¿Puedo obtener un préstamo con mal crédito¿Puedo obtener un préstamo con mal crédito? Ya sea que usted puede obtener un préstamo con crédito pobre depende del tipo de préstamo. Los préstamos sin garantía, como las tarjetas de crédito y préstamos de la firma del banco, por lo general requieren un buen historial de crédito. Préstamos garantizados, tales como hipotecas y préstamos de automóviles, son un poco más de flexible. Los prestamistas son más agresivos y asumir mayores riesgos, cuando el préstamo está garantizado por una garantía. El prestamista puede exigir un pago inicial más grande y cobran una tasa de interés mayor para el riesgo de crédito a una persona con mal crédito. "I Don't Like Tarjetas de Crédito-¿Debo pagar A retirarse y cancelarlas? Nunca pague por completo o cancelar una tarjeta de crédito! Una persona con ningún crédito es peor que una persona con un mal historial de crédito. Usted puede pensar que las tarjetas de crédito son malos, pero puede no ser capaz de conseguir un teléfono, un trabajo, o incluso una cuenta de servicios públicos sin una puntuación de crédito. Una persona con un expediente de crédito se ve vacío en algún lugar entre "sospechosos" y "miedo" a una empresa preguntando sobre su crédito. Tener una tarjeta de crédito o dos, y el uso de una o dos veces al año, incluso si es sólo para pagar para llenar su tanque de gas.
Sus ingresos comprobables Reglamentos préstamo FNMA exigir la prueba de los ingresos necesarios para apoyar a los pagos del préstamo. Prueba de ingresos requiere la documentación estrictas, tales como • Dos años de formularios W-2, • los dos últimos talones de pago, y de • Dos años de declaraciones de impuestos. Si usted trabaja por cuenta propia, o por lo menos un propietario de 25 por ciento de un negocio, usted necesita demostrar que ha estado en el negocio de al menos dos años. Prueba de auto-empleo exige copias de las declaraciones de impuestos muestran los ingresos de negocios. La propiedadUn punto subestimado hasta ahora es la misma propiedad. Parte del análisis de riesgo del prestamista es la propiedad que se collateralizing con el préstamo. El prestamista tiene que mantener en la parte posterior de su mente el peor de los casos: por defecto del prestatario y de exclusión posterior. En otras palabras, el prestamista se pregunta, "¿Me gustaría ser dueño de esta propiedad?" La evaluación. La primera cosa que un prestamista hacer es ordenar una evaluación. Algunos prestamistas tienen en personal de plantilla, pero la mayor utilización de contratistas independientes. Debido a que el tasador de los cargos sus honorarios si el préstamo es aprobado, el prestamista generalmente recauda los derechos de la evaluación (alrededor de $ 350) por el prestatario por adelantado. Hay tres métodos generalmente aceptados para evaluar la propiedad: el enfoque de datos de mercado, el coste el enfoque y el enfoque de la renta. Los datos del mercado enfoque. El enfoque de mercado de datos es la fórmula más comúnmente utilizado para casas unifamiliares, condominios y pequeños apartamentos. Básicamente, un tasador autorizado mira a las casas de tres años más "similar" en las inmediaciones que han vendido recientemente. Él o ella compara pies cuadrados y otros atributos. El número de dormitorios y baños, la edad de la propiedad, mejoras, condición física, y la presencia de un garaje afectará el precio, pero las superficies son por lo general el factor más importante. Como es de esperar, hay excepciones a esta regla. Por ejemplo, el estilo de la casa, su ubicación y la proximidad a las carreteras principales, y si tiene una vista o acceso a la playa afectará en gran medida el valor. En su mayor parte, sin embargo, si se deja de lado estas cuestiones, pies cuadrados, número de dormitorios y baños, y la condición física son los factores más relevantes. Tenga en cuenta que los dormitorios y los baños en la planta principal agregar más valor que los dormitorios y baños en un sótano o el ático. El enfoque de la renta. Con propiedades de la renta, un tasador también utilizará