Puis-je obtenir un prêt avec un mauvais créditPuis-je obtenir un prêt avec un mauvais crédit? Si vous pouvez obtenir un prêt avec mauvais dossier de crédit dépend du type de prêt. Les prêts non garantis, comme les cartes de crédit et la signature des prêts bancaires, nécessitent généralement un bon historique de crédit. Les prêts garantis, comme les prêts immobiliers et les prêts-auto, sont un peu plus SOUPLE. Les prêteurs sont plus agressifs et prendront des risques plus grande lorsque le prêt est garanti par un nantissement. Le prêteur mai exigent un acompte plus important et à appliquer un taux d'intérêt plus élevé pour le risque de prêter à un individu peu solvables. "I Don't Like cartes de crédit-devrais-je payer Them Off, les annuler? Ne payez jamais complètement hors ou annuler une carte de crédit! Une personne qui n'a pas de crédit à tout va plus mal lotis que d'une personne ayant des antécédents de mauvais crédit. Vous mai pense que les cartes de crédit sont le mal, mais vous mai ne pas être en mesure d'obtenir un téléphone, d'un emploi, ou même un compte d'utilité sans une note de crédit. Une personne possédant un dossier de crédit vide est quelque part entre «suspect» et «peur» à une société de s'informer au sujet de votre crédit. Avoir une carte de crédit ou deux, et utilisez-les une ou deux fois par an, même s'il est juste de payer pour remplir votre réservoir d'essence.
Preuve de votre revenu Règlement sur les emprunts FNMA exiger une preuve de revenu nécessaire pour soutenir les remboursements de prêts. Preuve de revenus nécessite une documentation strictes, telles que • Deux ans de W-2 formes, • cours des deux dernières fiches de paye, et • deux années de déclarations d'impôt. Si vous êtes travailleur autonome, ou au moins un propriétaire de 25 pour cent d'une entreprise, vous devez prouver que vous avez été en affaires depuis au moins deux ans. Preuve de l'auto-emploi exige des copies des déclarations indiquant le revenu d'entreprise. La propriétéUn point sous-estimé à ce jour est la propriété elle-même. Partie de l'analyse de risque pour le prêteur est la propriété de leur nantissement à l'emprunt. Le prêteur doit maintenir dans le dos de son esprit le pire des cas: par défaut de l'emprunteur et la forclusion qui a suivi. En d'autres termes, le prêteur se demande: «Veux-je souhaite disposer de ce bien?" L'évaluation. La première chose que le prêteur ne se demandera une évaluation. Certains prêteurs ont du personnel interne, mais la plupart appel à des entrepreneurs indépendants. Parce que l'évaluateur charges ses frais si oui ou non l'approbation du prêt, le prêteur perçoit généralement les frais d'évaluation (environ 350 $) de l'emprunteur à l'avant. Il existe trois méthodes généralement admises à la propriété d'appréciation: les données d'approche du marché, le coût approche, et l'approche des revenus. Données d'approche du marché. Les données du marché approche est la formule la plus couramment utilisée pour les maisons unifamiliales, condominiums et appartements de petite taille. Fondamentalement, un évaluateur agréé se penche sur les maisons de trois plus «similaire» dans le voisinage qui se sont vendus récemment. Il ou elle compare ensuite pieds carrés et d'autres attributs. Le nombre de chambres et bains, âge de la propriété, l'amélioration, la condition physique, et la présence d'un garage aura une incidence sur le prix, mais la superficie est généralement le facteur le plus important. Comme vous pouvez l'imaginer, il ya des exceptions à cette règle. Par exemple, le style de la maison, son emplacement et la proximité des routes principales, et si elle a une vue ou un accès à la plage affectera grandement la valeur. Pour la plupart, cependant, si vous laissez de côté ces questions, superficie, nombre de chambres et les bains, et la condition physique sont les facteurs les plus pertinents. Gardez à l'esprit que les chambres et les bains à l'étage principal ajouter plus de valeur que les chambres et les bains dans une cave ou le grenier. La méthode du revenu. Avec des propriétés du revenu, un évaluateur doit également utiliser la méthode d'approche par les revenus, en particulier si des propriétés comparables ne sont pas disponibles pour la