Trabajar con entidades de créditoAhora que entendemos cómo los préstamos hipotecarios y el mercado funciona, puede comenzar a entender la forma de abordar la financiación. En el artículo 3, se discutió una variedad de préstamos programas que difieren de acuerdo con el prestamista, el tipo de propiedad, y el prestatario. Pasaremos ahora a préstamo tipos que generalmente están disponibles en la mayoría de los programas de préstamos discutido hasta ahora y las ventajas y desventajas de cada uno. Antes de hacerlo, vamos a explorar algunos de los temas relevantes que tenemos que tener en cuenta al pedir dinero prestado. Tasa de Interés El costo de pedir dinero prestado, es decir, la tasa de interés, es uno de los factores más importantes. Como se discutió en el artículo 1, las tasas de interés afectan a los pagos mensuales, que a su vez afectan a la cantidad que puede el lujo de pagar por una propiedad. También puede afectar efectivo f baja, lo que afecta a su decisión de mantener o vender la propiedad. De amortización del préstamo
Hay muchas maneras diferentes de un préstamo se puede estructurar en la medida de los pagos de intereses ir. Las formas más comunes son de interés simple, y se amortizan. Como se discutió en el artículo 1, un préstamo de interés simple, se calcula multiplicando el saldo del préstamo por la tasa de interés. Así, por ejemplo, un préstamo de US $ 100.000 en 12 por ciento de interés sería de $ 12,000 por año, o $ 1.000 por mes. Los pagos de aquí, por supuesto, representan interestonly, por lo que el importe del principal del préstamo no cambia. Un préstamo amortizado es un poco más complicado. La fórmula matemática real está más allá de un artículo como este, así que hemos proporcionado una muestra de la tabla de tipos de interés en el Apéndice A. Sin embargo, usted puede encontrar miles de sitios Web de Internet que hará el cálculo en línea al instante (prueba de minas en El préstamo plazo o la duración es importante para calcular su pago. Por costumbre, la mayoría de los préstamos se amortizan en 30 años o 360 pagos mensuales. El segundo plazo del préstamo más común es de 15 años. Los pagos de amortización de 15 años son más altos cada mes, pero usted paga el préstamo más rápido y, por tanto pagar menos intereses en el largo plazo. 15-años de amortización en comparación con 30-años de amortizaciónI n general, 15-préstamos a un año tienden a tener una tasa de interés ligeramente más bajo. Además, a alcanzar su meta financiera de "libre y clara" más rápido. Sin embargo, hay tres aspectos negativos de la préstamo de 15 años. La primera es que usted está obligado a un pago más elevado que reduce su dinero en efectivo f baja. En segundo lugar, la obligación mensual más alta aparece en su informe de crédito, que afecta a sus ratios de deuda y por lo tanto su capacidad de pedir prestado más dinero (que se examinan más adelante en este artículo). En tercer lugar, su pago mensual es de menos interés y más principal. Si bien esto puede sonar como una cosa buena, no le da las mismas ventajas fiscales, los pagos de intereses son deducibles, los pagos de principal no lo son. A menos que la tasa de interés en la nota de 15 años es significativamente menor, optar por los 30 años nota. Usted puede lograr más rápido principales pagan por hacer los pagos de intereses adicionales a la entidad crediticia. Ejemplo: En un préstamo de 100.000 dólares amortizados en un 8% más de 30 años, su pago es $ 733,76. Si usted hace un pago de capital adicional cada mes de 100 dólares, el préstamo sería totalmente amortizados en poco más de 20 años, que le ahorra $ 62,468.87 en intereses. Puede usar una calculadora financiera para calcular la cantidad adicional que debe pagar cada mes para reducir el plazo del préstamo (de nuevo, trate de minas en cuando los tiempos son duros y la propiedad está desocupada, no estás obligado a hacer el pago más elevado. Balloon Mortgage Un globo es un final prematuro a la vida de un préstamo. Por ejemplo, un préstamo podría pedir que los pagos de interés solamente para tres años, entonces se debe en su totalidad al final