Arbeiten mit Lenders

Nun, da Sie, wie Darlehen und dem Hypothekenmarkt Werke zu verstehen, können Sie beginnen zu verstehen, wie die Finanzierung Ansatz. In Artikel 3, diskutierten wir über eine Vielzahl von Darlehen Programme , die auf den Kreditgeber unterschiedlich entwickelt hätten, die Art der Immobilie und der Kreditnehmer. Wir wollen uns nun auf Darlehen Typen , die im allgemeinen in den meisten Kredit-Programme zur Verfügung bisher besprochenen und die Vor-und Nachteile der einzelnen. Bevor Sie dies tun, wollen wir erforschen einige der relevanten Themen, die wir brauchen, wenn Kreditaufnahme zu prüfen.

Interest Rate

Die Kosten für die Kreditaufnahme, das heißt, der Zinssatz, ist einer der wichtigsten Faktoren. Wie in Artikel 1 diskutiert, die Zinssätze beeinflussen monatlichen Zahlungen, die wiederum Einfluss darauf, wie viel Sie

leisten, eine Immobilie zu bezahlen. Es kann auch Auswirkungen auf den Cash f niedrig, was Ihre Entscheidung, Halten oder Verkauf von Eigentum betrifft.

Loan Amortisation

Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, ein Darlehen kann so weit wie Zinszahlungen gehen strukturiert. Die gängigsten Methoden sind einfach Interesse und abgeschrieben. Wie in Artikel 1 eine einfache zinsverbilligten Darlehen wird durch Multiplikation der Darlehenssaldo von der Zinssatz zu berechnen. So würde zum Beispiel, ein $ 100.000 Darlehen zu 12 Prozent beteiligt werden $ 12.000 pro Jahr oder 1.000 Dollar pro Monat. Die Zahlungen hier natürlich stellen interestonly, so dass der Kapitalbetrag des Darlehens nicht zu ändern. Ein Darlehen abgeschrieben ist etwas komplizierter. Die tatsächliche mathematische Formel ist darüber hinaus ein Artikel wie dieser, so dass wir ein Beispiel Zins-Tabelle in Anhang A. jedoch angegeben haben, können Sie tausend Internet-Websites, die Berechnungen wird sofort online zu finden (versuchen Sie Mine in Sie auf "Rechner"). Die Abschreibungsmethode bricht Zahlungen über mehrere Jahre, mit der Zahlung konstanten pro Monat. Allerdings ist das Interesse für die noch verbleibenden berechnet, so dass die Höhe des jeweiligen monatlichen Zahlung, die Konten für Kapital und Zinsen ändert. In den meisten Fällen, desto mehr Zahlungen, die Sie machen, desto mehr sinken die Höhe des Kapitals geschuldet (die Höhe des Darlehens noch in Anspruch genommen).

Das Darlehen Begriff oder Dauer ist wichtig, herauszufinden Ihrer Zahlung. Mit dem Brauch, die meisten Darlehen sind über 30 Jahre oder 360 monatlichen Zahlungen abgeschrieben. Die zweithäufigste Kreditlaufzeit beträgt 15 Jahre. Die Zahlungen auf einem 15-jährigen Abschreibung höher sind jeden Monat, aber Sie zahlen das Darlehen schneller ab und damit weniger bezahlen Interesse auf lange Sicht.

15-Jahres-Abschreibungen im Vergleich zu 30-jährigen AbschreibungI

n der Regel eher 15-Jahres-Darlehen zu einem leicht niedrigeren Zinssatz haben. Darüber hinaus erreichen Sie Ihr finanzielles Ziel des "freien und klar" schneller. Es gibt jedoch drei Nachteile der 15-Jahres-Darlehen. Die erste ist, dass Sie zu einer höheren Prämienzahlung, dass Ihr Geld f niedrigen reduziert sind obligatorisch. Zum Zweiten scheint die höhere monatliche Verpflichtung auf Ihrer Kredit-Bericht, der Ihre Schuldenquote betrifft und damit Ihre Fähigkeit, mehr Geld zu leihen (die später in diesem Artikel beschrieben). Drittens: Ihre monatliche Zahlung ist weniger Zinsen und mehr principal. Während dies eine gute Sache, wie auch klingen mag, ist es Ihnen nicht das gleiche steuerliche Vergünstigungen; Zinszahlungen sind abzugsfähig, Tilgungszahlungen sind es nicht. Wenn der Zinssatz für die 15-Jahres-Note ist deutlich niedriger, sich für die 30-jährige beachten. Sie erreichen können, desto schneller zahlen sich Auftraggeber, indem zusätzliche Zinszahlungen an den Darlehensgeber.

