抵当ローン市場を理解する

住宅ローン事業とこれまで、複雑な業界の変化している。これは、どのように住宅ローン市場の仕組みと、貸し手は利益を上げることを理解することが重要です。そうすることで、あなたと融資プログラムの理解を得ることがなぜ特定の債権、特定の金融機関から提供されます。また、この資料に記載されて貸し手のいくつかのカテゴリに、多くの金融機関が複数のカテゴリに収まる。加えて、融資の一部のカテゴリより融資の貸し手のカテゴリーよりも"スタイル";の後にこの記事を読み終える、この概念をより意味になるです。

制度的貸し手 区別の最初の広範なカテゴリーの制度は対個人、機関金融機関、商業銀行、貯蓄、ローンや貯蓄、信用組合、住宅金融会社、年金基金、保険会社などが含まれます。これらの金融機関、一般債権の所得とは、借り手の信用に基づいて、彼らは一般的に標準的な融資ガイドラインに従ってください。民間金融機関は、保険、預金がない一般的には、連邦政府によって規制されていません、個人や中小企業です。

一次対二次抵当市場

まず、これらの市場は、第2条で議論された最初と2番目の住宅ローンと混同すべきではない。 主要なローン 貸し手 国民との契約に直接。彼らの発信貸付金、つまり、直接の借り手にお金を貸している。頻繁にビジネスの"リテール"側と呼ばれる、貸し手の利益は、ローンの支払いからの融資の処理料からの利益ではなく、。主要な住宅ローンの貸し手は一般消費者にお金を貸して、その後に販売している住宅ローンの注意事項大規模なパッケージ（一緒にではなく、1時）に投資する上で 二次抵当市場 自分の現金準備を補充する。 ポートフォリオの貸し手 二次市場が、その債権を売却するのではなく彼らのポートフォリオの一部として融資を保つ（一部の金融機関の融資の一部を売却し、ポートフォリオの一部として、他の人を維持）。このように、彼らは必ずしもガイドラインは、連邦住宅抵当金庫（FNMA）や連邦住宅貸付公社（FHLMC）によって確立への融資に準拠する必要はありません。理由は、投資家のニーズに合うように規則を曲げることができます小、地元の銀行は、ポートフォリオの融資、投資家の最良の友、することができます。多くの融資を扱うことができる製品ポートフォリオの貸し手ので、もっと資金があるが、fは、としてlexibleとされていません小規模な銀行。拡大するポートフォリオの貸し手また、FNMAに対し、債権の無制限の量を与えることができます/ FHLMC貸し手彼らが9のプロパティの（現在の融資を与えることができる債権の数には限界がある、これらの制限が頻繁に変更）。国民の大規模なポートフォリオの貸し手世界の節約と、ワシントンミューチュアルが含まれます。

流通市場での最大の買い手FNMAている（または、"ファニーメイ"）は、連邦政府抵当協会（GNMA、または"ジニィーメイ"）、およびFHLMC（または"フレディマック"）。銀行など民間金融機関、生命保険会社、個人投資家、貯蓄組合も。FNMA準政府機関（政府によって制御さが、民間の株主が所有）は、住宅ローンと引き換えに、住宅ローン債権プールの買収でメモを購入する担保証券。 GNMA部、住宅都市開発省（HUDの）は、政府機関の一部門です。ほとんどの債権は第二次抵当市場でFNMA、GNMA、またはFHLMC、ほとんどの主要な住宅ローンの貸し手、これらの機関のガイドラインへの融資のマニュアル適合するように売られています（""融資適合するものとして知られる）。ただし、主な貸し手は第二次抵当市場で債権を売却するには、プライマリの貸し手の多くの支払いや契約は、借り手には、プロセスと呼ばれるの収集を継続する サービスを提供。

抵当銀行対モーゲージブローカー

多くの消費者は、"ローン会社"銀行は自分のお金を貸していると仮定します。との事実のいずれかで住宅ローンの銀行やモーゲージブローカーかもしれないが、会社を買収。 モーゲージバンカー 直接の貸し手であるただし、それは頻繁に流通市場への融資を販売してそれはあなたのお金を所有適しています。抵当銀行協会（また、"直接金融機関"という。）も同様のサービスの権利を保持呼ばれます。 モーゲージブローカー 人ローン、ショッピングや分析は、借り手の場合と一緒に貸し手と借り手を置く仲介されます。これを介してブローカに直接公開（それゆえ、式"卸の貸し手"）を使用して対処しない融資を認める金融機関の多くは、モーゲージバンカーと仲介の手数料を保存することができます簡単に融資を処理することができます。一方、ブローカーは、中古情報を提供するモーゲージバンカーは、直接融資を承認することができます。しかし、多くの抵当銀行は、基本的に独自の製品が何を提供するには、限られている。加えて、もしあなたが貧しい光の中で、あなたはすでに悪い印象を加えました。私はうそを示唆していない時、または貸し手誤解が、それは貸し手に融資を提示するあなたの税金を提示するようなものを理解してローンの申し込みが存在IRSの。そこを行うにはすべての有効なされ、法的な多くの方法があります。モーゲージブローカーを使用する別の貸し手にさまざまな光の中でローンの申し込みが存在することができます（そして、あなたは、"新鮮な"顔）です。モーゲージブローカー手数料彼または彼女のサービスのための手数料が融資プログラムのさまざまなへのアクセスをしています。彼または彼女はどのように異なる金融機関の承認については、ローンの申し込みを提示するの知識があることがあります。一部の抵当銀行は、ブローカーの貸付金。投資家としては、両方のモーゲージブローカーとあなたのチームに抵当権を銀行がするのが賢明です。