de tres años. O bien, un préstamo puede ser amortizado en 30 años, con el saldo de capital pendientes de pago en cinco años. Cuando el pago se hace por un préstamo global, el prestatario debe pagar la cantidad correspondiente a la ejecución hipotecaria o la cara. Una disposición del globo puede ser riesgoso para el prestatario, pero si se utiliza con el sentido común, puede trabajar con eficacia por la satisfacción de necesidades de la entidad crediticia. Notas de globos son utilizadas a menudo por los constructores como una herramienta de corto plazo de financiación. Estos tipos de préstamos son también conocidos como "puente" o "entrepiso" de financiación. Reverse Amortización Amortización regular los medios a medida que disminuye los pagos del saldo del préstamo. Reverso de amortización: la más paga, más debe. ¿Cómo es eso posible? Simple-haciendo un pago menor cada mes de lo que sería posible que la tasa de interés establecida. Un préstamo de amortización invertir su dinero en efectivo aumenta f bajo, pero también aumenta su riesgo, ya que tendrá que pagar más en el futuro. Si usted compró la propiedad por debajo del mercado, un préstamo de amortización inversa puede tener sentido, especialmente si los precios inmobiliarios están aumentando rápidamente (otra opción puede ser un préstamo de tasa variable, más adelante en este artículo). Impuestos de propiedad y seguros servicios de custodia Además de mensual del principal y los intereses de su préstamo, usted tiene que calcular el pago de impuestos a la propiedad y el seguro de riesgos. Muchos prestamistas no confían en usted para hacer estos pagos por su cuenta, sobre todo si son préstamos a un préstamo de alto -a-(valor 80 por ciento LTV o superior). Los prestamistas estimación de los pagos anuales por impuestos y seguro, se recogen los pagos de su mensual en una cuenta de reserva (llamada "custodia" o "incautación de cuentas"). El prestamista hace los desembolsos directamente al recaudador de impuestos del condado y su compañía de seguros sobre una base anual. Así, el total recaudado cada mes se compone de los pagos de principal e intereses en la nota, más impuestos y seguro, de ahí el acrónimo PITI. Costo de los préstamos Cargo por originación El costo de un préstamo es tan importante como la tasa de interés. Los prestamistas y agentes hipotecarios cobran tarifas diferentes para la concesión de un préstamo (y usted pensó que acaba de hacer el dinero en los tipos de interés!). Tradicionalmente, la parte más costosa del paquete de préstamo es la tasa de originación del préstamo. La tasa se expresa en puntos, es decir, un porcentaje del monto del préstamo: 1 punto = 1 por ciento. Así, por ejemplo, si un prestamista cobra una "comisión de apertura de 1 punto" sobre un préstamo de 100.000 dólares, que se pagaría un 1 por ciento, o 1.000 dólares, como una tasa. Los puntos de descuento Otro incorporado en el centro sin fines de lucro es la percepción de "puntos de descuento." El prestamista le ofrece una tasa de interés más bajos para el pago de dinero por adelantado. Por lo tanto, si desea que su tasa de interés a ser más bajos, se puede "comprar abajo" mediante el pago de la tasa de ¹ / ₂ punto (por ciento) o más del préstamo por adelantado. El porcentaje de compras sólo tiene sentido si usted planea mantener el préstamo por un largo tiempo, de lo contrario la compra por el tipo de interés es un desperdicio de dinero. Prestatarios en la actualidad son más inteligentes y tratar de vencer a los bancos en su propio juego, al negarse a pagar los puntos . Bancos, incluso anuncian "sin costo" préstamos, es decir, préstamos sin puntos de descuento o de cuotas de origen. Ceder Difunde Primas: El pequeño secreto su Prestamista ¿No quieren que usted sepa Cuanto menor sea la tasa de interés, mejor para usted, o es usted? Prestamistas anuncian "mayoristas", las tasas de interés sobre una base diaria a los agentes hipotecarios, que se anuncian las tasas a sus clientes. Este tipo de interés al por mayor puede ser marcado en el lado al por menor por el corredor de hipoteca. Ejemplo: Digamos, por ejemplo, su