Posso ottenere un prestito con cattive di creditoPosso ottenere un prestito con cattive di credito? Se è possibile ottenere un prestito con i poveri di credito dipende dal tipo di prestito. Prestiti non garantiti, quali carte di credito e prestiti firma banca, di solito richiedono una buona storia di credito. Prestiti garantiti, come i mutui casa e prestiti auto, sono un po 'più FLESSIBILE. Istituti di credito sono più aggressivi e assumere rischi maggiori quando il prestito è garantito da garanzie. Il creditore può richiedere una maggiore acconto e di applicare un tasso d'interesse più elevato per il rischio di credito ad un individuo con il credito poveri. "I Don't Like carte di credito, devo pagare Li Off, cancellarle? " Mai pagare in tutto o cancellare una carta di credito! Una persona senza credito a tutti è peggio di una persona con una storia brutta di credito. Si potrebbe pensare che le carte di credito sono male, ma potrebbe non essere in grado di ottenere un telefono cellulare, un lavoro, o anche un account di pubblica utilità senza un punteggio di credito. Una persona con un file vuoto di credito guarda da qualche parte tra i "sospetti" e "Scary" ad una società di indagatore sul tuo credito. Una carta di credito o due, e li usa una volta o due volte l'anno, anche se è giusto pagare per riempire il serbatoio del gas.
Il vostro reddito dimostrabile Regolamenti di prestito FNMA richiede una prova di reddito necessarie per sostenere il pagamento del prestito. La prova del reddito richiede documentazione rigorosa, come • due anni di W-2 forme, • Negli ultimi due cedolini dello stipendio, e • due anni di dichiarazioni fiscali. Se siete lavoratori autonomi, o almeno il proprietario di un 25 per cento di un business, è necessario dimostrare che vi sono stati in attività da almeno due anni. Prova di lavoro autonomo richiede copia delle dichiarazioni fiscali mostrando il reddito d'impresa. La proprietàUn punto quindi è di gran lunga sottostimato la proprietà stessa. Parte di analisi del mutuante rischio è di proprietà sono collateralizing con il prestito. Il creditore deve tenere nella parte posteriore della sua mente il caso peggiore: di default del debitore e la conseguente preclusione. In altre parole, il mutuante si chiede, "dovrei proprio questa proprietà?" La valutazione. La prima cosa che un creditore farà è per una valutazione. Alcuni istituti di credito hanno personale interno, ma la maggior parte utilizza contraenti indipendenti. Perché il perito oneri sua tassa o meno il prestito è approvato, il mutuante raccoglie in genere la tassa di valutazione (circa 350 dollari) da parte del mutuatario in anticipo. Ci sono tre approcci generalmente accettato di proprietà valutazione: l'approccio dati di mercato, il costo l'approccio e il metodo del reddito. Dati di mercato approccio. L'approccio di dati di mercato è la formula più comunemente usato per case unifamiliari, condomini e appartamenti di piccole dimensioni. Fondamentalmente, un perito licenza guarda le case tre più "simili", nelle vicinanze, che hanno venduto di recente. Lui o lei viene quindi confrontato con metratura e altri attributi. Il numero di camere da letto e bagni, l'età della proprietà, i miglioramenti, le condizioni fisiche, e la presenza di un garage influirà sul prezzo, ma le superfici sono di solito il fattore più importante. Come si potrebbe pensare, non ci sono eccezioni a questa regola. Ad esempio, lo stile della casa, la sua posizione, e la vicinanza alle strade principali, e se si ha una vista o di accesso alla spiaggia influenzeranno notevolmente il valore. Per la maggior parte, tuttavia, se si lascia da parte questi problemi, il metraggio quadrato, il numero di camere da letto e bagni, e la condizione fisica sono i fattori più rilevanti. Tieni presente che le camere e bagni al livello principale aggiungere più valore rispetto a camere da letto e bagni in una cantina o soffitta. Il metodo del reddito. Con proprietà di reddito, un esperto sarà inoltre possibile utilizzare il metodo di approccio di reddito, in particolare se le proprietà comparabili non sono disponibili per il confronto. Il metodo del reddito è sostanzialmente una formula matematica basata su talune