Comprender el mercado de préstamos hipotecarios

El negocio hipotecario es complicado y siempre cambiante industria. Es importante que usted entienda cómo funciona el mercado de hipotecas y de cómo los prestamistas hacen su beneficio. Al hacerlo, obtendrá una valoración de los programas de préstamos y por qué ciertos préstamos son ofrecidos por algunos prestamistas. Hay varias categorías de los prestamistas que se analizan en este artículo, y muchos prestamistas se ajuste en más de una categoría. Además, algunas categorías de los préstamos son más de un préstamo "estilo" de una categoría de prestamista; este concepto, tendrá más sentido después de terminar de leer este artículo.

Instituciones de crédito Los prestamistas de primera categoría amplia de la distinción es de carácter institucional o privada. Institucionales se incluyen bancos comerciales, cajas de ahorros y préstamos o de ahorro y préstamo, uniones de crédito, empresas de banca hipotecaria, fondos de pensiones, y compañías de seguros. Estos prestamistas suelen hacer los préstamos basados en los ingresos y el crédito del prestatario, y en general seguir las directrices de préstamo estándar. Los prestamistas privados son individuos o pequeñas empresas que no tienen los depositantes asegurados y generalmente no son regulados por el gobierno federal.

Primaria versus secundaria Mercados Hipotecarios

En primer lugar, estos mercados no debe confundirse con las hipotecas de primera y segunda, que se debatieron en el artículo 2. Hipotecario primario prestamistas tratar directamente con el público. Ellos originan préstamos, es decir, que presta dinero directamente a los prestatarios. A menudo se refiere como el lado "menor" de la empresa, los prestamistas obtener beneficios de los gastos de tramitación de préstamos, no de los intereses pagados por el préstamo. Prestamistas hipotecarios primarios en general, prestar dinero a los consumidores, y luego vender las notas de la hipoteca (juntos en grandes paquetes , no de uno en uno) a los inversores sobre la mercado secundario de hipotecas para reponer sus reservas de efectivo. Prestamistas de cartera no vender sus préstamos en el mercado secundario, sino que mantienen los préstamos como parte de su cartera (algunos prestamistas vender parte de sus préstamos y evitar que otras personas como parte de su cartera). Como tal, no necesariamente tienen que adaptar sus préstamos a las directrices establecidas por la Federal National Mortgage Association (FNMA) o el Federal Home Loan Corporation (FHLMC). Pequeñas, los bancos locales que su cartera de préstamos puede ser el mejor amigo de un inversor, ya que pueden forzar las normas para satisfacer las necesidades que inversor. Prestamistas más grandes de la cartera puede manejar más préstamos, porque tienen más fondos, pero no son tan de flexible que el los bancos pequeños. Los prestamistas más grandes de cartera también puede darle una cantidad ilimitada de préstamos, mientras que FNMA y prestamistas FHLMC tienen límites en el número de préstamos que le pueden dar (en la actualidad los préstamos para nueve propiedades, pero estos límites cambian a menudo). Los prestamistas cartera más amplia de la nación son los ahorros del mundo y Washington Mutual.

Los principales compradores en el mercado secundario son FNMA (o "Fannie Mae"), el Gobierno National Mortgage Association (GNMA, o "Ginnie Mae"), y el FHLMC (o "Freddie Mac"). Las instituciones financieras privadas, como bancos, compañías de seguros, inversores privados, y asociaciones de ahorro también toma nota de comprar. FNMA es una agencia cuasi-gubernamentales (controlada por el gobierno pero propiedad de accionistas privados) que compra las piscinas de los préstamos hipotecarios a cambio de hipotecas valores respaldados. GNMA es una división del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), una agencia gubernamental. Porque la mayoría de los préstamos se venden en el mercado secundario de hipotecas a FNMA, GNMA, o FHLMC, los prestamistas hipotecarios más primarios de ajustar su documentación de los préstamos a las directrices de estos organismos "(conocido como" ajuste "de préstamo). Aunque los prestamistas primarios vender los préstamos en el mercado secundario de hipotecas, muchos de los principales prestamistas seguirá para cobrar los pagos y hacer frente a los prestatarios, un proceso llamado prestación de servicios.

