Utilizzando due ipoteche

Utilizzando due ipoteche Io

n Studi caso di cui sopra, abbiamo ottenuto circa il 20 per cento verso il basso fabbisogno di finanziamento mediante il pagamento di un venditore prestito carryback (discusso più in dettaglio di cui all'articolo 9). Questo tipo di prestito è conosciuto come un prestito 80-15-5; si prende in prestito un mutuo ipotecario per primo 80 per cento del prezzo di acquisto, chiedere al venditore di accettare una nota per il 15 per cento del prezzo di acquisto, e posò il saldo del 5 per cento in contanti. Ci sono molte varianti a questa formula, come ad esempio 80-10-10 (guide 80 per cento un'ipoteca di primo grado, il 10 per cento secondo, 10 per cento in meno). A Case Study # 2, il venditore ha accettato una nota e seconda ipoteca per la parte di acquisto prezzo. Il 10 per cento (o più) possono anche essere presi in prestito da una terza parte, come un finanziatore istituzionale. Il vantaggio di annunci di utilizzare due prestiti rispetto a uno il 90 per cento o 95 per cento del prestito VTL, è che i requisiti di sottoscrizione sono più facili sul 80 per cento LTV mutuo ipotecario prima (e si evita l'obbligo di PMI, hanno discusso di cui all'articolo 3). In linea generale, i creditori non conformi non sono così interessati con la fonte del pagamento verso il basso o se il mutuatario dispone di denaro o di una nota (o di altri finanziamenti) per il saldo del prezzo d'acquisto. Finché il creditore principale si trova in una posizione di primo vincolo ipotecario a 80 per cento LTV o meno, che stanno bene con il venditore che accetta una nota o il mutuatario di ottenere alcune delle differenze nella forma di un secondo prestito ipotecario.

Alcuna documentazione e Nonincome verifica Prestiti

Conformi prestiti generalmente richiede una prova rigorosa del reddito, sul patrimonio, e di altri debiti. Se, per esempio, non è in grado di dimostrare il reddito di un finanziatore, se è perché siete lavoratori autonomi per un breve periodo di tempo o non può comunque provare reddito, vi sono la verifica nonincome (NIV) prestiti. Prestiti NIV (noto anche come " reddito dichiarato "prestiti) richiedono meno documentazione rispetto ai prestiti tradizionali. Finanziatori spesso pubblicizzare questi programmi come "non doc" crediti, vale a dire il mutuatario non deve venire con qualsiasi altra documentazione di un rapporto di credito e una domanda di prestito.

Come calcolare un'aliquota Blended interesse

A ciascuna di tasso di interesse volte l'importo si riferisce al debito totale, quindi aggiungere insieme. Ad esempio, se si dispone di un prestito di 80.000 $ un'ipoteca di primo grado a 8%, e un prestito di 20.000 $ seconda ipoteca al 10%, il tasso è blended (8 % × .8) + (10% × .2) = 8,4%.

Alcuni prestiti sono chiamati "nessun rapporto" prestiti, in quanto non si dispone di giustificare il vostro debito totale (ipoteche più altri obblighi di continuare, come i prestiti auto e prestiti per gli studenti), rispetto al reddito. Pochi, se eventuali prestiti sono vere " alcuna documentazione "prestiti. La maggior parte di questi programmi offerti sono esche e tattiche switch: L'istituto erogante dice che non hanno bisogno di documentazione, ma quando il prestito viene elaborato, il mutuante richiederà la documentazione sempre di più.

Spesso, il prestatore vedere alcune rosso f ritardi che innescano l'indagine supplementare. La miglior difesa di questa tattica è un buon attacco, parli con il suo finanziatore o l'intermediario guide davanti. Identificare i problemi di documentazione davanti, educare il creditore circa le vostre finanze, ed essere sinceri. Più un finanziatore sospetti stai nascondendo qualcosa, la documentazione più il creditore ne facciano richiesta. Ecco un esempio reale: Carteret Mortgage, <www.nvamortgage. com>, Elenca le seguenti linee guida generali per una delle sue non-prestiti ipotecari ratio:

• Punteggio minimo di credito Oriente deve essere 640.

• Cinque conti di credito sono richiesti tre possono essere da fonti alternative di utilità, assicurazione auto, ecc

• Fallimento e pignoramenti devono essere scaricate per tre anni con il credito ristabilita.

