作業貸し手とこれは、住宅ローン市場の作品をどのように融資を理解し、どのように資金調達方法を理解し始めることができます。第3条では、ローンの様々な議論 プログラム は、貸し手に基づいて異なるため、プロパティの型と、借り手。我々はすぐに融資を有効にする タイプ は、一般的には融資プログラムのほとんどで提供され、これまでのそれぞれの長所と短所について議論した。そうする前に、いくつかの我々がお金を借りることを検討する必要がある関連する問題を探ることができます。 金利 お金を借りることのコストは、金利は、最も重要な要因の一つです。として、第1条で説明し、金利の順番に影響を与える、毎月の支払いに影響をどの程度することができます プロパティを払う余裕が。また、現金fは、あなたの決断を保持するため又は財産の売却に影響を与える低影響を与える可能性があります。 ローン償却費
ようこそローン限り、金利の支払いを行く構造化されることが多くの異なる方法があります。最も一般的な方法は、単純な興味と償却第1条、単純な金利ローンで説明したように金利で融資残高を乗じて計算されます。そのため、例えば、12％の利子で$ 100,000ローン$ 12,000 1年間、または1000ドル1ヶ月になります。もちろん、お支払いはここ、interestonlyので、変更されないローンの元本金額を表します。償却債権少し複雑です。実際の数式は、このような記事を超えているので、我々は、付録Aにサンプルの金利表を提供した場合は、即座にオンラインで計算を行います万人のインターネットWebサイトを見つけることができます（で鉱山しよう ローン 長期 または期間のお支払いを把握することが重要です。カスタムでは、大部分のローンは30年または360毎月の支払額を償却しております。 2番目の最も一般的な融資期間15年です。 15年間の償却費の支払いを高く、毎月されますが、高速化をオフにローンを支払うとなり、長期的には以下の利息を支払う。 15から30対年償却費年間償却費わたし n一般、15年間の融資をわずかに低い金利の傾向があります。加えて、高速化を自由に"あなたの財務目標"に到達。しかし、15年ローンに3つの欠点があります。最初に、あなたの現金f LOWの軽減高額な支払いを義務付けられています。第二に、より高い毎月の義務は、そのため（この資料の後半で説明します）あなたの能力をより多くのお金を借りてあなたの負債比率に影響を与えるあなたの信用報告書は、表示されます。第三に、毎月の支払額以下の関心と複数のプリンシパルです。これは良いことのように聞こえるかもしれませんが、それはあなたと同じ税制恩恵を与えることはありません。利子控除の対象は、元本の支払いはありません。15日に金利を除き年間注記大幅に削減されると、30日にオプトイン年注意ください。あなたは速く元本を支払うの貸し手に余分な利息の支払いをすることによって達成することができます。 例： 30年間で8％で10万ドルの融資償却では、お支払いの733.76ドルです。場合は、追加の元金の支払いは$ 100を毎月行うと、融資を完全にわずか20年後には、$ 62,468.87金利の節約償却される。あなたが計算するために金融電卓を使用することがどれだけの場合、毎月の支払いを削減する必要があります余分な融資期間（再度で鉱山しよう ときにアクセスして、プロパティが空いて、ハードている場合、高額な支払いをする義務はありません。 バルーンローン バルーン ローンの生活には時期尚早終了です。たとえば、貸出金利を求める可能性があるだけの支払いを3年間、その後、完全に3年間の終わりに原因があります。または、ローンは30年以上、元本残高により5年間で、残りを償却することができます。ときに、融資のバルーンの支払いのためになると、借り手の全額または顔を差し押さえを支払う必要があります。バルーンの規定は、借り手のために危険なことができますが、もし常識的に使用すると、それを効果的に貸し手のニーズを満足さによって作業があります。バルーンノートは、しばしば短期的な資金調達ツールとして建設使用されます。債権のこれらのタイプは、"ブリッジ"または""資金調達メザニンとして知られている。 償却リバース としてお支払いの貸出残高が減少する通常の償却費を意味します。償却費の詳細は、詳細を借り支払うことを意味を反転します。どのようにそれは可能ですか？