فهم في سوق القروض العقارية

الأعمال الرهن العقاري هو عملية معقدة ومتغيرة باستمرار الصناعة ، ومن المهم أن تفهم كيف يعمل سوق الرهن العقاري وكيف يمكن للمقرضين جعل أرباحها. في القيام بذلك ، سوف تكتسب تقديرا لبرامج القروض والسبب في بعض القروض التي تقدم من جانب المقرضين معينة ، وهناك فئات عديدة من الجهات المقرضة التي تمت مناقشتها في هذه المقالة ، والعديد من المقرضين سوف يصلح في أكثر من فئة واحدة. بالإضافة إلى ذلك ، بعض الفئات من الإقراض أكثر من الإقراض "نمط" من فئة المقرض ، وهذا المفهوم سوف يكون أكثر منطقية بعد الانتهاء من قراءة هذا المقال.

المقرضين المؤسسية الفئة الأولى واسعة من التمييز المؤسسي في مقابل من القطاع الخاص. المؤسسية المقرضين تشمل المصارف التجارية ، والمدخرات والقروض أو التوفير والاتحادات الائتمانية وشركات التمويل العقاري المصرفي ، وصناديق التقاعد وشركات التأمين. هذه الجهات المقرضة عموما تقديم القروض على أساس الدخل والقروض للمقترض ، وأنهم عموما اتبع المبادئ التوجيهية الموحدة للإقراض. المقرضين من القطاع الخاص والأفراد أو الشركات الصغيرة التي لا تملك المودعين المؤمن عليهم وعموما لا تنظم من قبل الحكومة الاتحادية.

الابتدائي مقابل أسواق الرهن العقاري الثانوي

أولا ، ينبغي لهذه الأسواق لا يمكن الخلط بينه والرهون العقارية الأولى والثانية ، والتي نوقشت في المادة (2). الرهن العقاري الأولية المقرضين التعامل مباشرة مع الجمهور. هم تنبع القروض ، أي أنها تقرض أموالا مباشرة الى المقترض. كثيرا ما يشار اليها على انها "التجزئة" الجانب من الأعمال التجارية ، والمقرضين وتحقيق ربح من رسوم تجهيز القروض ، وليس من الفوائد المدفوعة على القروض. مقرضي الرهن العقاري الأولية عموما اقراض المال للمستهلكين ، ومن ثم بيعها في الرهن العقاري ويلاحظ (معا في مجموعات كبيرة وليس في وقت واحد) للمستثمرين على سوق ثانوية للرهن العقاري لتجديد احتياطياتها النقدية. محفظة المقرضين لا تبيع قروضها إلى السوق الثانوية ، بل أنها تحافظ على والقروض كجزء من محفظة (بعض المقرضين بيع جزء من ديونهم ، وإبقاء الآخرين كجزء من المحفظة). على هذا النحو ، فإنها لا تحتاج بالضرورة لتتماشى قروضها إلى المبادئ التوجيهية التي وضعتها الرابطة للرهن العقاري الوطني الاتحادي (FNMA) أو الاتحادية الرئيسية قرض مؤسسة (FHLMC). الصغيرة ، والمصارف المحلية التي محفظة قروضها يمكن أن يكون أفضل صديق للمستثمر ، لأنها يمكن أن الخضوع لقواعد لتناسب احتياجات المستثمر أن. المقرضين أكبر محفظة يمكن التعامل مع المزيد من القروض ، لأن لديهم المزيد من الأموال ، ولكنها ليست كما و lexible باعتبارها البنوك الصغيرة. أكبر المقرضين حافظة ويمكن أيضا أن تعطيك كمية غير محدودة من القروض ، في حين FNMA / FHLMC المقرضين لها حدود على عدد من القروض التي يمكن ان تعطيك (حاليا لمدة تسعة قروض العقارات ، ولكن هذه القيود غالبا ما تغير). الأمة أكبر المقرضين محفظة تشمل المدخرات العالمية ، واشنطن المتبادلة.