• Due anni di lavoro 'con il medesimo datore di lavoro.

Riserva • Due mesi 'PITI sono richiesti con un LTV inferiore al 80 per cento. Si riserva di sei mesi 'sono necessari altrimenti.

• minimo 10 per cento in meno di pagamento è richiesto dalla vostra fondi propri. N. doni. Dovreste chiedere per questo tipo di informazioni in anticipo dal vostro broker ipotecari o prestatore. Le informazioni più si sa di ciò che un creditore ha bisogno, più informazioni è possibile fornire.

Sviluppare un pacchetto di prestiti

Si dovrebbe presentare un pacchetto di prestiti your own a qualsiasi nuovo prestatore. Questo pacchetto dovrebbe includere i seguenti:

• Il modulo compilato FNMA 1003 domanda di prestito.

• Una copia recente del vostro rapporto di credito, con le spiegazioni scritte di informazioni negative

• Una copia del contratto di acquisto per l'immobile oggetto

• Una copia del controllo di acconto e di prova documentata di dove è venuto

• copie delle dichiarazioni fiscali recenti, pay stub, e W-2 (se applicabile)

• valutazione recente della proprietà se ne hai uno, o una analisi di mercato, preparato da un agente immobiliare

• Le copie dei contratti in vigore o le informazioni di valore locativo di immobili simili

• copie di estratti conto recenti, conti piani pensionistici, e conti di intermediazione

• Tutte le altre informazioni finanziarie riguardanti attività o passività.

• i riferimenti da altri banchieri, finanziatori, o esponenti di spicco della vostra comunità, come un giudice, politico, o il presidente della Banca Le informazioni fornite in anticipo, le sorprese meno il creditore incontra, e quindi la meno probabile sarà sospette e chiedere di più documentazione.

Subordinazione e la sostituzione della garanzia

Subordination è chiedere a qualcuno che possiede un mutuo (o atto di fiducia) sulla vostra proprietà ad accettare di fare il suo privilegio subordinato, o secondo in linea, ad un altro privilegio. Ad esempio, si supponga di possedere una proprietà valore di 100.000 dollari che ha un mutuo prima ABC Cassa di Risparmio di $ 65.000. Se si vuole prendere a prestito da $ 30.000 First National Bank garantito da un'ipoteca di secondo, si avrebbe dovuto pagare un tasso molto più elevato di interesse, perché guide First National sarebbe subordinato, o in secondo luogo, il vincolo a favore di ABC Savings Bank. Un secondo vincolo la posizione è più rischioso di una posizione di primo pegno, il tasso di interesse è generalmente più elevato per compensare il creditore per la sua maggiore rischio.

Se si potesse convincere ABC Cassa di Risparmio di spostare il suo pegno al secondo posto, la First National ora sarebbe un titolare prime guide e quindi dare un migliore tasso di interesse. Tieni presente che è possibile utilizzare la subordinazione per prelevare contante su immobili già in vostro possesso. * Se si acquistato una proprietà con il finanziamento del venditore, è sufficiente chiedere al precedente proprietario di subordinare il proprio mutuo ad un primo nuovo. Questo può richiedere al venditore di dare qualche incentivo, come liquidità supplementari o Anzahlung del capitale. In entrambi i casi, la subordinazione è un ottimo modo per finanziare l'acquisto o prelevare denaro su immobili già esistenti. La sostituzione della garanzia è un metodo di spostamento di un pegno da uno di proprietà, o di garanzia, ad un altro. La proprietà sostituiti non devono necessariamente essere immobiliari. È possibile utilizzare una macchina o un titolo in barca, come la garanzia di sostituzione. Meglio ancora, ottenere il titolare del mutuo per rilasciare il mutuo senza alcuna garanzia di sostituzione! Per portare qualcuno a prendere una nota, senza garanzie, è necessario offrire un pagamento in contanti da consistenti. Pensate a questo: se la nota si dà il venditore non è garantito dalla proprietà, è possibile rifinanziare o vendere l'immobile senza pagare i Nota.

Case Study: subordinazione e Sostituzione

Il proprietario (che chiameremo la sua signora venditore) mi ha chiamato per discutere la vendita della sua casa. Dopo alcune trattative, abbiamo deciso di acquistare la proprietà per $ 63.000 come segue:

• contanti $ 35.000 alla chiusura del titolo

Utilizzo della garanzia

Se il finanziatore avete a che fare con la sente a disagio con le garanzie o le vostre esigenze VTL, l'offerta di sicurezza supplementari per il prestito. Ci sono diversi modi per cartolarizzare un prestito, oltre che con un diritto di pegno sui beni oggetto.

