باستخدام اثنين من الرهون العقارية

باستخدام اثنين من الرهون العقارية أنا

ن من دراسات الحالة المذكورة أعلاه ، وحصلنا على حوالي 20 في المئة بانخفاض تمويل دفع الشرط باستخدام قرض البائع carryback (مناقشتها بمزيد من التفصيل في المادة (9). هذا النوع من القروض كما هو معروف على قرض 80-15-5 ؛ يمكنك استعارة أول قرض الرهن العقاري ل 80 في المئة من سعر الشراء ، وتطلب من البائع لقبول مذكرة عن 15 في المئة من ثمن الشراء ، واخماد ميزان 5 في المئة نقدا. هناك اختلافات كثيرة لهذه الصيغة ، مثل 80-10-10 (80 في المئة أول الرهن العقاري ، و 10 في المئة الثانية والرهن العقاري ، و 10 في المئة) ، وفي دراسة الحالة رقم 2 ، والبائع وافق على مذكرة والثانية الرهن العقاري لشراء جزء من السعر. 10 في المائة (أو أكثر) كما يمكن استعارتها من طرف ثالث ، مثل وجود مقرض المؤسسية. فانتاج الإعلانية من استخدام اثنين من القروض في مقابل واحد 90 في المئة أو 95 في المئة إل تي القرض ، هو أن متطلبات الاكتتاب هي اسهل على 80 في المئة إل تي أول قرض الرهن العقاري (ويمكنك تجنب شرط مؤشر مديري المشتريات ، التي نوقشت في المادة (3). عموما ، فإن المقرضين مطابقة للمواصفات ليست معنية مصدر من الدفعة الأولى أو ما إذا كان المقترض العروض النقدية أو مذكرة (أو التمويل الأخرى) للفترة المتبقية من ثمن الشراء. طالما كان المقرض الرئيسي هو في أول موقف الرهن العقاري في إل تي 80 في المئة أو أقل ، وأنهم على ما يرام مع البائع قبول مذكرة أو المقترض الحصول على بعض الفرق في شكل قرض الرهن العقاري الثانية.

لا Nonincome الوثائق والتحقق من القروض

مطابق القروض عموما تتطلب البرهان الصارم عن الدخل والأصول ، والديون الأخرى. إذا ، على سبيل المثال ، لا يمكنك اثبات الدخل للمقرض ، سواء كان ذلك هو أنك يعملون لحسابهم الخاص لفترة قصيرة أو لا يمكن أن يثبت خلاف ذلك الدخل ، وهناك التحقق nonincome () يقول : (القروض. قروض يقول : (المعروف أيضا باسم " الدخل وذكرت "القروض) تتطلب كميات أقل من وثائق من القروض التقليدية. المقرضين غالبا ما تعلن هذه البرامج بأنها "ليست القروض" وثيقة ، وهذا يعني أن المقترض لا يملك من أجل التوصل إلى أي وثائق أخرى من تقرير الائتمان ، وطلب الحصول على قرض.

كيفية احتساب سعر الفائدة المخلوطة

تتضاعف كل الأوقات معدل الفائدة على المبلغ الذي يتصل مجموع الديون ، ثم تضاف إليها معا ، فعلى سبيل المثال ، إذا كان لديك 80،000 دولار اول قرض الرهن العقاري بنسبة 8 ٪ ، والثانية 20،000 دولار قرض الرهن العقاري بنسبة 10 ٪ ، ومعدل المخلوطة هو (8 ×.8 ٪) + (10 ٪ ×.2) = 8.4 ٪.

بعض القروض يطلق عليهم اسم "أي نسبة" القروض ، في أن ليس لديك لتبرير بك مجموع الديون (القروض العقارية بالاضافة الى استمرار التزامات أخرى ، مثل قروض السيارات والقروض الطلابية) مقابل دخلك. قليلة ، إن وجدت القروض صحيحا ". أي وثائق "القروض. معظم هذه البرامج المقدمة هي الطعم وتكتيكات التبديل : المقرض وتقول أنها لا تحتاج إلى وثائق ، ولكن عندما يتم معالجة القروض ، فإن المقرض يطلب المزيد والمزيد من الوثائق.

