Comprendre le marché du prêt hypothécaire

Les activités de crédit hypothécaire est complexe et en constante évolution de l'industrie. Il est important que vous compreniez comment fonctionne le marché hypothécaire et comment les prêteurs à prendre leur profit. Ce faisant, vous permettra d'avoir une appréciation des programmes de prêts et pourquoi certains prêts sont offerts par certains prêteurs. Il existe plusieurs catégories de prêteurs qui sont abordés dans cet article, et de nombreux prêteurs se tenir dans plus d'une catégorie. En outre, certaines catégories de prêts sont plus d'un prêt de «style» que d'une catégorie de prêteur; ce concept aura plus de sens après que vous aurez fini de lire cet article.

Les prêteurs institutionnels Les prêteurs de la première grande catégorie de distinction est d'ordre institutionnel et privé. Institutionnels comprennent les banques commerciales, l'épargne et des prêts ou des caisses d'épargne, coopératives de crédit, les sociétés bancaires hypothécaires, les fonds de pension et compagnies d'assurance. Ces prêteurs font généralement les prêts basés sur le revenu et le crédit de l'emprunteur, et elles suivent en général les directives de prêt standard. Les prêteurs privés sont des particuliers ou des petites entreprises qui n'ont pas assurés et les déposants ne sont généralement pas réglementés par le gouvernement fédéral.

Les marchés hypothécaires primaire ou secondaire

Premièrement, ces marchés ne devraient pas être confondus avec des hypothèques de premier et deuxième, qui ont été discutés à l'article 2. Primaire hypothèques prêteurs traiter directement avec le public. Ils proviennent prêts, c'est à dire qu'ils prêtent de l'argent directement à l'emprunteur. Souvent considéré comme le "détail" côté de l'entreprise, les prêteurs à prendre des bénéfices provenant des taxes traitement des prêts, non pas de l'intérêt payé sur le prêt. Prêteurs hypothécaires primaire ne sont généralement prêter de l'argent aux consommateurs, puis de vendre les billets hypothécaires (ainsi que dans de grands emballages , pas un seul à la fois) à des investisseurs sur la marché hypothécaire secondaire de reconstituer leurs réserves de liquidités. Portefeuille prêteurs ne vendent pas leurs prêts pour le marché secondaire, mais ils gardent les prêts dans le cadre de leur portefeuille (certains prêteurs vendre une partie de leurs prêts et de garder les autres comme une partie de leur portefeuille). Comme tels, ils ne doivent pas nécessairement se conformer leurs prêts aux directives établies par la Federal National Mortgage Association (FNMA) ou la Federal Home Loan Corporation (FHLMC). Petites banques locales qui leur portefeuille de prêts peut être le meilleur ami de l'investisseur, car ils peuvent contourner les règles pour répondre aux besoins que l'investisseur. Grandes prêteurs de portefeuille peut gérer plus de prêts, parce qu'ils ont plus de fonds, mais ils ne sont pas aussi SOUPLE que le les petites banques. Agrandir les prêteurs de portefeuille peut également vous donner un nombre illimité de prêts, tandis que FNMA / FHLMC prêteurs ont des limites sur le nombre de prêts qu'ils peuvent vous donner (actuellement des prêts pour neuf propriétés, mais ces limites changent souvent). La nation est plus grande prêteurs incluent portefeuille mondial d'épargne et de Washington Mutual.

Les plus gros acheteurs sur le marché secondaire sont FNMA (ou «Fannie Mae»), la Government National Mortgage Association (GNMA, ou «Ginnie Mae»), et le FHLMC (ou "Freddie Mac"). Les institutions financières privées comme les banques, compagnies d'assurance vie, les investisseurs privés et les associations d'épargne aussi acheter des billets. FNMA est un organisme quasi-gouvernementales (contrôlée par le gouvernement mais qui sont détenus par des actionnaires privés) qui achète des pools de prêts hypothécaires, en échange de créances hypothécaires backed securities. GNMA est une division du ministère du Logement et du Développement Urbain (HUD), un organisme gouvernemental. Parce que la plupart des prêts sont vendus sur le marché hypothécaire secondaire à FNMA, GNMA ou FHLMC, les prêteurs hypothécaires les plus primaires conformer leur documentation sur les prêts aux lignes directrices de ces organismes (connu comme un «répondant» de prêt). Bien que les principaux bailleurs de fonds vendent les prêts sur le marché hypothécaire secondaire, bon nombre des principaux bailleurs de fonds continueront à percevoir des paiements et de traiter avec l'emprunteur, d'un processus appelé entretien.