従来の対非在来型ローン

従来の資金調達、定義では、被保険者でないかは、連邦政府によって保証さ（この資料で後述）政府債権の議論を参照してください。従来の融資を一般的に2つのカテゴリ：適合と不適合に分かれています。 融資適合 1つは、適合しているか厳密にファニーメイに準拠して/フレディマックの債権引受業務のガイドライン。

適合借入金

適合融資の貸し手にリスクが低いので、低い金利を提供しています。適合融資も厳しい引受ガイドラインがあります。融資適合は、次の3つの基本的な要件：1。 借入債務の最小必要があります。 貸し手の収入に毎月の負債の比率を見てください。（住宅ローンの支払い、財産税などのお客様の定期的な毎月の費用、保険）を総所得の28％となった（"と呼ばれるのは25％以上の合計する必要がありますフロントエンドの比率"）。さらにより多くの、あなたの毎月の費用を加えた長期債務の支払いを、他の（例えば、学生ローン、自動車、扶養手当、育児支援）（"コールバックエンドの比率"）を総所得がない以上が36％を占める必要があります。これらの比率も増加することができます場合は、借り手の優れた信用し、又は頭金拡大を置きます。2。 信用格付けが良好です。 お支払いは、現在必要があります。貸し手にも（第4条で説明）、一定の最小クレジットスコアが必要になります。3。 資金を閉じます。 ただし、貸し手はしばしば、この規則を曲げる場合頭金（一般的に20％が購入価格の）、それがどこから来ており、銀行の現金準備の数ヶ月間の証明に必要な必要があります。

民間モーゲージ保険。

民間モーゲージ保険（PMI）の要件を最初に住宅ローンだけ適用されますので、あなたは最初と2番目の住宅ローンを借りて、PMIの要件を回避することができます。限り、最初の住宅ローンの80％未満ローンtovalue PMIは必須ではありません。しかし、2番目の住宅ローンのため、高い利子率を持つことは、最初と2番目の住宅ローンの金利のブレンドを最初に住宅ローンや、PMIを何を払うのだろう超えています。これ以上のことは、金利をブレンドする（式第5条に説明されて）収益性を把握するための計算機を使用します。1つの方法は、大規模な頭金を回避PMIのを購入することです。また、"住宅ローン保証保険"PMIのとしての価値の比率（担保認定）プログラムは、高いローンの貸し手の追加のリスクをカバーする呼ばれます。保険会社の高LTVのは、追加のリスクを貸し手が払い戻されます。PMIのは、完全にするとき、彼または彼女が死んだ（推奨されません借り手のローン残高を支払う住宅ローン、生命保険、非正規的な生命保険と混同すべきではない、より良い対応ですお金）です。 不適合借入金 不適合融資 のガイドラインを設定し、広く貸し手貸し手に異なります。実際には、貸し手はしばしば月に今月から自分の不適合のガイドラインを変更します。不適合の融資も"サブプライム"ローンとして知られているため、ターゲットとする顧客（借り手）および/または所得の確認を完璧なものよりも小さい信用しています。サブプライム融資を頻繁には、借り手の信用度に応じて評価されて""、"Bの、"を"C"、または"D"と""信用融資、または過去2年以内に信用問題がいくつかきた良い説明を延滞または2つの例外です。 "C"の信用融資、いくつかの延滞や破産の歴史があることがあります。サブプライム融資業務非常には、過去10年間で、特にビジネスの借り換えを、投資家のローンを栽培しています。すべての貸し手ので、すべての融資プログラムは、市場で入手可能リストには不可能であるサブプライムローンの独自の基準があります。それは、はるかに比べているの融資適合するために緩いサブプライム融資のためのガイドラインと言って間違いない。

政府の融資プログラム

連邦政府と州政府のスポンサー融資プログラムの持ち家を奨励する。融資プログラムのほとんどは、低所得地域の一次取得者に向けて想定している場合は、低所得層のプロパティで扱っている場合、これらのガイドラインに注意しなければならない場合は、これらのターゲットの住宅購入者に資産を売却する予定です。また、一部のこれらのプログラムは、投資家にも想定している。

連邦住宅管理公団借入金 HUDの米住宅都市開発省、連邦政府の行政機関です。連邦住宅局（FHA）はHUDののこと。HUDにはお金を貸すのではなく貸し手が高い担保認定融資を保証ローンプログラムを管理する部門です。ため、高担保認定ローンの貸し手のリスクは、FHAinsured融資プログラムの追加リスクをカバー。ていないすべての貸し手FHAのローン保険行うことができますがHUDに承認される必要があります。最も一般的なFHAの融資プログラムは、203（2）プログラムは、一次取得者向けに設計されます。このプログラムはowneroccupantわずか3％減をし、97％が融資tovalueを借りることができます。このプログラムは、所有者が占有された（noninvestor）のプロパティが、投資家のため、プログラムは、買主に不動産を売却することに精通する必要があります誰がプログラムを使用することがあります。2つの最も一般的なHUDのローンの投資家はタイトル1ローンと203（ｶがご利用いただけます）貸出。