في كثير من الأحيان ، المقرض سوف نرى بعض الحمراء و التخلف التي تؤدي الى تحقيق إضافي. وافضل دفاع لهذه التكتيكات هو الهجوم الجيد ؛ التحدث إلى حسابك في البنك أو السمسار العقاري في خط الهجوم. تحديد القضايا وثائق في خط الهجوم ، وتثقيف المقرض عن اموالك ، وتكون صادقة. لمزيد من مقرض المشتبه فيهم أنت تخفي شيئا ، وثائق أكثر المقرض سيطلب. هنا هو العالم الحقيقي سبيل المثال : كارتريت الرهن العقاري ، و<www.nvamortgage. com> ، وقوائم الإرشادات التالية لعام واحد من أي نسبة قروض الرهن العقاري :

• الحد الأدنى للوسط درجة الائتمان يجب أن يكون 640.

• خمسة حسابات الائتمان مطلوبة ؛ الثلاثة قد تكون من مصادر بديلة فائدة ، والتأمين على السيارات ، الخ.

• الإفلاس والرهن يجب أن يكون تصريفها لمدة ثلاث سنوات مع إعادة تأسيس الائتمان.

• اثنان سنوات من العمل مع صاحب العمل نفسه.

• شهرين شرب الاحتياطيات اللازمة مع المركبة التكتيكية الخفيفة أقل من 80 في المئة. ستة أشهر من الاحتياطيات مطلوبة خلاف ذلك.

• 10 في المئة دفعة هو الحد الأدنى المطلوب من الأموال الخاصة بك. لا الهدايا. يجب عليك أن تسأل عن هذا النوع من المعلومات الخاصة بك في خط الهجوم من السمسار العقاري أو المقرض. للمزيد من المعلومات حول ما تعرفه مقرض للاحتياجات ، والمزيد من المعلومات التي يمكنك تقديمها.

وضع حزمة قرض

يجب أن يقدم حزمة من القروض الخاصة بك إلى أي مقرض جديد. هذه الحزمة يجب أن تشمل ما يلي :

• أسفر الانتهاء FNMA نموذج 1003 طلب القرض.

• نسخة الأخيرة من تقرير الائتمان الخاصة بك ، مع تفسيرات خطية من معلومات سلبية

• نسخة من عقد الشراء للممتلكات الموضوع

• نسخة من الاختيار دفعة وموثقة من حيث انها جاءت من

• نسخ من الإقرارات الضريبية الأخيرة ، دفع بذرة ، ودبليو 2s (إن وجد)

• في الآونة الأخيرة لتقييم الممتلكات إذا كان لديك واحدة ، أو تحليل السوق التي أعدها وكيل عقاري

• نسخ من عقود الإيجار القائمة أو معلومات من القيمة الايجارية للخصائص مشابهة

• نسخ من كشوف الحسابات المصرفية الحديثة ، وحسابات خطة التقاعد ، وحسابات السمسرة

• أي معلومات أخرى ذات صلة المالية المتعلقة أصول أو خصوم.

• مراجع من البنوك الأخرى ، والمقرضين ، أو من الأعضاء البارزين في مجتمعك ، مثل قاض ، وسياسي ، أو رئيس البنك الدولي والمزيد من المعلومات التي تقدمها في خط الهجوم ، ومفاجآت أقل المقرض يصطدم ، وبالتالي أقل احتمالا سيكون المشبوهة وطلب المزيد من الوثائق.

