Lavorare con Lenders

Ora che avete capito come i prestiti e il mercato dei mutui funziona, si può cominciare a capire come l'approccio di finanziamento. Di cui all'articolo 3, abbiamo discusso una serie di prestito programmi che differiscono in base al creditore, il tipo di immobile, ed il mutuatario. Ci rivolgiamo ora a prestito tipi che in genere sono disponibili nella maggior parte dei programmi di prestito discusso finora ed i vantaggi e gli svantaggi di ciascuno. Prima di farlo, let's esplorare alcune delle questioni rilevanti è necessario prendere in considerazione quando prestito di denaro.

Interest Rate

Il costo del prestito di denaro, cioè il tasso d'interesse, è uno dei fattori più importanti. Come discusso di cui all'articolo 1, i tassi di interesse che incidono sui pagamenti mensili, che a loro volta influenzano quanto si può

permettersi di pagare per una proprietà. Esso può anche influenzare in contanti f bassi, il che influisce sulla decisione di tenere o vendere un immobile.

Ammortamento prestito

Ci sono molti modi diversi di un prestito può essere strutturato per quanto riguarda il pagamento di interessi. I modi più comuni sono gli interessi semplici e ammortizzato. Come discusso di cui all'articolo 1, un prestito a interesse semplice viene calcolato moltiplicando il saldo del prestito dal tasso di interesse. Così, per esempio, un prestito di 100.000 $ a 12 per cento di interessi sarebbe $ 12.000 l'anno, o 1.000 dollari al mese. I pagamenti qui, naturalmente, rappresentano interestonly, quindi la quota capitale del prestito non cambia. Ammortamento un prestito è leggermente più coinvolto. La formula effettiva di matematica è al di là di un articolo come questo, così abbiamo fornito una tabella tasso di interesse del campione in Appendice A. Tuttavia, è possibile trovare un migliaio di siti Web Internet, che farà il calcolo on-line istantaneamente (prova miniera di -Clicca su "calcolatrici"). Il metodo di ammortamento si ripartisce i pagamenti per un certo numero di anni, con il versamento rimane costante ogni mese. Tuttavia, gli interessi sono calcolati sul saldo residuo, così l'importo di ciascuna rata mensile che rappresenta il principale e le modifiche di interesse. Per la maggior parte, i pagamenti più si fanno, più si riduce l'importo del credito principale (l'importo del prestito ancora a sinistra a pagare).

Il prestito termine o la durata è importante per capire il tuo pagamento. dal costume, i prestiti la maggior parte sono ammortizzati in 30 anni o 360 rate mensili. Il secondo termine del prestito più comune è di 15 anni. I pagamenti su un ammortamento di 15 anni sono più elevati ogni mese, ma si paga il prestito off più veloce e quindi pagare meno interessi a lungo termine.

15-Ammortamento anno versus 30-Ammortamento AnnoIo

n generale, 15 prestiti anni tendono ad avere un tasso leggermente inferiore di interesse. Inoltre, a raggiungere il vostro obiettivo finanziario di "libera e non" più veloce. Tuttavia, ci sono tre aspetti negativi per i 15-un anno di prestito. La prima è che sei obbligato ad un pagamento superiore che riduce il vostro denaro f bassa. In secondo luogo, l'obbligo mensile superiore appare sul vostro rapporto di credito, che interessa il rapporto debito / PIL, e quindi la sua capacità di prendere in prestito più denaro (discussa più avanti in questo articolo). In terzo luogo, il pagamento mensile è di meno interessi e più capitale. Anche se questo può sembrare una buona cosa, non dare gli stessi benefici fiscali; pagamenti di interessi sono deducibili, i pagamenti principali non sono. Se il tasso di interesse di 15 anni nota è notevolmente inferiore, optare per i 30 anni Nota. È possibile eseguire più velocemente principali versano dalla effettuare i pagamenti di interessi in più per il creditore.

