Mit zwei Hypotheken

Mit zwei Hypotheken I

n den Case Studies oben, haben wir um die 20 Prozent Anzahlung Finanzierungsbedarf mit einem Verkäufer-carryback Darlehen (im Einzelnen in Artikel 9 behandelt). Diese Art von Darlehen ist ein Darlehen 80-15-5 bekannt, Sie leihen ein erster Hypothekendarlehen für 80 Prozent des Kaufpreises, fragen Sie den Verkäufer um eine Notiz zu 15 Prozent des Kaufpreises zu akzeptieren, und legte das Gleichgewicht der 5 Prozent in bar. Es gibt viele Variationen dieser Formel, wie 80-10-10 (80 Prozent erste Hypotheken, 10 Prozent zweite Hypothek, 10 Prozent nach unten). In Case Study # 2, akzeptiert der Verkäufer eine Notiz und zweiten Teil der Hypothek für den Kauf Preis. Die 10 Prozent (oder mehr) können auch von einem Dritten übernommen werden, wie eine institutionelle Kreditgeber. Die Ad-vantage der Verwendung von zwei Darlehen, um ein 90 Prozent oder 95 Prozent LTV Darlehen gegenüber, ist, dass die versicherungstechnischen Anforderungen leichter auf die 80 Prozent LTV ersten Hypothekendarlehen (und vermeiden Sie die PMI Anforderung, diskutiert in Artikel 3). Generell sind fehlerhafter Kreditgeber nicht als mit der Quelle der Anzahlung betroffenen oder ob der Kreditnehmer bietet Geld-oder eine Note (oder eine andere Finanzierung) für den Rest des Kaufpreises. Solange die primäre Kreditgeber wird in einem ersten Hypothek Pfandrecht Standpunkt aus LTV 80 Prozent oder weniger, sind sie mit dem Verkäufer die Annahme einer Note oder der Kreditnehmer erhalten einige der Unterschied in der Form einer zweiten Hypothek in Ordnung.

Nr. Dokumentation und Überprüfung Nonincome Darlehen

Darlehen entsprechen, erfordern in der Regel strenger Beweis von Einkommen, Vermögen und andere Schulden. Wenn zum Beispiel können Sie nicht beweisen Einkommens an den Geldgeber, sei es, weil Sie sich selbst für eine kurze Zeit beschäftigt sind oder sich nicht das Gegenteil beweisen Einkommen, gibt es nonincome Prüfung (NIV) Darlehen. NIV Darlehen (auch bekannt als " erklärte Einkommen "Kredite) benötigen weniger Dokumentation als herkömmliche Darlehen. Lenders oft bewerben diese Programme als "no doc" Kredite, dh der Darlehensnehmer nicht zu kommen mit allen Unterlagen, mit Ausnahme der Kredit-Bericht und einem Darlehen Anwendung.

So berechnen Sie ein Blended Interest Rate

Multiplizieren Sie jede Zinssatz mal der Betrag, es bezieht sich auf die Gesamtverschuldung, dann fügen sie zusammen. Zum Beispiel, wenn Sie einen $ 80.000 erste Hypothek auf 8% und ein $ 20.000 zweiten Hypothek auf 10%, ist die Mischverzinsung (8 % × .8) + (10% × .2) = 8,4%.

Einige Darlehen werden als "kein Verhältnis" Kredite, in dem Sie nicht Ihre gesamten Schulden rechtfertigen (Hypotheken zuzüglich der sonstigen Dauerschuldverhältnissen, wie Auto-Kredite und Darlehen für Studierende) zu Ihrem Einkommen verglichen. Wenige, wenn keine Kredite sind wahre " keine Dokumentation "Darlehen. Die meisten von ihnen angebotenen Programme sind Lockvogeltaktiken: Der Darlehensgeber sagt, sie brauchen keine Dokumentation, aber wenn das Darlehen wird bearbeitet, werden die Kreditgeber verlangen mehr und mehr Dokumentation.

Oft wird der Kreditgeber sehen einige rote f hinkt, dass die zusätzliche Untersuchung auszulösen. Die beste Verteidigung, diese Taktik ist ein guter Anstoß, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber oder Hypothekenmakler vorne. Identifizieren Sie Probleme in der Dokumentation nach vorne, bilden den Kreditgeber über Ihre Finanzen, und der Wahrheit entsprechen. Je mehr ein Kreditgeber Verdächtigen sind Sie etwas zu verbergen, desto mehr wird in der Dokumentation des Kreditgebers fragen Sie nach. Hier ist ein echtes Beispiel: Carteret Mortgage, <www.nvamortgage. com>, Werden die folgenden allgemeinen Leitlinien für eine der nicht-Verhältnis Hypothekarkrediten:

• Minimale Mitte Kredit-Score muss 640.

• Fünf Kredit-Konten erforderlich sind; drei können aus anderen Quellen werden-Utility-, Auto-Versicherungen, usw.

