Posso obter um empréstimo com mau créditoPosso obter um empréstimo com mau crédito? Se você pode obter um empréstimo de crédito ruim depende do tipo de empréstimo. Os empréstimos inseguros, tais como cartões de crédito e empréstimos bancários assinatura, geralmente requerem um bom histórico de crédito. Empréstimos garantidos, tais como hipotecas e empréstimos de carro, são um pouco mais FLEXÍVEL. Emprestadores são mais agressivos e assumir riscos maiores quando o empréstimo é garantido por uma caução. O credor pode exigir um pagamento maior para baixo e cobrar uma taxa de juro mais elevadas para o risco de emprestar a um indivíduo com má crédito. "I Don't Like Cartões de Crédito-Should I Pay Off-las e cancelá-las? " Nunca pague completamente desligado ou cancelar um cartão de crédito! Uma pessoa sem crédito em tudo é pior do que uma pessoa com um histórico de crédito ruim. Você pode pensar que os cartões de crédito estão mal, mas talvez não seja capaz de obter um telefone, um emprego, ou até mesmo uma conta de utilidade pública sem uma pontuação de crédito. Uma pessoa com um arquivo de crédito parece vazio em algum lugar entre os "suspeitos" e "assustador" para uma empresa inquirindo sobre o seu crédito. Tenha um cartão de crédito ou dois, e usá-los uma ou duas vezes por ano, mesmo que seja apenas para pagar para encher o seu tanque de gás.
Sua Renda Provable Regulamentos empréstimo FNMA exigir comprovação de renda necessária para suportar os pagamentos do empréstimo. Comprovante de renda exige documentação estrito, como • dois anos de formulários W-2, • dois últimos contra-cheques, e • dois anos de declarações fiscais. Se você trabalha por conta própria, ou, pelo menos, um proprietário de 25 por cento de um negócio, você precisa mostrar que tem sido nos negócios, pelo menos, dois anos. Prova de auto-emprego exige cópias de declarações de imposto de renda mostrando o negócio. A propriedadeUm ponto discreto até agora é o próprio imóvel. Parte da análise de risco do credor é a propriedade são collateralizing com o empréstimo. O credor tem de se manter na parte traseira de sua mente o pior cenário: default do mutuário e de encerramento que se seguiu. Em outras palavras, o credor se pergunta: "Será que eu quero possuir essa propriedade?" A apreciação. A primeira coisa que um credor vai fazer é pedir uma avaliação. Alguns credores têm o pessoal interno, mas a maioria usa contratantes independentes. Porque o avaliador encargos sua taxa se o empréstimo for aprovado, o credor, geralmente recolhe a taxa de avaliação (cerca de US $ 350) a partir do mutuário na frente. Existem três métodos geralmente aceites para avaliação de propriedade: o mercado de abordagem de dados, o custo abordagem e da abordagem de renda. Mercado de abordagem de dados. O mercado de abordagem de dados é a fórmula mais comumente usado para casas unifamiliares, condomínios e apartamentos pequenos. Basicamente, um avaliador licenciado olha para as casas de mais três "similar" na vizinhança que têm vendido recentemente. Ele ou ela em seguida, compara metragem quadrada e outros atributos. O número de quartos e banheiros, a idade do imóvel, benfeitorias, condição física, bem como a presença de uma garagem vai afetar o preço, metragem quadrada, mas geralmente é o fator mais importante. Como você poderia esperar, há exceções a essa regra. Por exemplo, o estilo da casa, a sua localização e proximidade às estradas principais, e se tem uma vista ou de acesso à praia irá afectar significativamente o valor. Para a maior parte, no entanto, se você deixar estas questões de lado, metragem quadrada, o número de quartos e banheiros, e condição física são os fatores mais relevantes. Tenha em mente que os quartos e banheiros no nível principal agregar mais valor do que quartos e banheiros em um porão ou sótão. A abordagem de renda. Com propriedades de renda, um avaliador irá também utilizar o método de abordagem de renda, especialmente se as propriedades semelhantes não estão disponíveis para comparação. A abordagem da renda é basicamente