Esempio: Su un prestito di 100.000 $ ammortizzato in 8% più di 30 anni, il pagamento è 733,76 dollari. Se si effettua un pagamento supplementare capitale ogni mese di 100 dollari, il prestito sarà pienamente ammortizzato in poco più di 20 anni, consentendo di risparmiare $ 62,468.87 interesse. È possibile utilizzare una calcolatrice finanziaria per calcolare la quantità di extra che avete bisogno di pagare ogni mese per ridurre il Term Loan (ancora una volta, provare a mia -Clicca su "calcolatrici"). E, naturalmente,

quando i tempi sono duri e la proprietà è vacante, non sei obbligato ad effettuare il pagamento superiore.

Balloon Mortgage

Un balloon è una fine prematura per la vita di un prestito. Ad esempio, un prestito potrebbe invito a manifestare interesse i pagamenti solo per tre anni, poi è dovuto per intero al termine di tre anni. Oppure, un prestito potrebbe essere ammortizzato in 30 anni, con il saldo capitale residuo debito in cinque anni. Quando il pagamento pallone prestito diventa debito, il mutuatario deve pagare l'intero importo o preclusione viso. A disposizione pallone può essere rischioso per il mutuatario, ma se usato con buon senso, può funzionare in modo efficace da soddisfare le esigenze del creditore. Note Balloon vengono spesso utilizzati dai costruttori come uno strumento di finanziamento a breve termine. Questi tipi di prestiti sono noti anche come "ponte" o "mezzanine" di finanziamento.

Reverse Ammortamento

Ammortamento regolare significa, come si effettuano pagamenti diminuisce il saldo del prestito. Reverse ammortamento si intende il più si paga, più si devono. Come è possibile? Semplice da effettuare un pagamento mensile inferiore di quanto sarebbe possibile per il tasso di interesse. Un prestito reverse ammortamento aumenta il vostro denaro f basso, ma aumenta anche il rischio, perché si devono più in futuro. Se avete acquistato la proprietà di sotto del mercato, un prestito reverse ammortamento può avere senso, soprattutto se i prezzi immobiliari sono in rapido aumento (un'altra opzione potrebbe essere un prestito a tasso variabile, discussa più avanti in questo articolo).

Le tasse di proprietà e assicurazione Escrows

In aggiunta alle principali mensili e pagamento degli interessi sul prestito, dovrete figura a pagare le tasse di proprietà e l'assicurazione dei rischi. Finanziatori Molti non fidarsi di effettuare tali pagamenti per conto vostro, soprattutto se si stanno chiedendo prestiti ad un prestito ad alto -to-(valore 80 per cento LTV o superiore). Lenders stimare i pagamenti annuali per le tasse e l'assicurazione, poi raccogliere tali pagamenti da voi mensile su un conto di riserva (chiamato un deposito a garanzia "o" sequestrare conto "). Il creditore fa poi gli esborsi direttamente l'esattore delle tasse della contea e la vostra compagnia di assicurazione su base annua. Pertanto, l'importo totale riscosso ogni mese è costituito da capitale e gli interessi sui pagamenti la nota, più le tasse e le assicurazioni, da cui l'acronimo PITI.

Costi di prestito Origination Fee

Il costo di un prestito è importante quanto il tasso d'interesse. Finanziatori e intermediari guide applicare tariffe diverse per dare un prestito (e si pensava che appena fatto il denaro sui tassi d'interesse!). Tradizionalmente, la parte più costosa del pacchetto di prestito è la tassa di erogazione di prestiti. La quota è espressa in punti, che è, una percentuale dell'importo del prestito: 1 punto = 1 per cento. Così, per esempio, se un prestatore addebita una "tassa di 1 punto di raccolta" su un prestito di 100.000 dollari, si paga l'1 per cento, o 1.000 dollari, come una tassa.

Punti Sconto Built-in un altro centro di profitto è l'imputazione di "punti di sconto." Il prestatore offre un tasso d'interesse per il pagamento del denaro in anticipo. Così, se si desidera che il tasso di interesse ad essere più bassi, si può "comprare basso" il tasso da pagare ¹ / ₂ punto (per cento) o più del prestito in anticipo. L'acquisto di ridurre il tasso ha senso solo se si ha intenzione di mantenere il prestito per un tempo lungo, altrimenti l'acquisto stabilisce il tasso di interesse è uno spreco di denaro. Mutuatari al giorno d'oggi sono più intelligenti e prova a battere le banche al loro stesso gioco, rifiutandosi di pagare i punti . Banche, anche pubblicizzare "costo zero" prestiti, cioè i prestiti senza punti di sconto o tasse di raccolta.