De Banqueros Hipotecarios frente a los corredores de hipoteca

Muchos consumidores asumen que "las compañías hipotecarias" son los bancos que prestan su propio dinero. De hecho, una empresa que lidiar con puede ser un banquero hipotecario o un agente de hipotecas. Un banco hipotecario es un prestamista directo, sino que le presta su propio dinero, aunque a menudo se vende el préstamo en el mercado secundario. Los banqueros hipotecarios (también conocido como "prestamistas directos") a veces conservan los derechos de servicio también. A corredor hipotecario es un intermediario que hace las compras de préstamos y de análisis para el prestatario y pone el prestamista y el prestatario juntos. Muchos de los prestamistas a través del cual el agente se encuentra de préstamos no tratan directamente con el público (de ahí la expresión "venta al por mayor prestamista"). Utilizando un banco hipotecario puede ahorrar los honorarios de un intermediario y puede hacer que el proceso de préstamo más fácil. Un banquero hipotecario le puede dar la aprobación de préstamos directos, mientras que un agente le proporciona información de segunda mano. Sin embargo, los bancos hipotecarios muchos están limitados en lo que pueden ofrecer, que es esencialmente su propio producto. Además, si usted presenta su solicitud de préstamo en una luz pobre, usted ya ha hecho una mala impresión. No estoy sugiriendo que mentir o engañar a un prestamista, pero entiende que la presentación de un préstamo a un banco es como la presentación de sus impuestos a la IRS. Hay muchas maneras de hacerlo, todos los cuales son válidos y legales. Uso de un agente hipotecario le permite presentar una solicitud de préstamo con un prestamista diferente en una luz diferente (y usted es un "fresco" cara). A cobra Mortgage Broker una cuota por su servicio, pero tiene acceso a una amplia variedad de programas de préstamos. Él o ella también puede tener conocimiento de cómo presentar su solicitud de préstamo a diferentes prestamistas para su aprobación. Algunos banqueros de hipoteca también préstamos corredor. Como inversor, es aconsejable tener tanto un agente de hipotecas y un banquero hipotecario en su equipo.

Los préstamos convencionales contra no convencionales

Financiamiento convencional, por definición, no está asegurado o garantizado por el gobierno federal (véase la discusión de los préstamos del gobierno más adelante en este artículo). Los préstamos convencionales generalmente se dividen en dos categorías: conformes y no conformes. Un conforme préstamo es uno que se ajuste o se adhiere a estrictas Fannie Mae / Freddie Mac directrices de aseguramiento de préstamo.

Conforme préstamos

Conforme los préstamos son de bajo riesgo para el prestamista, por lo que ofrecen las tasas de interés más bajos. Conforme los préstamos también tienen los más estrictos de aseguramiento. Conforme préstamos tienen los siguientes tres requisitos básicos: 1. El prestatario debe tener un mínimo de la deuda. Los prestadores consultan en la proporción de su deuda mensual de los ingresos. Sus gastos mensuales regulares (incluidos los pagos de hipoteca, impuestos de propiedad, seguros) deben sumar en total no más de 25 por ciento a 28 por ciento de su ingreso mensual bruto (llamado "front-end ratio"). Ade-más, sus gastos mensuales, más otros pagos a largo plazo de la deuda (por ejemplo, préstamos estudiantiles, de automóviles, pensión alimenticia, manutención de niños) deben sumar en total no más de 36 por ciento de su ingreso mensual bruto (llamado "back-end ratio"). Estas relaciones a veces puede ser mayor si el prestatario tiene un crédito excelente o pone un pago inicial mayor. 2. Buena calificación crediticia. Usted debe estar al corriente en los pagos. Los prestamistas también requieren una cierta puntuación de crédito mínima (que se examinan en el artículo 4). 3. Fondos para cerrar. Usted debe tener el requisito de pago inicial (generalmente el 20 por ciento del precio de compra, aunque a menudo los prestamistas doblar esta regla), la prueba de dónde viene, y unos meses de las reservas de efectivo en el banco.

El seguro hipotecario privado.