presunzioni nel mercato (a base, naturalmente, su parere). La formula è la seguente: Value = Utile netto di esercizio ÷ tasso di capitalizzazione del reddito netto di esercizio è il potenziale (non reale) locazione l'immobile sarà di comando, l'indennità di vacanza inferiore alla media e le spese operative. Le spese operative comprendono la gestione di proprietà, assicurazioni, tasse di proprietà, utenze, la manutenzione, e simili, ma non i pagamenti di mutuo ipotecario. Tasso di capitalizzazione è un po 'più soggettiva e difficile da calcolare. Maiuscole e minuscole, o "cap" tasso, è il tasso di rendimento un particolare investitore si aspetta di ricevere, se ha acquistato un immobile simile a un prezzo simile. Il tasso massimo è derivato da guardare proprietà simili e il reddito operativo netto ad essi associati. Ovviamente, tasso massimo la stima non è una scienza esatta, ma una supposizione addestrato. Gross affitto moltiplicatore. Per i single-affitti famiglia, su due piani, e altri piccoli progetti, un esperto può utilizzare la "rendita lorda moltiplicatore" per aiutarti a determinare il valore. Questa formula sembra fondamentalmente a proprietà simili e il loro reddito a noleggio. Dividendo i prezzi di vendita di immobili simile per l'affitto mensile ricevuto, il perito può venire su con una formula di massima a confronto con la proprietà oggetto. Loan-to-value Loan-to-value (LTV) è un criterio importante nel determinare il rischio del creditore. Nel massimizzare leva, l'investitore vuole investire denaro in quanto il meno possibile. Tuttavia, il punto del prestatore di vista è che il capitale proprio nella proprietà, meno di una perdita che avrebbe se fosse di precludere l'. FNMA conformi orientamenti prestito richiedono generalmente un investitore a mettere in cassa il 20 per cento su un acquisto, il che significa un VTL 80 per cento. Prestiti non conformi possono consentire un minimo di 5 per cento in meno per gli investitori, a seconda della solidità finanziaria del debitore. Pertanto, un investitore con credito eccellente e fonte di reddito dimostrabile può essere in grado di prendere in prestito fino a 95 per cento del prezzo di acquisto di un investimenti immobiliari. D'altra parte, un investitore con credito mediocre e che è autonoma per un breve periodo di tempo può essere obbligato a mettere giù il 20 per cento. Ci sono un centinaio di varianti, a seconda del creditore particolare i criteri di assunzione. La caparra Hai bisogno di dimostrare almeno due mesi di estratti conto bancari al creditore di provare che hai richiesto il pagamento fino a portata di mano. Se i soldi di pagamento improvvisamente "apparsa" nel tuo account, è necessario mostrare da dove proviene. Se fosse stato un dono, per esempio, da un parente, avrete bisogno di una lettera che indica in modo relativo. Fondamentalmente, il creditore vuole assicurarsi che lei non ha in prestito i soldi per il pagamento verso il basso (anche se alcuni di questi finanziatori vi permetterà di prendere in prestito il pagamento verso il basso dalla vostra linea di equità domestica di credito, hanno discusso di cui all'articolo 6). Se il tuo credito di relazione recentemente saldi alta o un sacco di indagini recenti da società di carte di credito, questo può essere un rosso f lag per il creditore. In breve, non aspettatevi di prendere in prestito la caparra da una carta di credito o altri linea chirografari e che il creditore non si nota. Valore di reddito potenziale e la rivendita della proprietà La particolare proprietà di essere finanziati sia rilevante per il rischio del creditore. Se la proprietà è una sola casa di famiglia in un "pane e burro" di quartiere, il rischio del creditore è ridotta. Perché le case della classe media nei quartieri stabiliti sono facili da vendere, un finanziatore si sente sicuro che li utilizzano come garanzia. Tuttavia, se l'immobile è in un quartiere in cui le vendite non sono vivaci, il rischio del creditore è aumentato. Inoltre, se la proprietà è molto vecchio o non conformi con il quartiere (ad esempio, una camera da letto o molto piccole), allora il mutuante sarà più stretto con i loro orientamenti di sottoscrizione. D'altra parte, la più forte l'economia