タイトル1融資。 タイトル1融資まで$ 25,000 1 - familyプロパティ、または12000ドル単位の適度なリハビリに光の多プロパティに$ 60,000の最大の融資を保証します。これらのローンの金利が一般的に市場金利ものの、州や市が住民参加機関（下記参照）の割合を減らすことがあります。タイトル1に興味深い注記融資は、プロパティの所有者に限定されていません。分譲土地売買契約で賃借人または衡平法上の所有者（9条）は、ローンの対象が議論した。

FHAの203（ｶ）貸出。 ながらrehabbing 203（ｶ）プログラムは、家庭での生活を望んで投資家のためです。これは、investoroccupantの購入のために借金したり、自宅の借り換えリハビリの費用などが可能です。これは一時的な（"橋の不動産を購入する"は、これらの投資家のための伝統的なルートに優れた代替品）、貸付、そのプロパティの修正プログラムを提供しない（多くの金融機関の借り換えは、魅力的な長期の資金調達リハビリのプロパティ）203（ｶ）貸出をプロパティに加え予想される改善の費用や、プロパティのいずれか小さい方の値の110％の値をするためにすることができます。リハビリの費用は少なくとも5000ドルもする必要がありますがリハビリの大きさに制限はありません（ただし、新たな建設のため、つまり、プロパティの基本的な基盤を使用しなければならない場合でも、建物全壊です）を使用することはできません。プログラムのマンションは、マンションのプロジェクト以外FHAの修飾されて提供することができます。協同組合のアパート、ニューヨークやカリフォルニア州で人気の資格ではありません。

復員軍人援護局 復員軍人援護局（VA）の資格のあるベテランは、特定の融資プログラムを保証します。乗員として、対象とベテランの不動産の購入価格の100％まで借りることができます。ときに、商品と借り手の支払いを満たすことができない融資保証は、貸主は、ホームでforecloses。 VAには、保証の損失をカバーするために貸し手の横に見えるし、VAの自宅の所有権を取得。商品を公衆に販売するため、プロパティを提供します。

国及び地方ローンプログラム 多くの州や地域一次取得者の住宅ローンの資格を支援するプログラムをスポンサーする。プログラムは、地域の所有者に対して賃借人の数を増やすことによって、低所得地域の向上を目指している。これらのプログラムのほとんどはowneroccupantsのため、投資家ではなく、また、これらのプログラムのときに住宅を販売して知るのに役立つことがあります。いくつかの州および地域のプログラムの動作にタイトルのようなHUDのプログラムは、1の融資と組み合わせている。状態のプログラムへのリンクの連絡先をローカルのスポンサー融資プログラムの詳細についてはあなたの状態や住宅の都市部。リストを発見することができます。

商業的貸し手 議論のほとんどは、これまでsinglefamily家庭や小規模多世帯住宅の家の資金調達してきました。ショッピングセンター、ストリップモールなど、何についての大規模な多プロジェクトや商業的なプロジェクト、およびオフィスビル？同じ概念の多くは、資金調達のガイドラインを除いて適用されます。コマーシャル貸し手一般的に業界を持っていない全体の融資基準ではなく、それぞれの貸し手と、独自の基準がプロジェクトごとのプロジェクトベースの融資を検討する。貸し手は、投資家の経験だけでなく、所得とは、特定の担保の費用を見ていきます。言い換えれば、民間金融機関かどうか、プロパティには、ローンではなく、するかどうかは、借り手信用して支払うための十分な収入が生成されますと懸念している（ただし、信用不良とは、借り手が一般的には、ハードタイム制度の貸し手からローンの任意の型を取得）を持ちます。

商業的評価は、詳細な住宅査定よりも高価が必要です。商業融資の現金欠員を処理するための実質的な準備をするために、借り手が必要になります。商業融資も5台以上の住宅建築のために作られるが、しかし最低限の融資額は、各貸し手が必要です（一般的には$ 300,000〜$ 500,000は、市場では、プロパティの値によります）。奇妙なことに、百万ドルの融資を頻繁に借り手に頼ることなく作られています。言い換えれば、このプロジェクトが失敗すると、借り手の債務について責任を負わない（多くの企業体）です。貸し手の唯一の頼みの綱の財産に対する担保権を行使することです。この理由については、貸し手より借り手よりも、プロパティを懸念している。

キーポイント

•ほとんどの貸し手は、流通市場への債権を売却する。

•借入金の3つの基本的なカテゴリ：適合、不適合では、来ると政府。

政府はお金を貸していませんが、•むしろ、融資を保証します。

•商業用の貸し手はプロパティではなく、借り手探します。

記事は、ロールスロイスTで提出

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