Comprendere la Mortgage Loan Market

Il settore delle ipoteche è una complessa e in continua evoluzione. E 'importante comprendere come il mercato dei mutui e di come i finanziatori fanno i loro profitti. In tal modo, si otterrà una valutazione dei programmi di prestito e perché alcuni prestiti sono offerti da alcuni istituti di credito. Ci sono diverse categorie di creditori, che vengono discussi in questo articolo, e molti finanziatori si inserisce in più di una categoria. Inoltre, alcune categorie di prestito sono più di un prestito "stile" di una categoria mutuante; questo concetto sarà più senso dopo aver finito di leggere questo articolo.

Istituzionali Lenders Finanziatori La prima categoria di massima distinzione istituzionale rispetto al privato. Istituzionali le banche commerciali, casse di risparmio e prestiti o armerie, le unioni di credito, società di mutui bancari, fondi pensione e compagnie di assicurazione. Questi istituti di credito in genere fanno prestiti sulla base del reddito e del credito del debitore, e che in generale seguire le linee guida di prestito standard. Finanziatori privati sono individui o piccole imprese che non hanno i depositanti assicurati e in genere non sono regolamentati dal governo federale.

Primaria secondaria Mortgage Markets versus

In primo luogo, questi mercati non deve essere confuso con mutui prima e la seconda, che si è discusso di cui all'articolo 2. Primaria guide finanziatori trattare direttamente con il pubblico. Essi originari prestiti, che è, si prestano il denaro direttamente al mutuatario. Spesso definito come il "retail" lato del business, i creditori realizzare un profitto dalle tasse di trasformazione del prestito, non dagli interessi pagati sul prestito. Erogatori di mutui ipotecari primario in genere prestare denaro ai consumatori, quindi vendere le cartelle ipotecarie (insieme a pacchetti di grandi dimensioni , non uno alla volta) per gli investitori sul mercato ipotecario secondario ricostituire le proprie riserve di liquidità. Portfolio finanziatori non vendono i loro prestiti sul mercato secondario, ma piuttosto di tenere i prestiti come parte del loro portafoglio (alcuni di questi finanziatori vendere una parte dei loro crediti e tenere gli altri come parte del loro portafoglio). In quanto tale, non necessariamente a conformare la loro prestiti alle linee guida stabilite dalla Federal National Mortgage Association (FNMA) o la Federal Home Loan Corporation (FHLMC). Piccole, le banche locali che il loro portafoglio di prestiti può essere il migliore amico di un investitore, perché possono piegare le regole in base alle esigenze che dell'investitore. Portafoglio più grandi istituti di credito in grado di gestire i prestiti di più, perché hanno più fondi, ma non sono come FLESSIBILE come il piccole banche. Istituti di credito del portafoglio più grandi possono anche dare una quantità illimitata di prestiti, mentre FNMA / finanziatori FHLMC sono limiti al numero di prestiti che può dare (attualmente prestiti per nove immobili, ma questi limiti cambiano spesso). Istituti di credito della nazione più ampio portafoglio di includere Mondiale del Risparmio e Washington Mutual.

Gli acquirenti più grande sul mercato secondario sono FNMA (o "Fannie Mae"), il governo National Mortgage Association (GNMA, o "Ginnie Mae"), e il FHLMC (o "Freddie Mac"). Istituzioni finanziarie private come banche, compagnie di assicurazione sulla vita, gli investitori privati, e le associazioni di risparmio anche acquistare le note. FNMA è un quasi-un'agenzia governativa (controllata dal governo, ma di proprietà di azionisti privati) che acquista pool di mutui ipotecari in cambio di un mutuo - backed securities. GNMA è una divisione del Dipartimento di Housing and Urban Development (HUD), un ente pubblico. Poiché i prestiti sono più venduti sul mercato secondario dei mutui a FNMA, GNMA, o FHLMC, erogatori di mutui ipotecari più elementari conformare la loro documentazione prestito alle linee guida di queste agenzie '(noto come "conforme" prestito). Anche se i creditori primaria vendere i prestiti sul mercato secondario dei mutui, molti dei principali istituti di credito continuerà a raccogliere i pagamenti e trattare con il mutuatario, un processo chiamato manutenzione.