locale, tanto più è probabile un prestatore sarà quello di rinunciare ai più severi dei loro orientamenti prestito. Finanziamento Junker Proprietà Uno dei grattacapi principali su cui verrà eseguito in quanto sta cercando un investitore per finanziare fixer proprietà superiore. Molte banche evitano questi prestiti a causa di una proprietà subpar non è conforme alle severe linee guida di prestito FNMA. Inoltre, i creditori hanno basato la loro LTV e le prescrizioni di pagamento sul prezzo di acquisto, non la valutazione. Così, si sono penalizzati come un investitore per ottenere un buon affare. Esempio: Una proprietà è un valore di $ 100.000 in buona forma e ha bisogno $ 15.000 nelle riparazioni. L'investitore negozia un prezzo di acquisto di 70.000 $. Il creditore dispone di 80% dei finanziamenti VTL, che dovrebbe essere 80,000 dollari, giusto? Sbagliato! Il creditore dispone di 80% del prezzo di acquisto o del valore stimato, a seconda dei meno. Così, il creditore si aspetterebbe che il mutuatario a venire su con il 20% di 70,000 dollari, o $ 14.000, $ 56.000 che offre al finanziamento. Trattare con proprietà Junker richiede un finanziatore che capisce cosa fare. Un piccolo, locale di proprietà della banca che il suo portafogli prestiti saranno la scelta migliore. Il creditore può prestare anche voi il fix-up soldi per l'affare. Una valutazione sarà fatto della proprietà, osservando il suo valore attuale e il suo valore dopo le riparazioni sono completi. Il creditore ti presta i soldi per l'acquisto, tenendo i soldi di riparazione in deposito a garanzia. Quando le riparazioni sono state completate, il prestatore controllare la proprietà, quindi autorizzare la liberazione dei fondi in deposito a garanzia. Rifinanziamento-Worth It? A corollario di proprietà di finanziamento è il concetto di rifinanziamento. Quando e come spesso si dovrebbe rifinanziare le proprietà di investimento? Dovete prendere approfittando del calo dei tassi di interesse? La regola generale è che non si dovrebbe rifinanziare il prestito a meno che non si tratta di un tasso variabile o il nuovo tasso è inferiore al 2 per cento il tasso attuale (cioè 2 punti più bassi, non il 2 per cento del tasso attuale, come l'8 per cento fino al 6 per cento). Tuttavia, questa regola è proprio questo: una linea guida. Non ci sono costi di ottenere un prestito, e ci vogliono diversi anni di pagamenti al tasso più basso di recuperare l'investimento. Inoltre, tenere presente che se il vostro prestito esistente è stato ammortizzato da diversi anni, si stanno iniziando a pagare meno interessi e più capitale sul prestito in corso; di rifinanziamento significa ricominciare tutto da capo. La linea di fondo è quello di usare il buon senso comune e una calcolatrice -capire se l'interesse di risparmio vale il costo extra (e potenzialmente il rischio) di rifinanziamento. Compilando una domanda di prestito Si dovrebbe avere familiarità con FNMA Form 1003, un modulo standard di domanda di prestito utilizzato da broker ipotecari più e finanziatori diretti per raccogliere informazioni sulle vostre finanze. Bisogna anche avere uno compilato sul vostro computer che si può fornire al creditore (è possibile scaricare un modulo compilabile 1003 sul mio sito Web all'indirizzo Punti chiave • I creditori fanno i loro profitti in una varietà di modi, la chiave è capire come fare, e pagando il minimo necessario per ottenere un prestito bene ad un prezzo equo. • Scegli una società di mutuo che ha la necessaria esperienza e in grado di gestire il vostro business. • Comprendere i criteri di base del prestito prima di chiedere un prestito. • Refinance solo quando i numeri hanno senso. Creative finanziamento attraverso Finanziatori istituzionali La forza del pensiero - la magia della mente!