El seguro hipotecario privado (PMI) requisitos se aplican únicamente a los préstamos de primera hipoteca, por lo que se puede obtener en torno a los requisitos de PMI por obtención de un préstamo hipotecario primero y segundo. En tanto que la primera hipoteca es inferior al 80 por ciento de préstamo-tovalue, PMI no es necesario. Sin embargo, el segundo préstamo hipotecario puede tener una alta tasa de interés, de modo que la combinación de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios primero y segundo excede lo que tendría que pagar con una hipoteca de primer y PMI. Use una calculadora para averiguar cuál es más rentable para usted (la fórmula para la mezcla de tipos de interés se explica en el artículo 5). Una forma de evitar el pago inicial grande es la compra de PMI. También conocido como "seguro de hipoteca de garantía," PMI cobertura de riesgos adicionales de la entidad crediticia para un préstamo de alto-a-valor (LTV) del programa. El asegurador reembolsará al prestamista por el riesgo adicional de la LTV elevado. PMI no debe confundirse con el seguro de hipoteca de vida, que paga saldo del préstamo el prestatario en su totalidad cuando él o ella muere (no se recomienda regular los seguros de vida a plazo es un mejor trato por el dinero). Préstamos disconformes Préstamos no conforme no tienen conjunto de directrices y varían mucho de un prestamista a otro. De hecho, los prestamistas suelen cambiar sus propias directrices no conforme de mes a mes. Disconformes préstamos también son conocidos como "subprime", préstamos, debido a que el cliente objetivo (prestatario) se ha de crédito y / o verificación de ingresos que es menos que perfecto. Los préstamos de alto riesgo a menudo se clasifican en función de la solvencia del prestatario "A", "B", "C" o "D" Una "A" prestatario de crédito ha tenido pocos problemas o ninguno de crédito en los últimos dos años, con la excepción de un pago tardío o dos con una buena explicación. Una "C" prestatario de crédito puede tener una historia de varios de demora y de una quiebra. El negocio de préstamos de alto riesgo ha crecido enormemente en los últimos diez años, particularmente en la refinanciación de los préstamos comerciales y los inversores. Cada prestamista tiene sus propios criterios para los préstamos de alto riesgo, por lo que es imposible enumerar todos los programas de préstamos disponibles en el mercado. Baste decir, las directrices para los préstamos de alto riesgo son mucho más laxa de lo que son para los préstamos convencionales.

Gobierno de Programas de Préstamos

El gobierno federal y el gobierno estatal patrocinan programas de préstamos para alentar a la propiedad de viviendas. La mayoría de los programas de préstamos están dirigidos a los barrios de bajos ingresos y los compradores de vivienda por primera vez. Si se trata de propiedades de bajo ingreso, debería ser consciente de estas Directrices, si usted tiene la intención de vender estas propiedades a los compradores de viviendas de destino. Además, algunos de estos programas están dirigidos a los inversionistas también.

Administración Federal de Vivienda Préstamos HUD es los EE.UU. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, una rama ejecutiva del gobierno federal. La Administración Federal de Vivienda (FHA) es un brazo de HUD que administra los programas de préstamos. HUD no presta dinero, sino que asegura que los prestamistas hacen préstamos de alto LTV. Debido a que los préstamos de alto LTV son riesgosos para los prestamistas, los programas de préstamos FHAinsured cubrir el riesgo adicional. No todos los prestamistas pueden hacer préstamos asegurados por la FHA, sino que deben ser aprobados por HUD. El programa de préstamos de la FHA más común es el 203 (b) del programa, diseñado para los compradores de vivienda por primera vez. Este programa permite a un owneroccupant poner sólo 3 por ciento y préstamos 97 por ciento de préstamo-tovalue. Este programa es para ocupadas por sus propietarios (noninvestor) propiedades, pero los inversionistas deben estar familiarizados con el programa porque es posible que desee vender una propiedad a un comprador que pueden utilizar el programa. Los dos más comunes de los préstamos de HUD disponibles para los inversores son el préstamo Título 1 y el 203 (k) del préstamo.

Título 1 del préstamo. El Título 1 préstamo asegura préstamos de hasta 25.000 dólares para que la luz de rehabilitación moderada de un solo propiedades de la familia, o 12.000 dólares por unidad para un máximo de 60.000 dólares en propiedades multifamiliares. Las tasas de interés sobre estos préstamos generalmente son tipos de mercado, aunque la participación local de los organismos estatales o municipales pueden reducir la velocidad (ver abajo). Una nota interesante sobre el Título 1 de préstamos es que no se limita a los propietarios de la propiedad. Un arrendatario o propietario equitativo en virtud de un contrato de tierra a plazos (que se examinan en el artículo 9) puede calificar para el préstamo.