Mortgage Bankers versus broker ipotecari

Molti consumatori per scontato che "le imprese guide" sono le banche che prestano i propri soldi. In realtà, una società che avete a che fare con può essere un banchiere di ipoteca o di un mediatore di ipoteca. A mutui banker è un finanziatore diretto, ma si presta il proprio denaro, anche se vende spesso il prestito al mercato secondario. Banchieri Mortgage (noto anche come "finanziatori diretti") a volte conserva i diritti di manutenzione così. A Mortgage Broker è un intermediario che fa la spesa di prestito e di analisi per il mutuatario e mette il mutuante e mutuatario insieme. Molti dei creditori attraverso il quale il broker ritiene prestiti non trattare direttamente con il pubblico (da qui l'espressione "prestatore all'ingrosso"). Utilizzo di un banchiere mutuo può salvare le tasse di un intermediario e può rendere più facile il processo di prestito. Un banchiere mutuo può dare l'approvazione di prestiti diretti, mentre un mediatore fornisce informazioni di seconda mano. Tuttavia, molti di credito ipotecario sono limitati a ciò che può offrire, che è essenzialmente il proprio prodotto. Inoltre, se presentare la domanda di prestito in una cattiva luce, hai già fatto una cattiva impressione. Non sto suggerendo che mentire o ingannare un finanziatore, ma capisco che per presentare un prestito a un finanziatore è come presentare le tasse per il IRS. Ci sono molti modi per farlo, che sono tutti validi e legali. Utilizzo di un broker di mutui ti permette di presentare una domanda di prestito a un finanziatore diversi in una luce diversa (e tu sei un "fresco" la faccia). Oneri Un broker mutui una tassa per il suo servizio, ma ha accesso a una vasta gamma di programmi di prestito. Lui o lei può anche essere a conoscenza di come presentare la domanda di prestiti a favore di creditori diversi per l'approvazione. Alcuni banchieri mutui anche i prestiti broker. Come un investitore, è consigliabile avere sia un mediatore di ipoteca e un banchiere ipoteca sulla vostra squadra.

Convenzionale versus non convenzionali Prestiti

Finanziamento convenzionali, per definizione, non è assicurato o garantiti dal governo federale (vedi la discussione di prestiti governativi più avanti in questo articolo). Prestiti convenzionali sono generalmente suddivisi in due categorie: conformi e non conformi. Un conforme prestito è uno che è conforme o aderisce ai rigorosi Fannie Mae / Freddie Mac linee guida di sottoscrizione del prestito.

Conforme Prestiti

Conforming prestiti sono un basso rischio per il creditore, in modo da offrire le tariffe più basse d'interesse. Prestiti Conforming hanno anche le linee guida più severe di sottoscrizione. Conforming prestiti sono i seguenti tre requisiti fondamentali: 1. Mutuatario deve avere un minimo di debito. Lenders guardare al rapporto tra il debito mensile al reddito. La tua regolare le spese mensili (comprese le rate del mutuo, le tasse di proprietà, assicurazioni) dovrebbero ammontare a non più del 25 per cento al 28 per cento del reddito lordo mensile (chiamato "front-end ratio"). Inoltre, le spese mensili, più di altri i pagamenti del debito a lungo termine (ad esempio, prestiti agli studenti, automobile, alimenti, mantenimento dei figli) dovrebbero ammontare non superiore a 36 per cento del reddito lordo mensile (chiamato "rapporto di back-end"). Questi rapporti a volte può essere aumentato se il mutuatario ha di credito eccellente o mette su un più ampio anticipo. 2. Buon rating di credito. Si deve essere in corso sui pagamenti. Finanziatori richiederà anche un certo punteggio minimo di credito (discusso di cui all'articolo 4). 3. Fondi per chiudere. È necessario che il requisito di acconto (in genere il 20 per cento del prezzo di acquisto, anche se i creditori spesso piegare questa regola), la prova di dove è venuto, e pochi mesi di riserve di liquidità in banca.

Mortgage insurance private.

