Usando dos hipotecas

Usando dos hipotecas I

n los estudios de caso anterior, tenemos alrededor de 20 por ciento de la necesidad de financiación de pago mediante un préstamo de vendedor carryback (discutido en más detalle en el artículo 9). Este tipo de préstamo que se conoce como un préstamo 80-15-5; usted obtiene un préstamo de primera hipoteca el 80 por ciento del precio de compra, pregunte al vendedor a aceptar un billete de 15 por ciento del precio de compra, y dejó el saldo de 5 por ciento en efectivo. Hay muchas variaciones de esta fórmula, como 80-10-10 (hipoteca el 80 por ciento de la primera hipoteca, el 10 por ciento en segundo lugar, 10 por ciento). En el Estudio de caso # 2, el vendedor aceptó una nota y una segunda hipoteca por parte de la compra precios. El 10 por ciento (o más) también puede ser prestado por un tercero, como un prestamista institucional. El anuncio de vista de la utilización de dos préstamos en comparación con un 90 por ciento o 95 por ciento LTV préstamos, es que los requisitos son más fáciles de suscripción del préstamo LTV del 80 por ciento de la primera hipoteca (y evitar el requisito de PMI, discutido en el artículo 3). En general, los prestamistas no conformes, no están tan preocupados con la fuente del pago inicial o si el prestatario ofrece dinero en efectivo o una nota (o de financiación de otro tipo) para el equilibrio del precio de compra. En tanto que el prestamista principal se encuentra en una primera posición de gravamen hipotecario en un 80 por ciento LTV o menos, están bien con el vendedor acepta una nota o el prestatario de obtener algunas de las diferencias en la forma de una segunda hipoteca.

N Nonincome de Verificación de Documentación y Préstamos

Conforme préstamos generalmente requieren una prueba estricta de los ingresos, activos y otras deudas. Si, por ejemplo, no se puede comprobar sus ingresos a un prestamista, ya sea porque son trabajadores por cuenta propia durante un corto tiempo o de otra manera no pueden comprobar sus ingresos, hay verificación nonincome (NVI) préstamos. NVI préstamos (también conocido como " ingreso declarado "préstamos) requieren menos documentación que los préstamos tradicionales. Los prestamistas suelen anunciar estos programas como "no doc" préstamos, lo que significa que el prestatario no tiene que venir para arriba con toda la documentación que no sea un informe de crédito y una solicitud de préstamo.

Cómo calcular una tasa de interés de mezcla

Multiplicar cada uno de los tipos de interés veces la cantidad que se refiere a la deuda total, a continuación, agregue juntos. Por ejemplo, si usted tiene un préstamo de 80.000 dólares de la primera hipoteca con un 8%, y un préstamo de $ 20,000 de segunda hipoteca en un 10%, la tasa de mezcla es (8 % × .8) + (10% × .2) = 8,4%.

Algunos préstamos se les llama "sin razón" préstamos, ya que usted no tiene que justificar su deuda total (hipotecas más otras obligaciones permanentes, como los préstamos para automóviles y préstamos para estudiantes) en comparación con sus ingresos. Pocos, si los préstamos son verdaderas " No hay documentación "préstamos. La mayoría de estos programas que se ofrecen son el cebo y cambiar las tácticas: El prestamista dice que no necesitan documentación, pero cuando el préstamo está siendo procesada, el prestamista le pedirá más documentación y más.

A menudo, el prestamista podrá ver algo de rojo f rezagos que desencadenan la investigación adicional. La mejor defensa a estas tácticas es un buen ataque, hable con su prestamista o agente hipotecario en la delantera. Identificar los problemas de documentación por adelantado, educar al prestamista acerca de sus finanzas, y la verdad. Los más de un prestamista sospecha que usted está ocultando algo, más la documentación de la entidad crediticia le pedirá. Aquí hay un ejemplo del mundo real: Carteret Mortgage, <www.nvamortgage. com

• Un mínimo de puntuación de crédito Medio debe ser 640.

• Cinco cuentas de crédito son necesarios tres pueden ser a partir de fuentes alternativas de servicios públicos, seguros de auto, etc

• Quiebra y embargos deben ser dados de alta durante tres años con el crédito restablecido.

• Dos años de trabajo con un mismo empleador.

