Che cos'è un Mutuo

Prima di discutere istituti di credito, prestiti, e le condizioni del prestito, è essenziale che la conoscenza delle nozioni giuridiche e burocrazia necessaria per mutui ipotecari. Per analogia, non si può fare una vita comprando e vendendo automobili, senza una conoscenza di lavoro dei motori e dei titoli auto. Allo stesso modo, è necessario comprendere come le pratiche burocratiche si inserisce l'operazione immobiliare. Senza una conoscenza pratica del lavoro di ufficio, si è alla mercé di coloro che hanno la conoscenza. Inoltre, senza il know-how il rischio di un errore di grandi dimensioni o mancati aumenti possibilità enormemente.

Che cos'è un mutuo?

La maggior parte di noi pensa di andare in una banca per ottenere un mutuo. In realtà, si va in banca per ottenere un prestito. Una volta che si sono approvati per il prestito, di firmare una cambiale al mutuante, che è una promessa del diritto di pagare. Potete anche dare il mutuante (non ottenere) un mutuo come garanzia per il rimborso del biglietto. Un guide (chiamato anche un "atto di fiducia" in alcuni Stati) è un accordo di sicurezza con cui il debitore si impegna suoi beni come garanzia per il pagamento. Il documento di ipoteca è registrata nei registri di proprietà della contea, la creazione di un diritto di pegno sulla proprietà a favore del mutuante. Se l'obbligazione sottostante (la cambiale) è pagato, il creditore deve rilasciare la garanzia (l'ipoteca). L'emissione non rimuovere il vincolo ipotecario dalla proprietà. Se si cerca il record del pubblico di una particolare proprietà, potrete vedere molte ipoteche registrati che sono stati immessi e rilasciato nel corso degli anni.

Cambiale in dettaglio

Una nota è una cambiale o promessa di pagamento, si tratta di un obbligo giuridico. Una cambiale (noto anche come una "nota" o "nota di mutuo") enuncia l'importo del prestito, gli interessi da pagare, come e quando i pagamenti vengono effettuati, e cosa succede se il mutuatario predefiniti. La nota può contenere anche informazioni e le altre disposizioni previste dalla legge statale o federale. Maggior parte dei finanziatori utilizzare una forma di messaggio che viene approvato dalla Federal National Mortgage Association (FNMA, o di Fannie Mae). Una forma campione di questa nota può essere trovato nella Appendice C. La nota è firmata (in termini giuridici, "giustiziato") da parte del mutuatario. La nota originale è in possesso del creditore fino a quando il debito è pagato per intero, in quel momento la nota originale viene restituito al mutuatario la dicitura "pagato per intero."

L'ipoteca in dettaglio

L'accordo di sicurezza eseguiti da parte del mutuatario si impegna la proprietà come garanzia per la nota. Conosciuto dalla maggior parte come un mutuo "," questo documento, una volta registrati (discusso di seguito), crea un diritto di pegno a favore del mutuante. Il contratto di mutuo è generalmente una forma standardizzata, approvato dal FNMA. Mentre la forma di nota è generalmente la stessa da uno stato all'altro, il modulo di mutuo è leggermente diverso, perché il processo legale di esclusione (il creditore ha diritto di procedere contro la garanzia) è diversa in ogni Stato. Il documento di mutuo sarà stato che su di default della nota, il creditore può esercitare il suo diritto di pignorare i beni. Preclusione è il processo di istituti di credito che esercitano il loro diritto legale di procedere contro la garanzia del prestito (discussa più avanti in questo articolo). Essa pone anche altri obblighi sul mutuatario, come ad esempio

• mantenere la proprietà,

• pagare le tasse di proprietà, e

• mantenere la proprietà assicurato.

Il Deed of Trust Alcuni Stati (ad esempio, California) usa un documento chiamato "atto di fiducia" (AKA "Trust Deed"), piuttosto che un mutuo. Il atto di fiducia è un documento in cui il fiduciario (mutuatario), dà un atto per la terza parte neutrale (fiduciario) a tenere per il beneficiario (creditore). Un atto di fiducia è formulato quasi esattamente la stessa di un mutuo, fatta eccezione per i nomi delle parti. Pertanto, l'atto di fiducia e di mutuo sono essenzialmente gli stessi, ad eccezione del processo di preclusione.

Il pubblico Recording System Il sistema di registrazione dà comunicazione costruttiva al pubblico del trasferimento di un interesse nella proprietà. Registrazione consiste semplicemente nel portare il documento originale al tribunale locale di contea o segretario di contea ufficio. Il documento originale viene copiato su un file del computer o su microfiche e viene restituito al nuovo proprietario. Vi è una tassa di deposito di circa 6 dollari a 10 dollari per pagina per la registrazione del documento. Inoltre, la contea, la città, e / o lo stato può valutare una tassa di trasferimento basata o sul valore della proprietà o l'importo di mutuo.

Un mezzo di trasporto o di altro atto non devono essere registrate per essere un valido il trasferimento di un interesse. Per esempio, cosa succede se John dà titolo a Maria, poi dà nuovamente per Fred, e le registrazioni Fred prima? Cosa succede se John dà un mutuo per ABC Savings and Loan, ma l'ipoteca non è depositata per sei mesi, e poi John subito prende a prestito da un altro creditore che registra il un'ipoteca di primo grado? Che vince e perde in questi scenari? Maggior parte degli stati seguire una gara di "avviso" regola, nel senso che la prima persona a registrare il suo documento, vince, finché • ha ricevuto titolo in buona fede, • ha pagato il valore, e lui • non ha avuto notizia di un trasferimento prima.

Esempio: John compra una casa e, così facendo, prende in prestito da 75.000 $ ABC Savings Bank. John firma una cambiale e un mutuo impegnandosi sua casa come garanzia. ABC perché scombina le carte, il mutuo non viene registrata per 18 mesi. Nel frattempo, John prende in prestito da $ 12,000 The Store Money, per la quale egli dà un mutuo a titolo di garanzia. The Store Money Records sue guide, ignaro di Giovanni non registrati prima ipoteca a ABC. Store Money avranno ora una prima ipoteca sulla proprietà.

Priorità di Liens Liens, come i fatti, sono "prima nel tempo, in prima fila." Quindi, se un immobile è di proprietà libero e chiaro, un mutuo registrate sarà un prime guide. A guide registrate successivamente sarà un seconde guide (a volte chiamato junior guide perché la sua posizione di privilegio è dietro la prima ipoteca). Allo stesso modo, eventuali sentenze o altri gravami registrati gravami in seguito anche junior. Titolari di un mutuo prima è una posizione invidiabile in quanto una preclusione su un mutuo può spazzare via tutti i privilegi che vengono registrati dietro di essa (chiamato "titolari junior lien"). Il processo di preclusione sarà discusso in dettaglio più avanti in questo articolo. Alla chiusura di una vendita immobiliare tipico, il venditore trasmette un atto per l'acquirente. Maggior parte degli acquirenti di ottenere un prestito da un prestatore convenzionale per la maggior parte del denaro necessario per il prezzo di acquisto. Come discusso in precedenza, il mutuante fornisce l'acquirente denaro per pagare il venditore e il compratore dà al creditore una cambiale. L'acquirente dà anche il mutuante uno strumento di sicurezza (guide o atto di fiducia), in base al quale si impegna l'immobile come garanzia. Quando la transazione è stata completata, l'acquirente ha il titolo registrato a suo nome e l'ente che ha registrato un pegno sulla proprietà.

un articolo presentato dalla Royce T.

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