comparaison. La méthode du revenu est fondamentalement une formule mathématique basée sur des présomptions de certains sur le marché (sur la base, bien sûr, sur l'opinion). La formule est la suivante: Valeur = bénéfice net d'exploitation ÷ Taux de capitalisation du revenu net d'exploitation est le potentiel (non réel) loue la propriété commandera, moins la provision moyen d'inoccupation et les frais d'exploitation. Les charges d'exploitation comprennent la gestion des biens, l'assurance, les impôts fonciers, les services publics, l'entretien, et ainsi de suite, mais pas les remboursements de prêts hypothécaires. Taux de capitalisation est un peu plus subjectif et difficile à calculer. Capitalisation, ou "cap" taux est le taux de rendement un investisseur particulier peut s'attendre à recevoir si il ou elle a acheté une propriété similaire à un prix similaire. Le taux de capitalisation est dérivé de regarder des propriétés similaires et que le revenu net d'exploitation qui leur sont associés. De toute évidence, l'estimation des taux de capitalisation n'est pas une science exacte, mais il semble formés. GRoss louer multiplicateur. Pour la location de logements unifamiliaux, duplex et autres petits projets, un évaluateur mai utiliser le loyer «brut multiplicateur» pour aider à déterminer la valeur. Cette formule semble essentiellement à des propriétés similaires et leurs revenus de location. En divisant le prix de vente des propriétés semblables par le loyer mensuel perçu l'évaluateur ne peut trouver une formule rugueuse de les comparer avec la propriété en question. Loan-to-Value Loan-to-value (LTV) est un critère important pour déterminer le risque du prêteur. Dans la maximisation de levier, l'investisseur souhaite investir aussi peu de liquidités que possible. Toutefois, le point le prêteur de vue est que la plus grande équité dans la propriété, moins d'une perte qu'il ferait s'il avait à verrouiller le marché. FNMA-conforme des directives de prêt exigent généralement un investisseur de mettre 20 pour cent comptant sur un achat, ce qui signifie une participation de 80 pour cent LTV. Prêts non conformes mai permis aussi peu que 5 pour cent pour les investisseurs, en fonction de la solidité financière de l'emprunteur. Ainsi, un investisseur avec excellente cote de crédit et par source de revenu prouvables mai être en mesure d'emprunter jusqu'à 95 pour cent du prix d'achat d'un les investissements immobiliers. D'autre part, un investisseur avec le crédit médiocre et qui est un travailleur indépendant pendant une courte période de temps mai être tenues de mettre 20 pour cent vers le bas. Il existe une centaine de variations, en fonction de critères de souscription au prêteur particulier. L'acompte Vous devez montrer au moins deux mois de relevés bancaires au prêteur de prouver que vous avez l'acompte requis sur la main. Si l'argent mise de fonds est soudainement apparu "dans votre compte, vous avez besoin de montrer où il vient. Si c'était un cadeau, par exemple, d'un proche, vous aurez besoin d'une lettre de ce rapport en faisant état. Fondamentalement, le prêteur veut s'assurer que vous n'avez pas emprunter l'argent pour le versement initial (bien que certains prêteurs vous permettra d'emprunter de l'acompte de votre ligne de crédit sur valeur domiciliaire, a examiné l'article 6). Si votre crédit montre le rapport récemment soldes élevés ou beaucoup de récentes enquêtes auprès des entreprises de cartes de crédit, ce mai être un rouge f retard pour le prêteur. En bref, ne vous attendez pas à emprunter la mise de fonds à partir d'une carte de crédit ou une marge chirographaires autres et pense que le prêteur ne remarqueront pas. Revenu valeur potentielle et la revente des biens La propriété particulière devant être financés est pertinent au risque du prêteur. Si la propriété est une maison unifamiliale dans un «pain et du beurre» de quartier, le risque du prêteur est réduite. Parce que les foyers de la classe moyenne dans les quartiers établis sont faciles à vendre, le prêteur se sent en sécurité à les utiliser comme garantie. Toutefois, si le bien se trouve dans un quartier où les ventes ne sont pas rapide, le risque pour le prêteur est augmentée. Aussi, si la propriété est très