Beispiel: Auf einem 100.000 US-Dollar Darlehen getilgt 8% über 30 Jahre alt, ist Ihre Zahlung $ 733,76. Wenn Sie eine zusätzliche Kapitalzahlung jeden Monat von 100 $ zu machen, würde das Darlehen vollständig getilgt sein in etwas mehr als 20 Jahre, sparen Sie $ 62,468.87 im Interesse. Sie können ein finanzieller Rechner verwenden, um zu berechnen, wie viel zusätzliche Sie müssen jeden Monat zahlen, um die Verringerung Darlehenslaufzeit (wieder versuchen Mine in Sie auf "Rechner"). Und, natürlich,

wenn die Zeiten hart sind und die Immobilie frei ist, sind Sie nicht verpflichtet, die höhere Zahlung zu leisten.

Balloon Mortgage

A Ballon ist ein vorzeitiges Ende des Lebens eines Darlehens ist. Zum Beispiel könnte ein Darlehen für Interesse Call-Zahlungen nur für drei Jahre, dann werden in voller Höhe am Ende von drei Jahren. Oder könnte ein Darlehen werden über 30 Jahre abgeschrieben, mit den wichtigsten Restbetrag fällig in fünf Jahren. Als das Darlehen Ballon Zahlung fällig wird, muss der Kreditnehmer in voller Höhe oder im Gesicht Abschottung zu zahlen. Ein Ballon Bestimmung kann für den Kreditnehmer riskant sein, aber wenn mit dem gesunden Menschenverstand benutzt wird, kann sie wirksam durch die Befriedigung des Kreditgebers Arbeit benötigt. Ballon-Noten sind oft von Bauherren als eine kurzfristige Finanzierung Werkzeug verwendet. Diese Art von Darlehen werden auch als "Brücke" oder "Mezzanine"-Finanzierung bekannt.

Reverse Abschreibungen

Planmäßige Abschreibungen bedeutet, wie Sie Zahlungen der Darlehenssaldo Rückgänge zu machen. Reverse Abschreibungen sind die mehr bezahlen, desto mehr schulden. Wie ist das möglich? Einfach, indem Sie eine niedrigere Zahlung jeden Monat, als wäre für die angegebenen Zinssätze möglich. Eine umgekehrte Tilgungsanleihe, erhöht sich Ihr Geld f niedrig, sondern erhöht auch das Risiko, weil Sie in Zukunft noch mehr schulden wird. Wenn Sie die Eigenschaft unter dem Marktpreis gekauft haben, kann eine umgekehrte Tilgungsanleihe Sinn machen, vor allem, wenn die Immobilienpreise steigen schnell (eine weitere Option kann eine variabel verzinsliche Darlehen, die später in diesem Artikel beschrieben).

Immobilien Steuern und Versicherung Escrows

Neben den monatlichen Kapital und Zinsen auf Ihr Darlehen, müssen Sie sich auf die Zahlung der Grundsteuer und der Gefahr Versicherung Figur. Viele Kreditgeber vertrauen dir nicht, diese Zahlungen auf eigene Faust zu machen, vor allem wenn Sie Kreditaufnahme auf einem hohen Darlehen -to-Value (LTV 80 Prozent oder höher). Lenders schätzen die jährlichen Zahlungen für Steuern und Versicherungen, dann sammeln diese Zahlungen von Ihnen monatlich in eine Reserve-Konto (ein so genanntes "Treuhänder" oder "beschlagnahmen Konto"). Der Darlehensgeber ist dann die Auszahlungen direkt an die Gemeinde Zöllner und Ihrer Versicherung auf einer jährlichen Basis. So sammelten die Gesamtmenge pro Monat besteht aus Kapital-und Zinszahlungen auf die Note, zuzüglich Steuern und Versicherung, daher die Abkürzung Piti.