-Lord Byron, pur avendo un buon mediatore di ipoteca o mutuante su un fianco è molto prezioso, è comunque necessario avere alcuni trucchi nella tasca posteriore dei pantaloni per far funzionare le cose. Una delle sfide principali per l'investitore è quella di acquistare immobili in contanti poco o niente, ma hanno ancora un pagamento sufficientemente basso per evitare di cassa negativi f bassa. In questo articolo si discuteranno alcuni dei modi per farlo. Doppia chiusura-Short-Term finanziamento senza contanti Se la vostra intenzione è quella di acquistare un immobile e girare intorno velocemente per un profitto in denaro, è quasi un peccato di pagare i costi dei prestiti. Conosciuto come un f labbro, l'investitore vuole rendere $ 5.000 a $ 10.000 di svolta di una proprietà che lui o lei compra ad un prezzo speciale. Questo processo può essere realizzato senza finanziamenti bancari tradizionali, tanto meno un acconto. Se un determinato venditore e acquirente non può essere presente al tempo stesso, una chiusura può essere consumato in escrow (una transazione incompleta, in attesa di alcune condizioni da rispettare, come ad esempio il finanziamento di un prestito). Pertanto, il venditore può firmare un atto notarile e il luogo in deposito a garanzia con l'agente di chiusura. Quando l'acquirente completa la sua operazione di prestito, l'atto viene consegnato ed i fondi vengano erogati. In molti casi, si può comprare e vendere la proprietà ad un terzo in un back-to-back doppia Chiusura (chiamato anche doppia escrow in alcuni Stati). Non hai bisogno di nessuna delle vostre denaro proprio per l'acquisto della proprietà da parte del proprietario prima di rivenderlo a un altro investitore / acquirente in una doppia chiusura. I sette-passo doppio processo di chiusura funziona come segue: 1. A parte i segni di un accordo di acquisto con la parte B ad un prezzo belowmarket. 2. Parte B firma un contratto di acquisto con il partito di C, che offre la proprietà al prezzo di mercato. 3. L'unico partito a venire al tavolo con cassa è partito partito Supponendo C. C è il prestito di denaro da un prestatore per finanziare l'operazione, la banca partito C sarà filo i fondi sul conto bancario di un agente di chiusura. 4. A parte i segni un atto di parte B. Questa azione è non consegnata ma depositati in deposito fiduciario con l'agente di chiusura. Parte B firma un atto di parte C, che è depositato in deposito fiduciario con l'agente di chiusura. 5. Parte C segni documenti prestito bancario, a questo punto il prestito viene finanziato e la transazione è stata completata. 6. L'agente di chiusura fornisce fondi per la parte A per il prezzo di acquisto e la differenza a parte B. 7. L'agente di chiusura registra i due fatti uno dopo l'altro a terra della contea di documenti Office. Come potete vedere, non in denaro è stato richiesto dalla parte B per chiudere la transazione. Parte dei fondi B è arrivata con i proventi della vendita da parte di B parte C. Se la vendita secondo non accade, la prima operazione, che è chiuso nel deposito a garanzia, non può essere completata. A quel punto, l'affare è morto. Se stai facendo una chiusura doppia, stai in qualità di compratore e venditore. Una doppia di chiusura è in realtà due operazioni distinte. Se non si desidera partito C per soddisfare parte A, la chiusura doppia può essere completato in due fasi, piuttosto che tutti in una volta. Ovviamente, non si può dare i fondi venditore fino a quando il compratore dà fondi. Così, una delle due operazioni devono essere chiusi in garanzia fino a l'altro è completo. Spesso, questa chiusura escrow può durare un'ora. La linea di fondo è che non si può chiudere con il proprietario, se il terzo acquirente di parte non fornire fondi a voi. Se siete interessati ad avere maggiori informazioni circa il processo di f listello, acquistare una copia del mio articolo, Flipping Proprietà (Dearborn Trade, 2001). Stagionatura del titolo Negli ultimi anni, alcuni istituti di credito sono stati immissione "condimento" (ora di proprietà) requisiti in materia di operazioni di prestito. Alcuni istituti di credito hanno paura di finanziare la seconda parte di una doppia chiusura a causa della possibilità che il prezzo di acquisto l'acquirente è regolamentato inf. I creditori che agiscono per lo più per paura irrazionale a causa di un recente raffica di truffe immobiliari riportati sui giornali. Truffe proprietà flipping. Vi è stato un sacco di stampa negativa recentemente su chiusure doppio. Decine di persone sono state incriminate in quello che la stampa ha chiamato "la proprietà f regimi listello." Alcuni istituti di credito, agenti