Travailler avec les prêteurs

Maintenant que vous comprenez comment les prêts hypothécaires et le marché fonctionne, vous pouvez commencer à comprendre la façon d'aborder le financement. À l'article 3, nous avons discuté d'une variété de prêt programmes qui diffèrent en fonction sur le prêteur, le type de propriété, et l'emprunteur. Nous allons maintenant passer à l'emprunt types qui sont généralement disponibles dans la plupart des programmes de prêts examinés à ce jour et les avantages et les inconvénients de chacun. Avant cela, nous allons explorer quelques-unes des questions pertinentes, nous devons prendre en compte lors emprunt.

Taux d'intérêt

Le coût de l'emprunt, soit le taux d'intérêt, est l'un des facteurs les plus importants. Tel que discuté dans l'article 1er, les taux d'intérêt affectent les paiements mensuels, qui affectent à leur tour combien vous pouvez

les moyens de payer pour une propriété. Il mai également affecter trésorerie f faible, ce qui influence la décision de conserver ou de vendre des biens.

D'amortissement du prêt

Il existe de nombreuses façons différentes, un prêt peut être structuré dans la mesure où les paiements d'intérêt montent. Les moyens les plus courants sont les intérêts simples et amortis. Tel que discuté dans l'article 1, un prêt à intérêt simple est calculée en multipliant le solde du prêt par le taux d'intérêt. Ainsi, par exemple, un prêt de 100.000 dollars à 12 pour cent d'intérêt serait 12,000 $ par année, soit 1000 $ par mois. Les paiements ici, bien sûr, représentent interestonly, donc le montant du principal du prêt ne change pas. Un prêt amorti est légèrement plus complexe. La formule mathématique réelle est au-delà d'un article comme celui-ci, alors nous avons fourni un tableau d'intérêt Taux d'échantillonnage à l'annexe A. Toutefois, vous pouvez trouver un millier de sites Web sur Internet qui permettra d'effectuer les calculs en ligne instantanément (essayez de mines en -Cliquez sur «calculateurs»). La méthode d'amortissement se décompose les paiements sur un certain nombre d'années, avec le paiement restant constante chaque mois. Toutefois, l'intérêt est calculé sur le solde restant, de sorte que le montant de chaque versement mensuel qui rend compte de capital et d'intérêt change. Pour la plupart, les autres paiements que vous faites, plus vous diminuez le montant du principal dû (le montant du prêt reste encore à payer).

Le prêt terme ou la durée est important de figurer votre paiement. Selon la coutume, la plupart des prêts sont amortis sur 30 ans ou de 360 versements mensuels. Le deuxième terme le plus courant de prêt est de 15 ans. Les versements sur un 15-amortissement de cinq ans sont plus élevés chaque mois, mais vous rembourser le prêt plus rapidement et donc payer moins d'intérêt à long terme.

15-amortissement de cinq ans contre 30-amortissement de cinq ansJe

n général, 15 prêts à un an ont tendance à avoir un taux légèrement plus faible intérêt. En outre, vous atteignez votre objectif financier de «franc et quitte» plus rapidement. Cependant, il ya trois inconvénients au prêt sur 15 ans. La première est que vous êtes tenu à un paiement plus élevé qui réduit votre trésorerie f faible. Deuxièmement, l'obligation mensuel supérieur apparaît sur votre rapport de crédit, qui affecte vos ratios d'endettement et donc votre capacité d'emprunter plus d'argent (voir plus loin dans cet article). Troisièmement, votre paiement mensuel est de moins d'intérêt et plus de capital. Bien que cette mai sembler une bonne chose, cela ne vous donne pas les mêmes avantages fiscaux, les paiements d'intérêts sont déductibles, les paiements de capital le sont pas. À moins que le taux d'intérêt du 15-note de l'année est nettement plus faible, optez pour les 30 ans note. Vous pouvez obtenir le plus rapidement principaux rembourser en effectuant des versements d'intérêt supplémentaire pour le prêteur.

