Utilisation de deux hypothèques

Utilisation de deux hypothèques Je

n les études de cas ci-dessus, nous avons obtenu près de 20 pour cent par le besoin de financement de paiement à l'aide d'un vendeur prêt report rétrospectif (examinés plus en détail à l'article 9). Ce type de prêt est connu comme un prêt 80-15-5; vous empruntez un prêt hypothèque de premier rang pour 80 pour cent du prix d'achat, demandez au vendeur d'accepter un billet de 15 pour cent du prix d'achat, et posez la balance des 5 pour cent en espèces. Il existe de nombreuses variantes de cette formule, comme le 80-10-10 (hypothèques de 80 pour cent hypothèque de premier rang, 10 pour cent seconde, 10 pour cent de moins). In Case Study # 2, le vendeur a accepté une note et hypothèque de deuxième rang pour une partie de l'achat prix. Les 10 pour cent (ou plus) peuvent également être empruntés auprès d'un tiers, comme un prêteur. L'annonce de vue de l'utilisation de deux prêts au lieu d'un 90 pour cent ou 95 pour cent de prêts LTV, est que les exigences de souscription sont plus faciles sur les 80 pour cent LTV premier prêt hypothécaire (et vous éviter l'obligation de PMI, a examiné l'article 3). D'une manière générale, les prêteurs non conformes ne sont pas aussi concernés par la source de l'acompte ou si l'emprunteur offre de l'argent ou une note (ou autre financement) pour le solde du prix d'achat. Tant que le prêteur principal se trouve dans une première position de privilège hypothécaire LTV à 80 pour cent ou moins, elles sont très bien avec le vendeur accepte une note ou de l'emprunteur d'obtenir en partie la différence sous la forme d'un prêt hypothécaire de second rang.

Pas de documentation et de vérification des critères que les revenus de prêts

Conforme prêts exigent généralement une preuve absolue de revenu, les actifs et les autres dettes. Si, par exemple, vous ne pouvez pas prouver un revenu à un prêteur, que ce soit parce que vous êtes travailleur autonome pour une courte durée ou ne peut pas prouver le contraire revenu, il existe de vérification critères que les revenus (SEG) de prêts. Les prêts SEG (également connu sous le nom " Revenu déclaré «prêts) à exiger une documentation moins importante que les prêts traditionnels. Les prêteurs souvent de la publicité pour ces programmes comme "non" doc prêts, ce qui signifie que l'emprunteur ne dispose pas de venir avec toute documentation autre qu'un rapport de crédit et une demande de prêt.

Comment calculer un taux d'intérêt Blended

Multiplier chaque fois le taux intérêts dont le montant se rapporte à la dette totale, puis ajoutez-les ensemble. Par exemple, si vous avez un prêt de $ 80,000 hypothèque de premier rang à 8%, et un prêt de $ 20,000 hypothèque de deuxième rang à 10%, le taux pondéré est de (8 % × .8) + (10% × .2) = 8,4%.

Certains prêts sont appelés "non" ratio emprunts, que vous n'avez pas à justifier votre total de la dette (les prêts hypothécaires ainsi que d'autres obligations continues, comme les prêts automobiles et les prêts étudiants) par rapport à vos revenus. Peu, sinon aucune prêts sont vraies " pas de documentation "prêts. La plupart de ces programmes offerts sont les appâts et les tactiques de mise à niveau: Le prêteur dit qu'ils n'ont pas besoin de documentation, mais lorsque le prêt est en cours, le prêteur lui demander de la documentation de plus en plus.

Souvent, le prêteur vous voir un peu de rouge f GAL qui déclenchent l'enquête supplémentaire. La meilleure défense à ces tactiques est une bonne attaque, parlez à votre prêteur ou courtier en prêts hypothécaires à l'avant. Identifier les problèmes de documentation à l'avant, d'éduquer le prêteur concernant vos finances, et être véridiques. Plus d'un prêteur suspects, vous vous cachez quelque chose, la documentation plus, le prêteur doit demander. Voici un exemple réel: Carteret hypothèques, <www.nvamortgage. com>, Énumère les principes généraux suivants pour un de ses prêts sans taux hypothécaires:

• Un minimum de pointage de crédit-Orient doit être 640.

• Cinq comptes de crédit sont tenus, trois mai provenir de sources alternatives d'électricité, d'assurance auto, etc

• Faillite et les saisies doivent être évacués pendant trois ans avec le crédit rétabli.