el método de enfoque de la renta, sobre todo si las propiedades comparables no están disponibles para la comparación. El enfoque de la renta es básicamente una fórmula matemática basada en ciertas presunciones en el mercado (basada, por supuesto, en la opinión). La fórmula es la siguiente: Valor = Ingreso neto de explotación ÷ tasa de capitalización Ingresos netos de explotación es el potencial (no efectivo) de las rentas de la propiedad será de comandos, la asignación de vacantes media y menos gastos de funcionamiento. Los gastos de operación incluyen la gestión de la propiedad, seguros, impuestos a la propiedad, servicios, mantenimiento, etc, pero no los pagos del préstamo hipotecario. Tasa de capitalización es un poco más subjetivo y difícil de calcular. Capitalización, o "tope" tasa, es la tasa de retorno un inversor particular podría esperar recibir si él o ella compró una propiedad similar a un precio similar. El tipo máximo se deriva de mirar las propiedades similares y los ingresos netos de explotación asociados a ellos. Obviamente, la estimación de tipo máximo no es una ciencia exacta, sino una conjetura capacitados. GRoss alquiler multiplicador. Para alquiler de una sola familia, dúplex, y otros pequeños proyectos, el evaluador puede utilizar la "renta bruta multiplicador" para ayudar a determinar el valor. Esta fórmula básicamente mira propiedades similares y sus ingresos de alquiler. La división de los precios de venta de propiedades similares de la renta mensual recibido, el evaluador puede llegar a una fórmula aproximada para comparar con la propiedad en cuestión. Préstamo-valor Préstamo-valor (LTV) es un criterio importante para determinar el riesgo del prestamista. Para maximizar el apalancamiento, el inversor desea invertir dinero en efectivo posible. Sin embargo, el prestamista punto de vista es que la mayor equidad en la propiedad, menos de una pérdida que tomaría si tuviera que ejecutar la hipoteca. FNMA-conforme las directrices de préstamos generalmente requieren de un inversor para poner el 20 por ciento al contado en una compra, lo que significa un LTV del 80 por ciento. Préstamos disconformes podrán permitir tan sólo 5 por ciento para los inversores, en función de la capacidad financiera del prestatario. Por lo tanto, un inversor con crédito excelente y la fuente de los ingresos demostrables puede pedir prestado tanto como 95 por ciento del precio de compra de un inmuebles de inversión. Por otro lado, un inversor con el crédito mediocre y que trabaja por cuenta propia durante un corto período de tiempo puede ser necesario para poner 20 por ciento. Hay cientos de variaciones, en función de criterios de suscripción del prestamista en particular. El pago inicial Tiene que mostrar al menos dos meses de estados de cuenta bancarios de la entidad crediticia para demostrar que tiene el pago inicial requerido en la mano. Si el dinero de pago de repente "apareció" en su cuenta, usted necesita demostrar de dónde vino. Si se trataba de un regalo, por ejemplo, de un pariente, usted necesitará una carta de esa relación afirmando así. Básicamente, el prestamista quiere asegurarse de que no ha prestado el dinero para el pago inicial (aunque algunos prestamistas le permitirá pedir prestado el dinero por debajo de su línea de crédito de capital de la vivienda, discutido en el artículo 6). Si su reporte de crédito muestra recientemente los saldos de alta o una gran cantidad de investigaciones recientes de las compañías de tarjetas de crédito, esto puede ser un rojo f retraso para el prestamista. En pocas palabras, no esperes a pedir prestado el pago inicial de una tarjeta de crédito o una línea sin garantías y otras que el prestamista no lo notará. Valor Potencial de ingresos y la reventa de la propiedad La propiedad particular, se financia es relevante para el riesgo del prestamista. Si la propiedad es una casa unifamiliar en el pan a "y mantequilla" del vecindario, el riesgo del prestamista se reduce. Debido a que los hogares de clase media en los barrios establecidos son fáciles de vender, un