vieux ou non conformes avec le voisinage (par exemple, une chambre ou très petit), alors le prêteur sera plus étroites avec leurs directives de souscription. D'autre part, plus l'économie locale, le plus probablement un prêteur sera de renoncer à la plus stricte de leurs orientations en prêt. Financement Junker Propriétés L'un des principaux maux de tête vous éprouver en tant qu'un investisseur cherche à financer Fixer les propriétés supérieures. Beaucoup de banques hésitent à ces prêts en raison d'une propriété subpar ne respecte pas les consignes strictes de prêt FNMA. Aussi, les prêteurs ont fondé leur LTV et les conditions de paiement du prix d'achat, et non l'évaluation. Ainsi, vous êtes pénalisé comme un investisseur pour faire une bonne affaire. Exemple: Une propriété est une valeur de 100.000 $ en bon état et les besoins de 15.000 dollars en réparations. L'investisseur négocie un prix d'achat de 70.000 $. Le prêteur qui offre 80% de financement LTV, qui devraient être 80.000 dollars, non? Faux! Le prêteur dispose de 80% du prix d'achat ou de la valeur estimative, selon moins. Ainsi, le prêteur peut s'attendre à l'emprunteur de parvenir à 20% de 70.000 $, soit 14.000 dollars, offrant 56,000 $ en financement. Traitant des biens Junker a besoin d'un prêteur qui comprend ce que c'est que vous faites. Un petit local appartenant à la Banque que les portefeuilles de ses prêts sera votre meilleur pari. Le prêteur mai même vous prêter les fix-up de l'argent pour l'opération. Une évaluation sera faite de la propriété, en notant sa valeur actuelle et sa valeur après les réparations sont terminées. Le prêteur vous prête de l'argent pour l'achat, la tenue de la réparation de l'argent en main tierce. Lorsque la réparation est terminée, le prêteur devra inspecter la propriété, autorise alors le déblocage des fonds en dépôt. Refinancement-Worth It? Un corollaire de propriétés de financement est le concept de refinancement. Quand et à quelle fréquence devez-vous refinancer les propriétés de votre investissement? Devriez-vous profiter de la baisse des taux d'intérêt? La règle générale est que vous ne devriez pas refinancer votre prêt sauf s'il s'agit d'un taux variable ou votre nouveau taux est de 2 pour cent inférieur au taux actuel (qui est, soit 2 points-pas 2 pour cent de votre rythme actuel, tel que 8 pour cent à 6 pour cent). Toutefois, cette règle de base est exactement cela: une ligne directrice. Il ya des frais liés à l'obtention d'un prêt, et il faut plusieurs années de paiements au taux inférieur à récupérer votre investissement. De plus, gardez à l'esprit que si votre prêt existant a été amortie depuis plusieurs années, vous commencez à payer moins d'intérêts en plus de capital de votre prêt actuel, le refinancement des moyens de recommencer. L'essentiel est d'utiliser le bon sens et d'une calculatrice -déterminer si les économies d'intérêt en vaut le coût supplémentaire (et potentiellement le risque) de refinancement. Remplissant une demande de prêt Vous devez être familier avec FNMA Form 1003, un formulaire standard de demande de prêt utilisé par la plupart des courtiers et des prêteurs hypothécaires direct à recueillir des informations sur vos finances. Vous devriez aussi avoir rempli un sur votre ordinateur que vous pouvez fournir à votre prêteur (vous pouvez télécharger un formulaire 1003 sur mon site Web à l'adresse Points clés • Les prêteurs font leur profit de diverses façons: la clé est de comprendre comment ils le font, et de payer le minimum dont vous avez besoin pour obtenir un prêt de qualité à un prix équitable. • Choisir une société de prêts hypothécaires qui a l'expérience requise et peut gérer vos affaires. • Comprendre les critères de prêt de base avant de demander un prêt. • Refinancement que lorsque les chiffres aient du sens. Creative financement de prêteurs institutionnels Le pouvoir de la pensée - la magie de l'esprit!