immobiliari, società di gestione titoli e vi diranno che chiusure doppie sono illegali. In realtà, sono niente del genere. La struttura clandestina-f regimi listello di lavoro come segue. Investitori senza scrupoli buy cheap, run-down immobili nei quartieri a basso reddito per lo più. Dopo che fanno lavori di ristrutturazione scadenti alle proprietà, li vendono ai compratori sofisticato ad un prezzo regolamentato inf. Nella maggior parte dei casi, l'investitore, esperto, e broker ipotecari cospirano per la presentazione dei documenti di prestito fraudolenta e una valutazione falso. Il risultato finale è un acquirente che ha pagato troppo per una casa e non possono permettersi il prestito. Perché molti di questi prestiti sono FHA-assicurati, il Senato degli Stati Uniti ha tenuto audizioni per indagare questa pratica. Nonostante la stampa negativa, né f lipping né chiusure doppie sono illegali. Le attività sopra descritte semplicemente importo di frode prestito, niente di più. Come risultato, alcuni istituti di credito hanno posto requisiti stagionatura in materia di proprietà del venditore. Se il venditore non ha posseduto la proprietà per almeno 12 mesi, il mutuante si assume che l'operazione è pescoso e si rifiutano di fondo di credito dell'acquirente. Davvero non c'è soluzione a questo problema diverso a che fare con altri finanziatori, che non hanno la hangup condimento. Assicurarsi di mantenere il controllo del processo di prestito e di orientare gli acquirenti di una società di mutuo che non hanno un problema con doppia chiusura. Due possibili soluzioni. Se l'acquirente ha trovato un finanziatore che è veramente bloccato sulla questione condimento, avete due opzioni: (1) assegnare il contratto alla fine l'acquirente o (2) sono il proprietario originale comprare fuori della transazione. Se si assegna il contratto per il fine-acquirente, lui o lei si chiude direttamente con il proprietario. Tuttavia, alla fine-acquirente non può avere abbastanza denaro per pagare la differenza tra il prezzo di acquisto con il proprietario e il suo prezzo di acquisto con voi. Hai bisogno di fiducia che le parti coinvolte pagherà alla chiusura dagli introiti del venditore! Il modo più sicuro per risolvere il problema è quello di rivolgersi al proprietario e chiedere a lui o lei a comprare fuori del deal. L'acquisto di fuori significa che il proprietario pagherà di annullare il contratto di vendita con voi in modo che lui o lei può entrare in un contratto di acquisto direttamente con il fine-acquirente. Idealmente, sarebbe meglio se il proprietario ti ha pagato in contanti prima di lui o lei si è chiuso con la fine del compratore. Se il proprietario vuole aspettare fino alla fine-acquirente chiude la vendita con lui o lei a pagare è il denaro, l'accordo di mettere per iscritto nella forma di una cambiale, garantito da un'ipoteca sulla proprietà. Così, alla chiusura, sarà pagato come un titolare di diritto di pegno. La Tecnica Middleman Molti investitori sciocco e broker ipotecari privi di scrupoli sono stati conosciuti per "overappraise" una proprietà, in modo efficace il finanziamento di una proprietà per il 100 per cento del suo valore. Il broker ipotecari passa acconto dell'acquirente torna al compratore sotto il tavolo in modo che l'affare è fatto con niente giù. Non è solo questa pratica illegale, che è sciocco, a meno che la proprietà può essere affittata per oltre il pagamento del prestito. Ancora una volta, non vi è nulla di speciale acquisto di un immobile senza soldi verso il basso a meno che non è utile a farlo. Se è possibile acquistare la proprietà a una nettamente inferiore al prezzo di mercato e senza soldi verso il basso, quindi si ha un buon affare. Questo è acquisto del 100 per cento del prestito per l'acquisto, non al 100 per cento al valore del prestito. Il problema con l'acquisto di un immobile a un prezzo inferiore di mercato è che i finanziatori tradizionali tendono a penalizzare con le loro regole di prestito. Come discusso in precedenza, FNMA conformi orientamenti prestito di solito richiedono che un investitore ha il 20 per cento del suo denaro proprio come un acconto. La regola del 20 per cento si applica anche se il prezzo di acquisto è la metà del