uma fórmula matemática baseada em pressupostos determinados no mercado (com base, claro, na opinião). A fórmula é a seguinte: Valor líquido = lucro operacional ÷ taxa de capitalização receita operacional líquida é o potencial (não real) arrenda o imóvel será de comando, menos subsídio de vacância média e despesas operacionais. As despesas operacionais incluem a administração de imóveis, seguros, impostos prediais, utilidades, manutenção, etc, mas não pagamentos de empréstimos hipotecários. Taxa de capitalização é um pouco mais subjectiva e difícil de calcular Capitalização., Ou "tampão" taxa é a taxa de retorno um investidor particular, seria de esperar para receber, se ele ou ela comprou uma propriedade similar a um preço semelhante. A taxa máxima é derivado de olhar para imóveis semelhantes, e as receitas operacionais líquidas associadas a eles. Obviamente, a taxa máxima a estimativa não é uma ciência exata, mas um palpite treinados. GRoss alugar multiplicador. Para locação única família, dúplex, e outros pequenos projectos, um avaliador pode usar a "renda bruta multiplicador" para ajudar a determinar o valor. Esta fórmula, basicamente, olha para imóveis semelhantes, e suas rendas de aluguel. Ao dividir os preços de venda de propriedades semelhantes pelo aluguel mensal recebida, o avaliador pode chegar a uma fórmula aproximada para comparar com a propriedade assunto. Loan-to-Value Loan-to-value (LTV) é um critério importante na determinação do risco do emprestador. Na maximização de alavanca, o investidor quer investir tão pouco dinheiro quanto possível. No entanto, o ponto de vista de emprestador é que a maior equidade na propriedade, a menos de uma perda que tomaria se tivesse que encerrar. FNMA-conforme orientações empréstimo geralmente requerem um investidor 20 por cento para colocar dinheiro para baixo em uma compra, o que significa um LTV 80 por cento. Empréstimos nonconforming pode permitir o tão pouco quanto 5 por cento para baixo para os investidores, dependendo da capacidade financeira do mutuário. Assim, um investidor com excelente crédito e provável fonte de renda pode ser capaz de emprestar até 95 por cento do preço de compra de um propriedade de investimento. Por outro lado, um investidor com crédito medíocre e que é independente por um curto período de tempo pode ser obrigado a colocar 20 por cento para baixo. Há uma centena de variações, dependendo do critério do credor particular de subscrição. O Adiantamento Você precisa mostrar pelo menos dois meses de extratos bancários para o credor de provar que tem o pagamento exigido para baixo na mão. Se o pagamento de repente "apareceu" em sua conta, você precisa mostrar de onde veio. Se fosse um presente, por exemplo, de um parente, você precisará de uma carta do que em relação indicando isso. Basicamente, o emprestador quer se certificar de que não pedir emprestado o dinheiro para o pagamento para baixo (embora alguns mutuantes irá permitir que você pedir o adiantamento de sua linha de equidade home de crédito, discutido no artigo 6). Se o seu relatório de crédito mostra recentemente saldos elevados ou uma série de investigações recentes de empresas de cartão de crédito, este pode ser um lapso f vermelho para o emprestador. Em suma, não esperar para pedir o adiantamento de um cartão de crédito não garantido ou linha de outros e acho que o credor não irá notar. Valor Potencial de rendimento e de mercado do imóvel A propriedade particular a ser financiado é relevante para o risco do credor. Se a propriedade é uma casa de família em um "pão e manteiga" da vizinhança, o risco do credor é reduzido. Porque casas de classe média em bairros estabelecidos são fáceis de vender, um credor se sente seguro de usá-los como garantia. No entanto, se o imóvel está em um bairro onde as vendas não são vivas, o risco do credor é aumentada. Além disso, se a propriedade é muito antigo ou não conforme com o bairro (por exemplo, um quarto ou muito pequenas), em seguida, o credor terá de ser mais rigorosos com as diretrizes suas subscrições. Por