agente hipotecario le ofrece una tasa de interés del 7,25% en 200.000 dólares, de 30 años de préstamo fijo. El pago mensual de este préstamo sería de $ 1,364.35, lo que es aceptable para usted. Sin embargo, la tasa de venta al por mayor que ofrece el prestamista puede ser el 7,00%, que es de $ 1,330.60 por mes. Esta diferencia puede no parecer mucho, pero más de 30 años, asciende a unos 12.000 dólares en intereses adicionales pagados. El corredor de hipoteca recibe una "prima" A la vuelta de la entidad crediticia para los intereses adicionales devengados. Esta prima se llama una prima diferencial de rendimiento (YSP), ya que representa el rendimiento adicionales que se obtengan por el prestamista para la tasa de interés más altas. Honorarios de la chatarra de Préstamo Aun sin puntos y, a la par (sin aumento de precio sobre la tasa de interés), no hay tal cosa como un préstamo sin costo. Los prestamistas furtivamente en su beneficio por encubrir otros cargos, tales como las siguientes: • Revisión Administrativa • Aseguramiento de Carga • Cuota de Documentación de Estos cargos se dan los nombres de fantasía, pero en realidad sólo son formas para que el prestamista para obtener más ganancias. Los prestamistas también plataforma de sus honorarios reales, tales como el costo de la obtención de informes de crédito, gastos de correo, y otros "gastos diversos" (un prestamista admitió que paga menos de $ 15 para un informe de crédito, sin embargo los cargos que el prestatario $ 85!). Comprender que los prestamistas están en el negocio para hacer dinero, así que si un préstamo suena demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo es-mirar cuidadosamente sus honorarios y gastos. "Standard" costo de los préstamos Mientras que cada prestamista tiene sus propias tasas y puntos que cobra, hay ciertos gastos que pueden llegar a pagar con cada operación de préstamo. Las tasas deben ser enumerados en el estimado de buena fe del acreedor, así como en la segunda página de la declaración de clausura. La declaración de cierre se prepara en el cierre por el agente de custodia en una forma conocida como HUD-1, de conformidad con el Real Estate Ley de Procedimientos de Liquidación (RESPA), una ley federal. Una muestra de esta forma se puede encontrar en el Apéndice C. Todos los cargos siguientes aparecen en la página dos de la forma: • Póliza de seguro de título. Mientras que un prestamista obtiene su préstamo con un instrumento de seguridad registrados contra la propiedad, que quiere una garantía de que el gravamen es en la primera posición (o, en el caso de una segunda hipoteca, la segunda posición). La política de un prestamista de las garantías de seguro de título para el prestamista es en primera posición (o, en el caso de una segunda hipoteca, la segunda posición). Esta política de costes en cualquier lugar desde unos pocos cientos de dólares a mil dólares, dependiendo de la cantidad del préstamo y cuando la última vez que una póliza de seguro de título se publicó en la propiedad, la otra política, más recientemente, se publicó, el más barato de la política. También , si usted es propietario de comprar un seguro de título de la política en relación con la política de la entidad crediticia (muy frecuente), la tasa de la política de la entidad crediticia se reduce considerablemente. • Interés de prepago. Si bien esto no es una "cuota", es un costo de financiamiento que pagar por adelantado. Dado que el interés se paga por el uso del dinero el mes anterior, usted necesita calcular el pago de intereses prorrateado. Por ejemplo, supongamos que su pago mensual en la nota de la hipoteca será de $ 1.000. Si usted cierra su préstamo en el día 15 del mes, el primer pago no será por 45 días. El prestamista recogerá 15 días de interés en el cierre para el uso del dinero de ese mes, que es de $ 500. • Pago de inscripción. Mientras estándar entre algunos prestamistas, esta tasa es realmente una "basura" de tasas. Nadie debe cobrar por pedirle a hacer negocios con ellos. Los prestamistas suelen renunciar a este cargo si se financian su préstamo. • Gastos de