Mortgage Bankers contre les courtiers en hypothèques

Beaucoup de consommateurs supposer que les «sociétés de prêts hypothécaires" sont les banques qui prêtent leur propre argent. En fait, une entreprise qui vous faites affaire avec mai soit un banquier hypothécaire ou un courtier en hypothèques. Une hypothèques banquier est un prêteur direct, il vous prête de son propre argent, même si elle vend souvent le prêt au marché secondaire. Mortgage Bankers (également connu sous le nom «prêteurs directs»), parfois de conserver les droits de gestion aussi. A Courtier Hypothécaire est un intermédiaire qui fait les courses de prêt et d'analyse pour l'emprunteur et met le prêteur et l'emprunteur ensemble. Beaucoup de prêteurs, de par laquelle le courtier estime prêts ne traitent pas directement avec le public (d'où l'expression «prêteur de gros"). utilisant une Société de prêt hypothécaire peut sauver les honoraires d'un intermédiaire et peut rendre le processus plus facile de prêt. Un banquier hypothécaire peut vous donner l'approbation des prêts directs, alors que le courtier vous donne des informations de seconde main. Toutefois, de nombreuses banques de crédit hypothécaire sont limitées dans ce qu'elles peuvent offrir, qui est essentiellement de leur propre produit. En outre, si vous présentez votre demande de prêt sous un mauvais jour, vous avez déjà fait une mauvaise impression. Je ne veux pas vous mentir ou tromper le prêteur, mais comprenez que la présentation d'un prêt à un prêteur est comme présentant vos impôts à la IRS. Il ya plusieurs façons de le faire, qui sont toutes valables et légales. Utilisation d'un courtier hypothécaire vous permet de présenter une demande de prêt à un prêteur différent sous un autre jour (et vous êtes un "nouveau" visage). A Charges courtier en hypothèques une redevance pour ses services, mais a accès à un large éventail de programmes de prêt. Il ou elle mai également avoir une connaissance de la façon de présenter votre demande de prêt à des prêteurs différents pour approbation. Certains banquiers également des prêts hypothécaires courtier. En tant qu'investisseur, il est sage d'avoir à la fois un courtier en hypothèques et un banquier hypothèque sur votre équipe.

Conventional versus NONCONVENTIONAL Prêts

Traditionnels de financement, par définition, n'est pas assuré ou garanti par le gouvernement fédéral (voir l'analyse de prêts gouvernementaux plus loin dans cet article). Les prêts classiques sont généralement divisés en deux catégories: conformes et non conformes. Un conformes prêt est celle qui est conforme ou adhère à la stricte Fannie Mae / Freddie Mac directives de souscription de prêt.

Conforme Prêts

Prêts conformes sont un faible risque pour le prêteur, de sorte qu'ils offrent les plus bas taux d'intérêt. Prêts conformes ont aussi stricte les directives de souscription. Conforme prêts ont trois exigences fondamentales: 1. Emprunteur doit avoir un minimum de dette. Les prêteurs regardent le ratio de votre dette mensuelle aux revenus. Vos dépenses mensuelles régulières (y compris les paiements hypothécaires, taxes foncières, assurances) devraient pas, globalement, plus de 25 pour cent à 28 pour cent de votre revenu mensuel brut (appelé «front-end ratio"). De plus, vos frais mensuels et autres paiements de la dette à long terme (par exemple, prêt étudiant, de l'automobile, de pension alimentaire, pension alimentaire) devraient totaliser au plus 36 pour cent de votre revenu mensuel brut (appelée «back-end ratio"). Ces ratios peuvent parfois être augmenté si l'emprunteur a été excellente cote de crédit ou met en place un fonds plus élevée. 2. Bonne cote de crédit. Vous devez être à jour sur les paiements. Les prêteurs auront également besoin d'un certain score de crédit minimales (voir l'article 4). 3. Fonds de fermer. Vous devez avoir la suffisance de fonds (généralement de 20 pour cent du prix d'achat, bien souvent, les prêteurs plier à cette règle), preuve du lieu où il est venu, et quelques mois de réserves de liquidités à la banque.

D'assurance hypothécaire privée.