Exemple: Sur un prêt amorti 100,000 $ à 8% sur 30 ans, votre paiement est 733,76 $. Si vous effectuez un paiement de capital supplémentaire chaque mois de 100 $, le prêt serait entièrement amorti en un peu plus de 20 ans, vous sauvant 62,468.87 $ en intérêts. Vous pouvez utiliser une calculatrice financière de calculer combien d'appoint, vous devez payer chaque mois pour réduire le Prêt à terme (encore une fois, essayez de mines en -Cliquez sur «calculateurs»). Et, bien sûr,

quand les temps sont durs et la propriété est vacante, vous n'êtes pas tenu d'effectuer le paiement plus élevé.

Ballon d'hypothèques

Un ballon est une fin prématurée de la vie d'un prêt. Par exemple, un prêt pourrait demander que les paiements d'intérêt seulement pour trois ans, puis être due en totalité au bout de trois ans. Ou bien, un prêt peut être amorti sur 30 ans, avec le solde du capital restant dû en cinq ans. Lorsque le versement forfaitaire et de prêt vient à échéance, l'emprunteur doit payer la totalité ou d'une forclusion du visage. Une disposition ballon peut être risqué pour l'emprunteur, mais s'il est utilisé avec le sens commun, elle mai travailler efficacement en répondant aux besoins du prêteur. Balloon notes sont souvent utilisés par les constructeurs comme un outil de financement à court terme. Ces types de prêts sont également connus comme «pont» ou «mezzanine» de financement.

Reverse Amortissement

L'amortissement normal est que vous effectuez des paiements du solde du prêt diminue. Inverser l'amortissement des moyens plus vous payez, plus vous devez. Comment est-ce possible? Simple en effectuant un paiement chaque mois moins que ce ne serait possible que le taux d'intérêt déclaré. Un prêt d'amortissement inverser la tendance, votre argent f faible, mais augmente aussi le risque parce que vous allez devoir plus à l'avenir. Si vous avez acheté le bien inférieurs au marché, un prêt d'amortissement mai inverser un sens, surtout si les prix de l'immobilier augmentent rapidement (une autre option mai comme un prêt à taux variable, plus loin dans cet article).

Taxes foncières et de l'assurance dépôts fiduciaires

En plus des mensuels de capital et des paiements d'intérêts sur votre prêt, vous devrez payer des impôts figure sur la propriété et l'assurance des risques. Beaucoup de prêteurs n'auront pas confiance en vous encourageons à faire ces paiements sur la vôtre, surtout si vous empruntez à un prêt de haute à (valeur 80 pour cent LTV ou supérieur). Les prêteurs estimer les paiements annuels pour les taxes et assurances, puis recueillir ces paiements auprès de vous tous les mois sur un compte de réserve (appelée séquestre "ou la" mise en fourrière du compte »). Le prêteur verse alors les décaissements effectués au collecteur d'impôts de comté et votre compagnie d'assurance sur une base annuelle. Ainsi, le montant total perçu chaque mois, se compose du principal et des paiements d'intérêts sur la note, plus les taxes et les assurances, d'où l'acronyme Piti.

Prêt Coûts Origination Fee

Le coût d'un prêt est aussi important que le taux d'intérêt. Les prêteurs et les courtiers en hypothèques facturer des frais différents pour l'octroi d'un prêt, vous (et vous pensiez qu'ils viennent d'être faites de l'argent sur les taux d'intérêt!). Traditionnellement, la partie la plus coûteuse de l'enveloppe de financement sont les frais de montage de prêts. Les frais sont exprimés en points, qui est un pourcentage du montant du prêt: 1 point = 1 pour cent. Ainsi, par exemple, si un prêteur impose une «taxe de départ d'1 point" sur un prêt de 100.000 dollars, vous auriez à payer 1 pour cent, ou 1000 $, comme une taxe.

Remise Points Un autre haut-centre de profit est à la taxation des "points de rabais. Le prêteur vous offrira un taux d'intérêt plus bas pour le paiement de l'argent comptant. Ainsi, si vous voulez que votre taux d'intérêt à être plus bas, vous pouvez «réduire» le taux en payant ¹ / ₂ point (pour cent) ou plus de l'emprunt à l'avant. Achat d'une réduction de sens que si vous envisagez de garder le prêt pour une longue période; achat autrement baisser le taux d'intérêt est un gaspillage d'argent. Emprunteurs de nos jours sont plus intelligents et essayer de battre les banques à leur propre jeu en refusant de payer des points . Les banques de la publicité, même «sans frais» des prêts, soit des prêts sans point d'escompte ou honoraires de montage.

