Trabalhando com Lenders

Agora que você entende como empréstimos e hipotecas do mercado funciona, você pode começar a compreender como a abordagem de financiamento. No artigo 3 º, discutimos uma variedade de empréstimo programas que diferem com base no credor, o tipo de imóvel, e o mutuário. Vamos agora para empréstimo tipos que geralmente estão disponíveis na maioria dos programas de empréstimo, até agora, e discutidas as vantagens e desvantagens de cada um. Antes de fazer isso, vamos explorar algumas das questões relevantes que precisamos considerar, quando o empréstimo de dinheiro.

Taxa de Juros

O custo do dinheiro emprestado, ou seja, a taxa de juros, é um dos fatores mais importantes. Conforme discutido no artigo 1 º, as taxas de juros afetam o pagamento mensal, que por sua vez afeta o quanto você pode

recursos para pagar por um imóvel. Pode também afetar o dinheiro f baixos, o que afeta sua decisão de manter ou vender a propriedade.

Amortização Empréstimo

Há muitas maneiras diferentes de um empréstimo pode ser estruturada na medida em que os juros vão. As formas mais comuns são os juros simples e amortizado. Conforme discutido no artigo 1 º, um empréstimo com juros simples é calculado multiplicando o saldo do empréstimo pela taxa de juros. Assim, por exemplo, um empréstimo de US $ 100.000 em 12 por cento de juros seria de R $ 12.000 por ano, ou US $ 1.000 por mês. Os pagamentos aqui, é claro, representam interestonly, portanto, o valor principal do empréstimo não muda. Amortizado Um empréstimo é um pouco mais envolvidos. A fórmula matemática é real para além de um artigo como este, assim que nós fornecemos uma amostra de tabela de taxas de juros no Apêndice A. No entanto, você pode encontrar milhares de sites da Internet que irá fazer os cálculos on-line instantaneamente (tentativa de minas na Clique em "calculadoras"). O método de amortização quebra pagamentos ao longo de vários anos, com o pagamento restante de cada mês constante. No entanto, os juros são calculados sobre o saldo remanescente, de modo que o montante de cada pagamento mensal para que as contas de capital e as mudanças de interesse. Para a maior parte, os pagamentos mais você fizer, mais vai diminuir o montante do capital em dívida (o montante do empréstimo ainda deixou de pagar).

O empréstimo prazo ou a duração é importante para descobrir o seu pagamento. Por costume, a maioria dos empréstimos são amortizados ao longo de 30 anos ou 360 pagamentos mensais. O prazo do empréstimo segundo mais comum é de 15 anos. Os pagamentos em 15-amortização anos são superiores a cada mês, mas você paga o empréstimo fora mais rápido e assim pagar menos juros a longo prazo.

15-Amortização ano versus 30-Amortização AnoI

geral n, 15-empréstimos anos tendem a ter uma taxa de juros um pouco menor. Além disso, você alcançar seu objetivo financeiro de "livre e clara" mais rápido. No entanto, há três pontos negativos para os 15 anos de empréstimo. A primeira é que você é obrigado a um pagamento mais elevado, que reduz o seu dinheiro f baixo. Segundo, a maior obrigação mensal aparece em seu relatório de crédito, que afeta suas relações de dívida e, assim, sua capacidade de emprestar mais dinheiro (discutido mais adiante neste artigo). Em terceiro lugar, o seu pagamento mensal é de menos juros e mais principal. Embora isso possa soar como uma coisa boa, não lhe dar os mesmos benefícios fiscais, os juros são dedutíveis, os pagamentos de principal, não. A menos que a taxa de juro em 15 anos nota-se significativamente menor, opte por os 30 anos nota. Você pode fazer o mais rápido principal pagar por fazer pagamentos de juros extras para o emprestador.

