Entendendo o Mercado de Crédito Hipotecário

A hipoteca é um negócio complicado e em constante mudança. É importante que você entenda como funciona o mercado de hipotecas dos emprestadores e como fazer os seus lucros. Ao fazer isso, você vai ganhar uma apreciação dos programas de empréstimo e por que certos empréstimos são oferecidos por certos credores. Existem várias categorias de credores, que são discutidos neste artigo, e muitos credores se encaixam em mais de uma categoria. Além disso, algumas categorias de empréstimos são mais de um empréstimo "estilo" do que uma categoria de credor; este conceito fará mais sentido depois que você terminar de ler este artigo.

Lenders Institucional Emprestadores A primeira categoria ampla de distinção é institucional versus privado. Institucionais incluem bancos comerciais, de poupança e de empréstimos ou de instituições de poupança, cooperativas de crédito, empresas de hipoteca bancária, fundos de pensão e companhias de seguros. Estes emprestadores geralmente fazem empréstimos com base na renda e do crédito do mutuário, e eles geralmente seguem as orientações de empréstimo normal. Credores privados são indivíduos ou pequenas empresas que não têm depositantes segurados e geralmente não são regulados pelo governo federal.

Primário versus secundário Mortgage Markets

Primeiro, esses mercados não deve ser confundido com hipotecas de primeira e segunda, que foram discutidos no artigo 2. Hipoteca Primário financiadores lidam diretamente com o público. Eles originam empréstimos, ou seja, emprestar dinheiro diretamente para o mutuário. Muitas vezes referido como o "varejista" do negócio, os credores lucrar com taxas de processamento de empréstimos, não de os juros pagos no empréstimo. Mutuantes hipotecários primário geralmente emprestam dinheiro aos consumidores, em seguida, vender as letras hipotecárias (juntas em grandes pacotes , e não uma de cada vez) para os investidores no mercado secundário de hipotecas para reabastecer suas reservas de caixa. Emprestadores Portfolio não vendem os seus empréstimos ao mercado secundário, mas mantêm-se os empréstimos como parte de sua carteira (alguns credores vender parte de seus empréstimos e manter os outros como parte da sua carteira). Como tal, eles não precisam necessariamente se conformar os seus empréstimos às diretrizes estabelecidas pela Federal National Mortgage Association (FNMA) e do Federal Home Loan Corporation (FHLMC). Pequenos, os bancos locais que sua carteira de empréstimos pode ser o melhor amigo de um investidor, porque eles podem flexibilizar as regras para se adequar as necessidades que o investidor. Credores Aumentar a carteira de empréstimos pode segurar mais, porque têm mais recursos, mas eles não são tão FLEXÍVEL como o pequenos bancos. Aumentar a carteira de empréstimos pode também dar-lhe uma quantidade ilimitada de empréstimos, enquanto FNMA / credores FHLMC têm limites no número de empréstimos que pode lhe dar (atualmente empréstimos para nove propriedades, mas esses limites muitas vezes mudam). Credores da nação maior portfólio inclui Mundo de Poupança e Washington Mutual.

Os maiores compradores no mercado secundário são FNMA (ou "Fannie Mae"), o Governo National Mortgage Association (GNMA, ou "Ginnie Mae") ea FHLMC (ou "Freddie Mac"). Instituições financeiras privadas, tais como bancos, companhias de seguro de vida, os investidores privados, associações de poupança e também comprar notas. FNMA é uma agência do quase-governamentais (controlados pelo governo, mas de propriedade de acionistas privados) que compra piscinas dos empréstimos hipotecários em troca de créditos hipotecários backed securities. GNMA é uma divisão do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), uma agência governamental. Porque a maioria dos empréstimos são vendidos no mercado secundário de hipotecas ao FNMA, GNMA, ou FHLMC, financiadores de hipotecas mais primária conforme sua documentação de empréstimo com as diretrizes dessas agências "(conhecido como" conforme "empréstimo). Embora os emprestadores primários vender os créditos no mercado secundário de hipotecas, muitos dos credores primário continuará a receber os pagamentos e lidar com o mutuário, um processo chamado manutenção.