أكبر المشترين في السوق الثانوية هي FNMA (أو "فاني ماي") ، فإن الحكومة الوطنية الرهن رابطة GNMA ، أو "Ginnie ماي") ، وFHLMC (أو "فريدي ماك"). القطاع الخاص والمؤسسات المالية مثل المصارف وشركات التأمين على الحياة ، والمستثمرين من القطاع الخاص ، وجمعيات الادخار وتلاحظ أيضا شراء. FNMA هو وهي وكالة شبه الحكومية (التي تسيطر عليها الحكومة لكنها مملوكة لمساهمين من القطاع الخاص) أن يشتري برك من قروض الرهن العقاري في مقابل الرهن العقاري الأوراق المالية المدعومة. GNMA هو تقسيم وزارة الإسكان والتنمية الحضرية) ، وهي وكالة حكومية. لأن معظم القروض التي تباع في سوق ثانوية للرهن العقاري لFNMA ، GNMA ، أو FHLMC ، معظم الابتدائي مقرضي الرهن العقاري والقروض وثائق مطابقة لهذه الوكالات والمبادئ التوجيهية (المعروف باسم "مطابقا" القرض). على الرغم من أن المقرضين الابتدائي بيع القروض في سوق ثانوية للرهن العقاري ، فإن العديد من المقرضين الابتدائي مواصلة جمع المدفوعات والتعامل مع المقترض ، وهي عملية تسمى خدمة.

مصرفيون مقابل الرهن العقاري سماسرة الرهن العقاري

العديد من المستهلكين أن نفترض أن "شركات الرهن العقاري" هي البنوك التي تقدم قروضا من أموالهم الخاصة. في الواقع ، وهي الشركة التي كنت تتعامل مع قد يكون إما مصرفي الرهن العقاري أو سمسار الرهن العقاري. وهناك مصرفي الرهن العقاري هو المقرض مباشرة ، بل يضفي عليك المال الخاصة به ، على الرغم من أنه في كثير من الأحيان يبيع القرض إلى السوق الثانوية. الرهن العقاري المصرفيين (المعروف أيضا باسم "المقرضين مباشرة") في بعض الأحيان الاحتفاظ بحقوق الخدمات كذلك. ألف سمسار الرهن العقاري هو الوسيط الذي يقوم على التحليل والتسوق القرض للمقترض ويضع المقرض والمقترض معا. العديد من المقرضين عن طريق الوسيط الذي يرى القروض لا تتعامل مباشرة مع الجمهور (ومن هنا جاء تعبير "المقرض الجملة"). استخدام الرهن العقاري مصرفي يمكن أن ينقذ الرسوم من وسيط ، ويمكن أن تجعل من عملية القرض أسهل. وقال مصرفي الرهن العقاري يمكن ان تعطيك مباشرة موافقة على القروض ، في حين أن وسيط يوفر لك المعلومات السلبي ، إلا أن العديد من بنوك الرهن العقاري محدودة في ما يستطيعون تقديمه ، والذي هو أساسا المنتجات الخاصة بها. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت الحاضر طلب القرض الخاص بك في صورة سيئة ، وكنت قد قدمت بالفعل انطباعا سيئا ، وأنا لا أقترح عليك كذبة أو تضليل للمقرض ، ولكن أفهم أن تقديم قرض للمقرض يتم تقديم مثل الضرائب الخاصة بك إلى مصلحة الضرائب. هناك طرق عديدة للقيام بذلك ، وكلها صحيحة وقانونية. استخدام وسيط عقاري يسمح لك لتقديم طلب الحصول على قرض للمقرض مختلفة في ضوء مختلف (وأنت "جديد" وجها). الرهن التهم وسيط رسم لخدمته ولكن لديه حق الوصول إلى مجموعة واسعة من برامج القروض. هو أو هي قد تكون أيضا معرفة كيفية تقديم طلب القرض الخاص بك لمقرضين مختلفين للحصول على الموافقة. بعض المصرفيين أيضا قروض الرهن العقاري وسيط. كمستثمر ، فإنه من الحكمة أن يكون كل من سمسار الرهن العقاري والرهن العقاري مصرفي على فريقكم.

مقابل القروض التقليدية غير التقليدية

التمويل التقليدية ، بحكم التعريف ، ليست مؤمنة أو مضمونة من قبل الحكومة الفيدرالية (انظر المناقشة من القروض الحكومية لاحقا في هذه المقالة). القروض التقليدية عموما تقسيمها إلى فئتين : المطابقة ومطابقة للمواصفات. أ مطابق قرض واحد هو أن يتفق أو تلتزم صارمة فاني ماي / فريدي ماك قرض الاكتتاب المبادئ التوجيهية.