Exemplo: Em um empréstimo de 100.000 dólares amortizado em 8% em 30 anos, seu pagamento é $ 733,76. Se você fizer um pagamento adicional principal cada mês de US $ 100, o empréstimo seria integralmente amortizado em pouco mais de 20 anos, salvando-lhe $ 62,468.87 em juros. Você pode usar uma calculadora financeira para calcular quanto extra que você precisa para pagar todos os meses para reduzir o prazo do empréstimo (novamente, tente mina em Clique em "calculadoras"). E, claro,

quando os tempos são difíceis ea propriedade estiver vago, você não é obrigado a fazer o pagamento mais elevado.

Balloon Mortgage

A balão é um fim prematuro à vida de um empréstimo. Por exemplo, um empréstimo poderia chamar de interesse pagamentos apenas por três anos, então, na íntegra, no final de três anos. Ou então, um empréstimo poderá ser amortizado em 30 anos, com o saldo do principal remanescente devido em cinco anos. Quando o pagamento de balão empréstimo, o mutuário deve pagar o valor total ou encerramento rosto. A prestação balão pode ser arriscado para o mutuário, mas se usado com o senso comum, ele pode funcionar de forma eficaz, satisfazendo as necessidades do credor. Notas de balão são muitas vezes utilizados pelos construtores como um instrumento de financiamento de curto prazo. Estes tipos de empréstimos são também conhecidos como "ponte" ou "mezzanine" financiamento.

Reverse Amortização

Amortização Regular significa que você fizer pagamentos diminui o saldo do empréstimo. Reverse amortização, o mais você paga, mais você deve. Como isso é possível? Simples, fazendo um pagamento inferior a cada mês que seria possível para a taxa de juro indicada. A amortização do empréstimo reverso aumenta seu dinheiro f baixo, mas também aumenta o risco, porque você vai dever mais no futuro. Se você comprou o imóvel abaixo do mercado, um empréstimo de amortização pode inverter o sentido, especialmente se os preços dos imóveis estão subindo rapidamente (uma outra opção pode ser um empréstimo de taxa variável, discutido mais adiante neste artigo).

Impostos sobre propriedade e Seguros Escrows

Além de principal e juros mensais do seu empréstimo, você tem que descobrir a pagar impostos de propriedade e seguro do perigo. Muitos emprestadores não confiar em você para fazer esses pagamentos em seu próprio país, especialmente se você está pedindo um empréstimo em alta -to-value (80 por cento LTV ou superior). Lenders estimar os pagamentos anuais de impostos e seguros, recolher esses pagamentos mensais de você em uma conta de reserva (chamada um "compromisso" ou "embargar conta"). O credor então faz os desembolsos diretamente ao coletor de impostos concelho e sua companhia de seguros numa base anual. Assim, o total arrecadado a cada mês constituído de principal e juros sobre a nota, mais taxas de seguros e, consequentemente, a sigla PITI.

Custos do empréstimo Taxa de Originação

O custo de um empréstimo é tão importante como a taxa de juros. Emprestadores e corretores de hipoteca cobrar taxas diferentes para dar-lhe um empréstimo (e você pensou que acabou de fazer dinheiro com as taxas de juro!). Tradicionalmente, a parte mais cara do pacote de empréstimo é a taxa de originação de empréstimo. A taxa é expressa em pontos, isto é, uma percentagem do montante do empréstimo: 1 ponto = 1 por cento. Assim, por exemplo, se um credor cobra uma "taxa de 1 ponto de origem" em um empréstimo de US $ 100.000, você iria pagar 1 por cento, ou US $ 1.000, como uma taxa.

Pontos de Desconto Outra built-in centro de lucro é a cobrança de "pontos de desconto." O credor vai oferecer-lhe uma menor taxa de juros para o pagamento de dinheiro na frente. Assim, se você quiser que sua taxa de juros a ser menor, você pode "comprar" a taxa, pagando ¹ / ₂ ponto (por cento) ou mais do empréstimo na frente. Comprando a taxa só faz sentido se você está pensando em manter o empréstimo por um longo período de tempo, caso contrário, compra a taxa de juros é um desperdício de dinheiro. Mutuários hoje em dia são mais espertos e tentar bater os bancos em seu próprio jogo, recusando-se a pagar pontos . Bancos anunciam mesmo "sem custo" empréstimos, ou seja, os empréstimos com desconto ou sem pontos de taxas de originação.

