Understanding the Mortgage Loan Market

Das Hypothekargeschäft ist ein kompliziertes und sich ständig verändernden Branche. Es ist wichtig, dass Sie verstehen, wie der Markt für Hypothekarkredite funktioniert und wie die Kreditgeber ihre Gewinne. Dabei werden Sie eine Aufwertung des Kredit-Programme zu gewinnen und warum bestimmte Kredite werden von einigen Kreditgebern angeboten. Es gibt verschiedene Kategorien von Kreditgebern, die in diesem Artikel beschrieben werden, und viele Kreditgeber wird in mehr als einer Kategorie zu passen. Darüber hinaus sind einige Kategorien von Darlehen eher eine Kreditvergabe "Stil" als ein Kreditgeber Kategorie; dieses Konzept wird mehr Sinn machen, nachdem Sie diesen Artikel lesen zu beenden.

Institutionelle Lenders Die erste große Kategorie der Auszeichnung ist die institutionelle versus privat. Institutionelle Kreditgeber sind Banken, Sparkassen und Kreditinstitute oder Bausparkassen, Kreditgenossenschaften, Hypotheken-Banking, Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften. Die Kreditgeber der Regel machen Darlehen auf die Einkommen-und Kreditpolitik des Kreditnehmers, und sie in der Regel nach standardisierten Kreditvergabe-Richtlinien. Private Geldgeber sind Einzelpersonen oder kleinen Unternehmen, die nicht versichert Einleger und sind in der Regel nicht von der Bundesregierung reguliert.

Primary versus Secondary Mortgage Markets

Erstens sollten diese Märkte nicht mit der ersten und zweiten Hypotheken, die in Artikel 2 erörtert wurden verwechselt werden. Primary Hypothek Kreditgeber befassen sich direkt mit der Öffentlichkeit. Sie stammen Darlehen, das heißt, sie verleihen Geld direkt an die Kreditnehmer. Oft als "Retail"-Seite des Unternehmens genannt, stellen die Kreditgeber einen Gewinn aus Darlehen Bearbeitungsgebühren, nicht aus den Zinsen auf das Darlehen gezahlt werden. Primary Hypothekenbanken der Regel Geld leihen, um die Verbraucher, dann verkaufen die Schuldbriefe (zusammen in Großpackungen , nicht ein zu einer Zeit), um Investoren für die sekundären Hypothekenmarkt zur Auffüllung ihrer Cash-Reserven. Portfolio Kreditgeber nicht ihre Darlehen an den sekundären Markt zu verkaufen, sondern halten sie die Darlehen als Teil ihres Portfolios (einige Kreditgeber verkaufen einen Teil ihrer Kredite und zu halten, andere als Teil ihres Portfolios). Als solche stellen sie nicht unbedingt benötigen, um ihre Kredite an Leitlinien, die die Federal National Mortgage Association (FNMA) oder die Federal Home Loan Corporation (FHLMC) wurde angepasst. Kleinen, lokalen Banken, die ihre Kredite Portfolio kann ein Anleger die beste Freundin, weil sie die Regeln beugen, dass der Anleger die Bedürfnisse anzupassen. Größere Portfolio Kreditgeber können Kredite mehr behandeln, weil sie mehr Geld haben, aber sie sind nicht als f lexible als kleine Banken. Größere Portfolio Kreditgeber kann Ihnen auch für eine unbegrenzte Anzahl von Krediten, während FNMA / FHLMC Kreditgeber haben Grenzen für die Zahl der Kredite, die sie Ihnen geben kann (derzeit Darlehen für neun Eigenschaften, aber diese Grenzen oft ändern). Die Nation größeren Kreditgeber Portfolio gehören die Bereiche World Savings and Washington Mutual.