Cedere Spread Premi: Il piccolo segreto vostro prestatore Doesn't Want You To Know Più basso è il tasso di interesse, il meglio sei, o stai? Lenders pubblicizzare "all'ingrosso" dei tassi di interesse su base giornaliera al broker ipotecari, che poi pubblicizzare i tassi ai loro clienti. Questo tasso di interesse all'ingrosso possono essere contrassegnati sul lato retail dal broker ipotecari.

Esempio: Dire, per esempio, il mediatore di ipoteca vi offre un tasso di interesse del 7,25% a 200.000 dollari, di 30 anni di prestito fisso. Il pagamento mensile su questo prestito sarebbe $ 1,364.35, che è accettabile. Tuttavia, il prezzo all'ingrosso offerti dal creditore può essere 7,00%, che è di $ 1,330.60 al mese. Questa differenza può non sembrare molto, ma più di 30 anni, che ammonta a circa 12.000 $ di interessi aggiuntivi pagati. Il broker guide riceve un "bonus" torna dal mutuante per l'interesse supplementari percepiti. Questo bonus è chiamato un premio differenziale di rendimento (YSP) perché rappresenta la resa supplementari percepiti dal creditore per il tasso d'interesse più elevato.

Tasse Prestito Junk Anche senza punti e alla pari (senza codice sul tasso d'interesse), non esiste una cosa come un no-prestito costo. Mutuanti sneak nella loro profitti facendo passare per altre spese, come la seguente:

• Administrative Review

• Underwriting Charge

• Documentazione Fee

Tali oneri sono riportati i nomi di fantasia, ma in realtà sono solo modi per il creditore di fare più profitti. Istituti di credito anche pad loro diritti reali, come ad esempio il costo di ottenere rapporti di credito, le spese di corriere, e altre "tasse varie" (uno mutuante mi confessò che lui paga meno di $ 15 per un rapporto di credito oneri ancora il mutuatario 85 dollari!). Capire che i prestatori sono in affari per fare soldi, quindi se un prestito sembra troppo bello per essere vero, probabilmente lo è, guardare con attenzione le loro tariffe e le tasse.

"Standard" Prestito Costi Mentre ogni creditore ha le sue proprie commissioni e dei punti che gli oneri, ci sono alcuni costi ci si può aspettare di pagare con tutte le transazioni di prestito. Tali diritti devono essere elencati nella stima del prestatore buona fede, così come nella seconda pagina della dichiarazione di chiusura. La dichiarazione di chiusura è disposta a chiudere l'agente depositario di una maschera conosciuto come un HUD-1, nel rispetto del Real Estate Settlement Procedures Act (ReSPA), una legge federale. Un esempio di questo modulo può essere trovato nella Appendice C. Tutte le spese seguenti appaiono a pagina due del modulo:

• Titolo della politica di assicurazione. Mentre un creditore mantiene il suo prestito con uno strumento di sicurezza registrate contro la proprietà, che vuole la garanzia che il suo pegno è in prima posizione (o, nel caso di una seconda ipoteca, in seconda posizione). Una politica di prestatore di garanzie assicurative titolo per il creditore è in prima posizione (o, nel caso di una seconda ipoteca, in seconda posizione). Questa politica dei costi da poche centinaia di dollari a un migliaio di dollari, a seconda dell'importo del prestito e, quando l'ultima volta una polizza di assicurazione è stato rilasciato il titolo di proprietà, più di recente un altro criterio è stato rilasciato, il più economico della politica. Also , se la politica di acquisto di un proprietario, l'assicurazione di titolo, in combinato disposto con la politica del prestatore (molto comune), la tassa per la politica del prestatore è notevolmente ridotto.