シンプルではなく、記載の金利は可能だろう毎月の低い支払い意思による逆償却ローンが、あなたの現金f LOWの増加も、お客様のリスクのために今後さらに多くの借りが高くなります。場合、市場に以下のプロパティを購入し、逆償却ローン場合は特に、不動産価格が急速に上昇している意味があります（他のオプションは、変動金利ローン、この資料の後半で説明する）ことがあります。 財産税と保険エスクロー あなたのローンの毎月の元本と利息に加えて、お支払いは、財産税と危険保険料を払って理解する必要があります。多くの貸し手は、特に場合は、高いローンで借りて自分でこれらの支払いを信用しなくなる-値（80％担保認定またはそれ以上に）。貸し手はあなたから毎月の積立金勘定にこれらの支払いを収集する（"エスクロー"や"押収アカウント"と呼ばれる）税金と保険料の年間支払いをし、推定した。貸し手を直接県税コレクタとあなたの保険会社に毎年の支出になります。したがって、合計金額を毎月収集の元金と利子のノートでは、プラス税金と保険料の支払いで構成され、そのための頭字語PITI。 ローン費用 発信料 ローンの費用として、金利と同じくらい重要です。貸し手とモーゲージブローカーに融資を与えるための（そして彼らは金利のお金を稼いだ！）と考え、さまざまな手数料。伝統的に、融資パッケージの中で最も高価な部分は、融資の組成手数料がかかります。手数料で表現される ポイント は、融資額の割合：1ポイント= 1％です。したがって、たとえば、貸し手には"10万ドルの融資では、"1ポイントの発信料を請求する場合は、手数料として1％、または1000ドルを支払う。 割引ポイント もう1つの組み込みの利益を中心に"割引ポイントの充電"貸し手前もってお金の支払いのための低金利を提供することです。もしあなたの金利をこのように、低くするには、"ダウン"ｹを支払うことによって料金を購入することができます/₂ポイント（パーセント）またはフロントまでのローンの詳細。場合には長い時間のための融資を維持そうでない場合は金利を購入する予定率を下げるの購入にのみ意味がお金の無駄です。最近自分のゲームでポイントを支払うことを拒否して、銀行が勝利しようとすると賢くであり、借り手。銀行でも"ノーコスト"の融資、つまり、広告の割引ポイントまたは発信料を融資。 利益を生む スプレッド景品：Little Secretをあなたの貸し手 知っているWant Youをしない 金利は、あなたをより低いか、何ですか？貸金広告"卸売"金利が、当時は顧客に料金を宣伝モーゲージブローカーに日常的に。この卸の金利は、小売側では、住宅ローンブローカーによってマークアップすることができます。 例： と言う、例えば、あなたのモーゲージブローカーは20万ドル、30年の固定ローン7.25％の金利を提供しています。このローンの毎月の支払いは$ 1,364.35は、あなたに受け入れられるだろう。しかし、卸率は、貸し手によって提供さは、$ 1,330.60は1ヶ月7.00％、可能性があります。この違いと同じように、しかし、30年以上も見えないかもしれませんが、それは約$ 12,000の追加の利益にする金額を支払った。モーゲージブローカーは、追加の利益のためには、貸主からの"ボーナス"バックを受け取る獲得した。これは、追加の利回りは金利上昇のための貸し手が獲得を表し、このボーナスは、利回較差プレミアム（YSP）と呼ばれます。 ローンの迷惑料 ポイントがなくても、パーで（マークアップの金利）は、コストのかからないローンなど存在しないことだ。貸し手は、その利益では、次のようなその他の費用見せかけて、こっそり： •管理の評価 •引受業務担当 •ドキュメンテーション料 これらの費用は凝った名を与えられているが、貸し手はより多くの利益を実際に方法があります。信用報告書、宅配料を取得費などの貸し手にもパッドは実際の費用、およびその他の"雑費"（1貸し手は私には彼の信用報告書は、まだ借り手$ 85料金！未満15ドルを支払う）ことを認めた。貸し手ビジネスでお金を稼ぐには、理解するので、もし融資を本当だといいですね、それはおそらくされて慎重に自分たちの手数料および料金見てください。 "標準"ローン費用 中にすべての貸し手は独自の費用や、料金ポイントして、そこにすべての貸借取引で支払うことを期待することができます特定のコストです。貸し手の善意を推定としてだけでなく、閉鎖文の2ページ目に表示される必要がありますこれらの費用。