulas para Riqueza por Richard Powelson, Ph.D. (Skyward Publishing, 2001). Para obter mais informações sobre os títulos, tente <www.savingsbonds.gov>.

Pontos-chave

• Os custos de empréstimo em m lábios Evite usar o fechamento duplo.

• Utilize a técnica de intermediário para superar credor as condições de pagamento.

• Não deixe que a falta de renda retê-lo de usar empréstimos VNI.

• Pense além do imóvel para efeitos de garantia: substituição, subordinados, e cross-collateralize.

um artigo submetido por Royce I.

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