• Prepaid interesse. Mentre questa non è una tassa "," si tratta di un costo del finanziamento si paga in anticipo. Perché gli interessi sono pagati per l'utilizzo del denaro del mese prima, è necessario capire a pagare gli interessi proporzionale. Ad esempio, supponiamo che il tuo pagamento mensile sulla nota mutuo sarà di $ 1.000. Se si chiude il prestito il 15 del mese, il primo pagamento non sarà dovuto per 45 giorni. Il creditore raccoglierà 15 giorni di interessi al di chiusura per l'uso del denaro che mese, che è di $ 500.

• Tassa di domanda. Mentre standard tra alcuni istituti di credito, questa quota è in realtà una "spazzatura" a pagamento. Nessuno dovrebbe carica per cui si chiede di fare affari con loro. Finanziatori spesso rinunciare a questo diritto se finanziare il tuo prestito.

• Tasse di registrazione del documento. Perché l'ipoteca o atto di fiducia saranno registrati con la contea, non ci sono tariffe applicate. La gamma abituale è di circa $ 5 a $ 10 per pagina, e il tipico FNMA ipoteche o atto di fiducia è ovunque 12-20 pagine. Inoltre, alcuni Stati e le località (ad esempio, New York) carica una tassa supplementare sulle operazioni di mutuo in base all'importo del prestito.

• Riserve. Se il creditore è escrowing tasse di proprietà e assicurazione, sarà generalmente raccogliere un paio di mesi in più davanti. Anche se tecnicamente non è un costo, è in denaro di tasca.

• Chiusura a pagamento. Il creditore, la società, l'avvocato, o la società di deposito a garanzia che chiude il prestito richiede una tassa per farlo. La chiusura di un prestito comporta preparando una dichiarazione di chiusura, di contabilità per il denaro, e passando tutto sui giornali. Il più vicino si trova effettivamente il basso con il mutuatario e spiega i documenti e, nella maggior parte dei casi, richiede il riconoscimento di un notaio del mutuatario (un mutuo o di atto di fiducia deve essere eseguito prima di un notaio, al fine di non essere accettato per la registrazione in registri pubblici ; la cambiale non è registrata, ma sono detenuti dal mutuante fino a quando non viene pagato per intero). La rende anche più sicuri i documenti di trovare la loro strada verso il creditore o la contea per la registrazione.

• Valutazione. Praticamente tutti i prestiti richiedono una valutazione per verificare il valore. Una valutazione vi costerà tra i $ 300 e $ 500, e ancora di più se il soggetto è di proprietà di un edificio più unità o commerciale. Valutatori spesso applicare oneri aggiuntivi per un sondaggio "in affitto", che è un campione di pagamenti di affitto di immobili simili. L'istituto erogante vorrà queste informazioni per verificare che la proprietà può sostenere il reddito è proiettata. • Credit Report. Finanziatori pagamento di una tassa per l'esecuzione di vostro rapporto di credito. Il prestatore può riscuotere fino a $ 85 per un rapporto completo di credito. I fornitori, spesso a conduzione rapporti di credito a breve-forma, che sono molto più economici. Il creditore può eseguire una versione di corto-forma prima di ottenere un rapido sguardo al tuo credito, poi un rapporto completo in un secondo momento (chiamata a tre "ufficio stampa unione", perché contiene informazioni da tre agenzie di credito).

• Indagine. Un creditore può esigere che un sondaggio da fare del bene. A indagine è un disegno che mostra in cui l'immobile si trova in relazione alle strade più vicino o punti di riferimento. Si mostrerà anche se gli edifici e del miglioramento della proprietà sit in relazione ai confini. Se un recente sondaggio è stato eseguito, potrebbe non essere necessario fare una nuova indagine. Piuttosto, il creditore può chiedere un aggiornamento del sondaggio dal geometra stesso o un altro geometra. In alcune parti del paese, un "miglioramento Location Certificato" è usato, ma è essenzialmente un "drive-by dell'indagine.