prestamista se siente seguro utilizando como garantía. Sin embargo, si la propiedad está en un barrio donde las ventas no son a paso ligero, se incrementa el riesgo del prestamista. Además, si la propiedad es muy antiguo o no conforme con el vecindario (por ejemplo, un dormitorio o muy pequeño), la entidad financiera será más estricto con sus normas de suscripción. Por otra parte, la más fuerte de la economía local, más probable será un prestamista de renunciar a la más estricta de sus directrices de préstamo. Financiación Junker Propiedades Uno de los grandes dolores de cabeza que se ejecutará en calidad de inversor está tratando de financiar fijador propiedades superiores. Muchos de los bancos rehuir de estos préstamos, porque una propiedad mediocre no cumple con los estrictos lineamientos FNMA préstamos. Además, los prestamistas basan sus LTV y requisitos de pago del precio de compra, no la evaluación. Por lo tanto, está tipificado como un inversor para conseguir una buena oferta. Ejemplo: Una propiedad es un valor de $ 100.000 en buen estado y las necesidades de 15.000 dólares en reparaciones. El inversor negocia un precio de compra de $ 70.000. El prestamista le ofrece 80% del valor de financiación, que debería ser de $ 80.000, ¿no? Incorrecto! El prestamista le ofrece el 80% del precio de adquisición o valor de avalúo, el que sea menos. Así, el prestamista podría esperar que el prestatario para llegar a 20% de $ 70.000 o $ 14.000, que ofrece 56.000 dólares en la financiación. Tratar con propiedades Junker requiere que un prestamista que entiende qué es lo que hacen. Un pequeño banco de propiedad local que las carteras de sus préstamos será tu mejor apuesta. El prestamista puede incluso prestarle la revisión-el dinero para la operación. La evaluación se hará de la propiedad, teniendo en cuenta su valor actual y su valor después de concluidas las reparaciones. El prestamista le prestan el dinero para la compra, con el dinero de reparación en garantía. Al término de las reparaciones, el prestamista inspeccionar la propiedad, entonces autorizar la liberación de los fondos en fideicomiso. Refinanciación-Worth It? Un corolario de las propiedades de la financiación es el concepto de la refinanciación. ¿Cuándo y con qué frecuencia debe refinanciar sus propiedades de inversión? Debería usted tomar ventaja de la caída de las tasas de interés? La regla general es que no se debe refinanciar su préstamo, a menos que es un tipo de interés variable o su nueva tasa es del 2 por ciento menor a la tasa actual (es decir, 2 puntos inferior-no del 2 por ciento de su tasa actual, como el 8 por ciento hasta alcanzar un 6 por ciento). Sin embargo, esta regla de oro es sólo eso: una guía. Hay costos involucrados en la obtención de un préstamo, y se requiere de varios años de pagos en la tasa más baja para recuperar su inversión. Además, tenga en cuenta que si su préstamo existente se ha amortizado durante varios años, están empezando a pagar menos intereses y más principal de su préstamo actual; refinanciación significa empezar todo de nuevo. El resultado final es usar el sentido común y una calculadora -averiguar si el ahorro de intereses vale la pena el costo extra (y potencialmente el riesgo) de la refinanciación. Llenando una solicitud de préstamo Usted debe estar familiarizado con FNMA Formulario 1003, un formulario normalizado de solicitud de préstamo utilizado por la mayoría de los corredores de hipotecas y préstamos directos para recoger información sobre sus finanzas. Usted también debe tener una completa en el equipo que usted puede proporcionar a su prestamista (se puede descargar un formulario electrónico 1003 en mi sitio web en Puntos clave • Los prestamistas obtienen sus beneficios en una variedad de maneras, la clave es entender cómo lo hacen, y pagando el mínimo que necesita para conseguir un buen préstamo a un precio justo. • Elegir una compañía de hipoteca que tiene la experiencia necesaria y puede manejar su negocio. • Comprender los criterios de préstamo básico antes de solicitar un préstamo. • Refinanciamiento sólo cuando los números tienen sentido. Creative Financiamiento a través de instituciones de crédito El poder del pensamiento - la magia de la mente!