Blanket Mortgage

A guide coperta è un privilegio che copre più proprietà. Gli sviluppatori spesso utilizzano un mutuo coperta che copre diverse partite. Quando ogni lotto è sviluppato e venduto, il privilegio è liberato da quella partita. A guide coperta (o atto di fiducia) è proprio come un pegno regolare, tranne che i nomi di diverse proprietà, come garanzia. Quando registrato nella regione, il vincolo è posto su ogni proprietà denominata nello strumento di sicurezza. Se si dispone di altri beni con l'equità, anche terreni grezzi, è in grado di offrire questa proprietà come protezione aggiuntiva per il prestito. Essere cauti, tuttavia, con l'offerta di sua residenza personale di sicurezza; mancato di effettuare i pagamenti si possono fare senza tetto!

Utilizzando le obbligazioni che della garanzia

Un legame, come una nota, è uno strumento di debito. In cambio del prestito, l'investitore è pagato per intero in una data futura. Obbligazioni in generale pagare gli interessi a periodi fissi, a meno che non sono obbligazioni a tasso zero. Il valore in denaro di un titolo in un dato momento si basa sulla data di scadenza e il suo valore attuale, che a sua volta si basa su se gli investitori stanno speculando tassi d'interesse aumentare o diminuire in futuro. Rientra, in quanto i tassi di interesse, aumento dei prezzi dei titoli, e viceversa. E, logicamente, il più tardi alla data di scadenza, meno il valore attuale del titolo. Municipale e titoli di stato sono praticamente gli stessi di cassa, possono essere scambiati, venduti, e ipotecati (utilizzati come garanzia). US buoni del Tesoro sono al sicuro, garantire gli investimenti dal punto di vista del rischio. Da un punto di vista degli investimenti, che sono una fiera a scommettere, a seconda dei tassi di interesse e di regolamento inf mercato. Laici La maggior parte pensa di obbligazioni come un investimento sicuro.

Naturalmente, i finanziatori istituzionali sono generalmente troppo esperti per accettare il valore nominale di un bond in garanzia. Tuttavia, quando si tratta di un venditore privato motivato, il proprietario di un carry offerta che è cross-collateralized con obbligazioni del Tesoro statunitensi suoni accattivanti. Quando si effettua una offerta di un venditore di finanziamento con il proprietario, l'offerta del valore nominale del bond in garanzia. Anche se il valore attuale può essere inferiore, l'idea stessa di un legame come garanzie aggiuntive suoni sicuro. Inoltre, le obbligazioni possono essere utilizzati in sostituzione di un acconto.

Esempio: Sonny venditore possiede una casa libera e chiara e chiede 100.000 dollari per la sua casa. Brian PayPal offre Sonny $ 110.000 come segue: $ 30.000 in obbligazioni del Tesoro degli Stati Uniti e un 80.000 $ di credito garantito da ipoteca sulla proprietà. Il $ 30.000 in obbligazioni, se maturata in 30 anni, può essere acquistato per una frazione del loro valore nominale, a seconda dei tassi di interesse di mercato. Nella mente del venditore, ha ricevuto più del prezzo richiesto, ma l'acquirente paga molto meno rispetto al prezzo richiesto (a volte i venditori sono bloccati a chiedere di prezzo solo perché si vergognano di raccontare le loro vicini di casa hanno preso di meno!). Per un eccellente riferimento utilizzando titoli come garanzia per il finanziamento immobiliare, vi consiglio Formule per la ricchezza da Richard Powelson, Ph.D. (Skyward Publishing, 2001). Per ulteriori informazioni sui titoli, prova <www.savingsbonds.gov>.

Punti chiave

• Evitare il costo del credito f labbra utilizzare il doppio di chiusura.

• Usare la tecnica di intermediazione per superare mutuante requisiti di pagamento.

• Non lasciare che la mancanza di reddito Hold You Back uso prestiti NR.

• Pensate al di là della proprietà a fini di garanzia: sostituzione, subordinato, e cross-garanzia in.

un articolo presentato dalla Royce I.

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