Rendement Spread Primes: le petit secret Votre prêteur Doesn't Want You to Know Plus le taux d'intérêt, mieux vous êtes, ou êtes-vous? Les prêteurs de la publicité "en gros" taux d'intérêt sur une base quotidienne pour les courtiers en hypothèques, qui annoncent alors les taux à leurs clients. Ce taux d'intérêt de gros peuvent être marqués sur le côté de détail par le courtier en hypothèques.

Exemple: Disons, par exemple, votre courtier hypothécaire vous offre un taux d'intérêt de 7,25% à 200,000 $, de 30 ans prêt à taux fixe. Le paiement mensuel sur ce prêt sera 1,364.35 $, ce qui est acceptable pour vous. Toutefois, le tarif de gros proposé par le prêteur mai soit 7,00%, ce qui est 1,330.60 $ par mois. Cette différence mai ne pas sembler beaucoup, mais plus de 30 ans, il s'élève à environ 12.000 $ d'intérêts payés supplémentaires. Le courtier en hypothèques reçoit une "prime" retour du prêteur pour l'intérêt supplémentaire gagné. Ce bonus est appelée une prime écart de rendement (YSP), car il représente le rendement supplémentaire gagné par le prêteur pour le taux d'intérêt plus élevé.

Junk Commissions sur prêts Même sans points et au pair (sans majoration du taux d'intérêt), il n'ya pas de telle chose qu'un prêt sans coûts. Les prêteurs faufiler dans leur profit en faisant passer pour d'autres taxes, telles que les suivantes:

• Examen administratif

• Charge de souscription

• Frais de documentation

Ces frais sont donnés des noms de fantaisie, mais ne sont réellement que des moyens pour le prêteur de faire plus de profits. Les prêteurs pad leurs frais réels, tels que le coût de l'obtention de rapports de crédit, frais de courrier, et d'autres "frais divers" (l'un prêteur m'a avoué qu'il paie moins de 15 $ pour un rapport des frais de crédit de l'emprunteur encore 85 $!). Comprendre que les prêteurs sont en affaires pour gagner de l'argent, donc si un prêt semble trop beau pour être vrai, c'est probablement-repenser leurs frais et charges.

"Standard" Coûts d'emprunt Bien que le prêteur a ses propres honoraires et les points qu'elle demande, il ya certains frais que vous pouvez vous attendre à payer à chaque transaction de prêt. Ces frais doivent être énumérés dans l'estimation de bonne foi du prêteur, ainsi que sur la deuxième page de la déclaration de clôture. La déclaration de clôture est établi à la clôture par l'agent d'entiercement sur une forme connue comme un HUD-1, en conformité avec le règlement Real Estate Procedures Act (ReSPA), une loi fédérale. Un échantillon de cette forme peut être trouvée dans l'annexe C. Toutes les accusations suivantes apparaissent sur la page deux du formulaire:

• Titre de l'assurance. Bien que le prêteur obtient son prêt avec un instrument de sécurité ont enregistré contre l'immeuble, il veut une garantie que son privilège est en première position (ou, dans le cas d'une hypothèque de deuxième rang, deuxième position). La politique d'un prêteur des garanties d'assurance titres au prêteur, il est en première position (ou, dans le cas d'une hypothèque de deuxième rang, deuxième position). Cette politique coûte entre quelques centaines de dollars à mille dollars, selon le montant du prêt et quand la dernière fois une politique d'assurance de titres a été émise sur la propriété, le plus récemment une autre politique a été délivré, le moins cher de la politique. Aussi , si vous achetez un propriétaire sur la politique d'assurance de titres, en liaison avec la politique du prêteur (très fréquent), la taxe pour la politique du prêteur est sensiblement réduit.