Rendimento Spread Prémios: A Little Secret Seu Credor Doesn't Want You to Know Quanto menor a taxa de juro, o melhor para você, ou você está? Lenders anunciar "atacado" as taxas de juros numa base diária para corretores de hipotecas, que, em seguida, anunciam as taxas para seus clientes. Esta taxa de juro por grosso podem ser marcadas no lado de varejo pelo corretor de hipoteca.

Exemplo: Digamos, por exemplo, o seu corretor de hipoteca oferece-lhe uma taxa de juros de 7,25% em US $ 200.000, 30-year empréstimo fixado. O pagamento mensal sobre este empréstimo seria de US $ 1,364.35, o que é aceitável para você. No entanto, a taxa de venda por atacado oferecido pelo credor pode ser 7,00%, o que é de US $ 1,330.60 por mês. Esta diferença pode não parecer muito, mas mais de 30 anos, isso equivale a cerca de US $ 12.000 em juros adicionais pagos. A hipoteca corretor recebe um "bônus" de volta do credor para o interesse adicional obtida. Este bônus é chamado de um prémio de propagação de rendimento (YSP), porque ele representa o rendimento adicional obtida pelo credor para a taxa de juro mais elevadas.

Junk taxas de empréstimo Mesmo sem pontos e ao par (sem marcação na taxa de juro), não existe tal coisa como um empréstimo sem custo. Lenders sorrateiramente em seu lucro, disfarçando as outras taxas, como as seguintes:

• Revisão Administrativa

• Underwriting Charge

• Taxa de Documentação

Estas taxas são dadas fantasia nomes, mas são realmente apenas a possibilidade de o credor fazer mais lucro. Lenders pad também suas taxas reais, tais como o custo de obtenção de relatórios de crédito, taxas de correio, e outros "encargos diversos" (um credor admitiu para mim que ele paga menos do que US $ 15 por um relatório de crédito ainda acusa a mutuário $ 85!). Compreender que os emprestadores estão no negócio para fazer dinheiro, por isso, se um empréstimo parece bom demais para ser verdade, provavelmente é, olhar atentamente para as suas taxas e encargos.

"Standard" custos do empréstimo Embora cada credor tem suas próprias taxas e os pontos que cobra, há certos custos que você pode esperar pagar com cada operação de empréstimo. Essas taxas devem ser listados na estimativa do credor de boa-fé, assim como na segunda página da declaração de encerramento. A declaração final é preparado no fechamento do agente depositário de um formulário conhecido como HUD-1, em conformidade com o Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), uma lei federal. Uma amostra deste formulário pode ser encontrado no Apêndice C. Todos os encargos a seguir aparecem na página dois da forma:

• Título de seguro. Quando um credor assegura seu empréstimo com um instrumento de segurança registrada contra a propriedade, ela quer uma garantia que sua garantia está na primeira posição (ou, no caso de uma segunda hipoteca, segunda posição). Política de um emprestador de garantias de seguro de título para o credor está na primeira posição (ou, no caso de uma segunda hipoteca, segunda posição). Esta política de custos em qualquer lugar de algumas centenas de dólares a mil dólares, dependendo do montante do empréstimo e quando a última vez que uma apólice de seguro de título foi emitido com a propriedade, a política de outro, mais recentemente, foi emitido, o mais barato da política. Também Se você está comprando um proprietário da política título de seguro em articulação com a política do credor (muito comum), a taxa para a política do credor é substancialmente reduzida.