• l'emploi de deux ans avec un même employeur.

Réserves PITI • Deux mois sont nécessaires avec un VTL moins de 80 pour cent. Se réserve Six mois sont nécessaires autrement.

• au moins 10 pour cent de moins paiement est exigé à partir de votre fonds propres. Pas de cadeaux. Vous devriez demander à ce type d'informations à l'avance auprès de votre courtier en hypothèques ou au prêteur. Le plus d'information sur ce que vous savez qu'un prêteur a besoin, plus l'information que vous pouvez fournir.

Mettre en place un paquet de prêt

Vous devez présenter un paquet de prêt de votre propre à tout nouveau prêteur. Ce paquet devrait comprendre les éléments suivants:

• Votre complété FNMA Form 1003 demande de prêt.

• Une copie récente de votre rapport de crédit, avec des explications écrites de l'information négative

• Une copie du contrat d'achat de la propriété en question

• Une copie du chèque acompte et la preuve documentée de sa provenance

• des copies des déclarations de revenus des dernières années, de paie, et W-2s (si applicable)

• évaluation récente de la propriété si vous en avez un, ou une analyse du marché établi par un agent immobilier

• Des copies des contrats en vigueur ou d'information de la valeur locative des biens immobiliers similaires

• Des copies des relevés bancaires récents, comptes de régime de retraite, et les comptes de courtage

• Toute autre information pertinente concernant les actifs financiers ou des passifs.

• Les renvois entre autres banquiers, des prêteurs ou des membres éminents de votre communauté, comme un juge, un politicien, ou président de la banque Plus l'information que vous fournissez à l'avant, le moins de surprises que le prêteur se heurte, et donc moins il sera suspect et demander plus de documentation.

Subordination et de substitution de garantie

Subordination demande à quelqu'un qui détient une hypothèque (ou l'acte de fiducie) sur votre propriété à convenir d'effectuer son privilège subordonné, ou à la deuxième ligne, à un autre privilège. Par exemple, supposons que vous possédez un bien immobilier une valeur de 100.000 $ qui a une hypothèque de premier rang à ABC Savings Bank pour $ 65.000. Si vous voulez emprunter 30.000 dollars de la First National Bank garanti par une hypothèque de deuxième rang, vous auriez à payer un taux d'intérêt beaucoup plus élevé parce hypothécaires de premier rang national serait subordonné, ou en second lieu, le privilège en faveur de la société ABC Savings Bank. Un second droit de position est plus risqué que d'une position privilège de premier rang, si le taux d'intérêt est généralement plus élevé pour compenser le prêteur pour le risque a augmenté.

Si vous pouviez convaincre ABC Savings Bank de déplacer son privilège à la deuxième position, la First National serait désormais un titulaire de première hypothèque et donc vous donner un meilleur taux d'intérêt. Gardez à l'esprit que vous pouvez utiliser la subordination à retirer de l'argent sur les biens que vous possédez déjà. * Si vous avez acheté une propriété avec le financement de vendeur, demandez simplement l'ancien propriétaire de subordonner son prêt hypothécaire pour une première nouvelle. Cette mai vous obliger à donner au vendeur une certaine incitation, tels que les espèces supplémentaires ou du remboursement de la principale. Quoi qu'il en soit, la subordination est un excellent moyen de financer un achat ou d'attirer de l'argent de propriétés existantes. Substitution de garantie est une méthode de déplacement d'un privilège d'une propriété, ou des sûretés, à l'autre. Du bien de remplacement ne doivent pas nécessairement être immobilier. Vous pouvez utiliser une voiture ou un bateau en tant que titre de la garantie de remplacement. Mieux encore, obtenir le titulaire de l'hypothèque et que l'hypothèque sans garantie de remplacement! Pour trouver quelqu'un pour prendre une note sans garantie, vous avez besoin d'offrir une trésorerie substantielle au versement initial. Réfléchissez à ceci: Si la note vous donnez le vendeur n'est pas garanti par la propriété, vous pouvez refinancer ou de vendre le bien immobilier sans payer au large de la note.

Étude de cas: la subordination et substitution

Un propriétaire foncier (nous allons l'appeler Mme vendeur) m'a appelé pour discuter de la vente de sa maison. Après quelques négociations, nous avons convenu d'acheter la propriété pour $ 63,000 comme suit:

• Trésorerie 35,000 $ à la clôture du titre

Utilisation de contrats de garantie supplémentaire

Si le prêteur vous avez affaire se sent à l'aise avec la sûreté ou de vos besoins LTV, offrant une sécurité supplémentaire pour le prêt. Il ya plusieurs façons de titriser un prêt, autrement que par un privilège sur la propriété en question.