Kreditkosten Origination Fee

Die Kosten eines Darlehens ist genauso wichtig wie der Zinssatz. Lenders und Hypothekenmakler kostenlos verschiedene Gebühren für die Gewährung eines Darlehens Sie (und Sie dachten, sie nur aus Geld für die Zinsen!). Traditionell ist der teuerste Teil des Darlehens-Paket der Kreditvergabe Gebühr. Die Gebühr wird ausgedrückt in Punkte, das heißt, einen Prozentsatz des Darlehensbetrages: 1 Punkt = 1 Prozent. So zum Beispiel, wenn ein Kreditgeber einen "1 Punkt Entstehung Gebühr Gebühren" auf 100.000 US-Dollar Darlehen, würden Sie 1 Prozent oder 1.000 Dollar zahlen als Gebühr.

Discount Punkte Eine weitere integrierte Profit-Center ist die Erhebung von Gebühren "discount Punkten." Der Darlehensgeber Ihnen einen niedrigeren Zinssatz für die Zahlung von Geld vorne wird. So, wenn Sie Ihren Zinssatz niedriger sein wollen, können Sie "buy down" die Rate durch die Zahlung ¹ / ₂ Punkt (in Prozent) oder mehr des Darlehens an der Front. Kaufen Sie die Rate nur dann sinnvoll, wenn Sie auf der Beibehaltung der Darlehen für eine lange Zeit, sonst kaufen Sie die Zins-Plan ist eine Verschwendung von Geld. Kreditnehmer heute sind schlauer und versuchen, die Banken mit ihren eigenen Waffen durch ihre Weigerung, Punkte zu zahlen schlagen . Banken werben auch "keine Kosten" Kredite, also Darlehen ohne Rabatt Punkte oder die Urheberschaft Gebühren.

Ertrag Spread Prämien: The Little Secret Ihre Lender Doesn't Want You to Know Je niedriger der Zinssatz, desto besser Sie sind, oder du? Lenders werben "Groß"-Zinssätze für täglich zu Hypothekenmakler, der Werbung dann Preise für ihre Kunden. Diese Groß-Zinssatz kann auf dem Privatkundenmarkt bis gekennzeichnet durch die Hypotheken-Broker.

Beispiel: Nehmen wir zum Beispiel, bietet Ihren Hypothekenmakler Sie ein Zinssatz von 7,25% auf 200.000 US-Dollar, 30-Jahres-Darlehen festgesetzt. Die monatliche Zahlung auf dieses Darlehen wäre $ 1,364.35, die für Sie akzeptabel ist. Allerdings können die Groß-Satz, den der Kreditgeber angeboten werden, 7,00%, was $ 1,330.60 pro Monat. Dieser Unterschied kann nicht viel erscheinen, aber über 30 Jahre alt, läuft es auf über 12.000 Dollar an zusätzlichen Zinsen zu zahlen. Die Hypothek Makler erhält einen "Bonus" zurück aus der Kreditgeber für die zusätzlichen Zinsen. Dieser Bonus wird als Renditedifferenz Prämie (YSP), weil der zusätzliche Ertrag verdient durch den Kreditgeber für die höheren Zinssatz darstellt.

Loan Junk-Gebühren Auch ohne Punkte und zum Nennwert (ohne Aufschlag auf den Zins), gibt es nicht so etwas wie ein kostenloses Darlehen. Lenders heimlich in ihrer Gewinn-verkleidet andere Gebühren, wie die folgenden:

• Administrative Review

• Underwriting Charge

• Dokumentation Fee

Diese Gebühren sind ausgefallene Namen gegeben, sind aber eigentlich nur Möglichkeiten für den Kreditgeber, um mehr Gewinn. Lenders Pad auch ihrer tatsächlichen Kosten, zum Beispiel die Kosten für die Erlangung von Krediten Berichte, Kurier-Gebühren und andere "sonstige Gebühren" (ein Kreditgeber zu mir gestanden, daß er weniger als 15 Dollar zahlt für einen Kredit-Bericht noch Gebühren des Kreditnehmers $ 85!). Verstehen Sie, dass die Kreditgeber im Geschäft sind, Geld zu verdienen, so dass, wenn ein Darlehen zu gut klingt, um wahr zu sein, ist es wahrscheinlich, vorsichtig an den Gebühren und Entgelte zu suchen.