outro lado, o mais forte da economia local, o mais provável será um credor a renunciar a mais estrita das diretrizes seu empréstimo. Financiamento Junker Propriedades Uma das grandes dores de cabeça que você vai correr em que um investidor está tentando financiar fixador propriedades superiores. Muitos bancos evitam esses empréstimos porque uma propriedade de parágrafo não atende as diretrizes rigorosas de comodato FNMA. Além disso, os credores com seu LTV e requisitos de pagamento sobre o preço de compra, e não a avaliação. Assim, você é penalizado como um investidor para obter um bom negócio. Exemplo: A propriedade fica no valor de 100.000 dólares em boa forma e precisa de US $ 15.000 em reparos. O investidor negocia um preço de compra de US $ 70.000. O credor tem 80% de financiamento LTV, que deverá ser de US $ 80.000, certo? Errado! O credor tem 80% do preço de aquisição ou valor de avaliação, o que for menos. Assim, o credor seria de esperar que o mutuário venha com 20% de R $ 70.000, ou US $ 14.000, oferecendo 56.000 dólares em financiamento. Lidando com propriedades Junker requer um emprestador que entendem o que é que você faz. Um pequeno, localmente banco estatal que suas carteiras de empréstimos será sua melhor aposta. O credor pode até emprestar o fix-up de dinheiro para o negócio. Uma avaliação será feito da propriedade, anotando seu valor atual eo seu valor após os reparos serão completos. O credor vai emprestar o dinheiro para a compra, segurando o dinheiro de reparação em juízo. Quando as obras estiverem concluídas, o credor poderá inspecionar o imóvel, em seguida, autorizar a liberação dos fundos em depósito. Refinanciamento-Worth It? Um corolário para financiamento de imóveis é o conceito de refinanciamento. Quando e quantas vezes você deve refinanciar suas propriedades de investimento? Se você tirar proveito da queda das taxas de juro? A regra geral é que você não deve refinanciar o seu empréstimo a menos que seja uma taxa variável ou sua nova taxa é de 2 por cento menor do que sua taxa em vigor (ou seja, 2 pontos inferior não 2 por cento de sua taxa atual, tais como 8 por cento para 6 por cento). No entanto, esta regra de ouro é apenas isso: uma orientação. Existem custos envolvidos na obtenção de um empréstimo, e que leva vários anos de pagamentos a menor taxa para recuperar o seu investimento. Além disso, tenha em mente que se o seu actual empréstimo foi amortizado por vários anos, você está começando a pagar menos juros e mais principal em seu empréstimo atual; refinanciamento significa começar tudo de novo. O fundamental é usar o senso comum e uma calculadora descobrir-se a juros de poupança vale a pena o custo extra (e potencialmente o risco) de refinanciamento. Preenchendo um pedido de empréstimo Você deve estar familiarizado com o FNMA Formulário de 1003, um formulário de pedido de empréstimo usado pela maioria dos corretores de hipotecas e empréstimos diretos para reunir informações sobre suas finanças. Você também deve ter um preenchidos no seu computador que você pode oferecer ao seu credor (você pode baixar um formulário preenchíveis 1003 no meu site na Web Pontos-chave • Lenders faz seu lucro em uma variedade de caminhos-de-chave é entender como eles fazem isso, e pagando o mínimo que você precisa para obter um bom empréstimo, a um preço justo. • Escolha uma hipoteca empresa que tem a experiência necessária e pode lidar com o seu negócio. • Compreender os critérios básicos de empréstimo antes de aplicar para um empréstimo. • refinanciar apenas quando os números fazem sentido. Creative Financiamento através Lenders Institucional O poder do pensamento - a magia da mente!