Die größten Abnehmer auf dem sekundären Markt sind FNMA (oder "Fannie Mae"), der Government National Mortgage Association (GNMA oder "Ginnie Mae"), und die FHLMC (oder "Freddie Mac"). Private Finanzinstitute wie Banken, Lebensversicherungen, private Investoren, Verbände und Sparsamkeit auch kaufen Notizen. FNMA ist eine halbstaatliche Agentur (von der Regierung kontrolliert, sondern von privaten Aktionären gehalten), die Pools von Hypothekendarlehen im Austausch für Hypotheken-kauft Backed Securities. GNMA ist eine Abteilung des Department of Housing and Urban Development (HUD), einer Regierungsbehörde. Da die meisten Kredite auf dem sekundären Hypothekenmarkt zu FNMA, GNMA oder FHLMC, die meisten primären Hypothekenbanken ihre Darlehen Dokumentation entsprechen den Richtlinien dieser Agenturen verkauft werden (wie ein "entspricht" Darlehen genannt). Obwohl primäre Kreditgeber die Darlehen auf den sekundären Hypothekenmarkt Markt zu verkaufen, werden viele der wichtigsten Kreditgeber weiterhin Zahlungen und befassen sich mit dem Kreditnehmer, einen Prozess namens sammeln Wartung.

Mortgage Bankers versus Mortgage Brokers

Viele Verbraucher davon ausgehen, dass "mortgage companies" Banken, die ihr eigenes Geld leihen werden. In der Tat, ein Unternehmen, mit denen Sie umgehen kann entweder eine Hypothek Bankier oder ein Hypotheken-Broker. Ein Die Hypothek Bankier ist eine direkte Kreditgeber, sondern verleiht Ihnen sein eigenes Geld, obwohl sie oft das Darlehen verkauft dem Sekundärmarkt. Hypothekenbanken (auch als "direkte Kreditgeber" genannt) behalten zuweilen Wartung Rechte als gut. Ein Hypothekenmakler ist ein Vermittler, der das Darlehen Einkaufs-und Analysemethoden für die Kreditnehmer nicht und legt dem Kreditgeber und Kreditnehmer zusammen. Viele der Kreditgeber, durch die der Makler findet Darlehen nicht direkt mit der Öffentlichkeit (daher der Ausdruck "Groß-Kreditgeber"). Mit einem viel Hypothek Bank können die Honorare der ein Vermittler sparen und das Darlehen Prozess zu erleichtern. Eine Hypothek Bankier kann Ihnen direkten Darlehen Genehmigung der Erwägung, dass ein Makler erhalten Sie Informationen aus zweiter Hand. Allerdings sind viele Hypothekenbanken in dem, was sie anbieten können, die im Wesentlichen ihre eigenen Produkts beschränkt. Darüber hinaus, wenn Sie präsentieren Sie Ihr Kreditantrag in ein schlechtes Licht, Sie haben bereits einen schlechten Eindruck. Ich behaupte nicht, du liegst oder eine Irreführung der Darlehensgeber, sondern verstehen, dass die Darstellung eines Darlehens an einen Kreditgeber ist wie die Präsentation Ihrer Steuern an die IRS. Es gibt viele Wege dies zu tun, die alle gültig sind und legal. Mit einer Hypothek Makler können Sie einen Kreditantrag zu einem anderen Kreditgeber in einem anderen Licht zu präsentieren (und du bist ein "frisches" Gesicht). Eine Hypothek Makler Gebühren ein Entgelt für seine Leistung, sondern hat Zugriff auf eine Vielzahl von Darlehens-Programme. Er oder sie kann auch Kenntnisse, wie Sie Ihren Kreditantrag zu verschiedenen Kreditgeber zur Genehmigung vorgelegt haben. Einige Hypothekenbanken auch Broker-Darlehen. Als Investor ist es ratsam, sowohl eine Hypothek Broker und eine Hypothek Bankier in Ihrem Team haben.

Konventionelle versus Nonconventional Darlehen

Konventionelle Finanzierung, per definitionem nicht versichert ist oder durch den Bund garantiert ist (siehe Erörterung der staatlichen Darlehen später in diesem Artikel). Herkömmlichen Darlehen sind in der Regel in zwei Kategorien: gem fehlerhafter und gebrochen. A Darlehen gemäß ist eines, das entspricht oder hält sich an strenge Fannie Mae / Freddie Mac Darlehen Zeichnungsrichtlinien.