registro de documentos. Debido a la hipoteca o escritura de fideicomiso se registran en el municipio, hay tarifas cobradas. El rango normal es de alrededor de $ 5 a $ 10 por página, y la hipoteca típica FNMA o escritura de fideicomiso es entre 12 a 20 páginas. Además, algunos estados y localidades (por ejemplo, Nueva York) cobran un impuesto adicional sobre las transacciones de hipotecas basado en el importe del préstamo. • Reservas. Si el prestamista es escrowing impuestos a la propiedad y los seguros, por lo general, se recogen unos meses extra en la delantera. Aunque técnicamente no un gasto, es dinero de su bolsillo. • Comisión de cierre. El prestamista, empresa, abogado o compañía de plica que se cierra el préstamo cobra una comisión por hacerlo. El cierre de un préstamo incluye la preparación de una declaración de clausura, la contabilidad de los fondos, y que pasa alrededor de los papeles. Cuanto más se acerca en realidad se sienta con el prestatario y explica los documentos y, en la mayoría de los casos, tiene el reconocimiento de un notario del prestatario (una hipoteca o escritura de fideicomiso debe ser ejecutado ante un notario a fin de que sea aceptada para su inscripción en registros públicos , el pagaré no se registra, pero en poder del prestamista hasta que sea pagado en su totalidad). Cuanto más cerca también se asegura que los documentos de encontrar su camino de regreso a la entidad crediticia o del condado para la grabación. • Evaluación. Prácticamente todos los préstamos requieren una evaluación para verificar el valor. La evaluación le costará entre $ 300 y $ 500, y más aún si la propiedad en cuestión es un edificio multifamiliar o comercial. Tasadores a menudo cobran tarifas adicionales por una encuesta de "alquiler", que es una muestra de los pagos de alquiler de propiedades similares. El prestamista desea que esta información para verificar que la propiedad puede sostener los ingresos que proyecta. • Informe de crédito. Los prestamistas cobran una cuota para el funcionamiento de su informe de crédito. El prestamista puede cobrar tanto como $ 85 para un informe completo de crédito. Los vendedores a menudo a corto plazo-informes de crédito de forma, que son mucho más baratos. El prestamista puede ejecutar una versión corta primera forma de obtener un rápido vistazo a su tarjeta de crédito, a continuación, un informe completo en un momento posterior (llamada a tres "Mesa de mezcla", ya que contiene información de las tres agencias de crédito). • Encuesta. Un prestamista puede exigir que una encuesta de hacerse de la propiedad. Un encuesta es un dibujo que muestra dónde se encuentra la propiedad en relación con la cercana calle o puntos de referencia. También se muestran en los edificios y mejoras en la propiedad de sentarse en relación con los límites. Si se realizó una encuesta reciente, puede que no sea necesario hacer una nueva encuesta. Más bien, el prestamista puede solicitar una actualización de la encuesta al inspector mismo o de otro inspector. En algunas partes del país, un "Certificado de Situación de Mejoramiento" se utiliza, es esencialmente un vehículo en la encuesta. • Honorarios de preparación de documentos. Algunos prestamistas le cobrará honorarios de un abogado para la preparación de documentos. Ampliar los prestamistas tienen en la casa de abogados y paralegales. Los prestamistas más pequeños empresas de alquiler de servicios externos para preparar los documentos del préstamo. Los documentos de la razón no siempre se hace "en casa" es debido a la complejidad del cumplimiento de las normas de préstamo. Las empresas de preparación de documentos pagar abogados a la investigación de las leyes y proyectos de documentos para su cumplimiento. Basándose en la información proporcionada por el prestamista, la compañía de preparación de documentos prepara los formularios para el prestamista. El costo de este servicio es generalmente unos pocos cientos de dólares, que se transmite al prestatario. Ahora que sabe cómo los prestamistas hacen su dinero, usted puede negociar su préstamo con confianza. Prácticamente todos