Assurance hypothécaire privée (PMI) exigences s'appliquent uniquement aux prêts hypothécaires de premier rang: ainsi, vous pouvez obtenir autour des exigences de PMI par l'emprunt d'un prêt première et la deuxième hypothèque. Tant que les prêts hypothécaires de premier rang est inférieur à 80 pour cent de prêt-tovalue, PMI n'est pas nécessaire. Toutefois, le prêt hypothécaire de second rang mai ont un taux d'intérêt élevés, de sorte que le mélange des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires de premier et second dépasse ce que vous seriez le paiement avec une hypothèque de premier rang et PMI. Utiliser une calculatrice pour déterminer ce qui est plus profitable pour vous (la formule pour le mélange des taux d'intérêt est discuté dans l'article 5). Une manière de contourner la mise de fonds importante est d'acheter des PMI. Aussi appelé «assurance de garantie d'hypothèque," PMI couvrir le risque supplémentaire que le prêteur pour un prêt de haute-to-value ratio (LTV) programme. L'assureur s'engage à rembourser le prêteur pour le risque supplémentaire de la LTV élevé. PMI ne doit pas être confondue avec l'assurance-vie hypothécaire, qui paie le solde du prêt accordé, dans leur intégralité quand il ou elle meurt (non recommandé ordinaires d'assurance-vie temporaire est une meilleure affaire pour l'argent). Les prêts non conformes Prêts non conformes n'ont pas d'établir des lignes directrices et varient considérablement d'un prêteur à l'autre. En fait, les financiers changent souvent leurs propres lignes directrices non conforme de mois en mois. Prêts non conformes sont également appelés "subprime" des prêts, parce que la clientèle cible (l'emprunteur) a un crédit et / ou la vérification du revenu qui est moins que parfaite. Les prêts subprime sont souvent évaluées en fonction de la solvabilité de l'emprunteur-«A», «B», «C» ou «D» Un «Un emprunteur" crédit a eu peu ou pas de problèmes de crédit au cours des deux dernières années, à l'exception d'un paiement tardif ou deux avec une bonne explication. A "C" emprunteur de crédit mai ont une histoire de plusieurs paiements en retard et une faillite. L'activité de prêts subprime a énormément augmenté au cours des dix dernières années, en particulier dans le refinancement des entreprises et des prêts de l'investisseur. Chaque prêteur a ses propres critères pour les prêts subprime, de sorte qu'il est impossible d'énumérer tous les programmes de prêt disponible sur le marché. Qu'il suffise de dire, les lignes directrices pour les prêts subprime sont beaucoup plus laxistes qu'ils ne le sont prêts pour la conformation.

Programmes de prêts du gouvernement

Le gouvernement fédéral et les programmes gouvernementaux de prêts d'État commanditaire pour encourager la propriété. La plupart des programmes de prêt sont orientées vers les quartiers à faible revenu et les accédants à la propriété. Si vous faites face dans les propriétés de faible revenu, vous devriez être au courant de ces lignes directrices, si vous avez l'intention de vendre des propriétés à ces acheteurs de maison cible. De plus, certains des Ces programmes sont adaptés à des investisseurs aussi bien.

Federal Housing Administration Prêts HUD est le US Department of Housing and Urban Development, une branche exécutive du gouvernement fédéral. La Federal Housing Administration (FHA) est un bras de HUD qui administre des programmes de prêts. HUD ne se prête pas d'argent mais assure plutôt les prêteurs qui font les prêts LTV. Parce que les prêts LTV sont risquées pour les prêteurs, les programmes de prêt FHAinsured couvrir le risque supplémentaire. Pas tous les prêteurs peuvent faire FHA prêts assurés, elles doivent être approuvées par HUD. La plus courante FHA programme de prêts est le 203 (b) le programme, conçu pour les accédants à la propriété. Ce programme permet à un owneroccupant mettre juste 3 pour cent et d'emprunter 97 pour cent de prêt-tovalue. Ce programme s'adresse aux propriétaires-occupants (noninvestor) biens, mais les investisseurs doivent se familiariser avec le programme parce qu'ils mai souhaitez vendre une propriété à un acheteur mai qui utilisent le programme. Les deux prêts les plus courants HUD disponibles pour les investisseurs sont le 1 titre de prêt et les 203 (k) de prêt.

Titre 1 du prêt. Le Titre 1 prêt assure les prêts jusqu'à concurrence de 25000 $ pour la lumière en cure de désintoxication modérée des propriétés unifamiliales, ou 12,000 $ par unité pour un maximum de 60,000 $ sur les propriétés multifamiliales. Les taux d'intérêt sur ces prêts sont généralement taux du marché, bien que la participation locale par l'État ou les organismes municipaux mai réduire le taux (voir ci-dessous). Une note intéressante sur le titre 1 Prêts, c'est qu'il n'est pas limité aux propriétaires de la propriété. Le locataire ou le propriétaire en vertu d'un contrat équitable des terres à tempérament (voir l'article 9) mai qualifier pour le prêt.