-Lord Byron Embora tenha um bom corretor hipotecário ou credor do seu lado é muito valiosa, você ainda precisa ter alguns truques em seu bolso traseiro para fazer as coisas funcionarem. Um dos principais desafios para o investidor é comprar imóveis com pouco ou nenhum dinheiro, mas ainda têm um pagamento baixo o suficiente para evitar o caixa negativo f baixo. Este artigo irá discutir algumas das maneiras de o fazer. Fechamento duplo-Short-Term Financing sem dinheiro Se sua intenção é comprar um imóvel e transformá-lo rapidamente em torno de um lucro em dinheiro, é quase um pecado para pagar os custos do empréstimo. Conhecido como um f lábio, o investidor quer ganhar $ 5.000 a $ 10.000 transformar uma propriedade que ele ou ela compra a preço de banana. Este processo pode ser realizado sem financiamento bancário tradicional, muito menos um pagamento. Se um vendedor particular eo comprador não pode estar presente ao mesmo tempo, um fechamento pode ser consumado em depósito (uma transação incompleta, esperando por certas condições a serem cumpridas, tais como o financiamento de um empréstimo). Assim, o vendedor pode assinar uma escritura e colocá-lo em custódia com o agente de fechamento. Quando o comprador for concluída a sua operação de empréstimo, a escritura é entregue e os fundos são desembolsados. Em muitos casos, você pode comprar e vender o imóvel a um terceiro em um back-to-back duplo fechar (também chamado escrow dupla em alguns estados). Você não precisa de nenhum de seu próprio dinheiro para comprar o imóvel com o proprietário antes de revendê-lo para outro investidor / comprador em um fecho duplo. As sete etapas de fechamento duplo processo funciona da seguinte forma: 1. Uma festa assina um acordo de compra com o partido B, a um preço belowmarket. 2. Parte B assina um acordo de compra com o partido C, que oferece o imóvel pelo preço de mercado. 3. A única parte que vem à mesa com o dinheiro é parte C. Supondo partido C é pedir o dinheiro de um credor para financiar a transação, o banco partido C será o fio de fundos na conta bancária do agente de fechamento. 4. Uma festa assina uma escritura de parte B. Esta ação é não entregue mas depositado em juízo com o agente de fechamento. Parte B assina uma escritura de partido C, que é depositada em juízo com o agente de fechamento. 5. Parte C assina os documentos bancários de empréstimo, momento em que o empréstimo é financiado ea transação é concluída. 6. O agente de fechamento proporciona fundos para uma festa para o preço de compra, ea diferença para a festa B. 7. O agente de fechamento dos dois registros feitos um após o outro no concelho de escritório registros de terra. Como você pode ver, nenhum dinheiro foi exigida pelo partido B para fechar a transação. Fundos Parte B veio do produto da venda de parte a parte B C. Se a segunda venda não acontecer, a primeira operação, que é fechado em depósito, não pode ser concluída. Nesse ponto, o negócio está morto. Se você está fazendo um fecho duplo, você está agindo como o comprador eo vendedor. A dupla de encerramento é na verdade duas operações distintas. Se você não quer festa C para atender parte, o fechamento de casal pode ser concluída em duas fases, ao invés de uma só vez. Obviamente, você não pode dar os fundos vendedor até o comprador lhe dá fundos. Assim, uma das duas operações deve ser fechado em depósito até que o outro está completo. Muitas vezes, este depósito de encerramento pode durar uma hora. A linha inferior é que você não pode fechar com o proprietário, se o comprador de terceiros não entregar fundos para você. Se você estiver interessado em mais informações sobre o processo F régua, pegue uma cópia do meu artigo, Lançando Propriedades (Dearborn Trade, 2001). Tempero do título Nos últimos anos, alguns credores têm colocação "tempero" (tempo de propriedade), exigências sobre as operações de empréstimo. Alguns emprestadores têm medo de financiar a segunda parte de uma dupla de encerramento, devido à possibilidade de que o preço de compra do comprador é inf calculados. Os credores estão agindo na maior parte do medo irracional por causa de uma recente enxurrada de fraudes imobiliárias nos jornais. Propriedade burlas flipping. Houve um monte de comentários negativos na imprensa ultimamente sobre o fechamento duplo. Dezenas de pessoas foram indiciados em que a imprensa chamou de "regimes de propriedade f régua." Alguns credores, agentes imobiliários, e