• Prepaid intérêt. Alors que ce n'est pas une taxe "," il s'agit d'un coût de financement que vous payez à l'avant. Car l'intérêt est payé pour l'utilisation de l'argent le mois précédent, vous avez besoin de figurer à payer des intérêts calculés au prorata. Par exemple, supposons que votre paiement mensuel sur la note d'hypothèque sera de 1000 $. Si vous fermez votre prêt le 15 du mois, votre premier paiement ne sera dû pour 45 jours. Le prêteur se recueillir 15 jours d'intérêts à la clôture de l'utilisation de l'argent de ce mois, qui est de 500 $.

• Frais de demande. Alors que la norme chez certains prêteurs, cette taxe est vraiment une ordure "" taxe. Personne ne devrait vous faire payer pour vous demander de faire des affaires avec eux. Les prêteurs renoncent souvent à ces frais si ils financent votre prêt.

• Document attestant les frais. Parce que l'hypothèque ou l'acte de fiducie, qui sera enregistrée au niveau des comtés, il ya des frais facturés. La gamme habituelle est d'environ 5 $ à 10 $ par page, et la typique FNMA hypothécaire ou d'un acte de confiance est de 12 à 20 pages. En outre, certains États et localités (par exemple, New York) exiger un impôt supplémentaire sur les transactions hypothécaires en fonction du montant du prêt.

• Réserves. Si le prêteur est escrowing impôts fonciers et des assurances, il sera généralement percevoir quelques mois supplémentaires à l'avant. Bien que techniquement pas un coût, il s'agit de trésorerie de votre poche.

• Clôture des frais. Le prêteur, entreprise, avocat, ou une société d'entiercement qui ferme le prêt de payer une redevance pour le faire. Fermeture d'un prêt consiste à préparer une déclaration de clôture, la comptabilisation des sommes d'argent, et passant autour de la papiers. Le plus proche se trouve en fait en baisse avec l'emprunteur et explique les documents et, dans la plupart des cas, a accusé un notaire de l'emprunteur (une hypothèque ou un acte de fiducie doit être signé devant un notaire pour qu'elle soit acceptée pour l'enregistrement dans les registres publics «Le billet à ordre ne sont pas enregistrées, mais détenu par le prêteur, jusqu'à ce qu'il soit payé en totalité). The Closer a également fait assurer que les documents à trouver leur chemin du retour vers le prêteur ou le comté d'enregistrement.

• Appraisal. Pratiquement tous les prêts nécessitent une évaluation pour vérifier la valeur. Une évaluation vous coûtera entre 300 $ et 500 $, et encore plus si la propriété en question est un bâtiment multiunitaire ou commerciale. Évaluateurs facturent souvent des frais supplémentaires pour une enquête «loyer», qui est un échantillon des loyers des propriétés similaires. Le prêteur voudra cette information pour vérifier que la propriété ne peut soutenir le revenu que vous avez projeté. • Credit rapport. Les prêteurs exigent des frais pour créer votre rapport de crédit. Le prêteur mai demandent jusqu'à 85 $ pour un rapport de crédit complet. Les vendeurs vont souvent à des rapports à court formulaire de crédit, qui sont beaucoup moins chers. Le prêteur mai à exécuter une version abrégée d'abord d'obtenir un aperçu rapide de votre crédit, puis un rapport complet à une date ultérieure (appelée «trois Bureau de fusion", car elle contient des informations à partir de trois bureaux de crédit).

• Sondage. Un prêteur mai exiger qu'une enquête soit faite de la propriété. Une sondage est un dessin qui montre où vous trouverez l'établissement par rapport à la rue la plus proche ou points de repère. Il indiquera aussi où les bâtiments et les améliorations sur le bien s'asseoir dans le cadre de la frontières. Si une enquête récente a été effectuée, elle mai ne pas être nécessaire de faire une nouvelle enquête. Plutôt, le prêteur mai demander une mise à l'enquête de l'arpenteur-même ou un autre arpenteur. Dans certaines parties du pays, une "amélioration certificat de localisation» est utilisé, il s'agit essentiellement d'un drive-by de l'enquête.