القروض مطابق

مطابق هي قروض منخفضة المخاطر للمقرض ، بحيث أنها توفر أدنى معدلات الفائدة. القروض مطابق أيضا لديها مبادئ توجيهية أدق الاكتتاب. مطابق القروض لديهم المتطلبات الأساسية الثلاثة التالية : 1. المقترض يجب أن يكون الحد الأدنى من الديون. المقرضين النظر في نسبة الديون الخاصة بك على الدخل الشهري. بك العادية المصاريف الشهرية (بما في ذلك دفع أقساط الرهن العقاري ، وضرائب الملكية والتأمين) لا ينبغي أن مجموع ما يزيد على 25 في المئة الى 28 في المئة من إجمالي دخلك الشهري (تسمى "الجبهة نسبة نهاية"). كذلك ، أكثر من ذلك ، ينبغي بك المصاريف الشهرية بالإضافة إلى غيرها من مدفوعات الديون الطويلة الأجل (على سبيل المثال ، طالب القرض ، والسيارات ، والنفقة ، ودعم الطفل) إجمالي لا يزيد على 36 في المئة من إجمالي دخلك الشهري (تسمى "العودة النسبة نهاية"). وهذه النسب في بعض الأحيان يمكن أن تزاد إذا كان المقترض قد الائتماني الممتاز أو تطرح أكبر دفعة 2. تصنيف ائتماني جيد. يجب عليك أن تكون على المدفوعات الجارية. المقرضين سيتطلب أيضا حد أدنى معين من درجة الائتمان (التي نوقشت في المادة (4) 3. لإغلاق الصناديق. يجب أن يكون المطلوبة كدفعة (عموما 20 في المئة من ثمن الشراء ، على الرغم من المقرضين في كثير من الأحيان منحنى هذه القاعدة) ، ودليل من حيث أتى ، وبضعة أشهر من الاحتياطيات النقدية في البنك.

التأمين على الرهن العقاري الخاص.

التأمين على الرهن العقاري الخاص (الصليب الاحمر) شروط لا تنطبق إلا على قروض الرهن العقاري الأول ، وهكذا ، يمكنك الحصول على مؤشر مديري المشتريات حول الاحتياجات عن طريق الاقتراض على قرض الرهن العقاري الأول والثاني. طالما أن أول قرض الرهن العقاري أقل من 80 في المئة القروض tovalue ، مؤشر مديري المشتريات ليست مطلوبة. ومع ذلك ، قد الثانية القروض العقارية لديها ارتفاع سعر الفائدة ، حتى أن المزج بين سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري الأول والثاني يتجاوز ما يمكن ان يكون دفع مع الرهن العقاري الأول والصليب الاحمر. استخدام الآلة الحاسبة لمعرفة أيهما أكثر ربحية بالنسبة لك (صيغة لسعر الفائدة مزج يتم مناقشتها في المادة (5). طريقة واحدة في جميع أنحاء دفعة كبيرة لشراء مؤشر مديري المشتريات. المعروف أيضا باسم "الكفالة تأمين الرهن العقاري ،" الصليب الاحمر سيغطي المقرض لمخاطر إضافية للحصول على قرض عالية لنسبة القيمة (إل تي) البرنامج. شركة التأمين سوف تسدد للمقرض لمخاطر إضافية من المركبة التكتيكية الخفيفة عالية. مؤشر مديري المشتريات لا ينبغي الخلط بينه وبين الحياة الرهن العقاري والتأمين ، والذي يدفع المقترض القرض التوازن الكامل في حين كان عليه أن يموت (غير مستحسن غير العادية لمدة التأمين على الحياة هو أفضل صفقة من أجل المال). القروض مطابقة للمواصفات القروض مطابقة للمواصفات ليس لديهم وضع مبادئ توجيهية وتختلف اختلافا كبيرا من مقرض للمقرض. في الواقع ، والمقرضين في كثير من الأحيان تغيير مبادئها التوجيهية الخاصة مطابقة للمواصفات من شهر الى شهر. قروض مطابقة للمواصفات التي تعرف أيضا باسم "القروض" الرهن العقاري ، وذلك لأن الزبون المستهدف (المقترض) على الائتمان و / أو الدخل الذي تحقق هو أقل من الكمال. قروض الرهن العقاري في كثير من الأحيان وفقا لتقييم الجدارة الائتمانية للمقترض ، "ألف" ، "باء" ، "جيم" أو "دال" وقال "ألف" الائتمان المقترض زارها قليلة أو أي مشاكل الائتمان في غضون العامين الماضيين ، مع استثناء من التأخر في الدفع أو اثنين مع تفسيرا جيدا. وقال "جيم" الائتمان المقترض قد يكون تاريخا من المدفوعات المتأخرة عدة والافلاس. الرهن العقاري والقروض التجارية قد ازداد زيادة كبيرة على مدى السنوات العشر الماضية ، لا سيما في إعادة تمويل القروض التجارية ومع المستثمر. كل المقرض قد معاييره الخاصة للحصول على قروض الرهن العقاري ، لذا فإنه من المستحيل لسرد كل برنامج القروض المتاحة في السوق. ويكفي ان نقول ، والمبادئ التوجيهية للحصول على قروض الرهن العقاري هي أكثر بكثير مما هم عليه تراخي لمجاراة القروض.