"Standard" Loan Kosten Während jeder Kreditgeber hat seine eigenen Gebühren und Abgaben ist, gibt es bestimmte Kosten, die Sie erwarten können mit jeder Transaktion Darlehen zu zahlen. Diese sollten in gutem Glauben des Kreditgebers Schätzung als auch auf der zweiten Seite der Abschlusserklärung werden aufgelistet. Die Schlusserklärung wird auf der Abschlussveranstaltung der Treuhänder in einem Formular als ein HUD-1 bekannt, in Übereinstimmung mit dem Real Estate Settlement Procedures Act (ReSPA), ein Bundesgesetz vorbereitet. Ein Muster dieses Formulars finden Sie in Anhang C zu finden Alle folgenden Gebühren erscheinen auf Seite zwei des Formulars:

• Titel Versicherungspolice. Während ein Kreditgeber sein Darlehen sichert sich mit einer Sicherheits-Instrument gegen das Eigentum erfasst, will es eine Garantie, dass ihr Pfandrecht an erster Position (oder, im Falle einer zweiten Hypothek, zweite Position). Ein Kreditgeber die Politik der "Title Insurance Garantien für den Kreditgeber ist es in der ersten Position (oder, im Falle einer zweiten Hypothek, zweite Position). Diese Politik kostet heute von ein paar hundert Dollar für tausend Dollar, abhängig von der Höhe des Darlehens und wann das letzte Mal einen Titel Versicherung wurde auf dem Areal ausgestellt, die in jüngerer Zeit eine andere Politik ausgestellt wurde, desto günstiger der Politik. Auch , wenn Sie einen der Titel des Besitzers Versicherung erworben haben, zusammen mit der Politik des Kreditgebers (sehr häufig), beträgt die Gebühr für die Politik des Kreditgebers erheblich reduziert.

• Prepaid Interesse. Dies ist zwar nicht eine "Gebühr", es ist eine Kosten der Finanzierung zahlen Sie an der Front. Weil Interesse für die Verwendung des Geldes der Monat vor gezahlt wird, müssen Sie hinsichtlich der Zahlung von anteiligen Zinsen Figur. Zum Beispiel, nehmen wir an, Ihre monatliche Zahlung auf die Hypothek beachten Sie werden $ 1.000. Wenn Sie Ihr Darlehen in der Nähe am 15. des Monats, wird Ihre erste Zahlung nicht für 45 Tage fällig. Der Darlehensgeber wird 15 Tage des Interesses bei der Abschlussveranstaltung für die Verwendung der Gelder zu sammeln, die Monate, die $ 500 ist.

• Anmeldegebühr. Während Standard bei einigen Kreditgebern Diese Gebühr ist wirklich ein "Junk"-Gebühr. Niemand sollte Ihnen die Kosten für Sie aufgefordert werden, mit ihnen Geschäfte machen. Lenders oft diese Gebühr verzichten, wenn sie Fonds Ihres Darlehens.

• Urkunde, die die Gebühren. Da die Hypothek oder der Treuhandvertrag wird in der Grafschaft gezählt werden, gibt es Gebühren. Die übliche Palette ist ungefähr $ 5 bis $ 10 pro Seite, und die typischen FNMA Hypotheken-oder Treuhandvertrag ist irgendwo zwischen 12 und 20 Seiten. Darüber hinaus, in einigen Bundesstaaten und Kommunen (z. B. New York) verlangen eine zusätzliche Steuer auf Transaktionen Hypothek auf die Höhe des Darlehens.

• Reserven. Wenn der Kreditgeber escrowing Grundsteuern und Versicherungen, wird es in der Regel zu sammeln ein paar Monaten extra vorne. Zwar technisch nicht ein Kostenfaktor, sondern auch Geld aus der Tasche.