Übereinstimmende Darlehen

Übereinstimmende Darlehen werden mit einem geringen Risiko für den Kreditgeber, damit sie die niedrigsten Zinsen. Darlehen entsprechen, haben auch die strengsten Zeichnungsrichtlinien. Konforme Darlehen haben die folgenden drei Grundvoraussetzungen: 1. Kreditnehmer müssen ein Minimum von Schulden. Lenders Blick auf das Verhältnis von Schulden zu Ihrem monatlichen Einkommen. Ihre regelmäßigen monatlichen Ausgaben (einschließlich Hypothek Zahlungen, Grundsteuern, Versicherungen) sollte nicht mehr als 25 Prozent auf 28 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens insgesamt (so genannte "Front-End-ratio"). Weitere, mehr, sollten Sie Ihre monatlichen Ausgaben plus sonstige langfristige Verbindlichkeiten Zahlungen (z. B. Studenten Darlehen, Automobil-, Unterhalts-, Kindergeld) nicht mehr als 36 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens insgesamt (so genannte "Back-End-ratio"). Diese Verhältnisse können manchmal erhöht werden, wenn der Kreditnehmer hat ausgezeichnete Kredit-oder legt einen größeren Anzahlung. 2. Guter Bonität. Sie müssen über die Zahlungen Strom. Lenders erfordert auch ein gewisses Minimum Kredit-Score (in Artikel 4 beschrieben). 3. Fonds zu schließen. Sie müssen die erforderliche Anzahlung haben (in der Regel 20 Prozent des Kaufpreises, obwohl Kreditgeber oft diese Regel Kurve), der Nachweis von woher er gekommen ist, und ein paar Monate Liquiditätsreserven auf der Bank.

Private Mortgage Insurance.

Private Mortgage Insurance (PMI) Anforderungen gelten nur für erste Hypotheken, so können Sie sich rund um PMI Anforderungen durch Kreditaufnahme einen ersten und zweiten Hypothek. Solange die erste Hypothek weniger als 80 Prozent Darlehens-toValue, PMI ist nicht erforderlich. Jedoch kann die zweite Hypothek einen hohen Zinssatz haben, so dass die Verschmelzung der Zinssatz für die erste und zweite Hypotheken hinaus, was man zahlt mit einem ersten Hypotheken-und PMI würde. Verwenden Sie einen Taschenrechner, um herauszufinden, welche mehr ist für Sie rentabel (die Formel für die Zins-Mischung ist in Artikel 5 behandelt). Ein Weg, um die große Anzahlung ist PMI erwerben. Auch bekannt als "Hypothek Guaranty Insurance", wird PMI des Kreditgebers zusätzliches Risiko für eine hohe Darlehens-to-Value-Ratio (LTV) Programm. Der Versicherer wird der Kreditgeber für seine zusätzliche Risiko der hohen LTV zu erstatten. PMI sollte nicht mit der Hypothek Lebensversicherung, zu denen der Kreditnehmer das Darlehen in voller Ausgleich zahlt, wenn er oder sie stirbt nicht (empfohlen reguläre Amtszeit der Lebensversicherung zu verwechseln ist, ein besseres Angebot für das Geld). Fehlerhafte Darlehen Fehlerhafte Darlehen haben keine festen Richtlinien und variieren stark von Kreditgeber zu Kreditgeber. In der Tat, Kreditgeber wechseln oft ihre eigenen fehlerhaften Leitlinien von Monat zu Monat. Fehlerhafte Darlehen werden auch als "Subprime"-Darlehen genannt, weil das Ziel Kunden (Kreditnehmer) Kredit und / oder Einkommen Überprüfung, dass weniger als perfekt. Die Subprime-Kredite sind oft nach der Bonität des Kreditnehmers-rated "A", hat "B", "C" oder "D" ein "A" Kredit Kreditnehmer wenige oder gar keine Kredit-Probleme in den letzten zwei Jahren, mit Ausnahme eines Zahlungsverzugs oder zwei mit einer guten Erklärung. A "C" Kredit Kreditnehmer kann eine Geschichte von mehreren Zahlungsverzug und ein Konkurs. Die Subprime-Kreditgeschäft hat sich enorm in den letzten zehn Jahren stark gewachsen, vor allem in den Geschäfts-und Refinanzierung von Krediten mit dem Investor. Jeder Kreditgeber hat seine eigenen Kriterien für Subprime-Kredite, so ist es unmöglich, jeden Kredit-Programm auf dem Markt verfügbaren Liste. Es genügt zu sagen, die Leitlinien für die Subprime-Kredite sind viel lockerer, als sie für die Darlehen entspricht.