los honorarios de un prestamista le pide puede ser negociado. Sin embargo, no esperan que el prestamista de renunciar a todos los honorarios, no cobran puntos, y recibe de vuelta sin comisiones de apertura (margen de rendimiento de las primas). El prestamista tiene que tomar una sin fines de lucro que estar dispuestos a hacer negocios con usted. El beneficio es también importante para usted como inversionista, pero también lo es la disponibilidad del dinero que usted pide prestado. Si usted desea un prestamista que esté dispuesto a trabajar duro para usted, asegúrese de que está dispuesto a pagar una indemnización razonable. Pinchazos centavos con su prestamista no lo conseguirá entusiasmados empujando su préstamo a través del proceso más rápido. Sin embargo, saber qué cargos son negociables le permitirá obtener un préstamo a un tipo de interés justo y pagar una tarifa razonable para obtenerlo. Riesgo Además de las ganancias y efectivo f baja, uno de los factores importantes que usted debe considerar pedir dinero prestado es el riesgo. Mientras que el máximo efecto multiplicador es importante para el inversor, es también más alto riesgo para el inversor. Cuanto más dinero prestado, más riesgo que podrían incurrir. Es decir, mientras usted tiene menos que perder la inversión, puede ser personalmente responsable de la deuda que han incurrido. Con los proyectos comerciales más grandes, la principal preocupación de la entidad crediticia es la viabilidad financiera del proyecto en sí. En ese caso, el prestatario no necesariamente tienen que firmar personalmente en el pagaré. Recurso legal del prestamista único es el cierre de la propiedad. Con pequeños préstamos residenciales, el inversor / prestatario firma personalmente en la nota y por lo tanto es responsable personalmente por la obligación. Mientras que el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la propiedad, puede haber una deficiencia debida que es la obligación personal del prestatario. A finales de 1980, muchos inversionistas apalancados aprendido esta lección de la manera difícil, cuando fueron obligados a solicitar la protección de bancarrota. Un inversor inteligente propiedades de las finanzas con un colchón de efectivo, positivo (o al menos del punto de equilibrio) en efectivo f baja, y en un préstamo razonable-a-valor. Nada de Down Mientras que "nada hacia abajo" la financiación es viable, no significa necesariamente un préstamo de 100 por ciento-a-valor. Por ejemplo, la compra de una propiedad de 150.000 dólares por 150.000 dólares, con todo el dinero prestado no es un mal negocio si la propiedad vale $ 200.000. Eso es un LTV del 75 por ciento. Comprar una propiedad cerca del 100 por ciento de su valor y la financiación del 100 por ciento con el recurso personal es muy arriesgado. Si usted no tiene los medios para apoyar a los pagos, mientras que la propiedad está vacante, puede estar en problemas. Como cualquier negocio, los bienes raíces se refiere a mantener en efectivo f bajos. Así, en el examen de su préstamo, el factor en los siguientes temas: • ¿Está cerca de la cima de un mercado lated INF? • ¿Es el panorama de la economía local es bueno o malo? • Si compra, está comprando por debajo del mercado? • ¿Cuánto tiempo piensa usted mantener la propiedad y para qué fines? • ¿Son los precios de probabilidades de abandonar antes de venderlo? • ¿Será capaz de refinanciar la propiedad en el futuro? • ¿Es usted personalmente obligado en la nota, o es el de la deuda sin recurso (o firmado por su persona jurídica)? Todos estos factores son relevantes para el riesgo y si usted desea sacar provecho de sí mismo sin un plan de copia de seguridad. un artículo presentado por Andrew T. Descargo de responsabilidad:Nuestro sitio web no es responsable por el contenido de este artículo. Webarticles es un recurso de información gratuito. Importante: Este artículo "Trabajar con entidades de crédito" fue traducido por un software automático. Sentimos pena por los errores de ortografía que pueda haber ocurrido. Gracias por su comprensión.
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