Reservas • Dos meses de PITI se requieren con un LTV inferior al 80 por ciento. Las reservas de los seis meses "se requiere de otra manera.

• 10 por ciento de pago mínimo que se requiere de sus propios fondos. No hay regalos. Usted debe solicitar este tipo de información por adelantado de su agente hipotecario o prestamista. La información que usted sabe más sobre lo que un prestamista necesita, más información que puede proporcionar.

Desarrollar un paquete de préstamos

Usted debe presentar un paquete de préstamos de su propio a cualquier nuevo acreedor. Este paquete debe incluir lo siguiente:

• Su formulario FNMA Formulario 1003 solicitud de préstamo.

• Una copia reciente de su informe de crédito, con explicaciones por escrito de la información negativa

• Una copia del contrato de compra de la propiedad en cuestión

• Una copia de la comprobación de pago inicial y la prueba documentada de dónde vino

• Copias de declaraciones de impuestos recientes, talones de pago, y W-2 (si procede)

• reciente evaluación de la propiedad si usted tiene uno, o un análisis de mercado elaborado por un agente de bienes raíces

• Copias de los contratos existentes o información de valor de alquiler de propiedades similares

• Copias de estados de cuenta bancarios recientes, las cuentas de plan de jubilación, y las cuentas de corretaje

• Cualquier otra información financiera pertinente relativa a los activos o pasivos.

• referencias de otros banqueros, prestamistas o prominentes miembros de su comunidad, como un juez, político o presidente del banco, el más información que usted proporcione por adelantado, las sorpresas menos que el prestamista se encuentra con, y por lo tanto menos probable será sospechoso y pedir más documentación.

La subordinación y la sustitución de la garantía

Subordination es pedirle a alguien que tiene una hipoteca (o escritura de fideicomiso) en su propiedad a un acuerdo para que su derecho de retención subordinados, o el segundo en la línea, a otro gravamen. Por ejemplo, supongamos que usted posee una propiedad por valor de 100.000 dólares que tiene una primera hipoteca de ABC de Cajas de Ahorros por US $ 65.000. Si quiere obtener un préstamo de 30.000 dólares de First National Bank garantizado por una hipoteca en segundo lugar, usted tendría que pagar una tasa de interés mucho más altas debido a la hipoteca del First National estaría subordinado, o en segundo lugar, el embargo a favor de Ahorros Banco ABC. Un segundo derecho de retención la posición es más riesgoso que una posición primera hipoteca, por lo que la tasa de interés es generalmente más elevado para compensar al prestamista por su mayor riesgo.

Si se pudiera convencer a ABC de Cajas de Ahorros para mover su derecho de retención a la segunda posición, el First National ahora sería un titular de primera hipoteca y así darle una mejor tasa de interés. Tenga en cuenta que puede utilizar la subordinación a sacar dinero en propiedades que ya posee. * Si usted compró una propiedad con financiamiento del vendedor, simplemente pedir el antiguo propietario de subordinar su hipoteca a una nueva primera. Esto puede requerir que usted pueda dar al vendedor un incentivo, tales como fondos adicionales o paydown del principal. De cualquier manera, la subordinación es una excelente manera de financiar una compra o sacar dinero de las propiedades existentes. Sustitución de la garantía es un método de traslado de un gravamen de una propiedad, o la garantía, a otro. La propiedad sustitución no tiene necesariamente que ser de bienes raíces. Puede usar un coche o un barco como el título de garantía de sustitución. Mejor aún, obtenga el titular de la hipoteca para liberar la hipoteca, sin sustituir la garantía! Para conseguir a alguien a tomar nota sin garantía, es necesario ofrecer un pago en efectivo importante. Piense en esto: Si la nota que dé el vendedor no está garantizado por la propiedad, usted puede refinanciar o vender el inmueble sin el pago de la nota.

Estudio de caso: la subordinación y la sustitución de

El dueño de la propiedad (lo vamos a llamar a su señora vendedor) me llamó para negociar la venta de su casa. Después de algunas negociaciones, nos pusimos de acuerdo para comprar la propiedad de 63.000 dólares de la siguiente manera:

• 35.000 dólares en efectivo al cierre de la titularidad

Uso de activos de garantía adicionales

Si el prestamista que usted está tratando se siente incómodo con la garantía real o sus necesidades de LTV, ofrecer una garantía suplementaria para el préstamo. Hay varias maneras por la titulación de un préstamo, más que con un gravamen sobre la propiedad en cuestión.