التبعية واستبدال المتطابقة

دإubordination يسأل شخص يحمل الرهن العقاري (أو الفعل من الثقة) على الممتلكات الخاصة بك إلى الموافقة على بذل له أو لها بامتياز المرؤوس ، أو في الخط الثاني ، إلى آخر بامتياز. على سبيل المثال ، افترض أنك تملك ممتلكات تقدر قيمتها 100،000 دولار يحتوي على الرهن العقاري لأول ايه بي سي بنك الادخار ل$ 65،000. إذا كنت تريد أن تقترض من 30،000 دولار فيرست ناشيونال بنك مضمون برهن من الثانية ، فإن عليك أن تدفع أعلى بكثير من معدل الفائدة بسبب الوطني الأول في الرهن العقاري من شأنه أن يكون المرؤوس ، أو الثانية ، إلى امتياز لصالح المؤسسة مصرف الادخار ، والثانية ليان الموقف هو أخطر من المرتبة الأولى بامتياز ، وبالتالي فإن سعر الفائدة عموما أعلى للتعويض للمقرض لخطر متزايد.

إذا كنت يمكن ان تقنع اي بي سي مصرف الادخار للتحرك ليان الى المركز الثاني ، من شأنه الوطنية الأولى الآن أن يكون أول حائز الرهن العقاري وبالتالي تعطيك أفضل سعر الفائدة. نضع في اعتبارنا أنه يمكنك استخدام التبعية لسحب الأموال النقدية على الخصائص التي يملكها بالفعل. * إذا قمت بشراء ممتلكات مع تمويل البائع ، وذلك ببساطة نطلب من المالك السابق لتابعة له أو لها الرهن العقاري لأول جديدة. هذا قد تتطلب منك أن يعطي البائع بعض الحوافز ، مثل تقديم مساعدات نقدية إضافية أو paydown للالرئيسي. اما الطريقة ، والتبعية هي طريقة ممتازة لتمويل عملية شراء أو سحب نقدي من الخصائص الموجودة. الاستعاضة عن الضمان هو وسيلة لنقل امتياز من خاصية واحدة ، أو ضمانات ، إلى آخر. الخاصية استبداله لا يعني بالضرورة أن يكون القطاع العقاري. يمكنك استخدام سيارة أو عنوان القارب حيث ضمان بديل. الأفضل من ذلك ، يحصل صاحب الرهن العقاري للافراج عن الرهن العقاري مع أي ضمانات بديلا! للحصول على شخص أن يأخذ علما من دون ضمانات ، تحتاج إلى تقديم دفعة نقدية كبيرة. نفكر في هذا : إذا كانت الملاحظة التي تعطي البائع لم يتم تأمينها بواسطة الخاصية ، يمكنك إعادة تمويل أو بيع العقارات من دون سداد علما.

دراسة حالة : التبعية والإحلال

وقال مالك العقار (سنقوم دعوتها السيدة بائع) دعا لي لمناقشة بيع منزلها. بعد بعض المفاوضات ، وافقنا على شراء العقار ل63،000 دولار على النحو التالي :

• 35،000 دولار نقدا في اختتام اللقب

استخدام ضمانات إضافية

المسلف إذا كنت تتعامل مع غير مرتاح مع ضمانات أو إل تي الاحتياجات الخاصة بك ، يقدم ضمانا إضافيا للحصول على القرض. هناك عدة طرق لتسنيد القروض ، بخلاف مع حق امتياز على ممتلكات الموضوع.

بطانية الرهن العقاري

ألف بطانية الرهن هو الرهن الذي يغطي خصائص متعددة. المطورين غالبا ما تستخدم غطاء الرهن العقاري التي تغطي الكثير عدة. عند كل الكثير من البلدان المتقدمة النمو وبيعها ، وأفرج عنه من الرهن هو أن الكثير. والرهن العقاري بطانية (أو الفعل من الثقة) هو تماما مثل بامتياز العادية ، إلا أنها أسماء العديد من الخصائص كضمان. عندما تسجل في سجلات المقاطعة ، والرهن الآن على كل الممتلكات وردت أسماؤهم في صك الأمن. إذا كان لديك غيرها من الممتلكات مع الإنصاف ، وحتى الأراضي الخام ، يمكنك تقديم هذا العقار كضمان إضافي للحصول على القرض. أن يكون حذرا ، ولكن ، مع توفير الإقامة والأمن الشخصي ، وعدم تقديم مدفوعات يمكن أن تجعلك بلا مأوى!