الحكومة برامج القروض

الحكومة الاتحادية وحكومة ولاية رعاية برامج القروض لتشجيع امتلاك المنازل. معظم برامج القروض موجهة نحو الأحياء المنخفضة الدخل ، وأول مشتري المساكن الوقت. إذا كنت تتعامل في البلدان المنخفضة الدخل خصائص ، يجب أن تكون على علم بهذه المبادئ التوجيهية إذا كنت تنوي بيع هذه الممتلكات لمشتري المنازل المستهدفة ، كما ان بعض هذه البرامج موجهة للمستثمرين كذلك.

الإدارة الاتحادية للإسكان القروض هود هي الولايات المتحدة وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ، وهي الجهاز التنفيذي للحكومة الاتحادية. الإدارة الاتحادية للإسكان (FHA) هي ذراع للهود التي تدير برامج القروض. هود لا تقرض المال ، بل يؤمن بأن المقرضين تقديم قروض عالية إل تي. بسبب القروض المركبة التكتيكية الخفيفة عالية محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمقرضين ، وبرامج القروض FHAinsured تغطية مخاطر إضافية. لا يمكن أن تجعل جميع المقرضين FHA - المؤمن القروض ، بل يجب أن يقرها هود ، والأكثر شيوعا FHA برنامج قرض هو 203 (ب) من البرنامج ، والمصممة لمشتري المساكن للمرة الأولى. يسمح هذا البرنامج لowneroccupant لوضع فقط 3 في المئة واقتراض 97 في المئة القروض tovalue هذا البرنامج هو ليشغلها مالكوها (noninvestor) الخصائص ، ولكن ينبغي أن يكون المستثمرون على دراية بالبرنامج لأنهم قد يرغبون في بيع الممتلكات للمشتري الذين يمكن استخدام البرنامج ، وهما الأكثر شيوعا هود القروض المتاحة للمستثمرين هي العنوان 1 قرض و203 (ك) القرض.

العنوان 1 القرض. العنوان 1 القرض بتأمين قروض تصل إلى 25،000 دولار لاعادة التأهيل في ضوء المعتدل واحد من خصائص الأسرة ، أو 12،000 دولار لكل وحدة لمدة لا تتجاوز 60،000 دولار على خصائص مولتيفميلي. أسعار الفائدة على هذه القروض عموما سعر السوق ، على الرغم من المشاركة المحلية من جانب الدولة أو البلدية وكالات قد يقلل من نسبة (أنظر أدناه). ملاحظة للاهتمام على العنوان 1 قروض هو أنها لا تقتصر على مالكي العقارات. والمستأجر أو المالك العادل بموجب عقد تقسيط الأراضي (التي نوقشت في المادة (9) ، أن تكون مؤهلة للحصول على القرض.

FHA 203 (ك) القرض. 203 (ك) البرنامج هو للمستثمر الذي يرغب في العيش في المنزل ، بينما rehabbing عليه. وهو يتيح للinvestoroccupant لاقتراض المال لشراء أو إعادة تمويل للمنزل ، وكذلك لتغطية تكاليف اعادة التأهيل. هو بديل ممتاز على الطريق التقليدي لهؤلاء المستثمرين ، والتي هي لشراء العقارات مع مؤقت ( "جسر") القرض ، وتحديد الملكية ، ثم إعادة تمويل انها (العديد من المقرضين لن تقدم جذابة ، والتمويل الطويل الأجل على خصائص لاعادة التأهيل) ، و203 (ك) يمكن أن يكون القرض لمدة تصل إلى قيمة العقار بالإضافة إلى تكاليف التحسينات المتوقعة ، أو 110 في المئة من قيمة العقار ، أيهما أقل. تكلفة اعادة التأهيل يجب أن تكون على الأقل 5،000 دولار ، ولكن لا يوجد حد لحجم اعادة التأهيل (على الرغم من أنه لا يمكن أن تستخدم لعمليات البناء الجديدة ، التي هي ، الركيزة الأساسية لتلك الممتلكات يجب أن يستخدم ، حتى إذا كان المبنى بالارض) . ويمكن أن تستخدم في برنامج الوحدات السكنية ، شريطة أن يكون المشروع الشقة هو خلاف ذلك FHA المؤهلين. الشقق التعاونية ، شعبية في نيويورك وكاليفورنيا ، ليست مؤهلة.