Manta Mortgage

Una hipoteca es un gravamen general que abarca múltiples propiedades. Los desarrolladores utilizan a menudo una hipoteca manta que cubre varios lotes. Cuando cada lote es desarrollado y vendido, el embargo se libera de ese lote. Una hipoteca manta (o escritura de fideicomiso) es como un derecho de retención regular, excepto que los nombres de varias propiedades como garantía. Cuando se inscriben en los registros del condado, el embargo ahora se pone en cada propiedad con nombre en el instrumento de seguridad. Si tiene otros bienes con equidad, incluso la tierra en bruto, puede ofrecer a esta propiedad como garantía adicional del préstamo. Tenga cuidado, sin embargo, con el ofrecimiento de su residencia personal de seguridad, falta de pago puede hacer que personas sin hogar!

Uso de bonos como garantía adicional

Un bono, como una nota, es un instrumento de deuda. A cambio del préstamo, el inversor se paga en su totalidad en una fecha futura. Los bonos en general, pago de intereses en períodos fijos, a menos que sean bonos de cupón cero. El valor en efectivo de un bono en un momento dado se basa en la fecha de vencimiento y su valor presente, que a su vez se basa en si los inversores están especulando los tipos de interés aumentará o disminuirá en el futuro. Como las tasas de interés bajan, aumento de precios de los bonos, y viceversa. Y, lógicamente, cuanto más tarde la fecha de vencimiento, menos el valor actual del bono. Municipal y los bonos del Estado son prácticamente las mismas que en efectivo, ya que pueden ser comercializados, vendidos, hipotecados y (utilizado como garantía). Bonos del Tesoro de EE.UU. son seguros, garantizar las inversiones desde un punto de vista del riesgo. Desde el punto de vista de la inversión, son una buena apuesta justo, en función de los tipos de interés y el Reglamento inf mercado. La mayoría de los laicos que de los bonos como una inversión segura.

Por supuesto, instituciones de crédito en general son demasiado inteligentes para aceptar el valor nominal de un bono de garantía. Sin embargo, cuando se trata de un vendedor motivado privado, un propietario de transportar ofrecer de forma cruzada con garantía de bonos del Tesoro de EE.UU. suena atractivo. Al hacer una oferta a un vendedor con el financiamiento del dueño, la oferta del valor nominal de los bonos como garantía. Si bien el valor actual puede ser menos, la idea misma de una fianza como garantía adicional de los sonidos de seguridad. Por otra parte, los bonos pueden ser utilizados en lugar de un pago inicial.

Ejemplo: Sonny vendedor es propietario de una casa libre y clara, y está pidiendo 100.000 dólares por su casa. Brian Sonny comprador ofrece 110.000 dólares de la siguiente manera: 30.000 dólares en bonos del Tesoro de EE.UU. y una nota de 80.000 dólares garantizados por una hipoteca sobre la propiedad. Los 30.000 dólares en bonos, si madurado en 30 años, se puede comprar por una fracción de su valor nominal, en función de los tipos de interés de mercado. En la mente del vendedor, que está recibiendo más que el precio ofrecido, pero el comprador está pagando mucho menos que el precio ofrecido (a veces se pegan los vendedores preguntando precio justo, porque se avergüenzan de decir a sus vecinos que les tomó menos!). Para un excelente de referencia sobre el uso de bonos como garantía para la financiación inmobiliaria, recomiendo Fórmulas para la riqueza por Richard Powelson, Ph.D. (Camino al cielo Publishing, 2001). Para obtener más información sobre bonos, intente <www.savingsbonds.gov>.

Puntos clave

• Evitar los costos del préstamo en los labios f uso del cierre doble.

• Utilice la técnica de prestamista intermediario para superar los requisitos de pago.

• No deje que la falta de ingresos celebrar de nuevo el uso de préstamos NIV.

• Piense más allá de la propiedad de activos de garantía: sustitución, subordinados, y entre garantía colateral.

un artículo presentado por Royce I.

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