• Geschlossen Gebühr. Der Darlehensgeber, Unternehmen, Rechtsanwalt, oder Treuhandgesellschaft, dass das Darlehen schließt erhebt eine Gebühr dafür. Schließen eines Darlehens die Ausarbeitung eines abschließenden Statement, Rechenschaft über die Gelder, vorbei an rund um die Papiere. Je näher tatsächlich setzt sich mit dem Kreditnehmer und erklärt, die Dokumente und in den meisten Fällen übernimmt ein Notar Anerkennung der Kreditnehmer (eine Hypothek oder des Vertrauens Tat muss vor einem Notar unterzeichnet werden, damit sie für die Aufnahme in den öffentlichen Aufzeichnungen akzeptiert werden , der Wechsel ist nicht überliefert, sondern durch die Kreditgeber, bis sie in voller Höhe gezahlt wird). Je näher sorgt auch dafür, die Dokumente ihren Weg zurück auf die Kreditgeber oder der Gemeinde für die Aufnahme.

• Appraisal. Fast alle Darlehen erfordern eine Prüfung auf Wert überprüfen. Eine Einschätzung, kostet zwischen $ 300 und $ 500 und sogar mehr, wenn der Gegenstand ein Objekt mit mehreren Einheiten oder gewerbliche Gebäude. Gutachter oft zusätzliche Gebühren für eine "rent-Umfrage", die eine Auswahl von Mietzahlungen von ähnlichen Eigenschaften ist. Der Darlehensgeber wird diese Informationen überprüfen möchten, dass die Eigenschaft der projizierten Einkommen, das Sie erhalten können. • Kredit-Bericht. Kreditgeber erheben eine Gebühr für den Betrieb Ihrer Kredit-Bericht. Der Darlehensgeber darf soviel wie $ 85 Gebühr für eine vollständige Kredit-Bericht. Anbieter laufen häufig in Kurzform Kredit-Berichte, die viel günstiger sind. Der Darlehensgeber kann ein kurz-Form-Version Erste, der einen kurzen Blick auf Ihre Kreditkarte erhalten, dann einen umfassenden Bericht zu einem späteren Zeitpunkt ausgeführt werden (eine so genannte "Drei-Büro zusammenführen", weil sie Informationen enthält, von den drei großen Auskunfteien).

• Umfrage. Ein Kreditgeber kann verlangen, dass eine Untersuchung der Liegenschaft durchgeführt werden. A Umfrage ist eine Zeichnung, die zeigt, wo das Grundstück liegt in Bezug auf die nächstgelegenen Straßen oder Sehenswürdigkeiten. Es wird auch zeigen, wo die Gebäude und Verbesserungen auf dem Grundstück in Bezug auf die Grenzen zu setzen. Bei einer kürzlich durchgeführten Umfrage durchgeführt wurde, kann es nicht notwendig sein, eine neue Umfrage zu tun. Vielmehr kann der Kreditgeber fragen Sie nach einer Umfrage Update aus dem gleichen oder einem anderen Gutachter Landvermesser. In einigen Teilen des Landes, eine "Verbesserung der Lage Zertifikat" wird verwendet, es ist im Wesentlichen ein Drive-by-Umfrage.

• Dokument-Aufbereitung Gebühren. Einige Kreditgeber berechnet Ihnen ein Rechtsanwalt das Honorar für die Vorbereitung von Dokumenten. Größere Kreditgeber haben in-house Anwälte und Assistentinnen. Kleinere Kreditgeber Verleih Service-Firmen außerhalb des Darlehens Dokumente vorzubereiten. Der Grund Dokumente liegen nicht immer getan "in house" ist wegen der Komplexität der Einhaltung der Vorschriften Kreditvergabe. Dokument-Aufbereitung Unternehmen zahlen Juristen, die Gesetze und Entwürfe für die Einhaltung der Forschung. Basierend auf den Informationen, die die Kreditgeber zur Verfügung stellt, bereitet die Vorbereitung von Dokumenten Gesellschaft die Formulare für die Kreditgeber. Die Gebühr für diesen Service ist in der Regel ein paar hundert Dollar, die an die Kreditnehmer weitergegeben wird. Nun, da Sie wissen, wie die Kreditgeber ihr Geld verdienen, können Sie Ihr Darlehen mit Vertrauen zu verhandeln. Praktisch jede Gebühr ein Kreditgeber verlangt ausgehandelt werden können. Allerdings erwarten die Kreditgeber nicht zu jedem Gebühr zu verzichten, erheben keine Punkte, und erhalten keine Back-End-Gebühren (Renditedifferenz Prämien). Der Darlehensgeber hat, Gewinne zu erzielen bereit zu sein, mit Ihnen Geschäfte machen. Der Gewinn ist auch wichtig für Sie als Investor, aber so ist die Verfügbarkeit von Geld, das Sie ausleihen. Wenn Sie einen Kreditgeber, die bereit ist, hart für Sie arbeiten, stellen Sie sicher, dass Sie bereit sind, eine angemessene Entschädigung zu zahlen.