-Lord Byron Aunque tener un buen agente hipotecario o prestamista en su lado es muy valiosa, tiene necesidad de tener un par de trucos en el bolsillo trasero de hacer las cosas. Uno de los principales retos para el inversor para comprar propiedades con poco dinero o no, y aún así tener un pago lo suficientemente bajo para evitar de caja negativo f bajo. Este artículo discutirá algunas de las maneras de hacerlo. Doble cierre-a corto plazo de financiación sin efectivo Si tu intención es comprar una propiedad y darle la vuelta rápidamente para un beneficio en efectivo, es casi un pecado para pagar los costos del préstamo. Conocido como un f labio, el inversor quiere hacer de $ 5.000 a $ 10.000 convertir una propiedad que él o ella compra a un precio de ganga. Este proceso puede llevarse a cabo sin la financiación bancaria tradicional, y mucho menos un pago inicial. Si un vendedor particular, y el comprador no puede estar presente al mismo tiempo, el cierre puede ser consumado en depósito (una operación incompleta, en espera de determinadas condiciones que deben cumplirse, como la financiación de un préstamo). Por lo tanto, el vendedor puede firmar una escritura y colocarlo en fideicomiso con el agente de cierre. Cuando el comprador termina su operación de préstamo, el acto se entrega y los fondos se desembolsan. En muchos casos, usted puede comprar y vender la propiedad a un tercero en un back-to-back " doble cierre (también llamado plica doble en algunos estados). Usted no necesita de tu propio dinero para comprar la propiedad del dueño antes de venderla a otro inversor / comprador en el cierre de una doble. Los siete pasos de doble cierre de proceso funciona de la siguiente manera: 1. Parte A firma un acuerdo de compra con las partes B a un precio belowmarket. 2. Parte B firma un acuerdo de compra con el partido de C, que ofrece la propiedad en el precio de mercado. 3. El único partido que sentarse a la mesa con dinero en efectivo es parte C. Suponiendo Parte C es pedir dinero prestado a un prestamista para financiar la operación, el banco de parte de C a cablear los fondos en la cuenta bancaria del agente de cierre. 4. La Parte A firma un título de propiedad de la Parte B. Este hecho es no se entrega pero depositados en custodia con el agente de cierre. Parte B firma un partido hecho a C, que es depositado en fideicomiso con el agente de cierre. 5. Parte C señales de los documentos de préstamos bancarios, momento en que el préstamo se financia y se complete la transacción. 6. El agente de cierre entrega fondos a una fiesta para el precio de compra y la diferencia con la Parte B. 7. El agente de cierre de los registros de los dos hechos, uno tras otro en la oficina del condado de registros de tierras. Como puede ver, no se requiere dinero en efectivo por la parte B para cerrar la transacción. Los fondos de la Parte B se produjo con el producto de la venta de B de partido a partido C. Si la segunda venta no ocurre, la primera operación, que está cerrado en custodia y no se puede completar. En ese punto, el acuerdo está muerto. Si usted está haciendo un cierre doble, usted está actuando como comprador y vendedor. Un cierre doble es en realidad dos operaciones separadas. Si usted no desea Parte C para cumplir con la parte A, el cierre doble puede ser completado en dos fases en lugar de todas a la vez. Obviamente, usted no puede dar a los fondos del vendedor hasta que el comprador le da los fondos. Así, una de las dos operaciones deben ser cerrados en custodia hasta que el otro es completa. A menudo, este cierre de plica puede durar una hora. La conclusión es que no se puede cerrar con el propietario si su tercer comprador de las partes no entregar fondos a usted. Si usted está interesado en obtener más información sobre el proceso de f listón, recoger una copia de mi artículo, Flipping Propiedades (Dearborn Trade, 2001). Condimento del título