Couverture d'hypothèques

Un prêt hypothécaire couverture est un privilège qui traite des propriétés multiples. Les développeurs utilisent souvent une hypothèque générale qui couvre plusieurs lots. Lors de chaque lot est développé et vendu, le privilège est libéré de ce lot. Une hypothèque générale (ou l'acte de fiducie) est comme un privilège ordinaire, sauf qu'il noms de plusieurs propriétés en garantie. Lorsqu'ils ont été enregistrés dans les dossiers du comté, le privilège est désormais placé sur chaque propriété nommée dans l'instrument de sécurité. Si vous avez d'autres biens dans l'équité, même terrain vierge, vous pouvez offrir cette propriété comme garantie supplémentaire pour le prêt. Soyez prudent, cependant, avec l'offre de votre résidence personnelle à titre de garantie; défaut de paiement peut vous rendre sans-abri!

Obligations en utilisant comme garantie additionnelle

Une obligation, comme une note, est un instrument de dette. En échange du prêt, l'investisseur est versée en totalité à une date ultérieure. Obligations paient généralement intérêt à des périodes fixes, sauf s'ils sont de zéro-bonds. La valeur de rachat d'une caution à tout moment donné est fonction de la date d'échéance et sa valeur actuelle, qui est à son tour en fonction de si les investisseurs spéculent taux d'intérêt vont augmenter ou diminuer à l'avenir. Comme chute des taux d'intérêt, les prix des obligations augmentent, et vice-versa. Et, logiquement, plus tardive sera la date d'échéance, moins la valeur actualisée de l'obligation. Municipales et des obligations d'État sont pratiquement les mêmes que les espèces, ils peuvent être échangés, vendus, hypothéqués (utilisé comme garantie). Obligations du Trésor américain sont sans danger, sécuriser les investissements à partir d'un point de vue des risques. Du point de vue investissement, ils sont une foire à parier, selon les taux d'intérêt et inf lation du marché. La plupart des laïcs pensent d'obligations comme étant un investissement sûr.

Bien sûr, les prêteurs institutionnels sont généralement trop avisés pour accepter la valeur nominale d'une caution en garantie. Toutefois, s'il s'agissait d'un vendeur motivé privé, le propriétaire-carry offre qui est croisée avec les obligations du Trésor américain sons attrayants. Quand faire une offre à un vendeur avec un financement propriétaire, offrir la valeur nominale de l'obligation de garantie. Bien que la valeur actuelle mai-être moins, l'idée même d'un cautionnement en garantie supplémentaire sons en toute sécurité. En outre, les obligations peuvent être utilisés en lieu et place d'un acompte.

Exemple: Sonny vendeur est propriétaire d'une maison libre et clair et demande 100.000 dollars pour sa maison. Brian acheteur propose Sonny 110.000 dollars réparti comme suit: 30.000 dollars en bons du Trésor américain et un $ 80,000 billets garantis par une hypothèque sur la propriété. Les 30.000 $ en obligations, si elles est arrivée à échéance dans 30 ans, peut être acheté pour une fraction de leur valeur nominale, selon le taux d'intérêt du marché. Dans l'esprit du vendeur, il reçoit plus que le prix demandé, mais l'acheteur paie beaucoup moins que le prix demandé (parfois vendeurs sont bloquées sur le prix demandé simplement parce qu'ils ont honte de dire à leurs voisins, ils ont pris moins!). Pour une excellente de référence sur l'utilisation des obligations de garantie pour le financement immobilier, je vous recommande Formules pour le patrimoine par Richard Powelson, Ph.D. (Skyward Publishing, 2001). Pour plus d'informations sur les obligations, essayez <www.savingsbonds.gov>.

Points clés

• Évitez les frais d'emprunts sur f lèvres utiliser la fermeture double.

• Utilisez la méthode d'intermédiaire pour surmonter prêteur des exigences de paiement.

• Ne laissez pas le manque de revenus que vous retenir l'utilisation des prêts Niv.

• Pensez au-delà de la propriété en garantie: substitut, subordonnés et d'utiliser comme garantie.

un article présenté par Royce I.

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