閉会声明フォームHUDのとして知られている1日のエスクローエージェントにより、不動産決済手続法（RESPA）は、連邦法に準拠して終了で準備されます。このフォームのサンプルは、付録Cを発見することができます次のすべての罪のフォームの2ページに表示される： • タイトル保険。 一方の貸し手は、セキュリティ機器のプロパティに対して記録との融資確保し、それを保証するものは、その先取特権の最初の位置にある方（または、2番目の住宅ローンは、2番目の位置）の場合です。最初の位置にされている貸し手に権原保険保証の貸し手のポリシー（または、2番目の住宅ローンは、2番目の位置）の場合です。このポリシーは、どこにでも数百ドルの1000ドルから、ローンの金額とによって、コストが権原保険政策は、プロパティに発行された最後の時間;最近では、別のポリシーは、安価な政策が出された。また、場合は、貸し手のポリシーと組み合わせて、所有者の権原保険証券を購入して（非常に一般的）は、貸主の政策のための手数料を大幅に削減されます。 • 前払い利息。 これは"有料ではない"それはあなたを前に支払う資金調達のコストです。ので、関心の前にお金を使用して月間支払われている場合、日割り計算の関心を払って理解する必要があります。たとえば、住宅ローンの注記に、毎月の支払いを前提と1000ドルにしておきます。場合は、今月15日にあなたのローンを閉じると、最初のお支払いから45日に予定されません。貸主は、お金を使用するための完了時に、その月は、500ドルです興味のある15日間を収集します。 • 出願料。 一部の金融機関の間での標準は、この手数料は実際には"ジャンク"の手数料がかかります。誰もあなたも一緒にビジネスを尋ねるために課金する必要があります。貸し手はしばしば、この手数料の場合は、あなたの融資資金を放棄します。 • 文書記録手数料。 これは、住宅ローンや信託証書郡で記録されるだろうが、費用を請求されます。通常の範囲は約5ドルから10ページあたりは、典型的なFNMA抵当または信託証書どこに12〜20ページからです。加えて、いくつかの州や地域（例えば、ニューヨーク）のモーゲージ取引貸付金の額に基づいて追加の税を頂戴いたします。 • を有します。 場合は、貸し手寄託財産税と保険では、技術的にはコストは、その現金をあなたのポケットのうちですが、一般的には数ヶ月前に余分な。収集されます。 • 閉会の手数料。 貸し手は、会社、代理人、またはその融資を閉じますエスクロー会社が行うための手数料を取る。閉会の融資を閉じ文は、金銭の会計処理は、紙の周りを渡す準備が含まれます。近く、実際には、借り手の下に位置して文書を説明し、ほとんどのケースでは、（住宅ローンや信託証書は、公証人の前に実行する必要があります借り手の公証人の応答時間の順序でのために記録するための公的記録に受け入れられるために;手形が記録されていないが、貸し手になるまで完全に支払われているが開催）。近くも確認書類の貸し手や記録のための郡にその方法を見つけることができます。 • 鑑定。 実質的にすべての融資値を確認する審査が必要です。審査に費用がかかります間で300ドルと500ドル、そして場合でも、対象不動産複合単位や商業ビルです以上。不動産鑑定士は、しばしば"家賃調査は、"どのようなプロパティの家賃支払いのサンプリングされ、追加料金を請求。貸し手には、プロパティを使用する投影の所得を維持できることを確認するこの情報をお勧めします。• 信用報告書。 貸し手はお客様のクレジットレポートを実行するための手数料を請求する。貸し手は、フルクレジットレポートに限り85ドルかかる場合があります。ベンダーは、しばしばはるかに安くしている短い形式の信用報告書、実行されます。これは、3つの主要な信用調査会社からの情報が含まれて貸し手（と呼ばれる"3局マージ"）は、短い形式のバージョンのお客様のクレジットカードで簡単に見えるように、まず完全なレポートを後で実行することがあります。 • 調査。 貸し手には、調査のプロパティの行われる必要があります。 調査 描画場所を示すプロパティは、最寄りの街や歴史的建築物との関係に位置しています。また、ここで、建物や財産上の改善の境界に関係に座って表示されます。もし最近の調査で実行され、それが新たな調査を行うために必要なことはできません。ではなく、貸主は、同一の測量や他の測量士からの最新調査を求めることがあります。国の"改善場所証明書"使用されるいくつかの部分で、それは本質的にドライブの調査によるものです。 • ドキュメントの準備費用。 一部の金融機関に文書の準備のための弁護士料をお支払いいただきます。拡大する金融機関を持っている社内弁護士とパラリーガル。小規模金融機関の融資書類を準備するために外サービス企業を雇う。理由の文書は、常に"家の中で"行われて融資規制の遵守状況の複雑さのためです。ドキュメントの準備会社法律やドラフト準拠するための文書の研究に弁護士を支払う。情報は、貸主によって提供されるに基づいて、ドキュメントの準備会社は、貸し手のためのフォームを準備します。このサービスの料金は一般的には、借り手に渡され、数百ドルは、今はどのように貸し手はお金を知って、自信を持ってローンの交渉をすることができます。ほぼすべての手数料は融資を要求する交渉をすることができます。しかし、貸主ごとに手数料を放棄することを期待しない場合は、ノーポイントチャージなし取り戻すエンド費用（収保険料の普及）。貸し手の利益をあなたとのビジネスにしようとするようにしています。利益もあなたに投資家としては重要ですので、借りるお金の空室状況です。場合は、ハードに仕事を喜んで貸し手することを確認する合理的な補償金を支払うようになる。 あなたの貸し手とペニーピンチに興奮するプロセスを高速化ローン推進については取得されません。しかし、どの料金は公正な金利で融資を受けるし、それを取得するために合理的な料金を支払うことができます交渉している知っている。 リスク 利益と現金f、1つの場合お金を借りることに考慮すべき主要な要因の低に加えて、リスクがあります。一方、最大レバレッジは投資家に重要ですが、それは投資家にもリスクが高いです。あなたを借りるより多くのお金、潜在的に多くのリスクが発生することができます。つまり、中に失うものは少ない投資がある場合、個人的に発生している負債の責任を負うことがあります。大きな商業的なプロジェクトでは、貸し手の主な関心事は、プロジェクト自体の財政的実行可能です。その場合には、借り手は必ずしも個人的には約束手形に署名する必要はありません。貸し手の唯一の法的手段プロパティを排除することです。小規模な住宅ローンとは、投資家/ノートに借り手の兆し個人的に、これは個人の責任がある義務。一方、貸主は、プロパティを排除できますが、そこには、借り手の個人的な義務である欠乏支払うべきことがあります。 1980年代後半には、多くのレバレッジの投資家は大変なときは、破産保護のためのファイルを余儀なくされ、この教訓を学んだ。現金クッションで賢い投資家の財政のプロパティ、正（または現金f LOWの損益分岐点以上）、で合理的な融資で資産価値の比率。 何もダウン "何もダウン"の資金調達は可能であるが、必ずしも対100％の融資わけではない値。例えば、$ 150,000のすべての借金を15万ドルの不動産を購入するひどい仕打ち場合は、プロパティを20万ドルの価値はないのです。つまり75％の担保認定だ。その値の100％に近いの不動産を購入すると100％の個人的な償還請求権付きなので資金調達は非常に危険です。場合は、中には、プロパティが空いて支払いをサポートするために手段がない場合は、トラブルになることがあります。すべてのビジネスと同様に、不動産については、現金f LOWの維持しているので、次の問題があなたの貸付け、要因を考える上で： •infファイルlated市場の最上部付近のですか？ •地域経済の見通しが良いか悪いか？ 購買•できれば、あなたの市場の下を買っている？ •どのように長い場合は、プロパティを保持するためにどのような目的のつもりですか？ •価格はそれを販売する前にドロップする可能性はありますか？ •場合は、将来的には、プロパティの借り換えをすることができるだろうか？ •個人的にはノートでは、上の義務や債務ノンリコース（またはあなたの企業によって）？これらすべての要因のリスクとするかどうか、バックアップ計画もなく、自分自身を活用するに適合しているために署名するか。 記事アンドリューT提出 免責事項：弊社のウェブサイトは、この資料の内容については責任を負いません。 Webarticles無料の情報リソースです。 重要： この記事は、"作業貸し手と"自動ソフトウェアによって翻訳された。大変申し訳ございませんが発生した可能性があります任意のスペルミスを感じている。お客様のご理解いただき、ありがとうございます。
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