En los últimos años, algunos prestamistas se han venido haciendo "condimento" (tiempo de la propiedad) los requisitos sobre las operaciones de préstamo. Algunos prestamistas tienen miedo a fondo de la segunda parte de un cierre doble debido a la posibilidad de que el precio de compra del comprador es inf aisladas. Los prestamistas están actuando en su mayoría por miedo irracional a causa de un aluvión reciente de las estafas de bienes raíces en los periódicos. Estafas de la Propiedad volteo. Ha habido una gran cantidad de prensa negativa últimamente sobre el cierre de dobles. Decenas de personas han sido acusadas en virtud de lo que la prensa ha llamado "los regímenes de propiedad listón f". Algunos prestamistas, corredores de bienes raíces, y compañías de título te dirá que el cierre de dobles son ilegales. De hecho, no son nada por el estilo. La propiedad ilícitas de f regímenes listón de trabajo de la siguiente manera. Inversionistas inescrupulosos comprar barato, destartalado propiedades en los vecindarios de bajos ingresos en su mayoría. Después de hacer renovaciones de mala calidad a las propiedades, los venden a los compradores sofisticados a un precio lated inf. En la mayoría de los casos, el inversor, tasador y corredor hipotecario conspiran mediante la presentación de los documentos del préstamo fraudulento y una apreciación falsa. El resultado final es un comprador que ha pagado demasiado por una casa y no pueden pagar el préstamo. Debido a que muchos de estos préstamos están asegurados por la FHA, el Senado de EE.UU. ha celebrado audiencias para investigar esta práctica. A pesar de la negativa de la prensa, ni f ni cierres de doble listón son ilegales. Las actividades descritas anteriormente, simplemente importe del fraude de préstamo, nada más. Como resultado, algunos prestamistas se han puesto los requisitos de condimento a la propiedad del vendedor. Si el vendedor no ha poseído la propiedad durante al menos 12 meses, el prestamista asuma que el acuerdo es sospechoso y se niegan a fondo de crédito del comprador. Realmente no hay solución a este problema que no sea para hacer frente a otros prestamistas que no tienen el condimento de colgado. Asegúrese de mantener el control del proceso de préstamo y dirigir a sus compradores a una compañía de hipotecas que no tiene un problema con el cierre de dobles. Dos soluciones posibles. Si el comprador ha encontrado un prestamista que está atascado en la cuestión de los condimentos, tiene dos opciones: (1) asignar el contrato al comprador final o (2) que el dueño original de compra a salir de la operación. Si se asigna su contrato a su comprador final, él o ella se cerrará directamente con el propietario. Sin embargo, el comprador final puede no tener suficiente dinero para pagar la diferencia entre el precio de compra con el dueño y su precio de compra con usted. Tienes que confiar en que las partes le pagarán en el cierre de las ganancias del vendedor! La manera más segura de resolver el problema es abordar el propietario y pedirle a comprar fuera de la transacción. La compra de fuera significa que el propietario se va a pagar para cancelar el contrato de venta con usted para que él o ella puede entrar en un contrato de compra directamente con el comprador final. Idealmente, sería mejor si el dueño te pagó en efectivo antes de que él o ella cerrada con el comprador final. Si el propietario quiere esperar hasta que el comprador final se cierra la venta con él o ella le pague el dinero, poner el acuerdo por escrito en forma de un pagaré, garantizado por una hipoteca sobre la propiedad. Así, al cierre, que se pagarán como titular de derecho de retención. La Técnica de Intermediario Muchos inversores tontos y los corredores de hipoteca sin escrúpulos se han conocido a "overappraise" una propiedad, de manera efectiva la financiación de una propiedad de 100 por ciento de su valor. El corredor de hipoteca pasa de pago por el comprador al comprador bajo la mesa para que el acuerdo se hace con nada abajo. No sólo es esta práctica ilegal, es una locura, a