استخدام السندات كضمان إضافي

والسندات ، مثل المذكرة ، هي صك الديون. في مقابل القرض ، يكون المستثمر تدفع بالكامل في موعد لاحق. دفع فائدة السندات عموما في فترات محددة ، ما لم تكن صفرا سندات القسيمة. القيمة النقدية للرابطة في أي وقت معين يستند إلى تاريخ الاستحقاق ، وقيمته الحالية ، والتي بدورها تعتمد على ما إذا كان المستثمرون في المضاربة أسعار الفائدة سوف ترتفع أو تنخفض في المستقبل. كما تنخفض أسعار الفائدة ، ارتفعت أسعار السندات ، والعكس بالعكس. و، منطقيا ، في وقت لاحق لتاريخ الاستحقاق ، وأقل من القيمة الحالية للسندات. البلدية وسندات الحكومة هي تقريبا نفس النقدية ، بل يمكن تداولها أو بيعها ، ووضع فرضية (استخدامها كضمان). سندات الخزانة الأميركية هي آمنة ومأمونة الاستثمارات من وجهة نظر للخطر. ومن وجهة نظر الاستثمار ، وأنها عادلة للمراهنة جيدة ، وهذا يتوقف على أسعار الفائدة وسوق الوقود النووي المشع lation. معظم الناس العاديين يعتقدون بأنها سندات استثمار آمن.

بطبيعة الحال ، فإن المقرضين المؤسسية جدا بشكل عام والدهاء لقبول القيمة الاسمية للسند كضمان. ومع ذلك ، عند التعامل مع البائع دوافع القطاع الخاص ، وهو مالك حمل العرض الذي عبر المضمونة مع سندات خزانة الولايات المتحدة تبدو جذابة. عندما تقدم عرضا لتمويل البائع مع المالك ، وعرض القيمة الاسمية للسند كضمان. وبالرغم من أن القيمة الحالية قد تكون أقل ، في صميم فكرة السندات كضمانة إضافية الأصوات آمنة. وعلاوة على ذلك ، يمكن استخدام السندات بدلا من كدفعة مقدمة.

على سبيل المثال : سوني بائع يملك منزلا الحرة واضحة ويسأل 100،000 دولار لمنزله. براين المشتري عروض سوني 110،000 دولار على النحو التالي : 30،000 دولار في سندات الخزانة الأمريكية و80،000 دولار علما مضمونة برهن على الممتلكات. من 30،000 دولار في السندات ، وإذا ما نضجت في 30 عاما ، ويمكن شراؤها مقابل جزء ضئيل من قيمتها الاسمية ، اعتمادا على أسعار الفائدة السائدة في السوق. البائع في الاعتبار ، انه تلقى أكثر من سعر الطلب ، ولكن المشتري دفع أقل بكثير من سعر الطلب (في بعض الأحيان باعة عالقون على السعر المطلوب لمجرد أنهم تخجل أن تقول جيرانهم أخذوا أقل!) ، وللاطلاع ممتازة مرجع حول استخدام السندات كضمان للتمويل العقاري ، فإنني أوصي الصيغ من أجل تكوين الثروة بقلم ريتشارد Powelson ، Ph.D. (عالي والنشر ، 2001). لمزيد من المعلومات عن السندات ، في محاولة <www.savingsbonds.gov>.

النقاط الرئيسية

• تجنب تكاليف القرض على الشفاه و الاستخدام المزدوج للإغلاق.

• استخدام تقنية سيط للتغلب على المقرض على متطلبات الدفع.

• لا تدع انعدام الدخل عقد بعودتكم يقول : استخدام القروض.

• فكر وراء الملكية كضمان : بديل ، المرؤوس ، وعبر ضمان العقد.

---

تنويه :موقعنا على الانترنت ليست مسؤولة عن محتوى هذه المادة. Webarticles هو حر للمعلومات.
المهم : هذه المادة "باستخدام اثنين من الرهون العقارية" وقد ترجم من قبل البرمجيات التلقائي. نشعر بالاسف من اجل أي الأخطاء الإملائية التي قد حدث. شكرا لتفهمكم.

---