• Spese di preparazione del documento. Alcuni di questi finanziatori addebiterà pagamento di un avvocato per la preparazione del documento. Istituti di credito più grandi hanno in-house e avvocati paralegals. Istituti di credito più piccole società di noleggio di servizi al di fuori di preparare i documenti di prestito. I documenti motivo non sono sempre fatto "in casa" è a causa della complessità della conformità con le normative di prestito. Aziende di preparazione del documento pagare gli avvocati per la ricerca delle leggi e dei progetti di documenti di conformità. Sulla base delle informazioni fornite dal mutuante, l'azienda di preparazione dei documenti prepara i moduli per il creditore. La tassa per questo servizio è generalmente a poche centinaia di dollari, che viene passato al mutuatario. Ora che sai come prestatori fanno i loro soldi, si può negoziare il prestito con fiducia. Praticamente ogni tassa di un creditore chiede può essere negoziato. Tuttavia, non aspettatevi il creditore a rinunciare a ogni diritto, di non addebitare alcuna punti, e non ottenete back-end tasse (resa diffusione premi). L'istituto erogante deve realizzare un profitto di essere disposto a fare affari con voi. Utile è anche importante per voi come un investitore, ma lo è anche la disponibilità del denaro in prestito. Se si desidera un creditore che è disposto a lavorare duro per voi, assicurarsi che si è disposti a pagare una compensazione ragionevole.

Pizzicando soldi con il tuo creditore non avranno che entusiasti di spingere il vostro prestito attraverso il processo più veloce. Tuttavia, sapendo che le tariffe sono negoziabili vi permetterà di ottenere un prestito a un tasso d'interesse e di pagare una tassa ragionevole per farlo.

Rischio In aggiunta a profitti e cash f bassa, uno dei principali fattori che dovreste considerare in prestito di denaro è a rischio. Mentre il massimo effetto moltiplicatore è importante per l'investitore, è anche più alto il rischio per l'investitore. Più soldi in prestito, il rischio più si potrebbe incorrere. Vale a dire, mentre gli investimenti hanno meno da perdere, si può essere personalmente responsabile per il debito che hai sostenuto. Con i più grandi progetti commerciali, la principale preoccupazione della mutuante è la sostenibilità finanziaria del progetto stesso. In tal caso, il mutuatario non deve necessariamente firmare personalmente la cambiale. Esclusivo del prestatore ricorso alle vie legali per escludere la proprietà. Con i più piccoli prestiti residenziali, l'investitore / segni mutuatario personalmente sulla nota e quindi è personalmente responsabile per la obbligo. Mentre il creditore può precludere la proprietà, ci può essere una carenza dovuta, che è l'obbligo personale del debitore. Nel tardo 1980, molti investitori leveraged imparato questa lezione nel modo più duro, quando sono stati costretti a file per la protezione dalla bancarotta. Una proprietà smart finanze degli investitori con un cuscino di cassa, positivi (o almeno il pareggio) di cassa F basso, e ad un prestito ragionevole rapporto tra valore.

Nothing Down Mentre "nulla-down", il finanziamento è vitale, non significa necessariamente un prestito al 100 percento-to-value. Per esempio, l'acquisto di una proprietà di 150.000 $ per $ 150.000, con tutti i soldi presi in prestito non è un cattivo affare se la proprietà è del valore di $ 200.000. Questo è un LTV 75 per cento. Acquisto di un immobile per quasi il 100 per cento del suo valore e il finanziamento al 100 per cento con diritto di rivalsa personale è molto rischioso. Se non si hanno i mezzi per sostenere i pagamenti, mentre la proprietà è vacante, potrebbe essere nei guai. Come qualsiasi attività commerciale, immobiliare è di circa il mantenimento di cassa f bassa. Pertanto, nel considerare il prestito, il fattore per le seguenti questioni:

• Sei vicino alla cima di un mercato regolamentato inf?

• La prospettiva l'economia locale è buono o cattivo?

• In caso di acquisto, siete al di sotto di acquisto di mercato?

• Quanto tempo pensa di detenere la proprietà e per quali scopi?

• I prezzi dovrebbero scendere prima di venderlo?

• Sarai in grado di rifinanziare la proprietà in futuro?

• Sei personalmente obbligato sulla nota, o è il nonrecourse debito (o firmati dalla tua persona giuridica)? Tutti questi fattori sono rilevanti per il rischio e se si desidera sfruttare autonomamente, senza un piano di backup.

un articolo presentato da Andrew T.

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