FHA 203 (k) del préstamo. El 203 (k) programa es para un inversor que quiere vivir en la casa mientras se recuperaba. Permite la investoroccupant a pedir dinero prestado para la compra o refinanciamiento de una casa, así como de los costes de rehabilitación. Es una excelente alternativa a la ruta tradicional para estos inversores, que es comprar una propiedad con un puente temporal ( "") del préstamo, fijar la propiedad, entonces refinanciar (muchos prestamistas no atractiva oferta de financiamiento a largo plazo en propiedades de rehabilitación). El 203 (k) del préstamo puede ser hasta por el valor de los bienes más los gastos de mejora anticipada, o 110 por ciento del valor de la propiedad, que sea menor. El costo de rehabilitación debe ser de al menos 5.000 dólares, pero no hay límite en el tamaño de la rehabilitación (aunque no se puede utilizar para la nueva construcción, es decir, el fundamento básico de la propiedad debe ser utilizado, incluso si se arrasó el edificio) . El programa puede ser usado para los condominios, siempre que el proyecto de condominio es lo contrario de la FHA cualificada. Cooperativa de apartamentos, muy popular en Nueva York y California, no son elegibles.

El Departamento de Asuntos de los Veteranos El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) garantiza ciertos programas de préstamos para los veteranos elegibles. Como un ocupante, un veterano elegible puede pedir prestado hasta el 100 por ciento del precio de compra de la propiedad. Cuando un prestatario con un préstamo garantizado por VA no puede cumplir con los pagos, el prestamista la ejecución hipotecaria. El prestamista se ve al lado de la VA para cubrir la pérdida de su garantía, y el VA toma posesión de la casa. El VA a continuación, ofrece la propiedad para la venta al público.

Estatales y locales Programas de Préstamos Muchos estados y localidades que patrocinan programas para ayudar a compradores de primera vivienda calificar para préstamos hipotecarios. Los programas están destinados a mejorar los barrios de bajos ingresos al aumentar el número de propietarios versus arrendatarios en el área. La mayoría de estos programas son para owneroccupants no, los inversores, pero también puede ayudar a saber acerca de estos programas cuando se están vendiendo casas. Algunos programas estatales y locales trabajan conjuntamente con los programas de HUD, como Título 1 préstamos. Comuníquese con su estado o departamento de la ciudad de viviendas para obtener más información sobre programas de préstamo patrocinado localmente. Una lista de enlaces a los programas estatales se puede encontrar en .

Los prestamistas comerciales La mayor parte de la discusión hasta ahora ha sido sobre la financiación de viviendas unifamiliar y pequeñas casas multifamiliares residenciales. ¿Qué pasa con los grandes proyectos de viviendas multifamiliares y proyectos comerciales, tales como centros comerciales, centros comerciales y edificios de oficinas? Muchos de los mismos conceptos se aplican, a excepción de las directrices de financiación. Prestamistas comerciales generalmente no tienen los criterios de la industria de préstamos de ancho. En cambio, cada prestamista tiene sus propios criterios y revisar los préstamos en un proyecto por proyecto. Los prestamistas a la experiencia del inversor, así como los ingresos y gastos de la garantía en particular. En otras palabras, los prestamistas comerciales están más preocupados por si la propiedad va a generar suficientes ingresos para pagar el préstamo si el prestatario no tiene buen crédito (a pesar de que un prestatario con mal crédito en general, tendrá un momento difícil conseguir cualquier tipo de préstamo de un prestamista institucional).

Una evaluación comercial se requiere, que es más detallada y costosa que una evaluación residencial. Un préstamo comercial requerirá que el prestatario tenga una reserva considerable de dinero en efectivo para manejar las vacantes. Los préstamos comerciales también pueden hacerse para edificios residenciales de cinco unidades o más, pero hay una cantidad mínima del préstamo requerido por cada institución financiera (por lo general a $ 300.000 a $ 500.000 , dependiendo de los valores de propiedad en el mercado). Curiosamente, préstamos de varios millones de dólares se hacen a menudo sin necesidad de recurrir al prestatario. En otras palabras, si el proyecto fracasa, el prestatario no (a menudo una persona jurídica) es responsable de la deuda. El único recurso del prestamista es el cierre contra la propiedad. Por esta razón, el prestamista está más preocupado con la propiedad que el prestatario.

Puntos clave

• La mayoría de los prestamistas venden sus préstamos en el mercado secundario.

• Los préstamos vienen en tres categorías básicas: conforme, no conforme, y el gobierno.

• El gobierno no presta dinero, sino que garantiza préstamos.

• Los prestamistas comerciales mirar a la propiedad en lugar de los prestatarios.

un artículo presentado por Royce T.

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