valore stimato della proprietà. Un comune, ma illegale, la pratica è per l'acquirente a mettere in su verso il basso e il pagamento per il venditore di restituirlo al compratore dopo la chiusura. Le persone possono ottenere via con esso tutto il tempo, ma questa pratica è la frode prestito. Intermediario La tecnica è un modo legale per aggirare il 20 per cento dalla regola. Il processo richiede i seguenti tre fattori importanti: 1. L'acquirente intermediazione 2. Un negoziato che il prezzo di acquisto è del 10 per cento al 20 per cento al di sotto del valore di mercato 3. Un creditore che non richiede la prova di un pagamento in contanti fino Utilizzare un partner di intermediazione per l'acquisto della casa da parte del proprietario di uno sconto e vendere a voi per il suo pieno valore stimato. Fare una chiusura doppia data alla quale l'intermediario acquista la proprietà e vende contemporaneamente a voi. Il motivo per cui l'acquirente intermediari è quello di aumentare il prezzo di acquisto, in quanto maggior parte dei finanziatori basano la loro LTV sul minore del prezzo d'acquisto o il valore stimato. Così, anche se negoziare uno sconto del 20 per cento del prezzo d'acquisto, il prestito massimo che puoi ottenere è basato sul prezzo di acquisto, non il valore stimato. Esempio: Sammy venditore ha una proprietà di valore di 100.000 dollari ed è disposto ad accettare $ 80,000 per un all-in vendita in contanti. Matthew Middleman firma un contratto di compravendita per l'acquisto da Sammy per 80.000 dollari. Matthew Middleman firma poi un contratto per vendere la proprietà stessa Ira gli investitori per $ 100.000. I termini del contratto sono 80.000 $ in contanti e un biglietto per 20.000 dollari, a causa in dieci anni. Ira si applica per un prestito con la First National Bank per l'80 per cento del prezzo di acquisto, o $ 80.000. Nel corso di una doppia chiusura, segni Sammy un atto di Matteo, che si tiene in deposito a garanzia. Matthew firma un atto di Ira, che è anche conservati in deposito fiduciario. First National Bank fondi del prestito dal cablaggio il denaro sul conto dell'agente escrow. L'agente di chiusura scrive Sammy un assegno di 80.000 dollari. Segni Ira una nota a Matteo per $ 20.000. L'agente di chiusura record delle due opere back-to-back. Sammy ottiene il suo 80.000 dollari. Ira ottiene la sua proprietà per poche migliaia di dollari verso il basso (il costo del credito). Matteo riceve una nota Ira per $ 20.000. Epilogo: Un mese o due dopo la chiusura, Matteo e Ira diventare partner, quando i fatti Ira un mezzo di interesse nella proprietà di Matteo in cambio della completa soddisfazione della nota. Case Study # 1: Tag Team Investire
Case Study # 2: Tag Team Investire Una mia cliente (lo chiameremo Chuck) ha utilizzato il metodo di intermediazione per l'acquisto di una casa 1,6 milioni dollari senza soldi verso il basso. La struttura è stata provenienti da banche di proprietà, come il risultato di una preclusione. Chuck istituire un trust semplice vita per se stesso con il suo amico come fiduciario. La fiducia ha firmato un contratto (eseguito dal compagno di Chuck, il fiduciario) a comprare la casa alla banca per $ 950.000. Chuck poi firmato un contratto per l'acquisto della casa da la fiducia per $ 1,6 milioni, valore stimato della proprietà. Chuck ha dato la fiducia in contanti $ 400.000 e 1,2 milioni dollari presi in prestito da un prestatore istituzionale. Perchè Chuck è stato il beneficiario del trust, ha ricevuto il ricavato della vendita (il suo 400,000 dollari di acconto, maggiorato del 250.000 $ del mutuo), una rete di quasi $ 250.000 in contanti in tasca. Inutile dire che egli non ha ancora raggiunto in tasca per un pagamento mensile sul suo nuovo prestito! un articolo presentato da Janice R.. Disclaimer:Il nostro sito non è responsabile per il contenuto di questo articolo. Webarticles è una risorsa gratuita di informazioni. Importante: Questo articolo è "Posso ottenere un prestito con cattive di credito" è stato tradotto da un software automatico. Ci dispiace per eventuali errori di ortografia che possono essersi verificati. Grazie per la vostra comprensione.
|
|||||
| Online: 285 users browsing the articles directory |
|
|