وزارة شؤون المحاربين القدامى وزارة شؤون قدامي المحاربين) ضمانات القروض برامج معينة للمحاربين القدماء المؤهلين. بوصفها المحتل ، يمكن أن المخضرم المؤهلة اقتراض ما يصل الى 100 في المئة من سعر شراء العقار. عندما المقترض مع وزارة شؤون المحاربين القدامى القروض المضمونة لا يمكن أن تفي المدفوعات ، والمقرض تسد على المنزل. المقرض يبدو بجوار زارة شؤون المحاربين القدامى لتغطية الخسارة لضمان ، وزارة شؤون المحاربين القدامى يأخذ ملكية المنزل. وزارة شؤون المحاربين القدامى ، ومن ثم يوفر للممتلكات للبيع للجمهور.

الدولة محلي وبرامج القروض العديد من الولايات والمحليات مقدمي البرامج لمساعدة مشتري المساكن أول مرة تتأهل للحصول على قروض الرهن العقاري. والبرامج التي تهدف إلى تحسين الأحياء المنخفضة الدخل عن طريق زيادة عدد من أصحاب مقابل مستأجرين في المنطقة. معظم هذه البرامج هي لowneroccupants ، وليس للمستثمرين ، لكنها قد تساعد أيضا في معرفة هذه البرامج عند بيع المنازل. الولائية والمحلية وبعض برامج العمل جنبا إلى جنب مع هود البرامج ، مثل العنوان 1 القروض. يمكن الاتصال بك دولة أو مدينة وزارة الإسكان للحصول على مزيد من المعلومات عن برامج ترعاها القرض محليا. قائمة وصلات لبرامج الدولة ويمكن الاطلاع على .

المقرضين التجارية معظم النقاش حتى الآن حول تمويل المنازل singlefamily مولتيفميلي الصغيرة والمنازل السكنية. ماذا عن مولتيفميلي المشاريع الكبيرة والمشاريع التجارية ، مثل مراكز التسوق والمجمعات التجارية ، ومباني المكاتب؟ العديد من المفاهيم نفسها لا تنطبق إلا على المبادئ التوجيهية للتمويل. المقرضين التجاري عموما ليس لدينا صناعة معايير القروض واسعة. وبدلا من ذلك ، كل من المقرضين ومعاييره الخاصة ، وسوف تستعرض القروض على المشاريع على أساس كل مشروع. المقرضين سوف ننظر في تجربة المستثمرين فضلا عن الإيرادات والمصروفات للضمانات معينة ، وبعبارة أخرى ، المقرضين التجاريين هم أكثر انشغالا ما إذا كانت الخاصية سوف تولد ما يكفي من الدخل لتسديد القرض ، وليس ما إذا كان المقترض قد حسن الائتمان (على الرغم من أن المقترض مع الفقراء الائتمان عموما سوف يجدون صعوبة في الحصول على أي نوع من القرض من المقرض المؤسسية).

والتقييم التجاري هو مطلوب ، والتي هي أكثر تفصيلا وأكثر تكلفة من إجراء تقييم السكنية. قرض تجاري سوف تتطلب من المقترض إلى وجود احتياطي نقدي كبير لمعالجة الشواغر. القروض التجارية أيضا يمكن أن يكون اعتماد لمبان سكنية من خمس وحدات أو أكثر ، ولكن هناك حد أدنى لمبلغ القرض المطلوب من قبل كل من المقرض (عموما 300،000 دولار إلى 500،000 دولار ، اعتمادا على قيمة الممتلكات الخاصة بك في السوق). ومن الغريب ، قروضا تبلغ قيمتها ملايين الدولارات غالبا ما تكون مصنوعة من دون اللجوء إلى المقترض. وبعبارة أخرى ، في حال فشل المشروع ، على المقترض (غالبا ما يكون الكيان المؤسسي) ليست مسؤولة عن الديون. المقرض الملاذ الوحيد هو أن نستبعد ضد الممتلكات. لهذا السبب ، فإن المقرض هي الآن أكثر قلقا مع الملكية من المقترض.

النقاط الرئيسية

• معظم المقرضين القروض لبيع ما لديهم في السوق الثانوية.

• القروض تأتي في ثلاث فئات أساسية هي : المطابقة ، مطابقة للمواصفات ، والحكومة.

• إن الحكومة لا تقرض أموالا ، بل ضمانات القروض.

• التجاري المقرضين ننظر إلى الملكية بدلا من المقترض.

---

تنويه :موقعنا على الانترنت ليست مسؤولة عن محتوى هذه المادة. Webarticles هو حر للمعلومات.
المهم : هذه المادة "فهم سوق القروض العقارية" قد ترجم من قبل أحد البرامج تلقائيا. نشعر بالاسف من اجل أي الأخطاء الإملائية التي قد حدث. شكرا لتفهمكم.

---