• Juros pré-pago. Enquanto isto não é uma "taxa", é um custo de financiamento você paga na frente. Porque o juro é pago para o uso do dinheiro do mês anterior, você precisa de figurar no pagamento de juros proporcionalmente. Por exemplo, vamos supor que o seu pagamento mensal na nota de hipotecas será de US $ 1.000. Se você fechar o seu empréstimo no dia 15 do mês, o primeiro pagamento não será devido durante 45 dias. O credor vai cobrar de 15 dias a juros de fechamento para o uso do dinheiro nesse mês, que é de R $ 500.

• Taxa de inscrição. Embora a norma entre alguns credores, esta taxa é realmente um "lixo" taxa. Ninguém deve cobrar-lhe para lhe pedir para fazer negócios com eles. Lenders muitas vezes renunciar a esta taxa, se eles financiam o seu empréstimo.

• Taxas de gravação do documento. Porque a hipoteca ou ação de confiança será registado no concelho, existem as taxas cobradas. O intervalo normal é de cerca de US $ 5 a 10 dólares por página, e as típicas FNMA hipoteca ou ação de confiança é em qualquer lugar 12 a 20 páginas. Além disso, alguns estados e municípios (por exemplo, Nova Iorque) cobrar um imposto adicional sobre as operações de hipoteca com base no valor do empréstimo.

• Reservas. Se o credor é escrowing impostos sobre a propriedade e seguros, em geral coletar alguns meses extra na frente. Embora tecnicamente não um custo, é dinheiro do seu bolso.

• Taxa de fechamento. O credor, a companhia, advogado ou escrow empresa que fecha o empréstimo cobra uma taxa para fazê-lo. Fechamento de empréstimo envolve a preparação de uma declaração final, que representa o dinheiro, e passando em torno dos papéis. Quanto mais próximo realmente se senta com o mutuário e explica os documentos e, na maioria dos casos, leva um reconhecimento notarial do mutuário (uma hipoteca ou ação de confiança deve ser executado antes de um notário, para que possa ser aceite para a gravação de registros públicos , a nota promissória não é gravado, mas a posse do credor até que seja pago na totalidade). Quanto mais próximo também garante que os documentos de encontrar o seu caminho de volta para o credor ou do município para a gravação.

• Appraisal. Praticamente todos os empréstimos requerem uma avaliação para verificar o valor. Uma avaliação vai custar entre US $ 300 e US $ 500, e ainda mais se o assunto é propriedade de um edifício ou de várias unidades comerciais. Avaliadores geralmente cobram taxas adicionais referentes a um inquérito "aluguel", que é uma amostragem de pagamento de rendas de propriedades semelhantes. O credor vai querer esta informação para verificar se o imóvel pode sustentar a renda que você projetada. • Relatório de crédito. Credores cobrar uma taxa para executar o seu relatório de crédito. O credor pode cobrar tanto quanto $ 85 para um relatório de crédito completo. Vendedores muitas vezes a curto prazo relatórios forma de crédito, que são muito mais baratos. O credor pode executar uma versão simplificada primeiro para obter um rápido olhar para o seu crédito, em seguida, um relatório completo em um momento posterior (chamada de três "bureau fundir", porque contém informações das três principais agências de crédito).

• Pesquisa. Um credor pode exigir que seja feito um levantamento do imóvel. A pesquisa é um desenho que mostra onde o imóvel se encontra em relação ao próximo ruas ou marcos. Também irá mostrar onde as construções e melhorias na propriedade sentar-se em relação aos limites. Se um estudo recente foi realizado, pode não ser necessário fazer um novo levantamento. Pelo contrário, o credor pode pedir uma atualização de levantamento da mesma ou de outra agrimensor topógrafo. Em algumas partes do país, uma "melhoria Local Certificado" é usado, é essencialmente um drive-by inquérito.