menos que la propiedad se puede alquilar por más que el pago del préstamo. Una vez más, no hay nada especial sobre la compra de una propiedad sin pago inicial a menos que sea rentable hacerlo. Si usted puede comprar la propiedad a un precio muy por debajo de mercado y sin pago inicial, usted entonces tiene una buena oferta. Esta es comprar el 100 por ciento del préstamo para comprar, no al 100 por ciento al valor del préstamo. El problema con la compra de una propiedad a un precio inferior al de mercado es que los prestamistas convencionales tienden a penalizar con sus normas de préstamo. Como se mencionó anteriormente, el FNMA-conforme las directrices de préstamo suelen exigir que un inversor pone el 20 por ciento de su propio dinero, como un pago inicial. La regla del 20 por ciento se aplica incluso si el precio de compra es la mitad del valor tasado de la propiedad. Un común, pero ilegal, la práctica es que el comprador ponga para arriba el pago inicial y para el vendedor de devolverle al comprador después del cierre. Las personas pueden salirse con la suya todo el tiempo, pero esta práctica es el fraude de préstamo. La técnica de intermediario es una manera legal de conseguir alrededor el 20 por ciento por regla. El proceso requiere de los siguientes tres factores importantes: 1. Un comprador intermediario 2. El precio de compra negociado que es de 10 por ciento a 20 por ciento por debajo del valor de mercado 3. Un prestamista que no exige la prueba de un pago inicial en efectivo utilizar un socio intermediario para comprar la casa del propietario con un descuento y lo venden a usted por su valor de tasación completa. Hacer un cierre doble en la cual el intermediario compra la propiedad y al mismo tiempo vende a usted. La razón para el comprador intermediario es aumentar el precio de compra, porque la mayoría de los prestamistas basan sus LTV en el menor entre el precio de adquisición o el valor de tasación. Así pues, incluso si negocia un descuento del 20 por ciento en el precio de compra, el préstamo máximo que puede obtener se basa en el precio de compra, no el valor de tasación. Ejemplo: Sammy vendedor tiene una propiedad por valor de 100.000 dólares y está dispuesto a aceptar 80.000 dólares para un All-venta en efectivo. Mateo Middleman firma un contrato de compra para comprar a Sammy por $ 80.000. Mateo Middleman luego firma un contrato para vender la misma propiedad con Ira de los inversionistas por $ 100.000. Los términos del contrato son en efectivo de $ 80.000 y una nota de 20.000 dólares, debido en diez años. Ira se aplica para un préstamo con el First National Bank por el 80 por ciento del precio de compra, o 80.000 dólares. En un cierre doble, Sammy signos de la escritura de Mateo, que se celebra en custodia. Mateo firma un título de propiedad de Ira, que también se celebró en la cuenta bloqueada. En primer lugar los fondos del Banco Nacional del préstamo por el cableado del dinero en la cuenta del agente de custodia. El agente de cierre Sammy escribe un cheque por 80.000 dólares. Signos Ira una nota a Mateo por 20.000 dólares. El agente de cierre de los registros de los dos hechos "back-to-back. Sammy obtiene sus $ 80.000. Ira consigue su propiedad por sólo unos pocos miles de dólares hacia abajo (sus costes de préstamo). Mateo recibe una nota de IRA por $ 20.000. Epílogo: Uno o dos meses después del cierre, Mateo e Ira se convierten en socios cuando los hechos Ira una media de interés en la propiedad a Mateo, a cambio de la satisfacción completa de la nota. Estudio de caso # 1: Tag Team Invertir
Estudio de caso # 2: Tag Team Invertir
un artículo presentado por Janice R.. Descargo de responsabilidad:Nuestro sitio web no es responsable por el contenido de este artículo. Webarticles es un recurso de información gratuito. Importante: Este artículo "¿Puedo obtener un préstamo con mal crédito", fue traducida por un software automático. Sentimos pena por los errores de ortografía que pueda haber ocurrido. Gracias por su comprensión.
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