-Lord Byron Tout en ayant un bon courtier en hypothèques ou au prêteur sur le côté est très précieux, vous avez toujours besoin d'avoir quelques trucs dans votre poche arrière pour faire fonctionner les choses. L'un des principaux défis pour l'investisseur est d'acheter des propriétés avec peu d'argent ou pas, mais ont encore un paiement assez bas pour éviter de trésorerie négatifs f faible. Cet article aborde certaines des façons de le faire. Double clôture-financement à court terme sans espèces Si votre intention est d'acheter une propriété et retournez-le rapidement pour un gain en argent, il est presque un péché que de payer des frais d'emprunt. Connu comme un f lèvre, l'investisseur veut faire de $ 5.000 à $ 10.000 transformer une propriété qu'il ou elle achète à prix d'aubaine. Ce processus peut être réalisé sans le financement bancaire traditionnel, encore moins un acompte. Si un vendeur particulier et l'acheteur ne peut être présent dans le même temps, la fermeture peut être consommée entiercés (une opération non complétée, en attendant que certaines conditions soient remplies, telles que le financement d'un prêt). Ainsi, le vendeur ne peut signer un acte et le placer sur le compte bloqué avec l'agent de clôture. Lorsque l'acheteur a effectué sa transaction de prêt, l'acte est délivré et les fonds sont décaissés. Dans de nombreux cas, vous pouvez acheter et vendre la propriété à une tierce partie dans un back-to-back double Fermeture (aussi appelé double d'entiercement dans certains états). Vous n'avez pas besoin l'un de vos propres espèces pour acheter la propriété du propriétaire avant de le revendre à un autre investisseur ou acheteur d'une fermeture double. Les sept étapes à fermeture double processus fonctionne comme suit: 1. Partie A signe un contrat d'achat avec partie B à un prix belowmarket. 2. Partie B signe un contrat d'achat avec le parti C, offrant la propriété au prix du marché. 3. Le seul parti à venir à la table avec de trésorerie est partie C. En supposant que le parti C est emprunt d'argent auprès d'un prêteur pour financer la transaction, la banque partie C n'aura les virer sur le compte bancaire de l'agent de clôture. 4. Partie A signe un acte à la partie B. Cet acte est non livrées mais a déposé en dépôt auprès de l'agent de clôture. Partie B signe une partie de l'acte à C, qui est déposé en fiducie avec l'agent de clôture. 5. Partie C signe les documents de prêt bancaire, à laquelle le prêt est financé et que la transaction est terminée. 6. L'agent de clôture accorde des fonds à la partie A pour le prix d'achat et la différence à la partie B. 7. L'agent de clôture des dossiers les deux actes l'un après l'autre au bureau du cadastre du comté de dossiers. Comme vous pouvez le voir, pas d'argent a été requise par la partie B pour fermer la transaction. Partie B, les fonds provenaient du produit de la vente de B parti à l'autre C. Si la seconde vente n'a pas lieu, la première opération, qui est fermé en main tierce, ne peut pas être rempli. À ce stade, l'affaire est morte. Si vous faites une fermeture double, vous agissez comme l'acheteur et le vendeur. Une fermeture double est en fait deux transactions distinctes. Si vous ne voulez pas que le parti C pour répondre à la partie A, la fermeture double peut être réalisé en deux étapes plutôt qu'en une seule fois. De toute évidence, vous ne pouvez pas donner les fonds au vendeur jusqu'à ce que votre acheteur vous donne des fonds. Ainsi, l'une des deux opérations doivent être fermés de séquestre jusqu'à ce que l'autre est terminée. Souvent, cette fermeture d'entiercement mai durer une heure. L'essentiel, c'est que vous ne pouvez pas fermer avec le propriétaire si votre acheteur tiers ne fournit pas de fonds pour vous. Si vous êtes intéressé à en savoir plus sur le processus f latte, se procurer un exemplaire de mon article, Flipping Propriétés (Dearborn Trade, 2001). Assaisonnement du titre Ces dernières années, certains prêteurs ont été plaçant «condiments» (temps d'appropriation), des exigences sur les opérations de prêt. Certains prêteurs ont peur de financer la deuxième partie d'une fermeture double en raison de la possibilité que les prix d'achat de l'acheteur est inf lées. Les prêteurs agissent surtout par crainte irrationnelle à cause d'un barrage récente des escroqueries immobilières dans les journaux. Propriété escroqueries flipping. Il ya eu beaucoup de mauvaise presse ces derniers temps sur les fermetures double. Des dizaines de personnes ont été inculpées en vertu de ce que la presse a appelé «les régimes de