• Taxas de preparação de documentos. Alguns credores irão cobrar uma taxa do advogado para a elaboração do documento. Emprestadores maiores têm em casa advogados e assistentes. Menor credores contratar empresas de serviços externos para preparar os documentos do empréstimo. Os documentos razão nem sempre são feitas "em casa" é por causa da complexidade do cumprimento dos regulamentos de empréstimo. Empresas de preparação de documentos pagar advogados para a investigação das leis e projetos de documentos para cumprimento. Com base nas informações prestadas pelo credor, a empresa prepara a preparação de documentos impressos para o emprestador. A taxa para este serviço é geralmente algumas centenas de dólares, o que é passado para o mutuário. Agora que você sabe como os emprestadores fazem seu dinheiro, você pode negociar o seu empréstimo com confiança. Praticamente toda a taxa de um credor pede pode ser negociado. No entanto, não esperam que o credor a renunciar a todas as taxas, encargos sem pontos, e não obter taxas de back-end (distribuídos prémios de produtividade). O credor tem para fazer um lucro de estar dispostos a fazer negócios com você. O lucro também é importante para você como um investidor, mas também o é a disponibilidade do dinheiro emprestado. Se você quiser um credor que está disposto a trabalhar duro para você, verifique se você está disposto a pagar uma compensação razoável.

Tostões com o seu credor não vai conseguir empurrar animado sobre o seu empréstimo com o processo mais rápido. No entanto, sabendo que as taxas são negociáveis lhe permitirá obter um empréstimo a uma taxa de juro justo e pagar uma taxa razoável para obtê-lo.

Risco Além de lucro e de caixa baixa m, um dos principais fatores que você deve considerar na obtenção de crédito é de risco. Embora a alavancagem máxima é importante para o investidor, é também maior risco para o investidor. Quanto mais dinheiro você pede, mais você poderia potencial risco de incorrer. Isto é, quando você tem menos investimento a perder, pode ser pessoalmente responsável pela dívida que tenham incorrido. Com maiores projetos comerciais, a principal preocupação do credor é a viabilidade financeira do projeto em si. Nesse caso, o mutuário não tem que necessariamente assinar pessoalmente a nota promissória. O credor único recurso legal é fechar o imóvel. Com pequenos empréstimos residenciais, o investidor / sinais mutuário pessoalmente na nota e, portanto, é pessoalmente responsável pela obrigação. Enquanto o credor pode excluir a propriedade, pode haver uma deficiência de que é devida a obrigação pessoal do devedor. No final dos anos 1980, muitos investidores alavancados aprenderam essa lição da maneira mais difícil quando eles foram obrigados a pedir concordata. Um investidor inteligente financia imóveis com um colchão de liquidez, positivo (ou pelo menos breakeven) Caixa f baixo, e com um empréstimo razoável para a relação de valor.

Nada Down Enquanto que "nada para baixo" de financiamento é viável, não significa, necessariamente, um empréstimo de 100 por cento-to-value. Por exemplo, a compra de um imóvel de US $ 150.000 para $ 150.000 com todo o dinheiro emprestado não é um mau negócio se o imóvel vale R $ 200.000. Isso é um LTV 75 por cento. Compra de uma propriedade perto de 100 por cento de seu valor e 100 por cento de financiamento com recurso a pessoal é muito arriscado. Se você não tem os meios para suportar os pagamentos, enquanto o imóvel estiver vago, você pode estar em apuros. Como qualquer empresa, imobiliário é a manutenção de dinheiro f baixos. Portanto, ao considerar o seu empréstimo, fator nas seguintes questões:

• Você está perto do topo de um mercado inf calculados?

• A perspectiva da economia local é bom ou ruim?

• Se a compra, você está comprando abaixo do mercado?

• Quanto tempo você pretende deter a propriedade e para que fins?

• Os preços possam cair antes de vendê-lo?

• Você vai ser capaz de refinanciar a propriedade no futuro?

• Você está pessoalmente obrigado a nota, ou é o nonrecourse dívida (ou assinados pela sua entidade empresarial)? Todos esses fatores são relevantes para o risco e se você quer aproveitar-se sem um plano de backup.

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