Mortgage Bankers versus Mortgage Brokers

Muitos consumidores assumem que as empresas "hipoteca" são os bancos que emprestam seu próprio dinheiro. Na verdade, uma empresa que você trata tanto pode ser um banqueiro de hipoteca ou um corretor de hipoteca. A hipoteca banqueiro é um emprestador direto, que lhe empresta o seu próprio dinheiro, embora muitas vezes vende os empréstimos para o mercado secundário. Banqueiros de Mortgage (também conhecido como "emprestadores de directas"), por vezes, mantém os direitos de manutenção também. A corretor de hipoteca é um intermediário que faz as compras e análise de crédito para o mutuário e coloca o credor e devedor junto. Muitos dos credores por meio do qual o corretor acha empréstimos não lidam diretamente com o público (daí a expressão "emprestador por atacado"). Utilizando uma hipoteca banqueiro pode salvar os honorários de um intermediário, e pode fazer o processo do empréstimo fácil. Um banqueiro de hipoteca pode dar-lhe a aprovação do empréstimo direto, enquanto que um corretor lhe dá a informação de segunda mão. Contudo, muitos bancos hipotecários são limitados no que podem oferecer, que é essencialmente o seu próprio produto. Além disso, se você apresentar seu pedido de empréstimo em uma luz fraca, que você já tenha feito uma má impressão. Eu não estou sugerindo que você mentir ou enganar um credor, mas entendo que a apresentação de um empréstimo a um emprestador é como apresentar seus impostos para o IRS. Há muitas maneiras de fazê-lo, todos os quais são válidas e legais. Usar um corretor de hipoteca permite apresentar um pedido de empréstimo de um emprestador diferente em uma luz diferente (e você é um "cara" frescos). Encargos Um corretor de hipoteca uma taxa para o seu serviço, mas tem acesso a uma grande variedade de programas de empréstimo. Ele ou ela também pode ter conhecimento de como apresentar o seu pedido de empréstimo para diferentes credores para aprovação. Alguns banqueiros também corretor de empréstimos hipotecários. Como investidor, é sensato ter tanto um corretor de hipotecas e um banqueiro de hipotecas em sua equipe.

Empréstimos convencional versus não convencionais

Financiamento convencional, por definição, não está segurado ou garantidos pelo governo federal (veja a discussão de empréstimos do governo, mais adiante neste artigo). Empréstimos convencionais são geralmente divididos em duas categorias: conforme e não conforme. A conforme empréstimo é um que está de acordo ou adere à estrita Fannie Mae e Freddie Mac orientações de subscrição do empréstimo.

Empréstimos Conformação

Conforme os empréstimos são de baixo risco para o credor, assim que oferecem as menores taxas de juros. Conforme os empréstimos têm também as diretrizes rigorosas de subscrição. Conformação de empréstimos, os seguintes três requisitos básicos: 1. Mutuário deve ter um mínimo de dívida. Lenders olhar na proporção de sua dívida mensal de renda. Suas despesas mensais regulares (incluindo pagamentos de hipoteca, impostos de propriedade, seguro) devem totalizar não mais de 25 por cento a 28 por cento de sua renda bruta mensal (chamado de "front-end ratio"). Além disso, seus gastos mensais, acrescido de pagamento da dívida de longo prazo (por exemplo, empréstimo de estudante, automóveis, alimentos, pensão alimentícia) devem totalizar mais de 36 por cento de sua renda bruta mensal (chamado de "back-end ratio"). Estas relações podem às vezes ser aumentada se o mutuário tem excelente crédito ou coloca-se uma maior adiantamento. 2. Boa avaliação de crédito. Você deve estar atualizado sobre os pagamentos. Lenders também irá exigir uma pontuação mínima de crédito (abordada no artigo 4). 3. Fundos para fechar. Você deve ter o requisito de adiantamento (geralmente 20 por cento do preço de compra, embora muitas vezes os credores dobrar essa regra), a prova de onde veio, e alguns meses de reservas de dinheiro no banco.

Seguro de hipoteca confidencial.