das companhias de título irá dizer-lhe que o fechamento duplo são ilegais. Na verdade, eles não são nada do tipo. A propriedade ilegal-f regimes régua de trabalho da seguinte forma. Investidores inescrupulosos comprar barato, run-down de imóveis em bairros de baixa renda maior. Depois que fazer renovações de má qualidade para as propriedades, eles vendem para compradores sofisticados a um preço inf lada. Na maioria dos casos, o investidor, avaliador, e corretor de hipoteca conspiram através da apresentação de documentos de empréstimos fraudulentos e uma avaliação falsa. O resultado final é um comprador que pagou demais para uma casa e não podem pagar o empréstimo. Como muitos desses empréstimos são FHA-segurados, o Senado E.U. realizou audiências para investigar essa prática. Apesar da negativa da imprensa, nem f régua nem fechamento duplo são ilegais. As atividades descritas acima simplesmente a quantidade de fraudes de empréstimos, nada mais. Como resultado, alguns bancos têm colocado tempero requisitos em matéria de propriedade do vendedor. Se o vendedor não possuía a propriedade de pelo menos 12 meses, o credor irá assumir que o negócio é suspeito e se recusam a fundo de empréstimo do comprador. Não há realmente nenhuma solução para este problema que não seja para lidar com outros credores que não têm de suspender o tempero. Certifique-se de permanecer no controle do processo de empréstimo e orientar seus compradores para uma companhia de hipoteca que não tenha um problema com fechamento duplo. Duas possíveis soluções. Se o comprador tenha encontrado um credor que está realmente preso na questão tempero, você tem duas opções: (1) atribuir o seu contrato para o comprador final ou (2) que o proprietário original comprá-lo fora do negócio. Se você atribuir seu contrato para o comprador final, ele ou ela será fechado diretamente com o proprietário. No entanto, o comprador final pode não ter dinheiro suficiente para pagar a diferença entre o preço de compra com o proprietário e seu preço de compra com você. Você precisa confiar que as partes envolvidas vai pagá-lo no fechamento de produtos do vendedor! A maneira mais segura de resolver o problema é a abordagem o proprietário e pedir-lhe para comprá-lo fora do negócio. Compra-lo para fora significa que o proprietário vai pagar-lhe a cancelar o contrato de venda com você, para que ele ou ela pode entrar em um contrato de compra diretamente com o comprador final. Idealmente, seria melhor se o proprietário você paga em dinheiro antes de ele ou ela fechou com seu comprador final. Se o proprietário quiser esperar até o comprador final fecha a venda com ele ou ela a pagar-lhe o dinheiro, colocou o acordo por escrito sob a forma de uma nota promissória, garantido por uma hipoteca sobre o imóvel. Assim, no final, você será pago como um detentor de garantia. A Técnica Middleman Muitos investidores tolos e corretores hipotecários sem escrúpulos que se sabe que "overappraise" uma propriedade, de forma eficaz o financiamento de um imóvel de 100 por cento de seu valor. O corretor de hipoteca em seguida, passa-pagamento do comprador, o comprador de volta para debaixo da mesa para que o negócio é feito com nada para baixo. Não só é esta prática ilegal, é tolice, a menos que a propriedade pode ser alugada por mais do que o pagamento do empréstimo. Novamente, não há nada de especial sobre a compra de um imóvel com nenhum dinheiro para baixo a menos que seja rentável para o fazer. Se você pode comprar a propriedade em um substancialmente abaixo do preço de mercado e sem dinheiro para baixo, então você tem um bom negócio. Esta é a compra de 100 por cento do empréstimo para compra, não de empréstimo de 100 por cento de valor. O problema com a compra de um imóvel a um preço inferior ao preço de mercado é que os emprestadores convencionais tendem a penalizá-lo com seus regulamentos de empréstimo. Conforme discutido anteriormente, FNMA-conforme orientações empréstimo normalmente requerem que um investidor colocar 20 por cento de seu próprio dinheiro como