• Préparation de documents frais. Certains prêteurs vous fera payer des honoraires d'un avocat pour la préparation des documents. Bailleurs de fonds plus importantes ont des procureurs de la maison et les parajuristes. Petits prêteurs entreprises de location de services de l'extérieur pour préparer les documents de prêt. Les documents raison ne sont pas toujours fait "en interne" est en raison de la complexité de la conformité aux règlements de prêt. Entreprises de préparation de documents payer des avocats pour la recherche des lois et projets de documents de conformité. Sur la base des informations fournies par le prêteur, la société prépare le document de préparation des formulaires pour le prêteur. Les frais pour ce service est généralement de quelques centaines de dollars, lequel est transmis à l'emprunteur. Maintenant que vous savez comment les prêteurs font leur argent, vous pouvez négocier votre prêt en toute confiance. Pratiquement tous les frais d'un prêteur demande peut être négocié. Cependant, ne vous attendez pas le prêteur à renoncer à toute taxe, charge pas de points, et n'obtenez aucun frais de back-end (écart de rendement des primes). Le prêteur doit faire un profit à être disposés à faire des affaires avec vous. Le profit est aussi important pour vous en tant qu'investisseur, mais c'est aussi la disponibilité de l'argent que vous empruntez. Si vous voulez un prêteur qui est disposé à travailler dur pour vous, assurez-vous que vous êtes prêt à payer une compensation raisonnable.

Pincement pennies avec votre prêteur ne l'obtiendra pas ravis de pousser votre prêt par le processus plus rapidement. Cependant, sachant ce que les frais sont négociables vous permettra d'obtenir un prêt à un taux d'intérêt juste et payer une redevance raisonnable pour l'obtenir.

Risque En plus de bénéfices et de trésorerie f faible, l'un des principaux facteurs qui vous devriez prendre en considération pour emprunter de l'argent est le risque. Bien que levier maximal est important pour l'investisseur, il est également plus élevé de risque pour l'investisseur. Plus le montant que vous empruntez, plus le risque que vous pourriez potentiellement encourir. Autrement dit, si vous avez moins d'investissements de perdre, vous mai être tenus personnellement responsables des dettes que vous avez engagés. Avec les grands projets commerciaux, la principale préoccupation du prêteur est la viabilité financière du projet lui-même. Dans ce cas, l'emprunteur ne doit pas nécessairement à signer personnellement sur le billet à ordre. Seul recours juridique du prêteur s'élève à verrouiller la propriété. Avec les petits prêts résidentiels, un investisseur et un emprunteur signe personnellement sur la note et est donc responsable personnellement pour la obligation. Bien que le prêteur ne peut exclure la propriété, il mai une carence qui est due l'obligation personnelle de l'emprunteur. Dans la fin des années 1980, de nombreux investisseurs à effet de levier appris cette leçon à la dure quand ils ont été contraints de demander la protection contre la faillite. Un finances investisseur intelligent des propriétés avec un coussin de trésorerie, positif (ou au moins le seuil de rentabilité) Flux de trésorerie f faible, et à un emprunt raisonnable ratio valeur.

Nothing Down Alors que «rien-down" de financement est viable, il ne signifie pas nécessairement un prêt de 100 pour cent à la valeur. Par exemple, l'achat d'une propriété de $ 150,000 pour 150,000 $ avec tout l'argent emprunté n'est pas une mauvaise affaire si la propriété est une valeur de 200.000 dollars. That's a 75 pour cent LTV. Achat d'une propriété près de 100 pour cent de sa valeur et son financement à 100 pour cent avec un recours à caractère personnel est très risqué. Si vous n'avez pas les moyens de soutenir les paiements alors que la propriété est vacant, mai-vous être dans les ennuis. Comme toute entreprise, l'immobilier est dans le maintien de trésorerie f faible. Donc, en tenant compte de votre emprunt, facteur dans les questions suivantes:

• Êtes-vous près du haut d'un marché réglementé INF?

• Est-ce perspectives de l'économie locale est bon ou mauvais?

• En cas d'achat, vous vos achats inférieurs au marché?

• Combien de temps comptez-vous tenir la propriété et à quelles fins?

• Les prix sont susceptibles de décrocher avant de le vendre?

• Serez-vous capable de refinancer la propriété dans le futur?

• Êtes-vous personnellement tenu sur la note, ou est le non-recours de la dette (ou signés par votre société)? Tous ces éléments sont pertinents au risque et à savoir si vous voulez vous tirer parti sans un plan de sauvegarde.

un article présenté par Andrew T.

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