FHA 203 (k) de prêt. Les 203 (k) programme est pour un investisseur qui veut vivre dans la maison alors qu'il rehabbing. Il permet à l'investoroccupant emprunter de l'argent pour l'achat ou le refinancement d'une maison ainsi que pour les frais de cure de désintoxication. C'est une excellente alternative à la voie traditionnelle pour ces investisseurs, ce qui est d'acheter une propriété avec un temporaire ( «pont») du prêt, fixer la propriété, alors refinancer (nombreux prêteurs ne seront pas offre intéressante de financement à long terme sur propriétés Rehab). Les 203 (k) de prêt peut être pour un maximum de la valeur du bien plus les frais d'amélioration prévue, soit 110 pour cent de la valeur de la propriété, s'il est inférieur. Le coût de réhabilitation doit être d'au moins 5000 $, mais il n'y a pas de limite à la taille de la rééducation (bien qu'il ne puisse pas être utilisé pour les nouvelles constructions, c'est le fondement même de l'immeuble doit être utilisé, même si le bâtiment est rasé) . Le programme peut être utilisé pour la copropriété, à condition que le projet de condos est autrement FHA qualifié. Appartements Coopérative, populaire à New York et la Californie, ne sont pas éligibles.

Le ministère des Anciens Combattants Le ministère des Anciens Combattants (VA) garantit à certains programmes de prêts pour les anciens combattants admissibles. Comme un occupant, un ancien combattant admissible peut emprunter jusqu'à 100 pour cent du prix d'achat de la propriété. Quand un emprunteur auprès d'un VA-garantie de prêt peut ne pas satisfaire aux paiements, le prêteur exclut sur la maison. Le prêteur examine à côté de la VA à couvrir la perte de sa garantie, et la VA prend possession de la maison. La VA propose alors la propriété à la vente au public.

D'État et locales Programmes de prêts De nombreux États et localités parrainer des programmes pour aider les accédants à la propriété sont admissibles aux prêts hypothécaires. Les programmes visent à améliorer les quartiers à faible revenu en augmentant le nombre de propriétaires par rapport aux locataires de la région. La plupart de ces programmes sont pour owneroccupants, pas les investisseurs, mais elle mai également aider à savoir sur ces programmes lorsque vous vendez des maisons. Certaines d'État et locales des programmes de travail en liaison avec les programmes de HUD, tels que Titre 1 de prêts. Communiquez avec votre service municipal d'Etat ou de logements pour plus de renseignements sur les programmes de prêts parrainés localement. Une liste de liens vers des programmes de l'État peut être trouvé à .

Les prêteurs commerciaux L'essentiel du débat a été jusqu'ici sur le financement de la maison unifamiliale et multifamiliale de petites maisons d'habitation. Qu'en est-il de grands projets multifamiliaux et projets commerciaux, tels que les centres commerciaux, de centres commerciaux et édifices à bureaux? Un grand nombre des mêmes concepts ne s'appliquent, sauf pour les lignes directrices de financement. Prêteurs commerciaux ne disposent généralement pas l'industrie des critères de prêt de large. En effet, chaque prêteur a ses propres critères et passera en revue les prêts sur un projet par projet. Les prêteurs se penchera sur l'expérience de l'investisseur ainsi que les recettes et dépenses de la garantie particulière. En d'autres termes, les prêteurs commerciaux sont plus préoccupés de savoir si la propriété sera de générer un revenu suffisant pour rembourser le prêt, non pas si l'emprunteur a un bon crédit (même si un emprunteur de crédit pauvres ont généralement du mal à obtenir tout type de prêt d'un prêteur).

Une évaluation commerciale est requise, ce qui est plus détaillée et plus cher qu'une évaluation résidentielle. Un prêt commercial, il faudra à l'emprunteur de disposer d'une réserve considérable de liquidités pour gérer les postes vacants. Les prêts commerciaux peuvent également être faites pour les bâtiments résidentiels de cinq logements ou plus, mais il ya un montant minimum du prêt requis par chaque prêteur (généralement une 300,000 $ à 500,000 $ , selon la valeur des propriétés dans votre marché). Curieusement, plusieurs millions de dollars de prêts sont souvent faits sans avoir recours à l'emprunteur. En d'autres termes, si le projet échoue, l'emprunteur (souvent une personne morale) n'est pas responsable de la dette. Le seul recours du prêteur s'élève à évincer contre la propriété. Pour cette raison, le prêteur est plus soucieux de la propriété de l'emprunteur.

Points clés

• La plupart des prêteurs vendre leurs prêts sur le marché secondaire.

• Les prêts sont offerts en trois catégories de base: conforme, non conforme, et le gouvernement.

• Le gouvernement ne prête pas d'argent, mais plutôt de garanties de prêts.

• Les prêteurs commerciaux coup d'œil à la propriété plutôt que l'emprunteur.

un article présenté par T. Royce

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