Mortgage insurance private (PMI) requisiti si applicano solo ai mutui prime, quindi, è possibile aggirare i requisiti PMI prendendo in prestito un mutuo prima e seconda ipoteca. Finché il primo prestito ipotecario è inferiore al 80 per cento prestito-tovalue, PMI non è necessaria. Tuttavia, il secondo prestito ipotecario possono avere un alto tasso di interesse, in modo che il taglio del tasso di interesse sui prestiti primo e il secondo mutuo è superiore a quello che si potrebbe pagare con un mutuo prima e PMI. Utilizzare una calcolatrice per capire che è più vantaggioso per voi (la formula per la miscelazione dei tassi di interesse è discusso di cui all'articolo 5). Un modo per aggirare il pagamento di grandi dimensioni è giù per l'acquisto di PMI. Conosciuto anche come "assicurazione del credito ipotecario," PMI coprirà rischio aggiuntivo del prestatore di un prestito ad alto rapporto di valore (LTV) del programma. L'assicuratore rimborserà il mutuante per il rischio aggiuntivo di alta LTV. PMI non deve essere confuso con un mutuo di assicurazione sulla vita, che paga l'equilibrio del mutuatario del prestito in pieno quando lui o lei non muore (consigliata l'assicurazione vita regolare termine è un affare migliore per i soldi). Non conformi Prestiti Non conformi prestiti non hanno fissato linee guida e variano notevolmente da creditore a creditore. In realtà, i creditori spesso cambiano le proprie linee guida non conformi da un mese all'altro. Prestiti non conformi sono conosciuti anche come "subprime", prestiti, perché il cliente target (mutuatario) ha di credito e / o la verifica del reddito che è meno perfetto. I prestiti subprime sono spesso valutato in base alla solvibilità del debitore-"A", "B", "C" o "D." Un "debitore" del credito ha avuto pochi o nessun problema di credito negli ultimi due anni, con l'eccezione di un ritardo nel pagamento o due, con una buona spiegazione. A "C" debitore del credito potrebbe avere una storia di diversi ritardi di pagamento e di un fallimento. Il business mutui subprime è cresciuta enormemente negli ultimi dieci anni, in particolare nel rifinanziare le imprese e con i prestiti degli investitori. Ogni creditore ha i propri criteri per i prestiti subprime, per cui è impossibile elencare tutti i programmi di prestito disponibili sul mercato. Basti dire, le linee guida per i prestiti subprime sono molto più permissive di quanto non siano conformi per i prestiti.

Governo programmi di prestito

Il governo federale e il governo dello stato sponsor di programmi di prestito per incoraggiare proprietà della casa. La maggior parte dei programmi di prestito sono orientati verso il basso reddito e homebuyers la prima volta. Se si tratta di immobili a basso reddito, si dovrebbe essere a conoscenza di queste linee guida, se avete intenzione di vendere le proprietà di questi acquirenti di case di destinazione. Inoltre, alcuni dei questi programmi sono rivolti agli investitori come bene.

Federal Housing Administration Prestiti HUD è il US Department of Housing and Urban Development, un ramo esecutivo del governo federale. La Federal Housing Administration (FHA) è un braccio di HUD che amministra i programmi di prestito. HUD non si presta denaro, ma assicura piuttosto finanziatori che fanno prestiti ad alto LTV. Perché i prestiti ad alto LTV sono rischiosi per i creditori, i programmi FHAinsured prestito coprire i rischi supplementari. Non tutti i creditori possono fare FHA-assicurati prestiti, ma devono essere approvati dal HUD. FHA Il programma più comune di prestito è il 203 (b) il programma, progettato per homebuyers la prima volta. Questo programma consente a un owneroccupant di mettere solo 3 per cento in meno e prendere in prestito 97 per cento prestito-tovalue. Questo programma è per il proprietario-occupati (noninvestor) proprietà, ma gli investitori dovrebbero avere familiarità con il programma, perché potrebbe voler vendere una proprietà ad un acquirente che possono utilizzare il programma. Le due più comuni prestiti HUD disponibili per gli investitori sono titolo 1 prestito e il 203 (k) prestito.

Titolo 1 prestito. Il titolo 1 prestito assicura prestiti fino a 25.000 $ per la luce di riabilitazione moderato di singola proprietà di famiglia, o 12.000 $ per unità per un massimo di 60.000 $ sulle proprietà multifamiliari. I tassi di interesse su questi prestiti sono generalmente tasso di mercato, anche se la partecipazione locale da agenzie statali o comunali possono ridurre la velocità (vedi sotto). Una nota interessante il Titolo 1 prestiti è che non è limitato ai proprietari dei beni. Un locatario o il proprietario equa base di un contratto rata del territorio (prevista dall'articolo 9) possono beneficiare del prestito.