propriété f latte." Certains prêteurs, agents immobiliers et les sociétés de titre vous dira que les fermetures à double sont illégales. En fait, ils ne sont rien de tel. La propriété illicites f régimes lipping fonctionnent comme suit. Investisseurs peu scrupuleux achètent à bas prix, la dégradation des propriétés dans des quartiers principalement à faible revenu. Après avoir effectuer des rénovations de mauvaise qualité sur les biens, ils les vendent à des acheteurs non avertis à un prix lated inf. Dans la plupart des cas, l'investisseur, un évaluateur, et le courtier hypothécaire conspirent en soumettant les documents de prêt frauduleuses et une évaluation bidon. Le résultat final est un acheteur qui a payé trop cher pour une maison et ne peuvent se permettre le prêt. Parce que beaucoup de ces prêts sont assurés FHA-, le Sénat américain a tenu des audiences pour enquêter sur cette pratique. Malgré la mauvaise presse, ni f lipping ni fermetures doubles sont illégales. Les activités décrites ci-dessus s'élève tout simplement à la fraude de prêt, rien de plus. En conséquence, certains prêteurs ont placé exigences assaisonnement sur la propriété du vendeur. Si le vendeur n'a pas possédé la propriété depuis au moins 12 mois, le prêteur considérera que l'affaire est louche et refuser de fonds d'emprunt de l'acheteur. Il n'y a vraiment pas de solution à cette question autre que de traiter avec d'autres prêteurs qui n'ont pas de raccrocher le assaisonnement. Assurez-vous de garder le contrôle du processus de prêt et d'orienter vos acheteurs à une société de prêts hypothécaires qui ne sont pas un problème avec la fermeture double. Deux solutions possibles. Si l'acheteur a trouvé un prêteur qui est vraiment bloqué sur la question de l'assaisonnement, vous avez deux options: (1) céder votre contrat à l'acheteur final ou (2) ont le propriétaire d'origine vous acheter de la transaction. Si vous assignez votre contrat à votre acheteur final, il ou elle sera directement étroite avec le propriétaire. Toutefois, l'acheteur final mai ne pas avoir assez d'argent pour vous payer la différence entre le prix d'achat avec le propriétaire et son prix d'achat avec vous. Vous devez avoir confiance que les parties impliquées que vous payez à la clôture de produits du vendeur! Le moyen plus sûr de résoudre le problème consiste à s'adresser au propriétaire et demandez-lui de vous racheter de la transaction. L'achat you out signifie que le propriétaire va vous payer pour annuler le contrat de vente avec vous afin qu'il ou elle peut conclure un contrat d'achat directement auprès de votre acheteur final. Idéalement, il serait préférable que le propriétaire vous avez payé en argent comptant avant qu'il ou elle a fermé avec votre acheteur final. Si le propriétaire veut attendre que l'acheteur final finalise la vente avec lui ou elle de vous verser l'argent, mettre l'accord par écrit sous la forme d'un billet à ordre, garanti par une hypothèque sur la propriété. Ainsi, à la clôture, il vous sera payé comme un titulaire de privilège. L'intermédiaire Technique De nombreux investisseurs folles et les courtiers en hypothèques sans scrupules ont été connus pour "overappraise" une propriété de financer efficacement une propriété à 100 pour cent de sa valeur. Le courtier en hypothèques passe ensuite acompte de l'acheteur est de retour à l'acheteur sous la table afin que l'opération se fait avec rien au fond. Non seulement cette pratique illégale, il est stupide, à moins que la propriété peut être louée pour plus de paiements du prêt. Encore une fois, il n'y a rien de spécial sur l'achat d'une propriété avec aucune mise de fonds que s'il est rentable de le faire. Si vous pouvez acheter le bien à un nettement inférieure à son prix de marché et sans argent vers le bas, vous avez alors une bonne affaire. Il s'agit d'achat de financement à 100 pour cent à l'achat, pas de financement à 100 pour cent à la valeur. Le problème avec l'achat d'une propriété à un prix inférieur au prix de marché est que les prêteurs traditionnels ont tendance à vous pénaliser avec leurs règlements d'emprunt. Comme indiqué précédemment, FNMA-conforme des directives de prêt exigent habituellement que l'investisseur mis en hausse de 20 pour