um adiantamento. A regra de 20 por cento se aplica mesmo se o preço de compra é a metade do valor avaliado do imóvel. Uma comum, mas ilegal, a prática é para o comprador para colocar o sinal e para o vendedor para devolvê-lo ao comprador após o fechamento. As pessoas podem fugir com ela o tempo todo, mas esta prática é a fraude do empréstimo. Intermediário A técnica é uma maneira legal de contornar a regra de 20 por cento. O processo requer o seguinte três fatores importantes: 1. Um comprador intermediário 2. Um preço de compra negociada que é 10 por cento para 20 por cento abaixo do valor de mercado de 3. Um credor que não exigem provas de um sinal do dinheiro Use um parceiro intermediário para comprar a casa do proprietário com um desconto e vendê-lo a você pelo seu valor total avaliado. Faça um fecho duplo momento em que o atravessador compra o imóvel e, simultaneamente, vende para você. A razão para o comprador intermediário é o aumento do preço de compra, porque a maioria dos credores baseiam suas LTV no menor valor do preço de aquisição ou do valor avaliado. Assim, mesmo se você negociar um desconto de 20 por cento no preço de compra, o empréstimo máximo que você pode obter é baseado no preço de compra, não o valor avaliado. Exemplo: Sammy Loja tem uma propriedade de US $ 100.000 e está disposta a aceitar $ 80.000 para um todo-venda em dinheiro. Matthew Middleman assina um contrato de compra de comprá-lo de Sammy R $ 80.000. Matthew Middleman depois assina um contrato para vender o mesmo imóvel para Ira Investidores em R $ 100.000. Os termos do contrato são em dinheiro de $ 80.000 e uma nota de 20.000 dólares, com vencimento em dez anos. Ira se aplica para um empréstimo com o First National Bank por 80 por cento do preço de compra, ou US $ 80.000. Em um fecho duplo, sinais Sammy uma escritura de Mateus, que está sob custódia. Mateus assina uma escritura de Ira, que também está sob custódia. First National Bank fundos do empréstimo por fiação o dinheiro na conta do agente de custódia. O agente de fechamento Sammy escreve um cheque de US $ 80.000. Ira sinais de uma nota de Mateus em R $ 20.000. O agente de fechamento dos dois registros feitos back-to-back. Sammy recebe o seu $ 80.000. Ira começa sua propriedade para apenas alguns milhares de dólares para baixo (os seus custos de empréstimo). Mateus recebe uma nota da Ira R $ 20.000. Epílogo: Um mês ou dois após o fechamento, Mateus e Ira se tornam parceiros em ações Ira uma metade interesse na propriedade de Mateus, em troca de satisfação total da nota. Estudo de Caso # 1: Tag Team Investir
Estudo de Caso # 2: Tag Team Investir Um cliente meu (vamos chamá-lo de Chuck) utilizou o método intermediário para comprar uma casa 1,6 milhões dólares com nenhum dinheiro para baixo. A propriedade foi depositado propriedade como resultado de um encerramento. Chuck criado um "trust" vida simples para si próprio com o seu amigo como administrador. A confiança que assinou um contrato (executado pelo amigo Chuck, o administrador) para comprar a casa ao banco por US $ 950.000. Chuck, em seguida, assinou um contrato para comprar a casa da confiança em R $ 1,6 milhões, valor avaliado do imóvel. Chuck deu a confiança em dinheiro de $ 400.000 e tomou emprestados US $ 1,2 milhão um emprestador institucional. Porque Chuck era o beneficiário da confiança, ele recebeu o produto da venda (400.000 dólares no seu pagamento, acrescido do montante do empréstimo $ 250.000), rede de quase 250.000 dólares em dinheiro no bolso. Escusado será dizer que ele ainda tem que chegar no bolso de um pagamento mensal de seu empréstimo novo! um artigo submetido por Janice R.. Isenção de responsabilidade:O nosso site não se responsabiliza pelo conteúdo deste artigo. Webarticles é uma fonte de informação livre. Importante: Este artigo "Posso pegar um empréstimo com mau crédito" foi traduzido por um software automático. Nós sentimos muito por quaisquer erros de ortografia que pode ter ocorrido. Obrigado pela sua compreensão.
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