Regierung Loan Programme

Der Bund und die Landesregierung Sponsor Kredit-Programme zur Förderung von Wohneigentum. Die meisten Programme sind auf Darlehen mit niedrigem Einkommen und Nachbarschaften ersten Mal ihr eigenes Haus ausgerichtet. Wenn Sie sich in geringem Einkommen Eigenschaften, sollten Sie diese Leitlinien bewusst, wenn Sie auf Eigenschaften, um diese Ziel homebuyers verkaufen wollen. Auch einige Diese Programme sind für Investoren als auch ausgerichtet.

Federal Housing Administration Loans HUD ist das US Department of Housing and Urban Development, eine Exekutive der Bundesregierung. Die Federal Housing Administration (FHA) ist ein Arm des HUD, das Kredit-Programme. HUD nicht Geld leihen, sondern stellt sicher, dass die Kreditgeber hohe LTV Darlehen machen verwaltet. Da hohe LTV Darlehen für Kreditgeber riskant werden, übernehmen die FHAinsured Kredit-Programme, das zusätzliche Risiko. Nicht alle Kreditgeber können FHA-Darlehen versichert, sie müssen vom Ministerium genehmigt werden. Die häufigsten FHA-Darlehen Programm ist das 203 (b) Programm zum ersten Mal ihr eigenes Haus entworfen. Dieses Programm ermöglicht ein owneroccupant zu setzen nur 3 Prozent nach unten und 97 Prozent Darlehens-toValue leihen. Dieses Programm ist für eigengenutzte (noninvestor) Eigenschaften, aber Anleger sollten sich mit dem Programm, weil sie eine Immobilie an einen Käufer verkaufen möchten, können bekannte wer kann das Programm zu verwenden. Die zwei häufigsten HUD Darlehen für Investoren sind die Titel 1 Darlehen und die 203 (k) ein Darlehen.

Titel 1 Darlehen. Die Titel 1 Darlehen sichert Darlehen in Höhe von bis zu 25.000 Dollar für leichte bis mittlere Rehabilitation von Einfamilien-Eigenschaften oder 12.000 Dollar pro Einheit für ein Maximum von $ 60.000 auf Mehrfamilienhäusern Eigenschaften. Die Zinssätze für diese Darlehen werden in der Regel Markt, auch wenn sie die lokale Beteiligung von staatlichen oder kommunalen Einrichtungen können die Geschwindigkeit zu reduzieren (siehe unten). Eine interessante Anmerkung auf Titel 1 Darlehen ist, dass sie nicht Eigentümer der Immobilie ist begrenzt. Ein Mieter oder Eigentümer im Rahmen einer gerechten Rate Land Vertrags (Artikel 9 behandelt) kann für das Darlehen zu qualifizieren.

FHA 203 (k) ein Darlehen. Die 203 (k)-Programm ist für einen Investor, der in der Wohnung leben will, während es rehabbing. Es ermöglicht die investoroccupant, um Geld für den Kauf leihen oder Refinanzierung eines Hauses sowie für die Reha-Kosten. Es ist eine hervorragende Alternative zu den klassischen Weg für diese Investoren, die auf einem Grundstück mit einer vorübergehenden ( "Brücke zu kaufen, ist") ein Darlehen, das Eigentum zu beheben, dann refinanzieren ist (viele Kreditgeber nicht attraktive, langfristige Finanzierung auf Reha-Eigenschaften). Die 203 (k) ein Darlehen kann für bis zu dem Wert der Immobilie plus erwartete Verbesserung Kosten oder 110 Prozent des Wertes der Immobilie, je nachdem, was geringer ist. Die Reha-Kosten müssen mindestens 5.000 Dollar, aber es gibt kein Limit für die Größe der Reha (obwohl es nicht für den Neubau verwendet werden, das ist die entscheidende Basis der Immobilie verwendet werden muss, auch wenn das Gebäude abgerissen wird) . Das Programm kann für Eigentumswohnungen genutzt werden, vorausgesetzt, dass die Wohnung Projekt ist anders FHA qualifiziert. Genossenschaft Wohnungen, populär in New York und Kalifornien, sind nicht förderfähig.