• Konkurs-und Zwangsvollstreckungen sind drei Jahre lang mit wiederhergestellt Kredit entlassen werden.

Beschäftigung • Zwei Jahre mit demselben Arbeitgeber.

Piti • Zwei Monate "-Reserven sind durch ein LTV weniger als 80 Prozent erforderlich. Behält sich sechs Monate sind anderweitig verpflichtet.

• mindestens 10 Prozent Anzahlung wird aus eigenen Mitteln erforderlich. Keine Geschenke. Diese Frage müssen Sie für diese Art von Informationen im Vorfeld von Ihrer Hypothek Makler oder Kreditgeber. Je mehr Informationen Sie wissen, was ein Kreditgeber muss, desto mehr Informationen Sie geben können.

Entwickeln Sie einen Kredit-Paket

Sie sollten ein Darlehen Paket Ihrer eigenen keine neuen Geldgeber präsentieren. Dieses Paket sollte die folgenden Angaben enthalten:

• Das ausgefüllte Formular FNMA 1003 Darlehen Anwendung.

• Eine aktuelle Kopie Ihrer Kredit-Bericht, mit einer schriftlichen Erklärung über negative Informationen

• Eine Kopie des Kaufvertrags für das Thema Eigentum

• Eine Kopie der Anzahlung zu überprüfen und zu dokumentieren Beweis, wo es herkommt

• Kopien der letzten Steuererklärung, Pay-Mann, und W-2s (falls zutreffend)

• neueste Schätzung der Immobilie, wenn Sie eine haben, oder eine Marktanalyse von einem Immobilienmakler vorbereitet

• Kopien der bestehenden oder Informationen Mietwert von ähnlichen Eigenschaften

• Kopien der letzten Kontoauszüge, Pensionsplan Konten und Brokerage-Konten

• Alle anderen relevanten finanziellen Informationen über Forderungen und Verbindlichkeiten.

• Referenzen von anderen Banken, Kreditgeber, oder prominente Mitglieder Ihrer Gemeinde, wie ein Richter, Politiker oder Bankpräsident Je mehr Informationen, die Sie im Vorfeld, desto weniger Überraschungen in den Kreditgeber läuft und damit auch den weniger wahrscheinlich wird es verdächtig und bitten um weitere Unterlagen.

Unterordnung und Substitution von Sicherheiten

Subordination fragt jemand, der eine Hypothek gilt (oder Treuhandvertrag) auf Ihrem Grundstück zu vereinbaren, seine oder ihre lien machen unterzuordnen,

Wenn Sie ABC Sparkasse konnte davon zu überzeugen, ihr Pfandrecht an zweiter Position zu bewegen, würde First National nun eine erste Hypothek Inhaber und damit Ihnen einen besseren Zinssatz. Beachten Sie, dass Sie Unterordnung benutzen, um Bargeld Eigenschaften zeichnen Sie bereits besitzen. * Wenn Sie ein Objekt mit Verkäufer Finanzierung erworben, fragen Sie einfach die früheren Eigentümer, seine Hypothek zu einem neuen ersten unterzuordnen. Dies kann erfordern Sie dem Verkäufer einen gewissen Anreiz bieten, beispielsweise durch zusätzliche Geld-oder paydown des Auftraggebers liegt. So oder so, Unterordnung ist eine hervorragende Möglichkeit, einen Kauf zu finanzieren, oder zeichnen Sie das Geld aus der vorhandenen Eigenschaften. Substitution von Sicherheiten ist eine Methode der Bewegung ein Zurückbehaltungsrecht aus einer Eigenschaft oder Sicherheit, zum anderen. Die substituierten Eigenschaft nicht unbedingt um Immobilien. Sie können ein Auto oder Boot Titels als Ersatz Sicherheiten. Besser noch, nutzen Sie die Hypothek Inhaber der Hypothek mit Sicherheit kein Ersatz release! Um jemanden zu einer Notiz ohne Sicherheiten zu erhalten, müssen Sie einen erheblichen Cash-Anzahlung zu bieten. Denken Sie darüber nach: Wenn die Notiz, die Sie dem Verkäufer geben, ist nicht durch die gesichert sind, können Sie refinanzieren oder Verkauf der Immobilien zahlt sich aus, ohne die beachten.

Case Study: Unterordnung und Substitution

Ein Eigentümer (wir nennen sie Frau Verkäufer) rief mich zu diskutieren, verkaufen ihr Haus. Nach einigen Verhandlungen einigten wir uns auf die Eigenschaft für $ 63.000 als Kauf folgt:

• $ 35.000 Cash bei der Abschlussveranstaltung des Titels

Mit zusätzlicher Sicherheiten

Wenn der Kreditgeber es sich um fühlt sich unwohl mit dem Sicherungsgeber oder Ihre LTV Bedarf bieten zusätzliche Sicherheit für das Darlehen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, ein Darlehen verbriefen, andere als mit einem Pfandrecht auf das Thema Immobilien.