cent de ses propres espèces comme un acompte. La règle des 20 pour cent s'applique même si le prix d'achat est la moitié de la valeur estimative de la propriété. Un modèle commun, mais illégales, la pratique est pour l'acheteur de mettre en place un versement initial et pour le vendeur de lui redonner à l'acheteur après la clôture. Les gens mai s'en tirer avec ça tout le temps, mais cette pratique est la fraude prêt. La technique intermédiaire est un moyen légal de contourner les 20 pour cent à la règle. Le processus nécessite trois facteurs importants: 1. Un acheteur intermédiaire 2. Un prix d'achat négocié qui est de 10 pour cent à 20 pour cent inférieur à la valeur de marché 3. Un prêteur qui ne nécessite pas la preuve d'un acompte en argent recours à un partenaire d'intermédiaire pour acheter la maison du propriétaire à un prix inférieur et de le vendre à vous pour toute sa valeur estimée. Effectuez une fermeture double date à laquelle l'intermédiaire achète la propriété et vend simultanément à vous. La raison de l'acheteur intermédiaire est d'augmenter le prix d'achat, parce que la plupart des prêteurs fondent leurs LTV sur le moindre du prix d'achat ou de la valeur d'expertise. Ainsi, même si vous négociez un rabais de 20 pour cent du prix d'achat, le montant maximal que vous pouvez obtenir est basé sur le prix d'achat, pas la valeur d'expertise. Exemple: Sammy Le vendeur a une propriété une valeur de 100.000 $ et est prêt à accepter $ 80,000 pour un tout-vente au comptant. Matthew Middleman signe un contrat d'achat de l'acheter à Sammy pour 80.000 $. Matthew Middleman signe alors un contrat pour vendre la même propriété à Ira investisseurs pour 100.000 $. Les termes du contrat sont de trésorerie 80,000 $ et un billet de 20.000 $, due en dix ans. Ira fait une demande de prêt avec la First National Bank pour 80 pour cent du prix d'achat, ou $ 80,000. Lors d'une fermeture double, Sammy signe un acte de Matthieu, qui est détenu en fidéicommis. Matthew signe un acte à Ira, qui est également mis en mains tierces. First National Bank de fonds du prêt par le câblage de l'argent dans le compte de l'agent d'entiercement. L'agent de clôture Sammy écrit un chèque de 80.000 dollars. Ira signe une note à Matthieu pour 20.000 dollars. L'agent de clôture des dossiers les deux actes de back-to-back. Sammy obtient sa $ 80,000. Ira devient sa propriété pour seulement quelques milliers de dollars vers le bas (ses frais de prêt). Matthew obtient une note de Ira pour 20.000 dollars. Epilogue: Un ou deux mois après la clôture, Matthew et Ira devenir des partenaires lorsque des actes Ira une moitié de l'intérêt dans la propriété de Matthieu en échange d'une entière satisfaction de la note. Case Study # 1: Tag Team Investir
Étude de cas # 2: Tag Team Investir Un de mes clients (nous allons l'appeler Chuck) ont utilisé la méthode d'intermédiaire pour acheter une maison de 1,6 million de dollars, sans argent vers le bas. La propriété a été mis en banque appartenant à la suite d'une forclusion. Chuck mis sur pied une fiducie de vie simple pour lui-même avec son copain à titre de fiduciaire. La fiducie a signé un contrat (exécuté par Buddy Chuck, le syndic) pour acheter la maison de la banque de 950.000 $. Chuck a alors signé un contrat pour acheter la maison de la fiducie de 1,6 millions de dollars, la valeur estimative de la propriété. Chuck a donné la confiance de trésorerie 400.000 dollars et a emprunté 1,2 millions de dollars d'un prêteur. Parce que Chuck a été le bénéficiaire de la fiducie, il a reçu le produit de la vente ($ 400.000 de son acompte, ainsi que les fonds du prêt $ 250.000), des filets près de 250000 $ en argent dans sa poche. Inutile de dire qu'il n'a pas encore atteint dans sa poche pour un paiement mensuel de son nouveau prêt! un article présenté par Janice R.. Disclaimer:Notre site n'est pas responsable du contenu de cet article. Webarticles est une ressource d'information gratuite. Important: Cet article «Puis-je obtenir un prêt avec un mauvais crédit" a été traduit par un logiciel automatique. Nous nous sentons désolés pour les fautes d'orthographe que mai ont eu lieu. Nous vous remercions de votre compréhension.
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