Seguro de hipoteca confidencial (PMI) se aplicam apenas a primeira de empréstimos hipotecários, assim, você pode obter em torno de exigências do PMI por empréstimo de um empréstimo hipotecário primeiro e segundo. Enquanto o primeiro empréstimo hipotecário é inferior a 80 por cento do empréstimo-toValue, PMI não é necessária. No entanto, o segundo empréstimo hipotecário pode ter uma alta taxa de juros, de modo que a mistura da taxa de juro dos empréstimos hipotecários primeiro e segundo excede o que você estaria pagando com uma primeira hipoteca e PMI. Use uma calculadora para descobrir o que é mais lucrativo para você (a fórmula para a mistura de taxa de juro é discutida no artigo 5). Uma forma de contornar a grande estabelece pagamento é a compra de PMI. Também conhecido como "seguro de garantia de hipoteca," PMI irá cobrir o risco adicional que o credor de um empréstimo de alta em relação ao valor (LTV programa). A seguradora reembolsará o credor para o risco adicional da LTV alta. PMI não deve ser confundido com o seguro de hipoteca a vida, que paga o saldo devedor de empréstimos em cheio quando ele ou ela morre (não recomendado seguro de vida regular termo é um negócio melhor para o dinheiro). Empréstimos nonconforming Empréstimos não-conformes não definir diretrizes e variam muito de credor para credor. Na verdade, os credores geralmente mudam as suas próprias orientações não-conformes de mês para mês. Empréstimos não-conformes são também conhecidas como empréstimos "subprime", porque o cliente alvo mutuário () tem crédito e / ou verificação da renda que é menos do que perfeito. Os empréstimos subprime são muitas vezes classificado de acordo com a solvabilidade do mutuário "A", "B", "C", ou "D." An "Um tomador de crédito" teve poucos ou nenhuns problemas de crédito nos últimos dois anos, com exceção de um pagamento atrasado ou dois com uma boa explicação. A "C tomador de crédito" podem ter um histórico de vários pagamentos em atraso e uma falência. O negócio de empréstimo subprime cresceu enormemente nos últimos dez anos, particularmente em refinanciar o negócio e com os empréstimos do investidor. Cada credor tem seus próprios critérios de empréstimos subprime, portanto é impossível listar todos os programas de crédito disponíveis no mercado. Basta dizer que, as orientações para os empréstimos subprime são muito mais flexíveis do que os que estão em conformidade para empréstimos.

Governo Programas Loan

O governo federal eo Governo do Estado patrocinar programas de empréstimos para incentivar a posse home. A maioria dos programas de empréstimo são voltadas para bairros de baixa renda e homebuyers pela primeira vez. Se você está lidando em baixo imóveis de baixa renda, você deve estar ciente destas orientações, se você pretende vender propriedades para estes homebuyers alvo. Além disso, alguns esses programas são orientados para os investidores também.

Federal Housing Administration Empréstimos HUD E.U. é o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, um ramo executivo do governo federal. A Federal Housing Administration (FHA) é um braço do HUD que administra programas de empréstimo. HUD não emprestar dinheiro, mas garante que os credores fazem empréstimos alto LTV. Como os empréstimos alto LTV são arriscadas para os credores, os programas de empréstimo FHAinsured cobrir o risco adicional. Nem todos os credores podem fazer empréstimos de FHA-segurados, que devem ser aprovados pelo HUD. O programa de empréstimos de FHA mais comum é o 203 (b), programa concebido para principiantes pela primeira vez. Este programa permite que um owneroccupant colocar apenas 3 por cento para baixo e contrair empréstimo de 97 por cento toValue. Este programa é para o proprietário-noninvestor (ocupado) propriedades, mas os investidores devem estar familiarizados com o programa, porque eles podem querer vender um imóvel a um comprador quem pode usar o programa. Os dois empréstimos mais comum HUD disponível para os investidores são a título de empréstimo e 1 a 203 (k) do empréstimo.

Título de empréstimo 1. O Título 1 empréstimo garante empréstimos de até US $ 25.000 para a luz para a reabilitação de imóveis único moderado de-família, ou 12.000 dólares por unidade, para um máximo de 60.000 dólares em propriedades multifamiliares. As taxas de juros desses empréstimos são geralmente taxa de mercado, embora a participação local, estadual ou municipal agências podem reduzir a taxa (ver abaixo). Uma nota interessante sobre o Título 1 empréstimos é que ele não está limitado aos proprietários do imóvel. O locatário ou proprietário equitativa ao abrigo de um contrato de prestação de terra (discutido no artigo 9 º) podem qualificar para o empréstimo.