Das Department of Veterans Affairs Das Department of Veterans Affairs (VA) gewährleistet bestimmte Darlehen für förderfähige Programme Veteranen. Als Mieter kann ein Anspruch Veteran Kredite bis zu 100 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Wenn ein Kreditnehmer mit einem VA-verbürgte Darlehen nicht einhalten kann, die Zahlungen, abschottet, der Kreditgeber auf der Homepage. Der Darlehensgeber nächsten erwartet, dass die VA zur Deckung der Verluste für seine Garantie, und die VA wird das Eigentum des Hauses. Die VA bietet dann die Eigenschaft für den Verkauf an die Öffentlichkeit.

State and Local Loan Programme Viele Bundesstaaten und Kommunen Sponsor dabei zu unterstützen und zum ersten Mal homebuyers für Hypothekendarlehen zu qualifizieren. Die Programme sind auf die Verbesserung der Nachbarschaften mit niedrigem Einkommen durch Erhöhung der Zahl der Eigentümer gegenüber Mietern in der Gegend ab. Die meisten dieser Programme sind für owneroccupants, nicht Investoren, sondern es kann auch dazu beitragen, dass diese Programme, wenn Sie Immobilien verkaufen wissen. Einige staatliche und lokale Programme funktionieren in Verbindung mit HUD Programme, wie zB Titel 1 Darlehen. Wenden Sie sich an Staat oder Stadt Department of Housing, um weitere Informationen über lokal geförderten Darlehens-Programme. Eine Liste von Links zu staatlichen Programmen finden sich auf .

Commercial Lenders Die meisten der bisherigen Diskussion ging es um die Finanzierung von Einfamilienhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern Wohnheimen wurden. Was ist mit großen Mehrfamilienhäusern Projekten und kommerziellen Projekten, wie zum Beispiel Einkaufszentren, Bänder Einkaufszentren und Bürogebäuden? Viele der Konzepte gelten, außer für die Finanzierung Leitlinien. Commercial Kreditgeber im Allgemeinen nicht branchenweiten Darlehen Kriterien. Stattdessen hat jeder seine eigenen Kriterien Kreditgeber und Darlehen auf ein Projekt-Review-by-Projekt-Basis. Die Darlehensgeber werden die Erfahrungen des Investors als auch die Erträge und Aufwendungen der jeweiligen Sicherheiten zu suchen. Mit anderen Worten, die kommerziellen Geldgeber mehr mit, ob die Eigenschaft wird ein zu geringes Einkommen, das Darlehen nicht, ob der Kreditnehmer guter Bonität zahlen generieren betroffenen (auch wenn ein Kreditnehmer mit schlechter Gutschrift haben in der Regel eine harte Zeit, jede Art von Darlehen eine institutionelle Darlehensgeber).

Eine kommerzielle Projektprüfung ist erforderlich, die mehr ist eine detaillierte und teurer als ein Wohn-Beurteilung. Eine kommerzielle Darlehen wird der Kreditnehmer verpflichtet ist, einen erheblichen Barreserven zu den Stellenangeboten Griff haben. Gewerbliche Kredite auch für Wohngebäude aus fünf Einheiten oder mehr geleistet werden, aber es ist ein Minimum Darlehensbetrag von jedem Kreditgeber erforderlich (in der Regel ein bis zu $ 300.000 $ 500.000 , abhängig von der Eigenschaftswerte in Ihrem Markt). Seltsamerweise gibt millionenschwere Kredite häufig ohne Rückgriff auf den Kreditnehmer aus. Mit anderen Worten, wenn das Projekt scheitert, wird die Kreditnehmer (oft eine Unternehmenseinheit) haftet nicht für die Schulden. Der Darlehensgeber der einzige Gebrauch gemacht wird, gegen das Eigentum auszuschließen. Aus diesem Grund ist der Kreditgeber mehr mit der Eigenschaft, als die betroffenen Kreditnehmer.

Key Points

• Die meisten Kreditgeber verkaufen ihre Kredite an den sekundären Markt.

• Darlehen gibt es in drei grundlegende Kategorien entsprechen, fehlerhafter und Regierung.

• Die Regierung nicht Geld leihen, sondern sie garantiert Darlehen.

• Kommerzielle Kreditgeber Blick auf die Eigenschaft als der Kreditnehmer.

Ein Artikel eingereicht von Royce T.

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