Decke Mortgage

Eine Decke Hypothek ist ein Pfandrecht, das mehrere Objekte umfasst. Entwickler verwenden häufig eine Hypothek, die Decke mehrere Lose umfasst. Bei jeder Partie entwickelt und verkauft, so gilt das Pfandrecht aus, dass das Los veröffentlicht. Eine Decke Hypothek (oder Treuhandvertrag) ist genau wie ein reguläres lien, außer, dass es mehrere Objekte als Sicherheiten Namen. Wenn die Datensätze in der Region aufgenommen wird, wird das Pfandrecht jetzt auf jede Eigenschaft in die Sicherheit Instrument benannt werden. Wenn Sie andere Objekt mit Eigenkapital, auch unbebautes Land, können Sie diese Eigenschaft als zusätzliche Sicherheit für das Darlehen anbieten. Seien Sie vorsichtig, aber mit dem Anbieten Ihrer persönlichen Aufenthalt als Sicherheit, fehlende Zahlungen können Sie obdachlos!

Mit Anleihen als zusätzliche Sicherheit

Eine Anleihe, wie ein Ton, ist ein Schuldtitel. Im Gegenzug für den Kredit, ist der Anleger in vollem Umfang zu einem späteren Zeitpunkt bezahlt werden. Bonds bezahlen in der Regel Interesse an festen Zeiten, es sei denn, sie sind Null-Kupon-Anleihen. Der Cash-Wert einer Anleihe zu einem bestimmten Zeitpunkt auf die Fälligkeit und dessen Barwert, die sich wiederum auf die Anleger zu spekulieren, ob die Zinsen steigen oder fallen in der Zukunft basieren. Als die Zinsen fallen, Renten-Preise steigen, und umgekehrt. Und, logisch, die später zum Fälligkeitstag, je weniger der Barwert der Anleihe. Stadt-und Staatsanleihen sind praktisch die gleichen wie Bargeld, sie gehandelt werden können, verkauft und zwingender (als Sicherheiten verwendet). US-Staatsanleihen sind sichere Investitionen aus Sicht ein Risiko. Von einer Investition Standpunkt, sie sind fair, gute Wette, je nachdem, Zinsen und Markt INF-Verordnung. Die meisten Laien denken von Anleihen als eine sichere Investition.

Natürlich gibt institutionellen Anleger im Allgemeinen zu versierte dem Nennwert einer Schuldverschreibung als Sicherheit akzeptieren. Allerdings, wenn es sich um eine private motivierte Verkäufer, ein Inhaber-Carry-Angebot, das Kreuz ist mit US-Staatsanleihen besichert klingt verlockend. Wenn ich ein Angebot für ein Verkäufer mit dem Besitzer der Finanzierung bieten den Nominalwert der Anleihe als Sicherheit. Obwohl die vorliegende Wert kann geringer sein, die Idee einer Anleihe als zusätzliche Sicherheit klingt sicher. Darüber hinaus können Anleihen in lieu of a down Zahlungsmittel verwendet werden.

Beispiel: Sonny Verkäufer besitzt ein Haus frei und klar und fragt 100.000 US-Dollar für sein Haus. Brian Käufer bietet Sonny 110.000 US-Dollar wie folgt: 30.000 US-Dollar in US-Staatsanleihen und ein $ 80.000 Note durch eine Hypothek auf dem Grundstück gesichert. Das $ 30.000 in Anleihen, wenn sie in 30 Jahren fällig, kann für einen Bruchteil ihres Nennwerts gekauft werden, abhängig von der Marktzinsen. In den Augen der Verkäufer ist, er erhält mehr als der Preis, aber der Käufer zahlt deutlich weniger als den geforderten Preis (manchmal Anbietern blieb auf Preisvorstellung, nur weil sie sich schämen für ihre Nachbarn nahmen sie weniger zu sagen!). Für eine ausgezeichnete Hinweis zur Verwendung von Anleihen als Sicherheiten für die Immobilienfinanzierung, empfehle ich Formeln für Wealth von Richard Mueller, Ph.D. (Skyward Publishing, 2001). Für weitere Informationen über Anleihen, versuchen <www.savingsbonds.gov>.

Key Points

• Vermeiden Sie die Kosten für Darlehen f Lippen Verwendung der doppelten Schließung.

• Verwenden Sie die Vermittler-Technik zu überwinden Kreditgeber Mitnahme Anforderungen.

• Lassen Sie sich nicht fehlendes Einkommen Hold You Back-Nutzung NIV Darlehen.

• Denken Sie darüber hinaus das Eigentum an Sicherheiten zu ersetzen, unterzuordnen, und Cross-Besicherung.

Ein Artikel eingereicht von Royce I.

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