FHA 203 (k) prestito. Il 203 (k) programma è per un investitore che vuole vivere nella casa, mentre rehabbing esso. Esso consente la investoroccupant di prendere in prestito denaro per l'acquisto o il rifinanziamento di una casa, nonché per le spese di riabilitazione. E 'un'ottima alternativa al percorso tradizionale di questi investitori, che è quello di acquistare un immobile con una temporanea ( "ponte") prestito, fissare la proprietà, allora rifinanziare esso (molti finanziatori non offrono interessanti, finanziamenti a lungo termine su proprietà di riabilitazione). The 203 (k) prestito può essere fino al valore della proprietà più le spese di miglioramento del previsto, o 110 per cento del valore della proprietà, se è minore. Il costo di riabilitazione deve essere di almeno 5.000 dollari, ma non c'è limite alle dimensioni della riabilitazione (anche se non può essere utilizzato per le nuove costruzioni, che è il fondamento di base della proprietà deve essere utilizzato, anche se l'edificio è rasa al suolo) . Il programma può essere utilizzato per i condomini, a condizione che il progetto di condominio è altrimenti FHA qualificata. Appartamenti cooperativa, popolare a New York e in California, non sono ammissibili.

Il Dipartimento degli Affari dei Veterani Il Department of Veterans Affairs (VA) garanzie di programmi di prestito per alcuni veterani ammissibili. Come un occupante, un veterano ammissibili possono prendere in prestito fino al 100 per cento del prezzo di acquisto della proprietà. Quando un mutuatario con un VA prestito garantito non può soddisfare i pagamenti, il mutuante preclude la casa. Il creditore appare accanto al VA per coprire la perdita per la sua garanzia, e il VA assume la proprietà della casa. VA offre quindi la proprietà per la vendita al pubblico.

Statali e locali programmi di prestito Molti Stati, e le località sponsor programmi per aiutare i primi acquirenti di case tempo beneficiare di prestiti ipotecari. I programmi sono volti a migliorare quartieri a basso reddito, aumentando il numero di affittuari rispetto ai proprietari della zona. La maggior parte di questi programmi sono per owneroccupants, non gli investitori, ma può anche aiutare a conoscere questi programmi quando si vendono case. Alcune statali e locali, programmi di lavoro, in combinato disposto con i programmi di HUD, come ad esempio Titolo 1 prestiti. Contattare il Dipartimento di Stato o della città di alloggi per avere maggiori informazioni sui programmi di finanziamento a livello locale sponsorizzati. Un elenco di link a programmi di Stato può essere trovato alla .

Commerciali Lenders La maggior parte della discussione finora è stato di circa il finanziamento di abitazioni multifamiliari singlefamily e piccole case residenziali. Che dire grandi progetti multifamiliari e progetti commerciali, come i centri commerciali, centri commerciali, ed edifici per uffici? Molti gli stessi concetti si applicano, fatta eccezione per le linee guida di finanziamento. Istituti di credito commerciali in genere non hanno l'industria criteri di prestito a livello. Invece, ogni creditore ha propri criteri e passerà in rassegna i prestiti su un progetto per progetto. Finanziatori esaminerà l'esperienza degli investitori, nonché i redditi e le spese delle garanzie particolari. In altre parole, i creditori commerciali sono più interessato a se la proprietà genererà un reddito sufficiente per pagare il prestito, non se il mutuatario ha good credit (anche se un mutuatario con credito poveri in genere hanno un tempo difficile ottenere qualsiasi tipo di prestito da un prestatore istituzionali).

Una valutazione commerciale è necessario, che è più dettagliata e costoso di una valutazione residenziale. Un prestito commerciale richiederà al mutuatario di avere una riserva importante di denaro contante per gestire le offerte di lavoro. Prestiti commerciali possono anche essere effettuate per l'edilizia residenziale di cinque unità o più, ma c'è un importo minimo del prestito richiesto da ciascun creditore (in genere a $ 300.000 a $ 500.000 , a seconda dei valori di proprietà nel mercato). Stranamente, i prestiti svariati milioni di dollari sono spesso realizzati senza ricorrere al mutuatario. In altre parole, se il progetto fallisce, il mutuatario non (spesso una persona giuridica) è responsabile per il debito. Il ricorso esclusivo del mutuante è quello di precludere contro la proprietà. Per questo motivo, il mutuante è più interessato con la proprietà che il mutuatario.

Punti chiave

• La maggior parte dei finanziatori vendere i loro prestiti sul mercato secondario.

• prestiti sono disponibili in tre categorie fondamentali: conforme, non conformi, e il governo.

• Il governo non prestano denaro, ma piuttosto la garanzia dei prestiti.

• istituti di credito commerciali guardare al bene piuttosto che il mutuatario.

un articolo presentato dalla Royce T.

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