Kneifen Pfennige mit Ihrem Kreditgeber wird es nicht wieder begeistert Druck Ihres Darlehens durch den Prozess schneller. Wohl wissend, welche Gebühren verhandelbar sind erlaubt Ihnen, ein Darlehen zu einem angemessenen Zinssatz zu erhalten und eine angemessene Gebühr bezahlen, um es zu bekommen.

Risk Neben der Gewinn-und Cash-f niedrig, einer der wichtigsten Faktoren, sollten Sie prüfen, Geld zu leihen ist das Risiko. Während die maximale Hebelwirkung ist wichtig für den Investor ist es auch ein höheres Risiko für den Investor. Je mehr Geld Sie bei uns ausleihen, desto mehr Risiko, das Sie möglicherweise entstehen könnten. Das heißt, wenn Sie weniger Investitionen zu verlieren haben, können Sie persönlich haftbar gemacht werden für die Schulden Sie entstanden sind. Bei größeren kommerziellen Projekten, die Kreditgeber den Hauptanliegen ist die finanzielle Tragfähigkeit des Projekts selber. In diesem Fall wird der Kreditnehmer nicht unbedingt persönlich an der Schuldschein unterschreiben. Der Darlehensgeber der einzige Rechtsweg ist die Eigenschaft von vornherein auszuschließen. Mit kleinere Wohn-Darlehen der Anleger / Kreditnehmers Zeichen persönlich auf die Note und ist daher geeignet, persönlich für die verpflichtet. Während die Kreditgeber das Eigentum ausschließen können, kann es zu verdanken, dass ein Mangel ist die persönliche Verpflichtung des Kreditnehmers. In den späten 1980er Jahren, viele fremdfinanzierte Investoren musste diese Lektion auf die harte Weise, wenn sie gezwungen waren, Gläubigerschutz-Datei. Ein cleverer Investor Finanzen Immobilien mit einem Cash-Polster, positive (oder zumindest Breakeven) Bargeld f niedrig, und zu einem vernünftigen Loan-to-Leistungs-Verhältnis.

Nothing Down Während die "Nichts-down"-Finanzierung tragfähig ist, bedeutet dies nicht zwangsläufig bedeuten, eine 100-prozentige Loan-to-Wert. Zum Beispiel der Kauf eines $ 150.000 $ 150.000 Eigenschaft für alle geliehenes Geld ist kein schlechter Deal, wenn die Immobilie im Wert von $ 200.000. Das ist ein 75 Prozent LTV. Kauf einer Immobilie für nahezu 100 Prozent seines Wertes und die Finanzierung ist zu 100 Prozent mit den persönlichen Gebrauch ist sehr riskant. Wenn Sie nicht über die Mittel, um die Zahlungen zu unterstützen, während die Immobilie frei ist, können Sie in for trouble. Wie jedes Geschäft ist, Immobilien zu erhalten Bargeld f gering. Also, bei der Prüfung Ihres Darlehens Faktor für die folgenden Fragen:

• Sind Sie in der Nähe der Spitze eines inf geregelten Markt?

• Ist die lokale Wirtschaft Aussichten gut oder schlecht?

• Wenn der Kauf, kaufen Sie unter Markt?

• Wie lange wollen Sie die Immobilie zu halten und zu welchem Zweck?

• Sind die Preise wahrscheinlich, bevor Sie es verkaufen fallen zu lassen?

• Werden Sie in der Lage sein, um eine Immobilie in der Zukunft zu refinanzieren?

• Sind Sie persönlich auf die Note, verpflichtet ist oder die Schuld Recourse (oder von Ihrem Unternehmen Unternehmen)? All diese Faktoren von Bedeutung sind, um Risiken und ob Sie sich ohne ein Backup-Plan nutzen möchten unterzeichnet.

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