FHA 203 (k) do empréstimo. A 203 (k) programa é para um investidor que quer viver na casa, enquanto rehabbing-lo. Ele permite que o investoroccupant para emprestar dinheiro para a compra ou refinanciamento de uma casa, bem como os custos de reabilitação. É uma excelente alternativa para a rota tradicional para estes investidores, o que está a comprar uma propriedade com uma temporária ( "ponte") de empréstimos, correção da propriedade, então refinanciar ele (muitos credores não oferecem atrativos, financiamento de longo prazo sobre reabilitação de imóveis). A 203 (k) O empréstimo pode ser de até o valor do imóvel acrescido de despesas de melhoria antecipada, ou 110 por cento do valor do imóvel, o que for menor. O custo de reabilitação deve ser pelo menos R $ 5.000, mas não há limite para o tamanho da reabilitação (embora não possa ser utilizado para a construção nova, isto é, o fundamento básico do imóvel deve ser utilizado, mesmo que o edifício está arrasada) . O programa pode ser usado para condomínios, desde que o projeto do condomínio é de outra maneira FHA qualificada. Cooperativa de apartamentos, popular em Nova York e na Califórnia, não são elegíveis.

O Department of Veterans Affairs O Department of Veterans Affairs (VA) garante empréstimo programas certos para os veteranos elegíveis. Como um dos ocupantes, um veterano elegíveis podem pedir até 100 por cento do preço de compra do imóvel. Quando um mutuário com um VA empréstimo garantido não pode cumprir os pagamentos, o credor impedir o sobre a casa. O credor olha ao lado do VA para cobrir a perda de sua garantia, bem como o VA toma posse da casa. O VA, em seguida, oferece a propriedade para a venda ao público.

Estadual e Municipal de Empréstimo Programas Muitos estados e municípios patrocinar programas para ajudar a primeira vez homebuyers beneficiar de empréstimos hipotecários. Os programas visam melhorar bairros de baixa renda, aumentando o número de proprietários versus colectivos na área. A maioria destes programas são para owneroccupants não, os investidores, mas também pode ajudar a saber sobre esses programas quando você está vendendo casas. Estaduais e municipais Alguns programas funcionam em conjunto com programas HUD, como Título 1 empréstimos. Contacte o seu estado ou o departamento de habitação da cidade para obter mais informações sobre os programas de empréstimo com patrocínio local. Uma lista de links para programas estaduais podem ser encontradas em .

Comercial Lenders A maior parte da discussão tem sido até agora sobre o financiamento de casas videopop_olx e pequenas casas residenciais multifamiliares. E sobre os grandes projectos plurifamiliar e projetos comerciais, tais como centros comerciais, shopping centers e edifícios de escritórios? Muitos dos mesmos conceitos se aplicam, exceto para as diretrizes de financiamento. Credores comerciais geralmente não têm indústria critérios de empréstimo de largura. Invés disso, cada credor tem seus próprios critérios e vai rever os empréstimos em um projeto-por-base do projeto. Lenders vai olhar para a experiência do investidor, assim como as receitas e despesas da garantia especial. Em outras palavras, os bancos comerciais estão mais preocupados em saber se o imóvel vai gerar renda suficiente para pagar o empréstimo, o mutuário não se tem um bom crédito (apesar de um mutuário com crédito pobre geralmente têm dificuldade em obter qualquer tipo de empréstimo de um emprestador institucional).

A avaliação comercial é exigido, que é mais detalhada e mais caro do que uma avaliação residencial. Um empréstimo comercial vai exigir que o mutuário ter uma reserva considerável de dinheiro para segurar as vagas. Empréstimos comerciais também podem ser feitas para edifícios residenciais de cinco unidades ou mais, mas há uma quantidade de empréstimo mínimo exigido por cada credor (geralmente de US $ 300.000 a 500.000 dólares , dependendo dos valores de propriedade em seu mercado). Curiosamente, os empréstimos de milhões de dólares são muitas vezes feitas sem recorrer ao mutuário. Em outras palavras, se o projecto falhar, o mutuário não (muitas vezes uma entidade corporativa) é responsável pela dívida. O credor único recurso é a de encerrar contra a propriedade. Por esta razão, o credor está mais preocupado com a propriedade do mutuário.

Pontos-chave

• A maioria dos credores vender os seus empréstimos ao mercado secundário.

• Empréstimos vêm em três categorias básicas: conforme, não conformidade, e no governo.

• O governo não emprestar dinheiro, mas sim de garantias de empréstimos.

Emprestadores • Comercial olhar para a propriedade e não o tomador.

de um artigo apresentado por Royce T.

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